EL PROYECTO DE NUEVO CÓDIGO CIVIL QUITA DERECHOS A LOS PROPIETARIOS

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20 Ene 2013 - 23:39
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RÉPLICA A LAS ACLARACIONES DE LA DRA. HELENA HIGHTON DE NOLASCO A NUESTRAS CRÍTICAS AL PROYECTADO NUEVO CÓDIGO CIVIL

En nota de fecha 6 de diciembre ppdo. aparecida en el diario La Nación titulada “Código: No cambian los derechos de los dueños”, la Dra. Helena Highton de Nolasco expresa una “aclaración” sobre las cuestiones suscitadas por “algunos comentarios” que han criticado el proyecto de nuevo Código Civil, refiriéndose allí, al menos en parte, a mis dichos publicados en fecha 23 de Noviembre ppdo. en nota titulada “Propietarios con menos poder en los edificios”.

Por tratarse de un tema que involucra nada menos que a derechos constitucionales fundamentales que el proyectado nuevo código civil cercena, creemos que debería abrirse el debate público que merece y que las autoridades se niegan a dar.

Por dicha razón, reproducimos a continuación:
1. Nuestras declaraciones a ese diario,
2. Las aclaraciones de la Dra. Highton, y
3. Nuestra réplica.

1. NUESTROS DICHOS A ESE DIARIO

(link a la nota completa)

"El problema principal que podría acarrear (la aprobación del proyectado nuevo Código Civil) es que el propietario tendrá menos derechos dentro del edificio, y el administrador, más. El dinero de las expensas -por lo menos, los fondos de reserva- podrá ser manejado por el administrador con mayor discrecionalidad". “El mayor desacierto es pretender quitarle, al esquema de "propiedad horizontal", su actual carácter condominial, garantizado por la Constitución Nacional, para transformarla en un simple conjunto de derechos concedidos por una ley que en el futuro otra ley eventualmente podría cercenar o condicionar. Además, las asambleas de propietarios dejarán de ser soberanas, lo cual implica que sólo podrán discutirse allí los temas que el constructor haya definido en el reglamento de copropiedad y administración.
Una de las modificaciones más controversiales incluidas en el Proyecto de nuevo Código Civil es que no se expresan los fundamentos que justifican haber eliminado la facultad del propietario individual de acudir a un juez en el caso de no estar de acuerdo con las decisiones asamblearias que dispusieran innovaciones en el edificio y que, a juicio del propietario, pudieran resultar de un costo excesivo o antirreglamentarias. Hoy, este derecho está específicamente garantizado por el artículo octavo, en el segundo párrafo, de la ley 13.512”.

2. ACLARACIÓN DE LA DRA HIGHTON DE NOLASCO

(link a la nota completa)

“Ante algunos comentarios que ponen en duda el derecho de propiedad del titular horizontal frente a los cambios que propone la reforma del Código Civil…lo cual da mayor poder al administrador, caben algunas aclaraciones sobre la base de algunas preguntas básicas referidas al Proyecto de Código Civil y Comercial de la Nación:
¿Quién es el dueño del departamento? El Proyecto dispone en su art. 2037 que la propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio. Como se advierte, dice claramente que el titular ejerce el derecho sobre un inmueble propio. Si es propio, es de su propiedad, o sea que el titular es el dueño de la unidad funcional o departamento. Por ello, el texto afirma que cada propietario puede, sin necesidad del consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales.
¿Qué es una unidad funcional? A su vez, el art. 2039 establece que el derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios...; y que la propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla. Vemos nuevamente que el titular es dueño de la unidad funcional y que la unidad de la que es dueño comprende el departamento y las cosas y partes comunes.
¿El proyecto elimina facultades de los propietarios de acudir ante un juez en caso de no estar de acuerdo con las decisiones asamblearias? Es curioso que se afirme en alguna opinión que se ha eliminado la facultad del propietario de acudir a un juez en el caso de no estar de acuerdo con las decisiones asamblearias, derecho que hoy está específicamente garantizado por el artículo octavo, en el segundo párrafo, de la ley 13.512, cuando el Proyecto en el art. 2051 dispone expresamente que quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea. El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.
¿Qué significa que los propietarios deben pagar obligaciones impuestas al administrador? Según el art. 2065, el administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. En consecuencia, la obligación de cada uno de los propietarios de pagar las expensas comunes por los gastos de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio nunca puede referirse a obligaciones personales del administrador…
¿La normativa sobre asamblea circunscribe derechos en perjuicio de los propietarios? Respecto de las asambleas, no se entiende a quienes critican el Proyecto afirmando que las asambleas de propietarios dejarán de ser soberanas, lo cual implica que sólo podrán discutirse allí los temas que el constructor haya definido en el reglamento de copropiedad; las asambleas son reuniones de propietarios facultadas para resolver todas las cuestiones que le son atribuidas o por quien representa el 5% de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto…

3. NUESTRA RÉPLICA

a. Nosotros no ponemos en duda quién será el “dueño” del departamento, en el régimen proyectado, sino la extensión del derecho de propiedad asignado al mismo, lo cual, es una cosa muy diferente (*1). Criticamos el hecho de que no se declare, como lo hace la ley actual 13512, el derecho de dominio sobre las partes propias, y de condominio sobre las partes indivisas, lo cual dista mucho de los “derechos de disposición” que otorga la proyectada reforma (*2). Pero existe otra razón aún más poderosa que avala lo que decimos, y surge del propio texto del Código proyectado. Se trata de su Art. 2131, que da a entender claramente que el derecho de quien adquiere una unidad funcional, no es propiedad. Se dice allí lo siguiente: “Sólo están legitimados para constituir usufructo: a) el dueño, b) el titular de un derecho de propiedad horizontal, c) el superficiario y d) los comuneros del objeto sobre el que puede recaer”.

