Contenido para:
Todo el país

UNA SOLUCION PARA LOS INQUILINOS

 
10060 personas leyeron esto
32 comentaron al pie
Versión para imprimir
Publicado el
Escribe


Es de público conocimiento que en días recientes ha circulado un proyecto de ley de locaciones que ha resultado polémico para algunos sectores vinculados a las inmobiliarias y ha enfrentado a martilleros, propietarios e inquilinos.

Más allá de esas confrontaciones debemos analizar el problema y tener en cuenta lo siguiente: Lo que le da tranquilidad al inquilino es la certidumbre, la certeza de que va a pagar un monto determinado, no menos, no más.
Esto con el precio de la locación está más que claro, pero: ¿qué ocurre con las expensas? El inquilino nunca sabe a ciencia cierta que tanto van a afectar a su bolsillo.
Esto se debe a que las expensas son de monto variable y el inquilino las paga.
¿Es justo que así sea?.
Cuando una situación se repite a lo largo del tiempo tendemos a no prestarle atención justificando esa situación en nuestra mente como que está bien porque “siempre se hizo así”.
Pero esto no necesariamente es así.

Vamos a repasar un poco de historia y ver cómo fue que se decidió que los inquilinos paguen todo: A fines de la década del 40, el gobierno del Gral.
Perón congeló el precio de los alquileres.
El propietario no podía aumentarlos y ser locador era algo ruinoso.
Los Martilleros de aquella época, con muy bien criterio y a modo de compensación hacían que fuera el inquilino quién pagase todo lo relacionado a impuestos y expensas.
Luego, en los años 70, Martínez de Hoz liberaría el precio de los alquileres, pero el tema de las expensas no se modificó.

En la actualidad resulta injusto seguir cargándole al inquilino con erogaciones que legalmente corresponden al propietario, que son casi como un alquiler adicional.

La solución que proponemos es que el propietario en principio pague impuestos y expensas porque legalmente les corresponden.

Por supuesto que no dudamos de su derecho a cargar al inquilino con dichas obligaciones, desde luego.
Pero en este caso, deberá calcular esos gastos de antemano y subir en consecuencia el monto del alquiler que exige.
Razones elementales imponen este criterio, respetando la situación de los inquilinos, que por lo general son asalariados y merecen lealtad, poniendo al descubierto el verdadero precio del alquiler.

Esto evitaría la incertidumbre sufrida por el locatario al momento de la contratación.
El tiene derecho a saber cuál es el precio en definitiva del alquiler, sin subterfugios ni engaños.

La locación es un contrato heredado del Derecho romano y es universalmente aceptado el criterio que introducimos.
La "Locatio" o arrendamiento, exigía que el precio del contrato debía de ser cierto (del latín certus, asegurado).

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, expensas, inquilinos,

Comentarios

publicado el 7-8-2019

Lo que van a lograr es que el propietario q no alquile una propiedad vacía, le salga más cara, en impuestos, que al tenerla alquilada y así perder en lugar de ganar dinero, cuya renta anual tendrá que limitarse al 2% máximo. Así se sigue teniendo ganancias por renta y se evitan abusos. Las expensas comunes , si las paga el inquilino, le da derecho a participar y votar en reuniones, sino es asi, las tiene que abonar ,en su totalidad, el propietario y así nadie hace beneficencia.

publicado el 13-11-2018

Y sería buena idea cobrar solo seis meses al inquilino. Espero su propuesta. Pero aclaro, que con estas medidas yo al menos, lo voy a poner como alquiler temporario o lo voy a sacar de mercado hasta que aclare. Cada vez empeoran mas. Y es cierto lo que dice un lector sobre que el Suther proporciona a los encargados muchas subas en sus sueldos, y no hay nadie que defienda a propietarios e inquilinos, ambos perjudicados. También logrará este gremio que se saquen encargados en cuanto se pueda y ya se está construyendo sin portería.

