CUADRO COMPARATIVO ENTRE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL 13512 Y EL NUEVO CÓDIGO CIVIL
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10 Mar 2015 - 20:48
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Ley 13512 Propiedad Horizontal |
Nuevo Código Civil y Comercial: Propiedad Horizontal |
Art. 1° - Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.
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ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible. ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla. ARTICULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario. ARTICULO 148.- Personas jurídicas privadas. Son personas jurídicas privadas: a) las sociedades; b) las asociaciones civiles; c) las simples asociaciones; d) las fundaciones; e) las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas; f) las mutuales; g) las cooperativas; h) el consorcio de propiedad horizontal; i) toda otra contemplada en disposiciones de este Código o en otras leyes y cuyo carácter de tal se establece o resulta de su finalidad y normas de funcionamiento. ARTICULO 159.- Deber de lealtad y diligencia. Interés contrario. Los administradores de la persona jurídica deben obrar con lealtad y diligencia. No pueden perseguir ni favorecer intereses contrarios a los de la persona jurídica. Si en determinada operación los tuvieran por sí o por interpósita persona, deben hacerlo saber a los demás miembros del órgano de administración o en su caso al órgano de gobierno y abstenerse de cualquier intervención relacionada con dicha operación. Les corresponde implementar sistemas y medios preventivos que reduzcan el riesgo de conflictos de intereses en sus relaciones con la persona jurídica. ARTICULO 160.- Responsabilidad de los administradores. Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión. |
Art. 2° - Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón: a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines; b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.; c) Los locales para alojamiento del portero y portería; d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos; e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común. Esta enumeración no tiene carácter taxativo. Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario. |
ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios. ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes: a) el terreno; b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior; c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; e) los locales e instalaciones de los servicios centrales; f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional; g) la vivienda para alojamiento del encargado; h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas; i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes; j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros; k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común; l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio. Esta enumeración tiene carácter enunciativo. ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables: a) la piscina; b) el solárium; c) el gimnasio; d) el lavadero; e) el salón de usos múltiples. Esta enumeración tiene carácter enunciativo. ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada. |
Art. 3°- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal. Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan. Art. 4°- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo. Art. 5° - Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto. |
ARTICULO 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.
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Art. 6°- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración; b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias. En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso. El juicio tramitará sumariamente. |
ARTICULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes: a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal; b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia; c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble; d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales. Art.1973 Código Civil y Comercial-Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción. |
Art. 7°- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc. Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.
Art. 8°- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta. Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva, pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad. Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado. Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece. |
ARTICULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado. Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea. El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa. ARTICULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios. También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario. ARTICULO 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
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Art. 8°- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta. Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva, pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad. Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado. Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece. |
ARTICULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.
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Art. 9° - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo; b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública; c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes; d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial. |
ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional. ARTICULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener: a) determinación del terreno; b) determinación de las unidades funcionales y complementarias; c) enumeración de los bienes propios; d) enumeración de las cosas y partes comunes; e) composición del patrimonio del consorcio; f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad; g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes; h) uso y goce de las cosas y partes comunes; i) uso y goce de los bienes del consorcio; j) destino de las unidades funcionales; k) destino de las partes comunes; l) facultades especiales de las asambleas de propietarios; m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación; n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas; ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal; p) forma de computar las mayorías; q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios; r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador; s) plazo de ejercicio de la función de administrador; t) fijación del ejercicio financiero del consorcio; u) facultades especiales del consejo de propietarios. ARTICULO 2065.- Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica. ARTICULO 2066.- Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero. Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa. |
Art. 10. - Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condominios, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán; en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a mas de un propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin mas procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos. |
ARTICULO 2063.- Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.
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Art. 11. –El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos. Esta, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio. |
ARTICULO 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día; b) ejecutar las decisiones de la asamblea; c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales; d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios; e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal; f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto; g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria; h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir; i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones; j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas; k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio; I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes; m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal. |
Art. 12. - En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de esta, según valuación judicial.
