SOBRE LOS PROBLEMAS CREADOS POR LAS CONDUCTAS ANTISOCIALES EN LOS CONSORCIOS, Sus Remedios Jurídicos y Sociales

13 Dic 2004 - 02:00

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Para Propiedad Horizontal, Conflictos Generales de Vecindad, ruido, comunidad, vecindad, asambleas, convivencia

Disertaron en la oportunidad la Lic. Ada Fragosa, la Dra. Lidia De Ovando, la Dra. Rita Sessa y el Presidente de la Fundación Dr. Osvaldo Loisi.

Ultima Disertación del año 2004
Dr. Osvaldo Loisi

La Convivencia en los Consorcios de Propietarios de la Propiedad Horizontal
En la historia humana siempre ha sido la aparición de nuevas técnicas lo que ha provocado cambios en la forma de pensar y de vivir. Así pasó, desde la más remota antigüedad, con la invención del arado, por ejemplo, que hizo que el ser humano dejara de vagar permanentemente en busca de alimentos para asentarse en un territorio para cultivar la tierra y este cambio trajo aparejado, naturalmente, el nacimiento del derecho de propiedad sobre los inmuebles.

El derecho de propiedad sobre la tierra era en principio absoluto y se extendía en sentido vertical. Hasta arriba, hasta el cielo infinito y hacia abajo, en dirección del subsuelo. Los antiguos decían: hasta el cielo y el infierno.

Así planteado verticalmente ese derecho sobre la tierra, la única manera de dividirlo era asimismo vertical, es decir, levantando paredes o cercos. De modo que aunque construyéramos un edificio de varias plantas, no se permitía la venta de los pisos independientes, es decir, la propiedad en planos horizontales.

Pero en un momento determinado se inventa el cemento "Portland", nacido en la isla de igual nombre, en Inglaterra, a fines del siglo XVIII, que permitía levantar grandes estructuras de hormigón.

Si a ese invento le sumamos el invento de la máquina a vapor, que dio origen a infinidad de máquinas industriales, tenemos como resultado una gran concentración de población en torno a las fábricas, lo que hizo necesario imponer un nuevo modelo de propiedad, que es la propiedad horizontal.

Entre nosotros, la prohibición de dividir la propiedad de los inmuebles por pisos duró hasta el año 1948, fecha en la que se sanciona nuestra ley 13.512 de Propiedad Horizontal.

Es indudable que permitir que varias personas sean propietarias sobre partes distintas de un mismo inmueble y a la vez imponer que todas ellas sean copropietarias sobre determinadas partes comunes de ese mismo edificio ya de por sí supone el nacimiento de muchos conflictos. Porque no hay nada que divida más a las personas como la necesidad de compartir cosas.

Esto es un hecho universal que nace en el seno de todas las familias, naturalmente, pero en los edificios de propiedad horizontal los conflictos se agravan aún más porque no hay lazos comunes que liguen a las personas que los habitan. En la familia existen lazos afectivos, en las sociedades, propósitos de ganancia económica, en los clubes ciertas competencias deportivas o cierto grado de pertenencia.................pero en los consorcios, nada de eso existe. Quien compra un departamento en propiedad horizontal lo hace pretendiendo sólo vivir en paz sin que nadie lo moleste, o para alquilarlo y sacar una renta. Salvo excepciones, nadie quiere reunirse para nada con otras personas a las cuales, por otra parte, apenas si conoce de vista.

Todas estas circunstancias hacen que en el seno de esos conglomerados que llamamos "consorcios" se suelen generar muchos problemas de convivencia: Conflictos entre los que conviven y conflictos interiores en quienes viven aislados de los demás.

La Liga del Consorcista la hemos fundado en el año 1996 y desde entonces, nos hemos dedicado diariamente a tratar problemas de consorcios. A esta altura de nuestro camino podemos asegurarles que hay un alto porcntaje de personas que viven aisladas en sus departamentos y que por una u otra razón sufren varias perturbaciones mentales. A veces cuesta hacerlen entender que el problema que ellas creen jurídico, es en el fondo, psicológico.

Este tema, básicamente humano, no suele tratarse en los congresos ni en los foros sobre propiedad horizontal pero que es real y tangible y merece ser estudiado.

