CUADRO COMPARATIVO ENTRE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL 13512 Y EL NUEVO CÓDIGO CIVIL
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10 Mar 2015 - 20:48
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Ley 13512 Propiedad Horizontal |
Nuevo Código Civil y Comercial: Propiedad Horizontal |
Art. 1° - Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.
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ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible. ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla. ARTICULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario. ARTICULO 148.- Personas jurídicas privadas. Son personas jurídicas privadas: a) las sociedades; b) las asociaciones civiles; c) las simples asociaciones; d) las fundaciones; e) las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas; f) las mutuales; g) las cooperativas; h) el consorcio de propiedad horizontal; i) toda otra contemplada en disposiciones de este Código o en otras leyes y cuyo carácter de tal se establece o resulta de su finalidad y normas de funcionamiento. ARTICULO 159.- Deber de lealtad y diligencia. Interés contrario. Los administradores de la persona jurídica deben obrar con lealtad y diligencia. No pueden perseguir ni favorecer intereses contrarios a los de la persona jurídica. Si en determinada operación los tuvieran por sí o por interpósita persona, deben hacerlo saber a los demás miembros del órgano de administración o en su caso al órgano de gobierno y abstenerse de cualquier intervención relacionada con dicha operación. Les corresponde implementar sistemas y medios preventivos que reduzcan el riesgo de conflictos de intereses en sus relaciones con la persona jurídica. ARTICULO 160.- Responsabilidad de los administradores. Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión. |
Art. 2° - Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón: a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines; b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.; c) Los locales para alojamiento del portero y portería; d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos; e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común. Esta enumeración no tiene carácter taxativo. Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario. |
ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios. ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes: a) el terreno; b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior; c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; e) los locales e instalaciones de los servicios centrales; f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional; g) la vivienda para alojamiento del encargado; h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas; i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes; j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros; k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común; l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio. Esta enumeración tiene carácter enunciativo. ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables: a) la piscina; b) el solárium; c) el gimnasio; d) el lavadero; e) el salón de usos múltiples. Esta enumeración tiene carácter enunciativo. ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada. |
Art. 3°- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal. Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan. Art. 4°- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo. Art. 5° - Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto. |
ARTICULO 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.
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Art. 6°- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración; b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias. En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitará sumariamente. |
ARTICULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes: a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal; b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia; c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble; d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales. Art.1973 Código Civil y Comercial-Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción. |
Art. 7°- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc. Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.
Art. 8°- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta. Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva, pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad. Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado. Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece. |
ARTICULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado. Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea. El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa. ARTICULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios. También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario. ARTICULO 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
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Art. 8°- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta. Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva, pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad. Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado. Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece. |
ARTICULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.
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Art. 9° - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo; b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública; c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes; d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial. |
ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional. ARTICULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener: a) determinación del terreno; b) determinación de las unidades funcionales y complementarias; c) enumeración de los bienes propios; d) enumeración de las cosas y partes comunes; e) composición del patrimonio del consorcio; f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad; g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes; h) uso y goce de las cosas y partes comunes; i) uso y goce de los bienes del consorcio; j) destino de las unidades funcionales; k) destino de las partes comunes; l) facultades especiales de las asambleas de propietarios; m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación; n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas; ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal; p) forma de computar las mayorías; q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios; r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador; s) plazo de ejercicio de la función de administrador; t) fijación del ejercicio financiero del consorcio; u) facultades especiales del consejo de propietarios. ARTICULO 2065.- Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica. ARTICULO 2066.- Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero. Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa. |
Art. 10. - Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condominios, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán; en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a mas de un propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin mas procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos. |
ARTICULO 2063.- Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.
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Art. 11. –El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos. Esta, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio. |
ARTICULO 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día; b) ejecutar las decisiones de la asamblea; c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales; d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios; e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal; f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto; g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria; h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir; i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones; j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas; k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio; I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes; m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal. |
Art. 12. - En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de esta, según valuación judicial.
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ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción. Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial. |
Art. 13. - Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes. |
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Art. 14.- No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a este y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios. |
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Art. 15.- En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del art. 6°, el representante o los propietarios afectados formularan la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísino la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos. El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese, un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados. |
Infracciones ARTICULO 2069.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.
