IMPEDIR LA SUBA DE EXPENSAS

Para mayor información sobre el Movimiento Argentino de Defensa del Consorcista ingrese a www.consorcistas.org DISCURSO DEL DR.
OSVALDO LOISI, PRESIDENTE DE LA LIGA DEL CONSORCISTA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, EN LA SEDE DEL DEFENSOR DEL PUEBLO DE LA NACIÓN EL DÍA 10 DE ABRIL DE 2006 Dicen que cuando Napoleón volvió a Francia, luego de haber sufrido su famosa derrota en Rusia, todos estaban a la expectativa acerca de cuál sería la primera medida que iría a tomar luego de su derrota.
Sin embargo, aquél llamó a un famoso actor de la época llamado Talmá y le encomendó la fundación de la famosa "Comedia Francesa".
Salvando las distancias siderales que me separan de Napoleón (un poco de humr nunca viene mal) hoy siento, y Vds.
también lo deben sentir, el amargo sabor de una derrota.
Tantos esfuerzos por dar a conocer a la opinión pública la necesidad de frenar la voracidad del gremio de Encargados, para nada.
Pero a diferencia de Napoleón, hoy nosotros no tenemos ninguna necesidad de fundar ninguna comedia, porque la comedia ya la han hecho los actores de ese simulacro que llaman Convenio Colectivo de Encargados de la Propiedad Horizontal. El calificativo no es gratuito.
Días pasados pedimos informes a las autoridades del Ministario de Trabajo para saber cuándo se irían a reunir los clásicos actores de esa "mesa de negociaciones salariales" y se nos informó que se irían a reunir el jueves pasado, día 6, a las 16 horas, en ese Ministerio. La Liga del Consorcista concurrió puntualmente allí con el objeto de intimar por daños y perjuicios y por eventuales acciones penales a las personas firmantes por las instituciones que dicen representar a los consorcios y lo hicimos acompañados de Escribano Público y la presencia de dos testigos, uno de ellos, periodista.
Sin embargo, para nuestra sorpresa, los que debían reunirse no aparecieron. Nosotros esperamos media hora y entonces pedí explicaciones al funcionario encargado de coordinar esa mesa de negociaciones, llamado Benítez.
Este señor, cuando nos vio, no sabía en realidad qué decir.
Primero me dijo: "se están por reunir" y seguidamente, cuando le hice saber la hora que era, se rectificó y dijo: bueno, tal vez mañana... En ese preciso momento recibo un llamado a mi celular y desde mi oficina me hicieron saber que por Internet se estaba dando la noticia de que el convenio ya se habia celebrado, que el gremio de Encargados había logrado un aumento del 18,5 % y que el anuncio se haría ese mismo día, a las 18 horas, en la propia Casa de Gobierno. En realidad, legalmente corresponde que entre el acuerdo y su homologación por el PE debe mediar un informe del departamento legal del Ministerio para certificar que se hayan reunido los requisitos legales.
Nada de esto pasó y el convenio se aprobó entre gallos y medias noches, con el mayor apuro y en el mayor sigilo. También es de hacer notar que nada se dijo en el comunicado oficial, que de las tres agrupaciones de Administradores que dicen representar a los consorcios, hubo una que no quiso firmar porque consderaba injusto todo aumento.
Me refiero a la Cámara de la Prpiedad Horizontal.
Tampoco su presidente concurrió, en señal de protesta, al acto oficial en la Casa de Gobierno.
En realidad decimos que todo esto es una comedia, pero en rigor de verdad, es un drama.
El drama de miles y miles de empleados con salarios mínimos y de jubilados y pensionados con haberes miserables que tendrán que hacerse cargo de esas mejoras salariales otorgadas discrecioalmente por quienes no las pagan.
La mayoría de ustedes conocen el tema muy bien, pero para aquellos que no suelen concurrir a estas reuniones o no están suficientemente enterados, vamos a resumir un poco el problema.
Los famosos Convenios Colectivos de Trabajo, son un remedio que los países vienen aplicando desde hace más de un siglo para proteger el salario de obreros y empleados del abuso de las empresas y en su caso, para obligarlas a distribuir parte de sus ganancias entre su personal.
Consiste, pues, en otorgarle a los trabajadores el derecho a concertar, con sus empleadores, escalas salariales y condiciones mínimas de trabajo.
Este derecho, que figura en la mayoría de las Constituciones modernas, al otorgarle a los empleados la facultad de negociar, obliga, desde luego a los empleadores a asistir a esas negociaciones.