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ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción. Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial. |
Art. 13. - Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes. |
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Art. 14.- No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a este y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios. |
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Art. 15.- En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del art. 6°, el representante o los propietarios afectados formularan la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísino la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos. El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese, un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados. |
Infracciones ARTICULO 2069.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.
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Art. 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial. |
ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción. Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial. |
Art. 17. - La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del art. 3266 del Código civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los arts. 3901 y 2686 del Código civil. Art. 18. - A los efectos de la presente ley, quedan derogados los arts. 2617, 2685 "in fine" y 2693 del Código civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley. |
ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a: a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay; b) conservar en buen estado su unidad funcional; c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa; d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay; e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación; f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional. ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones. ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional. Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente. El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones. ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título. |
SUBCONSORCIOS |
Subconsorcios ARTICULO 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general. Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva. Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran. |
CONSEJO DE PROPIETARIOS |
Consejo de propietarios ARTICULO 2064.- Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo; b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios; d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia. Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones. |
ASAMBLEAS ART.9º INCISO D) ACTAS |
Asambleas ARTICULO 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver: a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal; b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto; c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio; d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere. ARTICULO 2059.- Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema. La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea. ARTICULO 2060.- Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente. El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea. ARTICULO 2061.- Conformidad expresa del titular. Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares. ARTICULO 2062.- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios. Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas. Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas. |
Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal
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Segun el nuevo codigo las ventanas, marcos y vidrios de cada unidad, den al frente, contrafrente o lateral del edificio. No deben ser reparadas o cambiadas por el consorcio sino abonadas por cada propietario ya que es bien propio. Es asi?
Buenos días
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Quiero consultar por un problema en mi dpto. El departamento que esta abajo del mio tiene una perdida de agua en el sector de la cocina. Vino la administradora a verlo y sostiene que es un tema del desague y que corresponde que llame yo a un plomero y que debo afrontar el costo yo, no el consorcio. Este problema ya fue visto en octubre del 2016 por el anterior propietario de mi departamento y llamo al plomero afronto el costo y este le dijo que el desague no era el problema
Segun el nuevo codigo civil quien debe ocuparse del desague??Es verdad que yo debo demostrar que es la columna?
Muchas Gracias!!
El administrador no celebra
El administrador no celebra asambleas hace cuatro años. Se auto designa. No rinde cuentas. Las parte comunes cada vez mas deterioradas. No responde a los reclamos.- Donde y como lo puedo denunciar??
Vivo en un edificio con 128
Vivo en un edificio con 128 unidades funcionales. Una propietaria de la unidad desea cerrar con ventanas de alumnio y vidrio su balcon. El administrador en asamblea introdujo el tema y se voto entre los 22 presentes aceptar pero enviar encuesta a todos los propietarios. Se realizo a traves de una papel donde informan de la desicion y si aceptan o no el cerramiento que seria a cargo del propietario. Como se actua en este caso; por mayoria que entrega el papel votando o por unanimidad o sea de los 128 propietarios se necesita la respuesta. Espero respuesta.
Por favor hay algún lugar
Por favor hay algún lugar donde el código este explicado, por ejemplo el articulo 2041 inciso f. A quien corresponden las cañerías de alimentación ,desagües,etc. Específicamente desde que punto. Muchas gracias
Donde esta actualmente la
Donde esta actualmente la reglamentación de la administración de cocheras
Apunto a tener información con respecto a edificios propiedad horizontal que tienen cocheras y unidad funcional, donde la unidad funcional se administra independientemente de las cocheras que tiene titulo de propiedad aparte del departamento. y cada grupo tiene su 100% Es decir todas las cocheras suman con su porcentaje un 100% y cada Dpto con su porcentaje suman otro 100%
Hola, quisiera saber si las
Hola, quisiera saber si las expensas D las tiene que pagar el inquilino o el propietario. Son por un déficit en la cuenta de la administración por un arreglo grande que se hizo en el edificio.
BUENAS TARDES QUISIERA SABER
BUENAS TARDES QUISIERA SABER CUALES SON LAS CONTROVERSIAS ENTRE LA LEY 13512 Y EL NUEVO CÓDIGO CIVIL GRACIAS
¿Hola buenas tardes hay algun
¿Hola buenas tardes hay algun articulo o ley que le prohiba al administrador enviar a un colaborador a cobrar expensas o tiene que estar acentado en libro de actas?