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Art. 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial. |
ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción. Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial. |
Art. 17. - La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del art. 3266 del Código civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los arts. 3901 y 2686 del Código civil. Art. 18. - A los efectos de la presente ley, quedan derogados los arts. 2617, 2685 "in fine" y 2693 del Código civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley. |
ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a: a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay; b) conservar en buen estado su unidad funcional; c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa; d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay; e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación; f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional. ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones. ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente. El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones. ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título. |
SUBCONSORCIOS |
Subconsorcios ARTICULO 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general. Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva. Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran. |
CONSEJO DE PROPIETARIOS |
Consejo de propietarios ARTICULO 2064.- Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo; b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones. |
ASAMBLEAS ART.9º INCISO D) ACTAS |
Asambleas ARTICULO 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver: a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal; b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto; c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio; d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere. ARTICULO 2059.- Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema. La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea. ARTICULO 2060.- Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente. El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea. ARTICULO 2061.- Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares. ARTICULO 2062.- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios. Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas. Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas. |
Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal
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Hola!
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¿Están obligados los consorcistas a pagar los gastos del consorcio a los que no tienen acceso o de los que no hacen uso? Ej.: pago del porcentual del mantenimiento de ascensores por los deptos. de PB, o de los gastos de mantenimiento de la bomba de agua, limpieza y desinfección de tanques por los deptos. de PB, siendo que el agua lo reciben directamente de la calle.
Agradeceré respuesta.
Gracias
Hola buenos dias. Tengo una
Hola buenos dias. Tengo una inquietud. Tengo un local comercial de menos de 40m2 en una propiedad horizontal, asi como varios en el conjunto. Es necesario sacar alguna documentacion? Cual? Me estan solicitando varios documentos debido a una queja que coloco un vecino en la casa de la justicia pero solo me piden los documentos a mi local al resto no. Que puedo hacer? Mil gracias por la colaboracion.
Por favor, administradores de
Por favor, administradores de los comentarios. eliminen y bloqueen a los que utilizan este medio para publicitar mercaderías. No me agrada que un aviso de este sitio llegue a mi e-mail y tome de mi tiempo pensando que es información de mi trabajo, y es una tontería irrelevante. Gracias
MUY BUENO SU MATERIAL, ESPERO
MUY BUENO SU MATERIAL, ESPERO QUE NOS SEA DE AYUDA. ATTE
Mi duda es respecto a las
Mi duda es respecto a las cañerías de agua y gas hasta donde es responsable consorcio por considerarlo común? (Art. 2041 f)
Dado que confunden las comas del inciso. Hasta esta modificación se consideraba común si lo dañado era el caño maestro, troncal del edificio y a cargo del propietario si el problema era por ejemplo rotura en cañería de agua fría en el lavadero.
Muchas Gracias
hola necesito saber ¿como se
hola necesito saber ¿como se hace para salirse de una propiedad horizontal?
Se reparo un caño de agua de
Se reparo un caño de agua de el edificio adonde vivo y la propietaria cargo como gastos comunes la reparacion interna de su departamento, camibio de lozas y toda la mano de obra, es eso correcto con la nueva ley o cada propietario se debe hacer cargo de sus reparaciones?
Buenas tardes Sanuy, lo que
Buenas tardes Sanuy, lo que usted tiene entendido es perfecto. El Administrador al tomar unilateralmente esa decisión infringió del Código Civil y Comercial de la Nación en los Art. 2065 (ya que es sólo un Mandatario y sin resolución de la Asamblea no puede modificar nada de lo que dice el Reglamento), y 2067 (inc. b). También el Consejo de Propietarios es responsable, ya que según el Art. 2064 (inc. b) debió controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio y resolver este problema directamente con él. Además si ud. vive en Capital, el Administrador no cumplió con el Art. 9 (inc. a y j) y especificamente Art.15 (inc d). Saludos
Buenos días Daniel, lo que
Buenos días Daniel, lo que usted plantea está muy claro en los Arts. 2039, 2040, específicamente el 2041 (en su inc. f), 2042 y 2043. Y también en el 2046 (inc. e), 2048, 2049, 2054, 2055 y 2056. Saludos
Buenas Tardes!!! deseo
Buenas Tardes!!! deseo consultarle porque el Administrador de mi consorcio aplica el 3% sobre el saldo deudor, siendo que por reglamento corresponde el 2%. Se lo manifestè y me dijo que consideraba que era muy bajo el porcentaje por reglamento y el considera que con un 3% es lo razonable ya que las tasas bancarias y algunos jueces nodificaron las tasas a aplicar.