A veces, éstos cuentan con organizaciones que los agrupan y entonces van a esa mesa a discutir en forma unificada.
Pero en caso de que no existan estas organizaciones de empleadores, los obreos tienen el derecho de elegir a cualquier empresa y pactar con ellas aquellas condiciones de labor. En todos los casos, una vez finalizada la negociación, el Estado, por medio del Ministerio de Trabajo, las aprueba mediante un acto que se llama “homologación” y esto transforma a aquel convenio colectivo, prácticamente en ley.
Ley que será aplicable para todos aquellos empleados y empleadores que desarrollen la misma actividad.
Hay muchos tipos de convenios: por actividad, por empresa, verticales, horizontales, etc., pero no es el caso de extendernos sobre ese tema aquí.
Simplemente digamos que esas convenciones colectivas fijan condiciones mìnima de contratación del trabajo para todos, hayan intervenido efectivamente en las mesas de negociaciones, o no. El problema que se presenta con los convenios de Encargados de Edificios de Propiedad Horizontal es que su poderoso gremio (SUTERH) se sienta a negociar con tres agrupaciones de “Administradores” de Consorcios, de manera que todo lo que ellos pactan entre sí, lo deben pagar los propietarios (consorcistas).
Como podrá apreciarse, es un acuerdo entre dos partes del cual surgen obligaciones que van a caer sobre las espaldas de terceros, que son los consorcistas, los propietarios de unidades funcionales de aquellos edificios, con sus expensas.
Como evidentemente los administradores no pagan lo que acuerdan con el gremio, no se han empeñado jamás en exigirle a los trabajadores de edificios condiciones de trabajo que beneficien los intereses de los consorcistas.
Por el contrario, año a año fueron cediendo a los requerimientos del gremio sin ninguna valla de contención.
Ahora nos encontramos con que esos trabajadores gozan de un salario y condiciones de labor muy por encima del promedio, además de otras prestaciones como vivienda, servicios de luz, agua, gas, tel, etc, hasta un plus por “jardinería” que hay que pagarle al encargado así se trate de echarle agua a una maceta, y cosas por el estilo.
No estamos en contra de los beneficios que hayan logrado los trabajadores, pero es el caso que esos dineros salen de los haberes de otros trabajadores, prque la inmensa mayoría de los departamentos de propiedad horizontal están habitados por trabajadores. Además, esos convenios tienen una vigencia de dos años, pero sus cláusulas salariales vencen cada año, de modo que cada doce meses deben reunirse aquellas partes para establecer nuevas mejoras en los sueldos y cargas sociales.
Hacemos notar, de paso, que esos trabajadores gozan también de los aumentos generales por inflaciòn que otorga el poder ejecutivo periódicamente.
A veces se acumulan y a veces no. Hoy hemos llegado a la siguiente situación: en promedio, el sueldo del encargado y sus cargas sociales equivalen a más del 50 % del gasto total de cada Consorcio.
Es como si una familia destinara al pago de su personal de servicio más de la mitad de todo el gasto mensual.
Sin comentarios. Evidentemente, con el convenio homologado ayer donde se establece un nuevo aumento de más del 18 %, la incidencia en las expensas será inevitable y además, considerable.
Cada consorcista podrá verificar a cuánto se irá el aumento sumándolo al porcentaje del gasto total que su consorcio esté destinando a ese rubro.
Debe hacerse notar que ese sistema de negociaciones colectivas fue ideado para empleados y empleadores, en el entendimiento que éstos son empresas, que tienen algún objeto social o económico o que persiguen alguna ganancia.
Por dicha razón, por ejemplo, no existe ese tipo de convenios para el personal de servicio doméstico.
Los consorcios de propietarios son vecindades; personas o familias que viven o trabajan en edificios compartidos y es esta necesidad lo único que los une.
Constituye una tremenda injusticia llevarlos a negociar compulsivamente año tras año nuevos salarios para los Encargados.
Sobre todo teniendo en cuenta que la inmensa mayoría de ellos son, como decíamos, tambièn trabajadores.
Muchísimos de ellos jubilados y pensionados, de modo que se da la paradoja de que esa mesa de negociaciones debería estar integrada en teoría por trabajadores y trabajadores, ni más ni menos que una vuelta de tuerca del Derecho Laboral, que tiene por objeto proteger a la parte más débil de una relación de trabajo.
Aquí la parte más débil es, evidentemente, el consorcista y la más fuerte, el poderoso gremio de Encargados.
