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Algunas consideraciones sobre el libro de Ingreso y Egreso de Proveedores

 
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Recientemente ha sido publicada la Disposición de Defensa y Protección al Consumidor 5003/2011.
Dicha normativa determina la creación de un nuevo libro para los Consorcios, el libro de Ingreso y Egreso de Proveedores.

Qué dice la norma sobre este nuevo libro

- Todos los proveedores abocados al mantenimiento de los bienes comunes que ingresen al edificio para realizar trabajos ordenados por el Consorcio deberán dejar asentados en el libro sus datos cada vez que ingresan al mismo, así como también el horario de salida.
El Libro debe, naturalmente, encontrarse en el Consorcio.

- El administrador debe adquirir del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires una oblea de seguridad.
Luego de ello hay que hacer la apertura del libro, lo cual debe llevarse a cabo ante el Registro Público de Administradores, donde la norma indica que habrá que solicitar un turno previamente.

Algunos Pros y Contras

En infinidad de casos los propietarios advierten personas realizando obras en partes comunes y desconocen quién es el contratista.
La idea de proporcionarle a los condóminos herramientas para controlar la gestión de los administradores es en sí misma loable.

Sin perjuicio de ello, viene a mi mente aquel adagio que dice que el camino al infierno suele estar empedrado con buenas intenciones.
Veamos algunos aspectos que no nos convencen sobre esta norma:

- Este nuevo libro requiere de una oblea de seguridad.
Según los considerandos de la norma “[...] a los efectos de otorgar mayor seguridad y evitar la falsificación de los mismos se implementará un sistema de codificación mediante una oblea u holograma, dicho código deberá plasmarse en las Declaraciones Juradas futuras;”.
Consideramos que la tramitación y compra de dicha oblea no solamente representa un exceso burocrático, sino que es altamente probable que debido a dicho obstáculo, este nuevo libro no llegue a ponerse en práctica, como tantas otras normativas de la Ciudad.
Además, representa un gasto adicional para el Consorcio sin un claro beneficio, excepto el de la mera recaudación.

- Tal y como sugerimos oportunamente, este tipo de tramitaciones y controles del Registro, deberían hacerse a través de internet.
A mayor abundamiento la propia norma reconoce que carece de espacio físico para atender a todos en tiempo y forma (en los considerandos indica claramente que “[...] dado el espacio físico con el que cuenta el Registro para la atención a los administradores y el cúmulo de tareas que deben realizarse simultáneamente la autorización de los libros de que se trata la presente se hará de manera ordenada por turnos asignados y con trámite personal del administrador;”).
El problema no pareciera pasar por cuestiones presupuestarias, sino por razones de voluntad política, o falta de dicha voluntad, como parece ser el caso.

Respecto de su implementación

Este libro, como todos los establecidos por las Disposiciones de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor resultan obligatorios para todos los Consorcios dentro de la Ciudad de Buenos Aires, siempre y cuando los propietarios no decidan expresamente lo contrario.

En la medida en que en Asamblea, legalmente convocada y existiendo quorum en los términos de cada reglamento, quede claramente estipulado que el Consorcio desea no implementarlo y es una decisión de los condóminos pese a la opinión en contrario que pudiera tener la administración, el representante legal del edificio quedaría eximido de dicha responsabilidad por ante el Registro, puesto que la Asamblea es soberana y la administración se encuentra legalmente obligada a cumplir con lo que ésta decida.

La obligación de cumplir lo ordenado por Asamblea surge de la ley 13512 y del Código Civil.
El Administrador que opine que la Asamblea toma una decisión que a su criterio es ilegal o antirreglamentaria tiene siempre la opción de renunciar, pero no la de incumplir la orden de una Asamblea, ya que de lo contrario se convertiría en Tribunal y juzgador de las decisiones de su mandante.

Por otra parte, esta interpretación no difiere de lo ya ordenado en otros supuestos por la propia ley 3254, cuando determina que los administradores deberán abrir una cuenta bancaria a nombre del Consorcio, excepto que su mandante decida lo contrario en Asamblea (art.
9 inc.
h.
de la ley 941en su texto vigente).

Recordemos asimismo que el decreto reglamentario de la premencionada norma también determina que el administrador no será responsable por ante el Registro por las decisiones que tome la Asamblea de propietarios (art.
9 inc.
b.
decreto 551/2010), lo cual es razonable.