b. La diferencia que anotamos, pues, reviste la mayor importancia. Pero existe otra circunstancia que la hace más relevante aún: es la declaración que hace el Proyecto, de que el Consorcio es una Persona Jurídica(*3), lo cual lo coloca bajo la órbita administrativa de la Inspección General de Justicia(*4).
Es cierto que en la actualidad los jueces le reconocen al consorcio la personalidad jurídica que la ley 13512 no le otorga, pero se trata de un reconocimiento limitado y meramente procesal en beneficio de los terceros. Porque es una manera de evitar que quien demande a un consorcio, tenga que accionar contra todos los propietarios. Cabe concluir, pues, que el proyecto desnaturaliza a esas vecindades, otorgándoles el mismo tratamiento que a cualquier empresa. Lamentablemente, –y queremos suponer que inadvertidamente- el texto propuesto vendría también a convalidar el actual sistema de Paritarias, el cual, habiendo sido ideado para las empresas, en Propiedad Horizontal viene a ser una suerte de aberración jurídica por carecer los consorcios de objeto y rentabilidad.

c. La Dra. Highton niega que se haya eliminado del Proyecto la facultad del propietario emanada del Art. 8 de la actual ley 13512, de recurrir al juez en caso de que en el consorcio se dispongan gastos excesivos. Dice que el Proyecto lo incluye, pero resulta extraño que aún transcribiendo ambos textos, el de la ley 13512 y el del Proyecto, no haya notado la diferencia que media entre ellos. El segundo párrafo del Art. 8vo. de la ley otorga ese derecho a “cualquier propietario(*5), mientras que el texto del Proyecto otorga el derecho a “la minoría”, término que indudablemente alude a una asamblea. Está claro entonces que se le niega el derecho a aquél propietario que no haya asistido a la asamblea en que se decidió el gasto extraordinario. Por eso hemos dicho que el Proyecto hace desaparecer el único derecho que el propietario tiene a título individual.

d. Tampoco ha notado que cuando decimos que los administradores pueden obligar a los propietarios a pagar cargas que no son expensas, nos referimos al Art. 2048 del Proyecto y no al 2065. El primero dice textualmente (refiriéndose a dichas obligaciones) “…y las resultantes de las obligaciones impuestas al Administrador”, con lo cual, el argumento es irrebatible: se amplía el concepto de “expensa”, limitado actualmente a los gastos de mantenimiento y administración y los resueltos por asamblea, extendiéndolo a obligaciones indeterminadas del administrador, que podrían ser, por ejemplo, multas impuestas al mismo por los poderes públicos, o gastos de tramitaciones registrales que hagan a su profesión, etc(*6). Esto es sumamente relevante, por cuanto, el Código Procesal le otorga al Administrador la facultad de librar contra los propietarios morosos, certificados de deudas por expensas que se ejecutan judicialmente como si fuesen cheques o pagarés.

e. Finalmente, respecto al tema de la pérdida de soberanía de las asambleas, la propia Dra. Highton de Nolasco reconoce en sus consideraciones, que “las asambleas son reuniones de propietarios facultadas para resolver todas las cuestiones que le son atribuidas, cuando el Art. 10 de la ley actual se refiere a todos los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condominios, los cuales, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Nótese que el nuevo Código propone limitar las facultades de deliberación y resolución de los propietarios a lo que les sea atribuido. Obviamente, por el Reglamento de Copropiedad y Administración, que en la práctica redactan las constructoras.

f. Respecto al resto de las apreciaciones formuladas por la co-redactora del Proyecto sobre temas tales como la calidad de consorcista, o que esta calidad otorga más poderes al administrador, o a la supuesta existencia de un “jefe de Consorcio”, son acertadas, porque carecen de toda seriedad.

Más información:
-- El Proyecto de modificación del Código Civil representa un despojo a los Consorcistas

-- El régimen de Propiedad Horizontal contenido en el Anteproyecto de nuevo Código Civil: Crítica y Propuestas de la Fundación Liga del Consorcista (archivo .pdf - 17 carillas).

NOTAS:

(1.) Creemos que no hay razón alguna para reemplazar, en un Código Civil, la palabra “propietario”, por la de “dueño”, sobre todo porque en el lenguaje común, al individuo que le cabe la posesión sobre una determinada cosa, bien, objeto, o persona, se la conoce popularmente como dueño. “Mi primo es el dueño del nuevo restaurante del club. Tendrá que consultarle al dueño si le alquila o no la propiedad. ¿Esta silla tiene dueño?” También existen varias expresiones muy populares vinculadas al término dueño: dueño de sí mismo (aquel que puede controlarse y que no deja llevarse por sus impulsos), ser dueño de la situación (estar en condiciones de imponer su voluntad en una discusión o votación) y ser muy dueño de hacer algo (tener libertad para hacer tal o cual cosa). No dudamos que el término dueño sea sinónimo de propietario, pero debe reconocerse que es una alusión indirecta. No se declara que se trata de un derecho garantizado por la CN (Arts. 14 y 17).

(2.) En Filosofía del Derecho nos han enseñado que existen derechos positivos, que son los que la ley “crea”, y derechos naturales, cuya inviolabilidad la Constitución “garantiza” porque son anteriores al Estado y nacen con la persona.

(3.) Art. 2044 del Proyecto: “El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio”.

(4.) Todos sabemos que las entidades sometidas a la IGJ están expuestas a toda suerte de reglamentaciones emanadas de los gobiernos de turno y por ello, impropias para una comunidad de vecinos.

(5.) “Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo…”

(6.) Además, el proyectado Art. 2048 refuerza la ampliación de poderes al administrador. Dice textualmente en su parte final: “…el certificado de deuda expedido por el Administrador es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones”.


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