En otro orden de cosas, todos sabemos que la buena o mala convivencia depende de la educación de la gente. Lamentablemente en nuestro país la educación primaria y secundaria siempre se ha ocupado de exaltar aspectos que muy poco tienen que ver con la tarea diaria de vivir ni mucho menos con la de convivir. Algo de matemáticas, algo de geografía o historia, pero no se inculca en los alumnos la regla básuca de convivencia que dice que el derecho de cada uno termina donde comienza el derecho de los demás. Esto es elemental. Ni tampoco se conoce el contrato básico que da sentido y debe orientar la convivencia entre los argentinos, que es nuestra Constitución Nacional. A lo sumo se obliga a los alumnos a aprenderse de memoria el preámbulo, lo que personalmente me parece bastante superficial.

Por eso es que hoy en día, aún en edificios donde se supone que vive gente culta y bien educada, se arrojan residuos y a veces objetos contundentes por las ventanas, o se dejan abiertas las puertas de los ascensores, O los padres de Pablito le compran al nene una batería con la cual va a batir los cerebros de sus vecinos. O realizan fiestas utilizando waffles que son más propios de una cancha de fútbiol que de un departamento.

O compran un perro que ladra constantemente impidiendo a otros estudiar o dormir. O colocan un acondicionador de aire que molesta a sus vecinos por el ruido o por el agua que arrojan, etc., etc.

A veces a la inconducta se une el egoísmo, como cuando el propietario dice: "este año me voy a postular para integrar el Consejo de Administración a ver si me arreglan de una buena vez el techo de la cocina". Y a veces la falta de solidaridad, como cuando el propietario posterga el pago de expensas para irse de vacaciones. O peor aún: cuando se niega a permitir arreglos de caños en su departamento que provocan filtraciones en un departemento inferior o contiguo.

Los tribunales están atestados de juicios originados en molestias de todo tipo causadas por conductas antisociales de individuos que aún no comprenden qué es vivir en propiedad horizontal. Y en esto debemos reconocer en parte una lamentable falta de información de la cual son responsables muchos agentes de venta inmobiliaria y en especial, muchos Escribanos, que no explican a los compradores detenidamente en qué consiste el Reglamento de Copropiedad del inmueble que compran, que es la primera ley del Consorcio.

Legalmente hablando, toda perturbación a la convivencia está prohibida en primer lugar, por la Ley de Propiedad Horizontal, y en segundo lugar, por el Propio Código Civil. Esto quiere decir que ante cualquier hecho que de alguna manera provoque molestia a los vecinos, el administrador y también el propietario afectado tendrán a su alcance acciones legales para hacerlas cesar.

El Art. 6 de la Ley 13512 dice: "Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio".

Nótese que ante cualquier violación a la norma del art. 6, tanto el Administrador como el copropietario afectado tienen una acción independiente cada uno de ellos. Que es una denuncia, de carácter sumarísimo y que tiende a hacer cesar las molestias bajo pena de multa e inclusive arresto del infractor. El artículo también habla de la posibilidad de desalojarlo en caso de que sea un ocupante no propietario. Pero lamentablemente exige para su procedencia que el mismo sea reincidente, con lo cual, el desalojo se hace sumamente remoto, pues deben pesar sobre él por lo menos dos sentencias condenatorias.

Debe destacarse que el artículo dice que esa acción no impide al propietario afectado exigir la reparación por los daños y perjuicios que se le hubieren causado. Se entiende que la ley se refiere al ejercicio de la acción civil resarcitoria, con lo cual, se hace una remisión directa al Código Civil. Desde el punto de vista del derecho al resercimiento por daños, en el Código Civil encontramos dos artículos que son básicos: uno es el 1109 y otro el 1113.

El primero de ellos dice: "Todo el que ejecuta un hecho, que por su culpa o negligencia ocasiona un daño a otro, está obligado a la reparación del perjuicio". Y el segundo completa el principio diciendo que "la obligación del que ha causado un daño se extiende a los daños que causaren los que están bajo su dependencia, o por las cosas de que se sirve o que tiene a su cuidado".