Este edificio tiene desde
Este edificio tiene desde 1981 (aprox) un Reg de Cop y Adm elevado a escritura pública, con el cual siempre nos regimos.
Al haberse promulgado el nuevo Cod Civil y Com, ese Reg sigue teniendo vigencia?
Muchas gracias por aclararlos y cordiales saludos,
RVA
BUENAS TARDES,
BUENAS TARDES,
EN CASO DE REMOCION DEL ADMINISTRADOR Y TRASPASO, COMO QUEDA EL TEMA DE LA RENDICION DE CUENTAS? SUPUESTAMENTE TIENE 15 DIAS HABILES, EJ. EL ADMINISTRADOR RENUNCIA EL 1° DE NOVIEMBRE Y SE NOMBRA UNO NUEVO, FIRMA EL ACTA 2/3 DE LOS PROPIETARIOS, Y A LOS 15DIAS HABILES SE JUNTA LA ASAMBLEA PARA ACEPTAR EL ULTIMO BALANCE? O CUANDO ACEPTAN LA RENUNCIA DEL ADMINISTRADOR TAMBIEN SE ACEPTANDO SU RENDICION DE CUENTAS Y ASI SE EXIME DE RESPONSABILIDAD?, QUE PASA EN EL CASO QUE NO ESTE CLARO LA RENDICION DE CUENTAS PERO SI SE QUIERE LA RENUNCIA DEL ADMINISTRADOR? COMO SE HACE CUANDO NO ESTAMOS CONFORMES CON LA RENDICION FINAL?
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Formo parte de un complejo que cuenta con reglamento de coopropiedad firmado por todos los propietarios en un escribano público. Me interesaría saber si al derogarse la ley 13152. Dicho reglamento sigue teniendo valor legal
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Hola, tengo el marco de la
Hola, tengo el marco de la puerta que da hacia el balcon con filtracion de agua por la parte que da al piso lo que seria el zocalo, esa reparacion entra dentro de las "Partes Comunes"? hace mas de 1 mes que se le informo el problema a la administracion y todavia no tengo una solucion, cuanto es el tiempo de demora para que pueda intimar por medio de carta documento asi agilizan la reparacion o asi mismo en caso que siga la demora contratar yo mismo personal idoneo para que me lo reparen y despues pasarle los costos de la reparacion a la administracion? gracias!
Buenos dias,quisiera saber
Buenos dias,quisiera saber como hacer para verificar y establecer que la administración del edificio es legal.Hace 5 años que vivo y lo que se abona de expensas es irrisorio..por eso no hay liquidaciones ni recibos correspondientes,que nos detallen dicha administración.Como en todo edificio hay gente que no le interesa y así seguimos por años sin rsspuestas.Ahora después de todo este tiempo,se informa una convocatoria para una asamblea con la orden del dia sobre el nuevo codigo civil y tratamientos de corte de gas ect.Estamos sin gas hace 1año y esta sra.no hizo nada...Preguntó?como se hace para sacar a esta persona de la administración?graci
Tengo una consulta, hace un
Tengo una consulta, hace un año se designó un administrador en el edificio de mi abuela y sólo hubo 5 personas que asistieron a la reunión. El punto es que de todas las unidades que serán apróx. 40, sólo 5 designaron al administrador y no mandaron ninguna carta o votación por correo al resto. Esas 5 unidades no son mayoría desde ningún punto de vista, ni cantidad de unidades ni por %. La pregunta es, eso es legal? Pueden determinar un administrador así como así? Y de no ser así, qué hay que hacer para legalizar la situación? Gracias!
Tengo una consulta, hace un
Tengo una consulta, hace un año se designó un administrador en el edificio de mi abuela y sólo hubo 5 personas que asistieron a la reunión. El punto es que de todas las unidades que serán apróx. 40, sólo 5 designaron al administrador y no mandaron ninguna carta o votación por correo al resto. Esas 5 unidades no son mayoría desde ningún punto de vista, ni cantidad de unidades ni por %. La pregunta es, eso es legal? Pueden determinar un administrador así como así? Y de no ser así, qué hay que hacer para legalizar la situación? Gracias!