publicado el 13-11-2018

Con respecto a la opinión de la Sra. Silvia González (con acento en la a), tiene razón. Yo agregaría que la Ciudad debería dictar una ley estableciendo claramente qué expensas son ordinarias y cuáles son extraordinarias, y obligar a los administradores a detallarlas por separado en las liquidaciones de expensas. Cuando el locador y el inquilino convienen EXPRESAMENTE en que este último pagará TODAS las expensas, no hay nada que objetar. Pero si no están esas expresiones (expresamente y todas), se deberá entender que el locatario solamente pagará las expensas ordinarias.

publicado el 13-11-2018

aplicando en la Locación, la modalidad "Paquete"; se penalizaría al Locatario con 21% más, por el I:V:A (obligatorio en los contratos) .- Gracias

publicado el 13-11-2018

En Argentina, se denomina expensas a los gastos de mantenimiento de un edificio que se distribuyen entre todos los propietarios o inquilinos. Se trata del dinero que se necesita para pagar los servicios que se utilizan en espacios comunes (luz, agua, gas), el sueldo del encargado, los seguros y otras prestaciones. El que vive en un departamento acepta utilizar los espacios comunes que hacen a la estructura de un edificio de departamentos, por lo que no solo utilizan la unidad funcional sino que también usan todos los espacios comunes, y estos necesitan mantenimiento por lo que el que lo usa debe pagarlo.

publicado el 13-11-2018

Soy inquilina hace muchos años y sinceramente no creo que las expensas ordinarias debieran correr por cuenta del propietario pero si he sufrido abandonos totales por parte de los propietarios, en una reunión de consorcio el inquilino no tiene voto, sobre lo que se decida solo debe aceptar y pagar y eso no es justo, También se olvidan de mantener el bien y muchas veces para arreglar algo que no le corresponde al inquilino (un caño roto) hay que luchar o terminar arreglandolo uno a expensas de que luego se lo reconozcan, y nosotros pagamos todos los gastos cuando hacemos el contrato incluso honorarios por una gestión que es para el propietario.

publicado el 13-11-2018

Si continuan con el proyecto de la ley de alquileres retiro el inmueble del mercado, tengo q regalar mi patrimonio q me gane, por culpa de ineptos q no saben gobernar, ni gestionar ni bajar inflacion. Me cobran multa o mas impuestos por propiedad ociosa? Entonces lo dejo eternamente cerrado. Basta de hacer comunismo

publicado el 13-11-2018

Dr Loisi La verdad que no veo a dónde apunta la nota, cual es el beneficio para quien alquila, en virtud de que no hay ninguna solución para el Inquilino, que continuará pagando las Expensas comunes y las Extraordinarias, así como otros gastos que se le ocura el propietario, además de padecer "los supuestos arreglos por destrozos de inquilinos anteriores" que sólo disfrazan algunos propietarios y después dicen que fue el inquilino del presente. Asimismo las Inmobiliarias continúan cobrando el mes o dos meses de honorarios que debería pagar el propietario. ¿Quién controla éso?

publicado el 13-11-2018

Esta es un respuesta y no generalizada como según un propietario detalla y generaliza, hablo como inquilino que soy y que desde hace 14 años alquilo y siempre he tenido buen dialogo con los dueños, todo el detalle que da sobre los gastos que tiene en materia de expensas extraordinarias, bienes personales, ganancias y posibles arreglos por deterioros de la vivienda , son los riesgos y obligaciones que se tiene por tener bienes y lucrar con ellos, y el inquilino también debe de afrontar riesgos y gastos para poder alquilar y vivir dignamente, expensas,depósitos, garantías, ajustes etc.y soportar la postura de las inmobiliarias

publicado el 13-11-2018

la verdad me parece una locura total. Los consumos señores los debe paguar quien los consuma en este caso el inquilino, ya que el propietario cede la propiedad, para su uso y su goce y todo lo territorial, lo paga el propietario, al igual que lo que sea inversion o extraordinario. Lo unico que falta es que tambien haya que bancar los gastos de los demas...es una incoherencia total. Lo que van a lograr es que los propietarios no alquilen y los que tengan que alquilar no lo puedan hacer o paguen mucho mas por que la oferta va a disminuir. La propiedad es un negocio o inversion y como tal debe tener una renta, no es beneficiencia.