Ahora bien, es hora de preguntarnos qué puede hacer concretamente el administrador o el propietario perjudicado para hacer cesar cualquier atentado contra la normal convivencia en los consorcios.

Veamos: el Art. 15 de la ley dispone varias medidas contra las violaciones al art. 6. Dice lo siguiente: "En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos".

El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.
La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados".

Pero la reforma del Código Civil introducida por la ley 17.711 incorporó, además, a ese cuerpo, el art 2618 que dice así: "Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias.
En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitará sumariamente".

LA MULTA DENOMINADA "ASTREINTES"

Es conveniente mencionar aquí que el Código también contiene un recurso sumamente útil al Administrador y al copropietario afectado, que es el de solicitar al juez la aplicación al infractor, de una multa llamada "astreintes". Es la imposición judicial de una condena pecuniaria que afecta al demandado, mientras no cumpla con lo que es le es impuesto por una resolución judicial. Se decreta a beneficio del perjudicado y se ejecuta como una sentencia. Generalmente se fija como "tantos pesos por cada día -o período- mientras dure la infracción". Es un procedimiento sumamente eficaz para disuadir al infractor de continuar en la ilegalidad amparado en la circunstancia de que los juicios son, en general, de larga duración.

Se trata de una institución francesa que fue incorporada a nuestro Código Civil también por la reforma de la Ley 17.711, en el art. 666 bis, que dice así: "Los jueces podrán imponer en beneficio del titular del derecho, condenaciones conminatorias de carácter pecuniario a quienes no cumplieron deberes jurídicos impuestos en una resolución judicial.
Las condenas se graduarán en proporción al caudal económico de quien deba satisfacerlas y podrán ser dejadas sin efecto o reajustadas si aquél desiste de su resistencia y justifica total o parcialmente su proceder".

Esta eficaz forma de multar que incorpora la reforma del Código Civil viene a suplir la inoperancia de la multa mencionada en el art. 15 de la ley 13.512, que es de doscientos hasta cinco mil pesos a beneficio del Fisco. Esta suma, a través del tiempo se ha vuelto utópica, puesto que se refiere a los pesos moneda nacional que existían en 1948 (época en que se sancionó la ley) y hoy no alcanzaría a un centavo del signo monetario actual. Si una ley no lo ordena expresamente, no podría ser actualizado, pues contrariaría el principio constitucional de que nadie puede ser obligado a hacer lo que la ley no manda.

Finalmente digamos que para el caso de que el propietario se niegue a permitir la entrada a su departamento con el propósito de efectuar arreglos necesarios a fin de evitar daños a otras unidades, el Código procesal Civil y Comercial de la Nación tiene previsto un procedimiento especial contenido en los arts. 623 bis y 623 ter. A continuación reproduciremos sus textos.

DENUNCIA DE DAÑO TEMIDO. OPOSICION A LA EJECUCION DE REPARACIONES URGENTES

Artículo 623 bis. : DENUNCIA DE DAÑO TEMIDO. MEDIDAS DE SEGURIDAD. - Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño grave e inminente a sus bienes, puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, si no mediare anterior intervención de autoridad administrativa por el mismo motivo. Recibida la denuncia el juez se constituirá en el lugar y si comprobare la existencia de grave riesgo, urgencia en removerlo y temor de daño serio e inminente, podrá disponer las medidas encaminadas a hacer cesar el peligro. Si la urgencia no fuere manifiesta requerirá la sumaria información que permitiere verificar, con citación de las partes y designación de perito, la procedencia del pedido. La intervención simultánea o ulterior de la autoridad administrativa determinará la clausura del procedimiento y el archivo del expediente. Las resoluciones que se dicten serán inapelables. En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias.

Artículo 623 ter. : OPOSICION A LA EJECUCION DE REPARACIONES URGENTES. - Cuando deterioros o averías producidos en un edificio o unidad ocasionen grave daño a otro, y el ocupante del primero se opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso, el administrador del consorcio, podrá requerir que se adopten las medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios, disponiéndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable. La petición tramitará sin forma de juicio, con la sola audiencia de los interesados y el informe técnico que deberá acompañarse al escrito inicial. La resolución del juez es inapelable. En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias.

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