Buenas, pregunto: a las
Buenas, pregunto: a las reuniones de Consejo de Propietarios, puede asistir cualquier propietario, con voz pero sin voto, aunque no pertenezca al Consejo?
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Tengo un dep en 1er piso
Tengo un dep en 1er piso.Comparto patio con vecino por tapial.Ellos tienen perros,los sacan a ladrar al patio en horas de descanso,inclusive ladran por el pasillo,la portera esta enfrente a.mi dep,también saca el perro a cualquier hora y ladra por el pasillo.Pregunto,la nueva reglamentación lo avala?Si uno necesita descansar por problemas de salud,justificado con certificado,a quien le reclamo?Por vía judicial o carta documento al administrador,en este caso la portera debería dar el ejemplo y poner orden,para eso cobra muy buen salario.Otra consulta en verano le ponen ayudante por medio turno,no veo sea necesario,ya que se la ve libre sin
soy propietaria de un dpto.
soy propietaria de un dpto. de un edificio, se hizo un trabajo de impermeabilización en la medianera en la cual no me fue consultado por el administrador, ahora tengo que pagar en las expensas dicho trabajo. Como debo proceder. Tiene la administradora obligación de realizar una asamblea para tratar este tema
Buenas tardes Marina,
Buenas tardes Marina, lamentablemente su consulta es legal y privada entre las partes... Las situaciones entre inquilino y propietario nada tiene que ver con los temas de Consorcios, que es en realidad el espíritu que tiene esta Pagina Web.
Lo que a usted le está sucediendo deberá resolverlo con un abogado, porque todo dependerá de lo que haya firmado en el Contrato de Locación, tanto usted como su garante. Saludos
Buenas tardes Marcela, si
Buenas tardes Marcela, si usted vive en Capital deberia hacer las denuncias de lo que le está sucediendo con el Administrador en el Registro de Administradores de Consorcios de acuerdo puede verlo en el siguiente link http://www.buenosaires.gob.ar/defensaconsumidor/administradores-de-consorcios/que-pueden-denunciar-los-consorcistas
Ante cualquier otra consulta por este tema puede hacerlo en el 147 pidiendo hacer una Denuncia en DEFENSA DE CONSUMIDOR - REGISTRO PUBLICO DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS. Saludos
Por otro lado si usted vive
Por otro lado si usted vive en Capital deberia hacer la denuncia de lo que le está sucediendo con el Administrador en el Registro de Administradores por "Falencias en las liquidaciones de expensas", presentando su Contrato de Alquiler y demás requisitos de acuerdo puede verlo en el siguiente link http://www.buenosaires.gob.ar/defensaconsumidor/administradores-de-consorcios/que-pueden-denunciar-los-consorcistas
Estimado José, no soy la Dra.
Estimado José, no soy la Dra. pero puedo decirle que lo que usted está "padeciendo" no es legal y deberá hacer una consulta con un abogado, ya que el propietario no sólo no puede cobrarle las Expensas Extraordinarias (salvo que usted lo haya acordado en el contrato de alquiler) sino que el "Administrador", además de no discriminar las Expensas Comunes, está generando reparaciones a nombre del Consorcio que no corresponden, ya que por el Art. 2041 inc. f) del CCyC de la Nación sólo son comunes al Consorcio "las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional"
Estimada doctora, le consulto
Estimada doctora, le consulto por un tema que mucho me angustia. Soy inquilino y por contrato debo pagar las expensar ordinaria, y el propietario las extraordinarias. Por su parte la administración no discrimina ambas, y todos los gastos los carga como expensas ordinarias. Están arreglando cañerías que están dentro de las unidades funcionales (caños de desague, caños de distribución interna de agua corriente, caños de distribución interna de gas) y lo ponen como expensas ordinarias. Ya llevan gastados $ $ 172.000 en arreglos de esa naturaleza. Y la propietaria del dpto que alquilo dice que debo pagar yo esos arreglos. Qué puedo hacer?