Tengo entendido que el Reglamento es Leyy se debe respectar y unicamente se puede modificar con un escribano y por unanimidad. El Reglamento en ningun momento fue modificado. El Administrador cometio un error al tomar una decision sin respetar el Reglamento Propiedad.Sdos Cristina
Buenas Tardes!!! deseo
Buenas Tardes!!! deseo consultarle porque el Administrador de mi consorcio aplica el 3% sobre el saldo deudor, siendo que por reglamento corresponde el 2%. Se lo manifestè y me dijo que consideraba que era muy bajo el porcentaje por reglamento y el considera que con un 3% es lo razonable ya que las tasas bancarias y algunos jueces nodificaron las tasas a aplicar.
Tengo entendido que el Reglamento es Leyy se debe respectar y unicamente se puede modificar con un escribano y por unanimidad. El Reglamento en ningun momento fue modificado. El Administrador cometio un error al tomar una decision sin respetar el Reglamento Propiedad.Sdos Cristina
En terminos generales, muy
En terminos generales, muy completo, pero no habla en ningun articulo acerca de las reparaciones dentro de las unidades funcionales quien se hace cargo, si el propietario, el consorcio, o si se comparte el gasto.
Desde ya muchas gracias.
Buenos días Hernán, así es el
Buenos días Hernán, así es el tema, legalmente un Reglamento de Copropiedad y Administración puede especificar claramente que los patios y azoteas son propiedad del Consorcio pero de uso exclusivo de sus propietarios, y eso lo sé claramente porque es lo que ocurre en mi edificio y mi Reglamento data de 1980 y la Modificación realizada mediante Escribano Público (que no cambió este punto) data de 1997. Lamentablemente cuando usted adquirió su Unidad Funcional debió leer previamente el Reglamento para saber si estaba de acuerdo en su redacción y así meditar si comprarlo o no. Saludos
Buenos días Primitiva, el
Buenos días Primitiva, el Administrador no es apoderado del Consorcio sino un mero mandatario por lo tanto no puede decidir nada por si mismo sin el previo consentimiento de la Asamblea y con el respaldo de la misma firmada en el Libro de Actas correspondiente. Desde ya, en su lugar consultaría con un abogado sobre el tema no sea que terminen con un tremendo juicio laboral con el portero. Saludos.
Buenos días Alejandro, el
Buenos días Alejandro, el Libro de Firmas está contemplado obligatoriamente en el Código Civil y Comercial de la Nación en los Arts. 2062 y 2067, a veces en algunos Reglamentos de Copropiedad y también en la Ley 3254 del GCBA, por lo que se presume que es obligatorio para el Administrador certificar firma de un propietario para poder participar en las Asambleas. En caso de no ser propietario el participante puede traer un poder cuya firma será cotejada por el Administrador en dicho Libro. Le dejo un link de la Dra. Victoria Loisi donde se refiere al mismo. Saludos
http://www.ligadelconsorcista.org/libro_registro_firmas_caba
Buenos días Graciela, si el
Buenos días Graciela, si el tema es como usted lo manifestó el Consorcio (y no importa las votaciones realizadas) debe abonarle la reparación completa de la pared. Pero como la Asamblea es soberana y la misma decidió no pagarle los daños y por lo tanto no lo hará, debe Ud. contratar un abogado y realizar las debidas acciones judiciales. Igualmente antes deberá citarlos a la MEDIACION Y CONCILIACION Ley 26.589 que es obligatoria. Si usted vive en Capital puede hacerlo primero mediante el Centro Comunal al que pertenece y en caso de Juicio eso será un antecedente de que usted trató de solucionar las cosas por una mejor via. Saludos.
Buenos Días Manuel, ¿usted se
Buenos Días Manuel, ¿usted se refiere como "convenio" al Reglamento de Copropiedad y Administración? Si es así debería consultar a un abogado especialista en Consorcios porque de acuerdo a lo que diga el suyo pueda saber lo que puede o no hacer. Igualmente le recomendaría que hable con un arquitecto y averigüe si en su zona y su espacio se permite la construcción de un piso más, ya que si su propiedad es pulmón de manzana será la misma Municipalidad quien le demolerá la propiedad aunque el Reglamento se lo permita. Saludos.
