COMENTARIO A PROPOSITO DE LA LEY CABA 5859 SOBRE ALQUILERES

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12 Sep 2017 - 09:02
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Esta ley -pese a sus atendibles cuestionamientos -estimo ha surgido de un noble propósito, que es  ayudar a los que quieren alquilar para vivir, ante el público y notorio déficit habitacional. Esa loable finalidad resulta desvirtuada - a mi entender- por dos artículos del Código Civil y Comercial de la Nación, a saber el 1187 y el 2048:

"ARTICULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero......."

"ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones."

/////
Es decir:

El 1187 establece un precio en dinero y no un precio determinado en dinero como sabiamente definía el art. 1493 del hoy derogado Código Civil de Velez Sarsfield. De tal suerte se carga al inquilino con gastos imprevisibles.

El 2048 establece que todas las expensas son ordinarias y sólo son extraordinarias las que resuelve la asamblea. Si el contrato obliga al inquilino a pagar la ordinarias, resulta que paga todas. El artículo desdibuja el concepto de gastos habituales y gastos eventuales.También establece expensas y "demás contribuciones", concepto este último impreciso y que genera inquietud a los inquilinos (y también a los propietarios).

Inquilino y Capataz del siglo XIX en Chile, de De Claudio Gay, París 1854Inquilino y Capataz del siglo XIX en Chile, de De Claudio Gay, París 1854

FUNDAMENTACIÓN 

Estatuto Organizativo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

CAPITULO QUINTO
HABITAT
ARTICULO 31.- La Ciudad reconoce el derecho a una vivienda digna y a un hábitat adecuado. Para ello:
Resuelve progresivamente el déficit habitacional, de infraestructura y servicios, dando prioridad a las personas de los sectores de pobreza crítica y con necesidades especiales de escasos recursos.
Auspicia la incorporación de los inmuebles ociosos, promueve los planes autogestionados, la integración urbanística y social de los pobladores marginados, la recuperación de las viviendas precarias y la regularización dominial y catastral, con criterios de radicación definitiva.
Regula los establecimientos que brindan alojamiento temporario, cuidando excluir los que encubran locaciones.
Sobre esa base de sustentación la ciudad dictó la ley 5859, cuyo texto me permito comentar seguidamente

Ley 5859, Ciudad de Buenos Aires

"Artículo 1°.- Sustitúyese el inciso 2 del artículo 11 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley N° 5666), que quedará redactado de la siguiente manera:
"Percibir honorarios por la actividad realizada y comisiones de su comitente según la retribución que libremente pacten. Para los casos de locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, el monto máximo de la comisión a cobrar será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato, a cargo del locador."

Aparece el concepto de inquilino persona física que alquila con destino habitacional.El porcentual sigue siendo el guarismo ya existente.
No se habla de vivienda única ni de destino exclusivo habitacional, lo cual lo considero un encuadre deficiente.
La ley 2340,  del año 2007, de creación del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA), que rige el ejercicio del corretaje inmobiliario o intermediación en la negociación inmobiliaria en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, define al corredor inmobiliario como a toda persona que en forma normal, habitual y onerosa, intermedia entre la oferta y la demanda, en negocios inmobiliarios ajenos, de administración o disposición, participando en ellos mediante la realización de hechos o actos que tienen por objeto conseguir su materialización.
Dicha ley especificaba en el inciso 2º del art.11º que "en el caso de tratarse de alquiler de inmuebles destinados a vivienda administrados por un corredor inmobiliario, el monto de los honorarios mensuales no podrá ser exigido a los inquilinos."
También establecía en sus disposiciones transitorias (art.57) que "hasta tanto se regulen los aranceles ............ para los casos de locación de inmuebles destinados a vivienda única, el monto máximo de la comisión a cobrar al inquilino, será el equivalente al cuatro, quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato." y que (art.58) "Emergencia habitacional: por un período de dieciocho (18) meses a partir de la vigencia de la presente, para el caso de las locaciones destinadas a vivienda única y cuyo alquiler mensual sea inferior o igual a los ochocientos (800) pesos, el monto máximo de la comisión a cobrar al inquilino, será el equivalente al tres por ciento (3%) del valor total del respectivo contrato."
Es decir, ya en 2007 se hablaba de la emergencia habitacional y se regulaba en forma diferencial el contrato de locación para vivienda única.
Esta nueva y reciente ley no ha innovado significativamente al respecto, reconociendo - diez años después - que sigue existiendo la emergencia habitacional. Sí- en cambio - ha modificado quién pagará la comisión, estableciendo que el pago deberá estar a cargo del locador, es decir del propietario y no del inquilino.
Considero que esto no colisiona con el art.1351 del Còdigo Civil y Comercial de la Nación(que establece que todas las partes le deben comisión al corredor), por resultar aplicable el art.1350 de dicho código, que remite a la normativa local.