Buenas noches,me podrian
Buenas noches,me podrian decir de que forma hacer valer mis derechos como propietaria, ya que el administrador no se hace cargo de sus funciones. O si hay algun lugar u organismo para hacer dicho reclamo. Muchas gracias.
Hola
Hola
Soy inquilina. En diciembre termina mí contrato.
Quiero rescindido en abril. La dueña no cumple con los arreglos del depto. Caldera q día agua y calefacción. Tiene alfombra muy deteriorar despegada del suelo. No La quiere cambia. Y x recomendación médica d mis hijos m.dice q La saque.
El depto m lo entrego sin focos. Yo l hice mejorarás d seguridad q ella no reconoce y yo se las dejaría. xej. Red d seguridad en balcones. Papel q evita q entre mucho calor en las habitaciones. El depto es muy caluroso y los gastos d luz son altos. Ella no quiere hacer algunas mejoras. Quiero irme. Cómo hago? Ella dice q tengo q pagar un mes d pintarlo
Tengo entendido que en la
Tengo entendido que en la reforma del Código Civil se modificó el modo de los poderes que cada copropietario puede llevar a una Asamblea Anual, creo que cada poder debe tener la firma certificada por Escribano Público o entidad bancaria oficial. En qué articulo está? Muchas gracias
Hola! Alguien me podria decir
Hola! Alguien me podria decir las reglamentacoones sobre los ruidos en fin de semana? Cuando alquile no me dieron el reglamento de convivencia del edificio, y quería tener una nocion sobre si hay algo general al respecto establecido por ley. Muchas gracias
El vendedor de una unidad en
El vendedor de una unidad en propiedad horizontal, en caso de liquidación de expensas vencidas, tiene derecho a cobrar el porcentaje que le corresponde del Fondo Operativo del Consorcio, que se muestra en el balance agregado a la liquidación mensual de expensas?
TENGO SOLO UNA COCHERA EN PB,
TENGO SOLO UNA COCHERA EN PB, SIN EMBARGO EL ADMINISTRADOR ME COBRA EXPENSAS POR GAS DE CALDERAS, FUERZA MOTRIZ DE ASCENSORES, LUZ DE PASILLOS, HABERES DEL PERSONAL (QUE NO TRABAJA EN SECTOR GUARDACOCHES, PERO SI EN
EL "EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS" UBICADO ARRIBA DEL GUARDACOCHES).
TENGO PORTÓN DE ACCESO INDEPENDIENTE DEL EDIFICIO Y "NO VIVO EN EL MISMO",
EL GUARDACOCHES ES UNA UNIDAD FUNCIONAL DEL EDIFICIO.
¿PUEDO EXIGIR AL ADMINISTRADOR QUE NO ME COBRE LO QUE NO GASTO NI POSEO?
EN GUARDACOCHES NO HAY GAS, NI ASCENSORES, ES SOLOUN GARAGE PARA GUARDAR AUTOS, SIN EMBARGO ME COBRAN GASTOS DE OTROS ¿ DEBO PAGAR?.
Así es Miguel, los que
Así es Miguel, los que tuvimos el Honor de estudiar con la Dra. Sessa sabemos de lo impresionante que es no sólo como profesional sino como ser humano!! Saludos
Buenas tardes Sara, asi es,
Buenas tardes Sara, asi es, usted debe pagar el porcentaje que dice su escritura de TODOS LOS GASTOS ordinarios y extraordinarios que tenga el Consorcio, utilice o no algunos servicios o instalaciones, salvo que el Reglamento de Copropiedad diga otra cosa!! Le recuerdo que lo que usted quiera saber al respecto lo puede encontrar en el Código Civil y Comercial Argentino que es muy simple y fácil de leer. Saludos
Consulté a la Dra.Sessa,
Consulté a la Dra.Sessa, telefónicamente, en dos oportunidades. Enseguida me dí cuenta que es una profesional "impecable", de las que lamentablemente ya que no quedan demasiadas en nuestro país. Me asesoró con una paciencia y una claridad extraordinaria. Eso fué hace meses, y me conmovió conersar, aunque sea unas pocas palabras, con alguien como ella.
Espero algún día tener el placer de conocerla personalmente, cuando me decida a encarar un problema que existe en el consorcio. Saludos