La administración debería presentar ante el Registro el acta protocolizada de la decisión tomada por los propietarios.
Es dable recordar que el Registro Público de Administradores no se encuentra facultado para imponer multas a los Consorcios.

Conclusiones

1. Consideramos que la idea que trasunta este nuevo libro es loable y resultará útil a los Consorcios, puesto que se trata de controlar el ingreso de personas extrañas al edificio.

2. Sin perjuicio de ello, su implementación resulta harto burocrática, y creemos que la factibilidad de ponerla en práctica es bastante difícil, considerando el destino que han tenido otras normas de la Ciudad que no han podido ponerse en práctica por este mismo motivo (recordemos el caso de las obleas de los ascensores, por ejemplo, norma que se derogó luego que no se cumpliera por excesos burocráticos).

3. Si los Consorcios lo deciden (en Asamblea, única forma en que el Consorcio puede tomar una decisión válida), pueden no implementar dicho libro.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, Administrativo. Registros & Temas Municipales, burocracia, Registro Público de Administradores,

Comentarios

publicado el 4-8-2012

Muy bueno el artículo. disposiciones de Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, resultan obligatorios para todos los Consorcios dentro de la Ciudad de Buenos Aires, siempre y cuando los propietarios no decidan expresamente lo contrario, esto lo interpretas de acuerdo con 13512, que asamblea es soberana y que ademas la Dirección no puede imponer multas a consorcios. No seria suficiente con copia del libro de actas y llevando el orig que la Direcc. lo asiente como copia fiel del original, evitando asi mas gastos al consorcio. Quien puede hacer que el administrador cumpla.en muchos edificios entran y salen personas.

publicado el 17-7-2012

primera mitad, es beneficiosa si se tiene una administracion que excede su funcion, no respeta normas cuando no le son convenientes. Segunda mitad, implica otro gasto mas, innecesario si todo esta perfectamente marcado en cuanto a roles y funciones, se complica si no tenes personal las 24 hs. en la puerta de ingreso y varios supuestos mas. Seguramente para algunos consorcios esto sera un beneficio y para otros no tanto y que no es a titulo gratuito.

publicado el 7-7-2012

Mi opinión al respecto es que la seguridad en cuanto a los proveedores se inicia con una correcta y profesional selección de dicho personal, normalmente el administrador desconoce u omite el proceso de selección que reduce significativamente los riesgos de contratar a una persona con antecedentes penales; en segundo plano, los consorcios que tienen la posibilidad económica, pueden contar con cámaras que registran mejor que un libro, la entrada y salida de estos proveedores de servicios.- La Burocracia, a mi entender termina encubriendo el negocio de aquellos que la crean; que justamente no tienen por objetivo la seguridad del consorcio.

publicado el 27-6-2012

Es IMPRACTICABLE. Sobre todo si el consorcio no tiene encargado permanente y además éste tiene descanso de 12 a 17. Cuántos libros necesitaría un consorcio que está pintando dos torres con un total de 259 unidades funcionales? Tarea que seguramente ocupará alrededor de 10 meses. Cuántos libros se necesitará para cumplir con esta Disposición. Cuánto gasto. Y para qué? O para quién...

publicado el 16-6-2012

El problema en mi edificio es que no se hacen Asambleas, la Administradora ( que no está inscripta en el Registro) no las convoca y le fueron solicitadas por escrito muchas veces, así como su remoción o no.Para "autoconvocarse" es todo un problema. Hace un tiempo bajé del ascensor y me encontré en el lugar del encargado a otra persona. Cuando le pregunté qué hacía me contestó : reemplazando por unos días al encargado. Eso estaría bueno que se notificara por nota o por el LIBRO DE PROVEEDORES, pero estoy de acuerdo que cuando el encargado o suplente no están, por su horario de descanso ¿ quién se haría cargo?

publicado el 1-6-2012

Quisiera saber si la gente que viene al edifico a controlar el consumo de gas y luz tiene que firmar el libro de ingreso y egreso de proveedores. gracias

publicado el 25-4-2012

Hola queria saber si me pueden informar si dicho libro para control de ingreso y egreso de proveedores esta en vigencia ya . desde ya muchas gracias

publicado el 3-4-2012

Que documentacion es necesaria poseer en un consorcio que se autogestiona a traves del consejo de administracion no habiendo encargado ya que se contrato una empresa de limpieza. Desearia saber si es necesario registrarse en algun organismo.