publicado el 13-11-2018

Me parece una opinión muy sesgada. Los inquilinos se benefician de la seguridad (si la hay), del trabajo del portero, de la luz del edificio, del ascensor, del agua, de la limpieza de su pasillo, etc. Esto lo tendría que pagar el propietario?? Como decían al principio de la nota, cuando se entrometen e inclinan la balanza para un costado, NADIE se beneficia... si como propietario se abusa con el alquiler o los que quiere recargarle al inquilino, solo se dará cuenta que está equivocado porque no lo va a poder alquilar... si la balanza se inclina para el otro lado, no habrá propiedades para alquilar porque ningún propietario lo hará.

publicado el 13-11-2018

Si el propietario aumenta el alquiler en el monto de las expensas, que como el Dr. Loisi dice, son VARIABLES, tendrá que afinar muy bien el lápiz para no perder, porque entiendo que una vez puesto en el contrato el monto del alquiler, éste no se puede cambiar. Y si se pone la famosa cláusula tipo "...si en el futuro variaran las expensas en un % de más del ...." estaríamos en la misma situación que cuando el inquilino paga las expensas inciertas. Espero no estar equivocado y no haberlos molestado. Muchas gracias. Saludos cordiales.

publicado el 13-11-2018

Los propietarios cargamos con las expensas extraordinarias, Bienes Personales, Ganancias y no podemos aumentar el alquiler al ritmo de la inflacion. En un contrato por 2 años ya no hay ganancia posible. Y si lo aprueban a 3.??? La mayor parte de las veces los inquilinos dejan los departamentos destruidos. Hay q volver a ponerlo en estado ( pintura, arreglos de todo tipo, pago de deudas de servicios q no pueden cobrarse sin un juicio. Etc etc) su propuesta no me parece equitativa. No comprendo el objetivo de su articulo. Del lado del propietario, tambien existen derechos q deben protejerse. Ser propietario no es ser un abusador. Lo saludo.

publicado el 13-11-2018

A mi entender hay impuestos que le corresponden al propietario, como ser ABL, AYSA. Con respecto a las expensas, el propietario debe hacerse cargo de las extraordinarias, ya que el inquilino hace usufructo del lugar que ocupa. Además, existe un problema de conciencia por parte del propietario, que al allquilar una unidad con los servicios de gas, agua y luz, si se produce una falla en algún artefacto por la mala instalación del mismo, debería responder con los gastos ocasionados y no cargárselos al inquilino que firmó un contrato con dichos servicios

publicado el 13-11-2018

Como el precio de un contrato debe ser cierto, se debería estipular como alquiler un porcentaje determinado del valor fiscal de la propiedad con un ajuste según el incremento del abl. Entonces así cualquier tipo de reclamo por imposibilidad de pago, se le hace al estado quien es quien maneja las variables macro económicas que hacen que todos estemos mas o menos holgados en nuestros ingresos y dejen de tirarnos a laburantes contra laburantes. Un tipo que posee dos propiedades en vez de una y renta una para generar un ingreso extra no es rico ni vive de rentas. Si quieren vender fruta que sea a los idiotas.

publicado el 13-11-2018

Coincido en la razonabilidad del planteo; no obstante la experiencia me indica que el locador al trasladar este costo al alquiler es muy probable que se cubra de antemano ante posibles gastos imprevistos y el valor final termine siendo perjudicial para el locatario. En mi opinión la separación de gastos ordinarios y extraordinarios permiten al locatario prever el monto de las expensas ordinarias analizando unos meses y estimando aumentos por inflación.

publicado el 13-11-2018

Considero que es una medida GRIS. Lo único que va a ocasionar es la suba exaltada de alquileres. El propietario va a proyectar una inflación a la medida de sus intereses. Aplicar esta medida en este pais no va a funcionar. Excepto que se regule a rajatabla el porcentaje de aumento de los alquileres. OJALA no suceda que con el fin de saber a ciencia cierta el precio del contrato; el locatario termine saliendo perjudicado.