Bueno, creo que luego de apelar a las razones y a la opinión pública debe seguir, a partir de ahora, una nueva etapa de acciones concretas.
Es preciso que, más allá de los intereses que puedan motivar a las personas que negocian sobre bienes ajenos, se tome conciencia de que este sistema no da ya para más.
Y esto es así no sólo por el deterioro de la economía de la clase media, sino porque ese sistema está condenado a fagocitarse a la Propiedad Horizontal.
Ya en la actualidad mucha gente que quiere comprar una unidad en propiedad horizontal huye espantada cuando se entera del monto de las expensas mensuales que debe pagar el propietario.
Nosotros elaboramos una estadística en Capital Federal y verificamos que en promedio, cada Consorcio destina el 54 % de su gasto total al pago de salarios y cargas sociales de su personal.
Hace dos años, esa incidencia era del 30 %.
Hoy es, como dijimos, del 54 %.
Con este nuevo aumento va a ser probablemente del 60 % y como los convenios salariales se renegocian cada año, los años venideros van a ser del 70, 80, 90...Démonos cuenta que si no se termina con esa aplicación perversa del Derecho Laboral o al menos no se relaciona cada nuevo aumento con la economía de cada Consorcio, el sistema se destruirá a sí mismo.
Ya está provocando que muchos propietarios deban malvender sus unidades para evitar ser llevadas a remate por mora en el pago de expensas, pero en el futuro puede causar una ola de despidos de Encargados, o con un freno a la industria de la construcción. Con el Dr.
Eduardo Awad, que nos acompaña en este acto, hemos pergeñado algunas líneas de acción para encarar esta lucha, tremendamente despareja.
Tenemos frente a nosotros no sólo a un gremio poderoso, que irá exigiendo cada día más, sino también nada menos que al Poder Ejecutivo Nacional.
Como somos republicanos y confiamos en la vigencia de las institucione, creemos que aún nos quedan los otros dos poderes del Estado: el Legislativo y el Judicial y a ellos vamos a apelar. Felizmente, hay algunos legisladores que nos han prometido una vez más apoyar en la Cámara de Diputados nuestros proyectos de ley de reforma a la ley 13.512 de Propiedad Horizontal y nuestro proyecto de defensa de la integridad económica de los consorcios.
Esperamos que pronto se concrete.
Pero como sabemos que entre los consorcistas nos encontramos con personas apolíticas y también con quienes simpatizan con corrientes de derechas, izquierdas y centros, estamos convencidos que en estos momentos debemos conformar un solo grupo con un solo objetivo muy concreto que es mejorar la legislación para evitar seguir siendo esquilmados por todos: por el Estado de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en primer lugar, que día a día traslada a los consorcios obligaciones que son de su exclusiva competencia, como los controles de ascensores, frentes, etc.
O crea leyes que son de difícil cumplimiento y carecen de todo control.
En segundo lugar, debemos protegernos del poderoso gremio de Encargados, como venimos diciendo.
Y en tercer lugar, de la voracidad de ciertos grupos de administradores que sueñan con tener para ellos un gremio único que gobierne con total discrecionalidad la profesión.
Todos sabemos que ese tipo de corporaciones únicas y obligatorias para todos se tansforman a la larga en verdaderas "cajas recaudadoras" en beneficio de unos pocos que se entronizan en el poder de generación en generación.
Recuerdo uno de esos proyectos que establecía la obligación de los consorcios de hacer un fondo de reserva que sería manejado por ellos.
Para que los legisladores nos escuchen, vamos a entrevistarlos a todos.
Vamos a preguntarles que se expidan concretamente si nos apoyan o no.
Y esas respuestas las vamos a hacer públicas en nuestra página web, con su identidad y su foto.
A la hora de votar -que no falta tanto- tenemos que saber quiénes están con nosotros y quiénes no.
Al fin y al cabo hay en el país más de 10 millones de consorcistas.
Somos muchos más que Encargados y Administradores. Públicamente les agradezco la enorma cantidad de adhesiones que nos han hecho llegar por carta, por fax y por mail.
Es preciso que los que aún no lo han hecho, lo hagan.
Porque en este tiempo oscuro que estamos viviendo, quienes nos gobiernan parece que se impresionan más por el número que por las razones.
Hagámosle saber cuántos somos, entonces...! Dr.
Osvaldo Loisi Presidente Para mayor información sobre el Movimiento Argentino de Defensa del Consorcista ingrese a www.consorcistas.org