publicado el 17-3-2012

Me parecio muy acertada la opinion de un comentario de poder tener conocimiento de quienes son los inquilinos o propietarios nuevos y los proveedores que ellos traen sin comunicar a nadie .Casualmente yo tuve un atropello ,con injurias graves ,que tuve que hacer una denuncia policial con expediente en Tribunales , a raiz de que un empleado albañil que envio una propietaria , a quien aun no conozco ya que no se presento ,produjo este incidente por ser advertido que los escombros de los arreglos habia que retirarlos en bolquete, este hombre directamente lo estaba sacando y tirando en bolsas (muchas y muy grandes ) colocandolas en la plaza vecin

publicado el 17-3-2012

Hce bastante tiempo ,que lo comento al Administrador de mi edificio, soy del CONSEJO DE ADMINISTRACION, y siempre recibo la misma respuesta"no hace falta" y no es obligatorio . A mi particularmente me parece de suma utilidad ,ya que no conozco a los nuevos proveederos ,por que el Administrador es nuevo ,lleva 5 meses , no esta inscripto en el REGISTRO DE ADMINISTADORES ...Y TRAJO PERSONAL NUEVO.

publicado el 29-2-2012

Consulto a los que me quieran responder, vivo en el mismo edificio que administro y hay arreglos que directamente se realizan por urgencia caso de filtraciones o goteras de terraza o destapaciones, en estos casos desde luego no se realiza una reuniòn por ser urgente la reparaciòn, pregunto: se registra en el libro de proveedores? o se espera la convocatoria a reunión y luego si se registra? para que los propietarios y habitantes se enteren de las tareas.

publicado el 25-2-2012

Resulta muy dificil de aplicar en los consorcios que no tienen encargado permanente dado que puede ocurrir que elno se encuentre cuando se realize el trabajo por ser dentro de su horario y entonces ¿quien le hace firmar? ¿donde dejar el Libro ?

publicado el 24-2-2012

Sí bien es un gasto más para el consorcio, también lo es el acta protocolizada, habría que ver la diferencia del precio de la oblea más libro contra la firma de escribano. En los anteriores coemntarios, alguinme manifestó el llevar el libro de actas, sería acorde. gracias

publicado el 24-2-2012

Si la Asamblea lo decide entonces el administrador no destá obligado a implementar ese libro de control de proveedores? Lo mismo para otros libros como el de edificio seguro ?? Gracias, Ariel

publicado el 21-2-2012

Como y donde puedo dirigirme para saber quienes son los propietarios del condominio donde vivo?? Hubo mucho cambio, vemos gente que entra y sale con llave y no los conocemos. Me puede contesta por favor?? en el libro de Propietarios del Administrador, no están registradas muchas personas.Por favor contesteme.

publicado el 3-2-2012

NO estoy de acuerdo con la implementacion de este libro,ya que el ingreso de personal a efectuar una tarea en el edificio,esta controlada por el encargado,o bien fue concensuada previamente con el administrador,me parece que si alguien esta realizando una tarea dentro de una propiedad privada,mas de uno de los integrantes de ese consorcio esta informados,o la menos la persona que le franquea la entrada.

publicado el 1-2-2012

Es buena idea controlar a los proveedores que ingresan o egresan a los edificios a desempeñar tareas comunes. El tema es más preocupante en relación a los proveedores particulares, son muchos, nunca los mismos, hay propietarios que les entregan las llaves de acceso al edificio sin informar, situación cómoda pero alarmante en la cuestión SEGURIDAD. Es rutina que estas personas tengan roces con vecinos, ya que no respetan ninguno de los horarios fijados y son prepotentes ¿Qué se hace si alguno guarda copia de la llave, regresa cuando quiere y agrede a quien hostilizó? El contratista no se hará cargo, tampoco dirá de quien se trata. Gracias.

publicado el 10-1-2012

Muy bueno el artículo.En caso de disposiciones emanadas de Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, resultan obligatorios para todos los Consorcios dentro de la Ciudad de Buenos Aires, siempre y cuando los propietarios no decidan expresamente lo contrario, esto lo interpretas de acuerdo con 13512, que asamblea es soberana y que ademas la Dirección no puede imponer multas a consorcios. No seria suficiente con copia del libro de actas y llevando el orig que la Direcc. lo asiente como copia fiel del original, evitando asi mas gastos al consorcio, siguiendo la ult tendenc de Direcc

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