Art. 2°: Incorpórase como inciso 7 al artículo 13 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley N° 5666) “Prohibiciones“- el siguiente texto:
Queda expresamente prohibido en las locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, requerir y/o percibir, mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias y/u honorarios por la intermediación o corretaje a locatarios, sublocatarios y/o continuadores de la locación.
La prohibición resulta extensiva a los honorarios por administración de dichas locaciones.-"

Este artículo contiene la prohibición expresa de pedir o cobrar -de cualquier manera- comisiones, honorarios o corretajes a los inquilinos de vivienda, sus sublocatarios o continuadores. Especifica con claridad lo que el inciso 6 del art.13 de la ley 2340 señala como prohibición genérica: "Efectuar publicidad que pueda inducir a engaño a los interesados, o en la que se insinúen operaciones contrarias a la ley."

Art. 3°: Sustitúyese el inciso 2 del artículo 10 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley N° 5666) que quedará redactado de la siguiente manera:
"Solicitar informes a los organismos oficiales sobre las condiciones de dominio, gravámenes e inhibiciones, respecto de la operación encomendada y las partes intervinientes, debiendo poner los mismos a disposición de éstas. Los costos de gestoría de dichos informes no podrán ser requeridos a los locatarios de inmuebles con destino habitacional que sean personas físicas."

Se sigue aquí con la exención de gastos al inquilino habitacional.

Art. 4°: Incorpórase como inciso 8 del artículo 10 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley N° 5666) el siguiente texto:
Hacer constar en todo ofrecimiento publicitario de locación de inmuebles con destino habitacional que se emita vía páginas web, propias o de terceros, la siguiente leyenda: “Para los casos de alquiler de vivienda, el monto máximo de comisión que se le puede requerir a los propietarios será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato. Se encuentra prohibido cobrar a los inquilinos que sean personas físicas comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes”.-

Se  establece la consolidación de la normativa legal por la publicidad que se debe hacer en tanto se ofrezca en alquiler un inmueble para vivienda.

Art. 5°: Incorpórase como inciso 9 del artículo 10 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley 5666) el siguiente texto:
"Exhibir en todos los locales y/o oficinas en los que se preste servicios de corretaje inmobiliario carteles visibles al público con la siguiente leyenda: “Se encuentra prohibido cobrar comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes a los inquilinos que sean personas físicas. Para los casos de alquiler de vivienda, el monto máximo de comisión que se le puede requerir a los propietarios será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato”.-

Se  establece la consolidación de la normativa legal por la publicidad que debe hacerse en la oficinas o locales de administración o corretaje de inmuebles.

Art. 6°: Derógase el artículo 54 de la Ley 2340 (texto consolidado según Ley N°5666).-
Sin impacto para este comentario.

Art. 7°: Incorpórase como inciso i) del artículo 4 de la Ley 1251 (texto consolidado según Ley N° 5666) el siguiente texto:
Ejercer el control del cumplimiento de las leyes locales que regulen aspectos vinculados a la materia locativa-habitacional y brindar asesoramiento descentralizado a propietarios e inquilinos.

La ley CABA 1251  denominó “Instituto de Vivienda de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires” (IVC) a la ex Comisión Municipal de la Vivienda creada por Ley Nacional N° 17.174. Dicho Instituto  será órgano de aplicación de las políticas de vivienda del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El mismo tiene por objeto la ejecución de las políticas de vivienda del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Art. 8°: Derógase la Ley N° 3.588

La ley 3588,de 2010, tenía un breve texto que establecía : "Artículo 1°.- Los corredores inmobiliarios deben exhibir en forma visible y destacada en los locales u oficinas comerciales en que desarrollen sus actividades -así como en su sitio web, si lo tuvieran- la transcripción de los artículos 11, inciso 2°, y 57 de la Ley N° 2.340, y de las normas nacionales aplicables en la materia, o las que en el futuro las reemplacen. Artículo 2°.- Sin perjuicio de las facultades conferidas por ley al Colegio único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, las infracciones a la presente ley son pasibles de las sanciones previstas por las leyes nacionales N° 22.802 y 24.240, según el caso, a través del procedimiento establecido por la Ley N° 757)."

Art. 9°: Comuníquese, etc. Santilli - Pérez
Por DECRETO N.º 336/17 se promulgó la ley 5859


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