publicado el 13-11-2018

Creo que los inquilinos deben continuar pagando las expensas dado que es imposible calcularlas de antemano su costo para cargarlas alonto del alquiler lo que podría perjudicar según el caso a los inquilinos o a los propietarios indistintamente las expensas ordinarias son los gastos del mes y nadie puede saber cuáles serán realmente , además cuando se quiere favorecer a un sector como en este caso solo se termina perjudicandolo ya que si se favorece tanto a los inquilinos los propietarios retiraran sus bienes del mercado y los inquilinos no encontrarán vivienda ,creo que la oferta y demanda es lo correcto y un acuerdo entre partes lo mejor

publicado el 13-11-2018

Que cambia su propuesta? No se cobrán expensas, pero se le suman al alquiler, lo que genera mas pagos a la Afip y mas costos para el inquilino.Por favor, lo único cierto es la libre competencia, como funciona en el resto del mundo. Un saludo

publicado el 13-11-2018

lo que uds afirma es una realmente una desinformacion , la ley de alquileres del el gral peron fue para que no sea tan desigual el monto a pagar de alquiler ya que en esa epoca existian grandes propiedades para rentas, el pago de expensas y impuestos fuen en el gobierno de menen , que como este tiene una politica recontra inflacionaria, y lo que propone me parece una estupidez , espero realmente mas seriedad de este espacio,

publicado el 13-11-2018

Yo soy inquilina y en las expensas viene incluido el Aguas Argentinas que gasto yo y que eol gobierno aumenta a cada mes, el ABL viene separado, Si se rompe el ascensor debe pagarlo el inquilino que lo usa yal encargado también.Yo me pregunto porque Uds se adelantan en divulgar pronósticos que solo llevan a que los propietarios o nno alquilen o le contesta el o el intermediario este departamento se alquila con estas condiciones. Uds.van a ver en que condiciones entregan los inquilinos los departamentos? no, el dueño a veces tiene que gastar mucho dinero para ponerlo en orden para alquilarlo nuevamente, hay que ver las dos caras dela moneda.

publicado el 13-11-2018

Muy buen artículo. Aporta algo que práctimamente nadie o por lo menos yo no sabía.

publicado el 13-11-2018

Opino que las expensas ordinarias y a cargo del inquilino, debería ser EXCLUSIVAMENTE los abonos de mantenimiento del edificio (ascensores, desinfectación, limpieza de tanques de agua, luz, Aysa y el sueldo del encargado) Hoy no hay una línea clara entre lo ordinario y lo extraordinario, cada Administrador lo realiza a su criterio y muchas veces equivocado. Todo tema de mantenimiento del edificio, pintura, cerraduras, arreglos extra del ascensor, intimaciones de pago y honorarios del Administrador - ya que trabaja para los propietarios y es elegido por ellos mismos. etc etc deberían figurar como extraordinarias y ser a cargo del propietario.

publicado el 13-11-2018

"Dad al César lo que es del César..." Las expensas representan los ingresos del consorcio. Al abonarlas los inquilinos, erogan lo justo y necesario, De estar a cargo del locador, por las dudas ... se incrementarían en un margen que podría ser razonable o no.

publicado el 13-11-2018

Realmente es imposible. En muchos consorcios con calefac.central quien tiene el veneficio de loza radiante es el inquilino. La iluminacion en gral y el movimiento y uso de ascensores tambien lo usa el inquilino.X favor antes de escribir a favor de inwuilinos PIENSEN . Es ridiculo esta nota

publicado el 13-11-2018

Me parece una locura. Con esto lo único que van a lograr es que los propietarios saquemos los departamentos del mercado. Está bien que el propietario pague las expensas extraordinarias, pero las ordinarias corresponden a los gastos de mantenimiento x el uso mensual de la propiedad: servicios, limpieza, insumos etc. Repito, es una barbaridad que le sigan haciendo pagar costos al propietario. Demasiado con que deba pagar todos los gastos y comisiones del contrato. Esto es populismo barato.A los que pagamos todos los impuestos, y con ello mantenemos a los planeros, nos falta esto. Va a convenir más ser inquilino que propietario y vivir de renta