Buenos días Horacio, las
Buenos días Horacio, las responsabilidades del Consejo de Administración llamado actualmente "Consejo de Propietarios" puede encontrarlos en el Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que entró en vigencia el 1º de agosto del 2015, en los los Arts. 2044, 2048, 2054, 2056, 2058, 2062 y especificamente en los Arts. 2064 al 2067. Aqui le adjunto el Link para que lo lea. Los Art. relacionados a la Propiedad Horizontal son los que van del 2037 al 2072. Saludos
http://www.saij.gob.ar/docs-f/codigo/Codigo_Civil_y_Comercial_de_la_Nacion.pdf
Buenos días Nico, la Ley 13
Buenos días Nico, a partir del 1º de agosto del 2015 entró en vigencia el Código Civil y Comercial de la Nación. Aqui le adjunto el Link para que lo lea. Los Art. relacionados a la Propiedad Horizontal son los que van del 2037 al 2072. Saludos
http://www.saij.gob.ar/docs-f/codigo/Codigo_Civil_y_Comercial_de_la_Nacion.pdf
Buenos días Laura,
Buenos días Laura, normalmente el patio de la Planta Baja es pulmón de edificio y muchas veces de manzana por lo que está prohibido poner una parrilla de cualquier tipo. Asimismo debería releer el Reglamento de Copropiedad que suele decir (no en todos los casos pero en la mayoría si) que los patios y azoteas de las Unidades Funcionales son propiedad del Consorcio pero de uso exclusivo de sus propietarios. Además si usted vive en Capital tendría sobre sus espaldas a la Agencia Gubernamental de Control si algún vecino la denunciara a la DGFyCO. Simplemente con estos puntos usted perdería cualquier juicio si el Consorcio se lo iniciara. Saludos
Hola: compre un dto en
Hola: compre un dto en planta baja con patio y quiero poner una parrilla (con salida a los 4 vie tos), hay 2 vecinos que se oponen.... con eso alcanza para tener que sacarla o se va a votacion en asamblea? Si es votacion de cuanto seria la mayoria? La votacion se hace sobre los presentes o sobre el total?
HOla, quería saber en que
HOla, quería saber en que situación quedo la ley respecto del Código. La complementa en todo lo que no se le oponga?
el consejo de administracion,
el consejo de administracion, tiene responsabilidad sobre las finanzas del consorcio ???
gracias
Nuestro Reglamento indica en
Nuestro Reglamento indica en caso del gas, se considera comun, desde la entrada del edificio hasta la sala de medidores. Y se considera como propio, desde la sala de medidores hasta la unidad propiamente dicha. Es decir, que en nuestro caso, hace unos 5 años, que se pincharon varios caños de gas, cada propietario afectado tuvo que cambiar a su cargo, el caño de gas desde la sala de medidores hasta su casa. Ahora tenemos el mismo problema, pero con los caños de gas que no fueron arreglados en su momento. Los propietarios de estos caños de gas rotos, dicen que el nuevo codigo indica que el consorcio debe hacerse cargo y NO ellos. Es asi ?
Hola mi consulta es la
Hola mi consulta es la siguiente somos dos ph. Un de ellos está deshabitado hace muchos años. Posible dueño fallecido. Ese caso se puede modificar el convenio ya que deseamos construir en el piso. Gracias
Buen dia. Tengo un depto en
Buen dia. Tengo un depto en el cual x una humedad en una pared medianera por rotura de un caño del edificio. Despues de poner el yeso el administrador me informa q en una asamblea estando representados solo el 14% de los propietarios decidieron no reconocer la pintura en los arreglos de partes comunes.
Es legal esa decision.? Que vias tengo?
Muchas gracias .
Graciela
Mi pregunta es la siguiente ,
Mi pregunta es la siguiente , de negarse el propietario a certificar la firma en el libre de acuerdo al nuevo codigo civil , puede participar en las asambleas ? ya que dicho código no lo menciona , de negarse se le puede intimar a que lo haga ? muchas gracias.
Alejandro
Un edificio de 14 pisos con
Un edificio de 14 pisos con 55 unidades siempre tuvo Encargado de planta por más de 25 años. El administrador decidió que ahora solo debemos tener Encargado de 4 horas Es esto legal?
En una reunión de consorcio
En una reunión de consorcio cuantas unidades puede representar una misma persona? En mi edificio algunos llevan como 10 autorizaciones eso es legal?
se puede legalmente en un
se puede legalmente en un reglamento de un edificio nuevo ,especificar que la terraza que es parte de uso común ,sea de uno exclusivo de uno o varios coopropietarios ,exluyendo a los demás.saludos
Buenas noches Gladys, si así
Buenas noches Gladys, así es, la Ley 13.512 fue derogada el 31 de julio del 2015 y el 1º de agosto de ese mismo año entró en vigencia el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Usted puede encontrar lo necesita en cuanto a Propiedad Horizontal dentro de los Art 2037 al 2072. Aqui le dejo un link donde puede acceder al mismo. Saludos.
http://www.saij.gob.ar/docs-f/codigo/Codigo_Civil_y_Comercial_de_la_Nacion.pdf
Es verdad que la ley 13512 ha
Es verdad que la ley 13512 ha sido derogada? Por internet encuentro de que sí fue derogada. Por otros medios me manifiestan de que está vigente. No entiendo, al final, está vigente o está derogada? Muchas gracias.
