A PROPÓSITO DE UNA MODIFICACIÓN A LA LEY 941 DE REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

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2 Abr 2017 - 23:09
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Tanto la ley CABA 941 (BOCABA 03.01.2003) de REGISTRO PUBLICO DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS DE PROPIEDAD HORIZONTAL cuanto sus modificatorias 3.254 (BOCBA 04-12-2009) y 3.291, (BOCBA 08-01-2010) se dictaron en vigencia de la ley nacional de propiedad horizontal 13512, derogada desde el 1-8-2015 por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCC).
Lo mismo podemos decir de la ley 14701 de la Provincia de BS AS (BO Prov.BSAS 18-3-2015).

Esta legislación, por ser anterior, no contempló los cambios que la nueva legislación nacional iría a establecer para la propiedad horizontal.
Es hora, pues, de aggiornarla.

En efecto, hoy la Propiedad Horizontal es uno de los derechos reales enumerados en el art.1887 del CCC y su propia definición ha cambiado: “ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.”

También hoy su carácter de persona jurídica privada ha quedado legalmente establecido en el inciso h) del art 148 del CCC. Al respecto cabe señalar muy puntualmente lo que dispone el art. 149 del CCC: "Participación del Estado. La participación del Estado en personas jurídicas privadas no modifica el carácter de éstas. Sin embargo, la ley o el estatuto pueden prever derechos y obligaciones diferenciados, considerando el interés público comprometido en dicha participación.”

La aplicación de normas administrativas locales está prevista expresamente para los conjuntos inmobiliarios (art 2073 CCC) pero en el ámbito estricto de la propiedad horizontal, debemos reflexionar con relación a sus características particulares. La propiedad horizontal es urbana y la Ciudad de Buenos Aires es autónoma. Puede y debe legislar al respecto, limitadamente.

A todas las personas jurídicas privadas las controlan entes estatales, pero los consorcios de propiedad horizontal no tienen un contralor fijado taxativamente en el CCC por la sencilla razón que los consorcios de propietarios son propiedad privada, no son empresas ni generan ganancias.

Acá está en juego, además, el derecho a la vivienda digna protegido constitucionalmente, entendiendo en sentido amplio la dignidad para el marco habitacional, con especial mirada hacia las viviendas colectivas o multifamiliares (art.31 Constitución CABA y art 14 bis Constitución Nacional).

La ciudad y las autoridades locales deben ejercer ese contralor en forma limitada, respetando el principio constitucional de la inviolabilidad de la propiedad, cuidando especialmente evitar la ingerencia de sindicatos o cámaras que intenten inmiscuirse en la vida privada y en el modo que los propietarios elijan para el manejo de los fondos de sus consorcios.

Y es en este aspecto donde las urbes deben actuar, sin que ello implique soslayar lo normado por el CCC (“ARTICULO 150.- Leyes aplicables. Las personas jurídicas privadas que se constituyen en la República, se rigen:
a) por las normas imperativas de la ley especial o, en su defecto, de este Código;
b) por las normas del acto constitutivo con sus modificaciones y de los reglamentos, prevaleciendo las primeras en caso de divergencia;
c) por las normas supletorias de leyes especiales, o en su defecto, por las de este Título.
Las personas jurídicas privadas que se constituyen en el extranjero se rigen por lo dispuesto en la ley general de sociedades.”

Resulta imperioso para la ciudad tomar en consideración los artículos 143, 144 , 159 y 160 del CCC, a saber: "ARTICULO 143.- Personalidad diferenciada. La persona jurídica tiene una personalidad distinta de la de sus miembros.
Los miembros no responden por las obligaciones de la persona jurídica, excepto en los supuestos que expresamente se prevén en este Título y lo que disponga la ley especial.
ARTICULO 144.- Inoponibilidad de la personalidad jurídica. La actuación que esté destinada a la consecución de fines ajenos a la persona jurídica, constituya un recurso para violar la ley, el orden público o la buena fe o para frustrar derechos de cualquier persona, se imputa a quienes a título de socios, asociados, miembros o controlantes directos o indirectos, la hicieron posible, quienes responderán solidaria e ilimitadamente por los perjuicios causados.
Lo dispuesto se aplica sin afectar los derechos de los terceros de buena fe y sin perjuicio de las responsabilidades personales de que puedan ser pasibles los participantes en los hechos por los perjuicios causados.
ARTICULO 159.- Deber de lealtad y diligencia. Interés contrario. Los administradores de la persona jurídica deben obrar con lealtad y diligencia.
No pueden perseguir ni favorecer intereses contrarios a los de la persona jurídica. Si en determinada operación los tuvieran por sí o por interpósita persona, deben hacerlo saber a los demás miembros del órgano de administración o en su caso al órgano de gobierno y abstenerse de cualquier intervención relacionada con dicha operación.
Les corresponde implementar sistemas y medios preventivos que reduzcan el riesgo de conflictos de intereses en sus relaciones con la persona jurídica.
ARTICULO 160.- Responsabilidad de los administradores. Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión.”

Respecto a una futura modificación del texto vigente de la ley 941 de la CABA, consideramos que existen cuatro aspectos a tener en cuenta:

1.- Se debiera establecer puntualmente que las multas que se aplican a los administradores –en la medida que queden firmes y pasadas en autoridad de cosa juzgada- son ejecutables ante el fuero contencioso administrativo y tributario (sin perjuicio de la vigencia de los arts 392/393 y concordantes de la ley 189 y de la ley 757 y del DNU 1510/1997), pudiendo tercerizarse el servicio de cobro.

2.- Establecer que si el modelo de liquidación de expensas delineado por la ciudad y plasmado en la Disposición 1494/2014 DGDYPC, es incumplido en sus alcances, será motivo de sanción para todo administrador.

3.-Establecer la graduación de la sanción de multa en función de un porcentual de la valuación fiscal del inmueble y no de los haberes básicos del personal de encargados.

4.-Suprimir el concepto de administrador voluntario, resabio del texto original de la ley 941, porque con su texto vigente ningún administrador es voluntario: son rentados y de inscripción obligatoria o ad honoren y de inscripción obligatoria.

Esperamos ser escuchados.


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