publicado el 13-11-2018

Estoy completamente de acuerdo con que el propietario pague las expensas

publicado el 13-11-2018

Uno de los problemas es que los administradores se aprovechan especialmente cuando en los consorcios predominan las unidades alquiladas dado que los propietarios no controlan las expensas y menos cuando no las pagan ellos. Si bien dichos gastos los deberían pagar los locadores resulta complicado calcularlos cuando en la mayor parte de los edificios están representados por los sueldos de los encargados. Todo se facilitaría si se reemplazara la figura del encargado por un servicio de limpieza

publicado el 13-11-2018

Por favor no opine en algo que usted no sabe, en las expensas tiene muchos gastos comunes que los consume el que utiliza el inmueble, Luz , gas , agua , encargado, ascensores, etc. No se puede proyectar expensas a un año y usted pretende que tengamos en cuenta el valor de expensas a tres años. Tengo departamentos que pagan meno de alquiler y más de expensas como hago un combo?

publicado el 13-11-2018

Es decir que ahora voy a tener que pagar yo locadora expensas y abl? Digo asi se cómo renovarle el alquiler a mi inquilina o no renovarle y vender el depto. Ya que no.soy rentista y no cuento con ese dinero para pagar expensas y abl. Dentro de poco le regalo la estadía. Por otro lado hagan algo con el suterh, si no, la figura del encargado desaparece ya no se pueden seguir pagando esos salarios cargados de mentiras, como la separación de residuos, que ningún encargado hace.

publicado el 13-11-2018

Con este criterio, si el inquilino no sabe lo que debera pagar por las expensas, de la proposicion que se hace que el propietario pague las mismas, no se esta en la misma situación. Si el inquilino vive de un sueldo y el propietario adquirió el bien con su propio peculio, entonces estamos en quien nació primero el huevo o la gallina, si en propietario con su capital no va a obtener rédito conseguirán que retire la propiedad del mercado. Y como siempre va a comenzar el mercado negro y quien sera el perjudicado el inquilino porque no tendrá a quien alquilar. Espero su contestación y a recapacitar ante de tirar ideas. Por favor piensen criterios

publicado el 13-11-2018

Yo ponia un alquiler alto con expensas incluidas y pocos aceptaban porque quieren pagar lo menos posibley en ese edificio las expensas eran bajas . Pero en edificios de lujo y expensas altas Las quieren incluidas y fijas . Flor de vivos los inquilinos, con tanta reglamentación van anulando la oferta y nadie nos va a obligar a alquilar, sépanlo.

Quieres opinar sobre este tema?

No estás registrado o no ingresaste con tu usuario y clave, si no te logueás tu comentario aparecerá como anónimo y no será publicado hasta que no sea aprobado por un moderador  registrarme | ingresar
Este espacio no está destinado a consultas sino a comentarios y opiniones de los lectores. Los autores no responderán las consultas vertidas en esta área. Para consultarnos, sírvase ingresar aquí
caracteres restantes.
Si el comentario es publicitario, grosero o injuriante será eliminado
SUSCRIPCIÓN GRATUITA
Todas las novedades en Propiedad Horizontal
 
NOVEDADES RECIENTEMENTE PUBLICADAS
 CABA INFORMA la actividad en la ciudad desde el 1-7-2020 y ACONSEJA.-
2-7-2020 | noticia | Ciudad de Buenos Aires
Todo sobre Consorcios
Ya salió la tercera edición ampliada y actualizada del manual de la Liga del Consorcista Todo Sobre Consorcios

Se incorporaron las modificaciones del nuevo Código Civil, tomando en consideración las diferencias con la derogada ley 13.512 y las novedades introducidas por el nuevo régimen.