Buenos días Emiliano, si los
Buenos días Emiliano, si los patios están indicados en el Reglamento de Copropiedad y Administración como de "uso exclusivo de una propiedad" entonces ya están incluidos en el porcentaje final establecido para cada Unidad Funcional. Para calcular las Expensas Ud. debe simplemente utilizar ese Porcentaje indicado en el Reglamento correspondiente a cada Unidad, tanto las Funcionales como las Complementarias (si las tuviesen) sin tener que calcular aparte los patios. Saludos
Buenos días Milagros, lo que
Buenos días Milagros, lo que usted necesita saber lo va a encontrar el CCyC, y todo lo que es Propiedad Horizontal los tiene desde el Art 2037 al 2072. Mi consejo es que debería leer los 35 artículos porque son cortos y muy fáciles de entender y luego pedir una consulta con algun abogado especialista en Consorcios ya que todo lo que pueden hacer es sólo lo indicado en el Reglamento de Copropiedad y por lo que Ud está especificando creo que eso perjudica realmente el derecho a uso del espacio común de los propietarios que se oponen, ya que las cocheras son UNIDADES COMPLEMENTARIAS que por lo que veo no están especificadas en el Reglamento.
Buenos Días, quería consultar
Buenos Días, quería consultar cómo se consideran los patios de uso exclusivo en los porcentajes a calcular para expensas, Muchas gracias.
Una Pregunta vivo en un
Una Pregunta vivo en un complejo conformado por torres, en la mía vivimos 25 propietarios. Según el reglamento y un plano aprobado, a mi torre le pertenece un espacio que esta abajo y es de uso común, donde estacionamos. Queremos ordenarlas para cocheras, ponerles un numero identificatorio por ejemplo; pero solo para organizarnos mejor; 3 copropietarios no quieren por no tener auto. ¿Podemos instrumentar algo? Y si se puede, bajo qué instrumento jurídico podemos hacerlo puede algún contrato privado? Para que no sea tan costoso para los propietarios.Espero alguna respuesta. Muchas gracias.
Buenas tardes Claudio, todo
Buenas tardes Claudio, todo lo que usted necesita saber lo va a encontrar en las Escrituras y en el Reglamento de Copropiedad, sólo ahi puede encontrar la respuesta a su problema, no es un tema legal general sino un tema Estatutario específico de su Consorcio. Saludos
necesito saber si corresponde
necesito saber si corresponde compartir un pasillo donde hay 2 ph con dos locales q se encuentran en la parte delantera y los propietarios son primos donde la duena de los locales es una persona y el de los departamentos es otro dueno.
saludos
DRA. MUY BUENO EL ARTICULO,
DRA. MUY BUENO EL ARTICULO, QUERIA SABER SI ME PUEDO PONER EN CONTACTO CON UD. PARA HACER CONSULTAS. GRACIAS ESPERO SU RESPUESTA
Estimada María, los medidores
Sra María, los medidores son personales y su colocación, mantenimiento y/o retiro es responsabilidad de cada propietario. Lo que sí le correspondería al Consorcio es el soporte de los mismos sólo si estos están incluidos como espacios comunes en el Reglamento de Copropiedad, sino cada propietario deberá abonar las refacciones de acuerdo a las nuevas normativas de Metrogas. Lo que debe hacerse es que el Administrador se encargue de los cambios estructurales que necesitan los soportes y luego liquide en las Expensas el gasto correspondiente a cada departamento. El abono del medidor la empresa Metrogas se lo factura directamente al propietario.
Sra Mariel, BAJADA DE COLUMNA
Sra Mariel, BAJADA DE COLUMNA no es la columna estructural del edificio, sino (y puede verificarlo en Wikipedia) es el caño principal ("columna" por dónde pasan los fluidos o la electricidad o el gas) y la obstrucción estaba en su UF (la "bajada" a su departamento). Está perfecto lo que hizo el Administrador tal cual el Art. 2041 del nuevo CCyC que usted ya indicó pero que por no conocer los tecnicismos no entendió que no es el ITEM D) sino el F). De no hacer esa reparación Ud hubiera tenido que abonar además, las rupturas y perdidas causadas por la humedad de la inundación de su casa en los techos de los departamentos de abajo. Saludos
bienes, perdón.
bienes, perdón.
