(parcial) .- Buenos Aires, abril 8 de 2021.
¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
Sobre la cuestión propuesta la doctora Guisado dijo:
I. Contra la sentencia de grado que admitió la demanda …, se alza la parte demandada,
II. En su presentación liminar, los actores reclamaron que, a partir de julio de 2018 —cuando la Dra. …. comenzó sus funciones como administradora del Consorcio—, este último intentó comenzar a cobrar una deuda de expensas ilegítima por la suma de $805.032,02, violando así, el Reglamento de Copropiedad . Explicaron que, la misma resulta inexigible en razón del artículo 4° del mentado reglamento , del que surge de manera clara la excepción de las cocheras de la obligación de pagar expensas y su responsabilidad por la conservación del garaje. Asimismo, señalaron que se hacen responsables tanto del pago de los impuestos como de las obras de infraestructura que representan la conservación del garaje.
III. La juez de grado, frente a la contestación extemporánea por parte del consorcio demandado, hizo efectivo el apercibimiento contenido en el art. 356, inc. 1° del Código Procesal. Con ello, tuvo por reconocida la copia del Reglamento de Copropiedad acompañada y la deuda impuesta por la demandada. Determinó que la mencionada resulta inexigible a los accionantes en base a lo que surge del art. 4 del Reglamento de Copropiedad (ver fs. 27) pues de aquel se desprende que la unidad funcional N° 1 está destinada a garage y no participa del pago de expensas comunes. …………………
IV. La parte demandada se agravia de esta decisión, con fundamento en lo dispuesto por el último párrafo del art. 2049 del Cód. Civ. y Comercial. Refiere que la norma citada reza: "...
II. En su presentación liminar, los actores reclamaron que, a partir de julio de 2018 —cuando la Dra. …comenzó sus funciones como administradora del Consorcio—, este último intentó comenzar a cobrar una deuda de expensas ilegítima por la suma de $805.032,02, violando así, el Reglamento de Copropiedad . …. Por último, aclaran que no se trata de la aplicación o interpretación retroactiva de la ley, ni de aplicar la letra del nuevo Código a situaciones que regían antes de su vigencia, sino que pretende la aplicación de esa norma, sobre la interpretación que debe hacerse respecto de períodos de expensas posteriores a la entrada en vigencia del mencionado Código.
V. Al respecto, y sin perjuicio de destacar que la defensa pretendida es introducida en este estado por no haber contestado temporáneamente la demanda, no mucho es menester para concluir en la improcedencia del agravio, a poco que se advierte que la apelante reconoce haber procedido en forma contraria a lo establecido en el art. 4 del Reglamento de Copropiedad al liquidar las expensas, con fundamento lo dispuesto por el último párrafo del art. 2049 del Cód. Civ. y Com. de la Nación.
Repárese que, la nueva normativa no ha modificado la anterior en cuanto a que el reglamento de copropiedad —de naturaleza contractual— constituye un convenio al que deben someterse los propietarios como a la ley misma. Este representa el vínculo que une a los copropietarios en la gestión de intereses comunes y constituye el verdadero estatuto inmobiliario regulador de los derechos y obligaciones de la comunidad, siendo sus cláusulas la ley a la que deben someterse.
Por ese motivo, más allá de que para utilizar las cocheras sea necesario acceder a servicios o sectores que generen erogaciones —o no—, no observo que la administración pueda modificar la forma de liquidar las expensas unilateralmente, ante la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial. Adviértase que, la propia norma invocada por el quejoso, expresamente indica que es el reglamento de propiedad horizontal el que puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.
Y como bien destacó mi colega de la anterior instancia, los administradores tampoco podían realizar por su cuenta, una virtual modificación del reglamento, ya que para ello resulta necesaria la unanimidad de los consorcistas, incluidos los titulares de la unidad N° 1, destinada a garage.
Cuadra recordar que —según se ha sostenido— no es al administrador a quien le compete establecer la forma y proporción de la contribución a los gastos comunes, sino al reglamento (art. 9, inc. c, de la ley 13.512). En tanto que la única vía para obtener la reforma de éste es la asamblea, sin perjuicio de las pretensiones que puedan articularse contra las decisiones no ajustadas a derecho o arbitrarias (conf. CNCiv., Sala G en c. 42.941 del 28/03/1989). …….
Es que, las disposiciones reglamentarias que fijan el pago de las expensas, participan del carácter de normas estatutarias, de las que afectan la extensión y la existencia misma de los derechos reales y personales de los copropietarios.
Por lo que, en todas aquellas situaciones en que la reforma del Reglamento pudiere implicar la alteración de derechos de los dueños, su aprobación requiere unanimidad, o por lo menos el consentimiento del propietario cuyos derechos resulten afectados Y aun en los asuntos que exigen unanimidad, como sucede en la especie, podría requerirse judicialmente la modificación que se considera justa y necesaria para evitar arbitrariedades, en el caso que no fuera posible obtener la modificación por unanimidad en asamblea, ya que el copropietario que pudiera resultar afectado con la modificación —pues se beneficia con el mantenimiento de la situación arbitraria— habría de oponerse …
El doctor Rodríguez votó en igual sentido y por análogas razones a las expresadas por la doctora Guisado.
Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, el Tribunal resuelve: Confirmar la sentencia de grado, con costas (conf. art. 68 del Código Procesal). El presente acuerdo fue celebrado por medios virtuales y la sentencia se suscribe electrónicamente de conformidad con lo dispuesto por los puntos 2, 4 y 5 de la Acordada 12/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. La vocalía número 27 no interviene por encontrarse vacante. Regístrese, notifíquese y devuélvase. Se hace constar que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el artículo 164, 2° párrafo del Código Procesal y artículo 64 del Reglamento para la Justicia Nacional, sin perjuicio de lo cual será remitida al Centro de Información Judicial a los fines previstos por las Acordadas 15/2013 y 24/2013 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación. — Paola M. Guisado. — Juan P. Rodríguez.