Sta. María, quien abonó el
Sta. María, quien abonó el cambio de los medidores? Por qué la mitad si decidió cambiarlos y la otra decidió esperar?
El medidor es personal, no consorcial. Cada departamento tiene su medidor, si es inquilina, fíjese que dice su contrato de locación al respecto, si fuere propietario es su responsabilidad. El consorcio se responsabiliza de los vienes comunes.
Estimada Mariel, buenas
Estimada Mariel, buenas tardes! Como fundamente Ud. que la bajada de columna le corresponde al Consorcio? El CCC estipula todo lo contrario. Debería agradecerle a la Administración que la socorrió cuando tuvo la necesidad y hacerse cargo del mantenimiento dentro de su unidad funcional. También agradecerle al Consorcio que utilizó sus fondos para para pagarle al plomero y ahora reintegrarlos como corresponde.
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Tengo un problema con la Administración en abril tuve una obstrucción en la cocina y el baño el cual derivo q se inundara el depto. vino un plomero q mando el Consorcio paso la cinta eléctrica y lo destapo no me dio ninguna boleta ni me dijo q debía pagarlo x lo q interprete q el gasto seria cargado al consorcio p mi sorpresa me lo cargaron como un gasto particular Considero q no corresponde ya q en la fotocopia de la factura dice BAJADA DE COLUMNA x lo cual es un gasto común y no puede ni debe considerarse PARTICULAR de acuerdo al articulo 2041 las columnas son necesariamente comunes Por favor si me lo p aclarar rGracias
Hola, tengo un PH donde
Hola, tengo un PH donde construi una planta mas sin autorizacion. Ahora parece q todos los co-propietarios quieren darme su autorizacion para regularizar menos uno. me sirve igual con la mayoria para presentar todo en el GCBA y regularizar la obra? muchas gracias.-
Sra Ana, lo que Ud está
Sra Ana, lo que Ud está preguntado lo encuentra primero en el Reglamento de Copropiedad que es el que rige a todo el Consorcio, depende lo que diga es lo que la Asamblea tiene permitido hacer y lo que la Administradora como Mandataria debe realizar. Y luego, tal cual le dijeron, en el Nuevo CCyC, donde encontrará lo necesario en los artículos del 2037 al 2072, y que aquí se lo adjunto:
http://www.saij.gob.ar/docs-f/codigo/Codigo_Civil_y_Comercial_de_la_Nacion.pdf
Yo no se usted si vive en Capital, pero de ser así, le recuerdo con respecto al frente del edificio que la Administración debe hacer cumplir la Normativa de la Ley 257. Saludos
Mi inquietud es la siguiente:
Mi inquietud es la siguiente: La administradora llamo a Asamblea extraordinaria, para aprobar unos presupuestos como impermeabilizacion del frente del edificio y el pago de un alquiler de cada propietario que use el SUM, en esa asamble estuvieron present el 15% de la totalidad de los propietarios y se dio por constituida, por que dice la administradora que el codigo cvil fue modificado y dice que con un solo propietario se puede aprobar un orden del dia, yo estuve leyendo y no lo veo, donde esta, me puede decir ante mi ignorancia si es cierto esto?
Buenas tardes Christian, el
Buenas tardes Christian, el interés que el Administrador debe cobrar puede encontrarse en el Reglamento de Copropiedad y Administración, o ser el que se resolvió en una Asamblea (Ordinaria o Extraordinaria). Si no logra Ud. encontrarlo debe preguntarle a él cuál es la Tasa que está utilizando y de dónde obtuvo el Mandato de los Copropietarios para hacerlo. Una vez que le conteste y sepa de cuánto es el % del Interés que aplica, debe hacer el siguiente cálculo: CAPITAL (deuda no abonada) x EL % DE INTERES x LOS DIAS TRANSCURRIDOS ENTRE LA DEUDA Y EL PAGO, dividido todo por 3600 (que es 100 x 360 días). Saludos
Hola, quería obtener
Hola, quería obtener información respecto de los intereses que se deben cobrar por atraso en el pago de las expensas ordinarias. Como me doy cuenta si el Administrador liquidó de manera correcta los interese. Muchas gracias.