Recientemente ha sido publicada la Disposición de Defensa y Protección al Consumidor 5003/2011.
Dicha normativa determina la creación de un nuevo libro para los Consorcios, el libro de Ingreso y Egreso de Proveedores.
Qué dice la norma sobre este nuevo libro
- Todos los proveedores abocados al mantenimiento de los bienes comunes que ingresen al edificio para realizar trabajos ordenados por el Consorcio deberán dejar asentados en el libro sus datos cada vez que ingresan al mismo, así como también el horario de salida.
El Libro debe, naturalmente, encontrarse en el Consorcio.
- El administrador debe adquirir del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires una oblea de seguridad.
Luego de ello hay que hacer la apertura del libro, lo cual debe llevarse a cabo ante el Registro Público de Administradores, donde la norma indica que habrá que solicitar un turno previamente.
Algunos Pros y Contras
En infinidad de casos los propietarios advierten personas realizando obras en partes comunes y desconocen quién es el contratista.
La idea de proporcionarle a los condóminos herramientas para controlar la gestión de los administradores es en sí misma loable.
Sin perjuicio de ello, viene a mi mente aquel adagio que dice que el camino al infierno suele estar empedrado con buenas intenciones.
Veamos algunos aspectos que no nos convencen sobre esta norma:
- Este nuevo libro requiere de una oblea de seguridad.
Según los considerandos de la norma “[...] a los efectos de otorgar mayor seguridad y evitar la falsificación de los mismos se implementará un sistema de codificación mediante una oblea u holograma, dicho código deberá plasmarse en las Declaraciones Juradas futuras;”.
Consideramos que la tramitación y compra de dicha oblea no solamente representa un exceso burocrático, sino que es altamente probable que debido a dicho obstáculo, este nuevo libro no llegue a ponerse en práctica, como tantas otras normativas de la Ciudad.
Además, representa un gasto adicional para el Consorcio sin un claro beneficio, excepto el de la mera recaudación.
- Tal y como sugerimos oportunamente, este tipo de tramitaciones y controles del Registro, deberían hacerse a través de internet.
A mayor abundamiento la propia norma reconoce que carece de espacio físico para atender a todos en tiempo y forma (en los considerandos indica claramente que “[...] dado el espacio físico con el que cuenta el Registro para la atención a los administradores y el cúmulo de tareas que deben realizarse simultáneamente la autorización de los libros de que se trata la presente se hará de manera ordenada por turnos asignados y con trámite personal del administrador;”).
El problema no pareciera pasar por cuestiones presupuestarias, sino por razones de voluntad política, o falta de dicha voluntad, como parece ser el caso.
Respecto de su implementación
Este libro, como todos los establecidos por las Disposiciones de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor resultan obligatorios para todos los Consorcios dentro de la Ciudad de Buenos Aires, siempre y cuando los propietarios no decidan expresamente lo contrario.
En la medida en que en Asamblea, legalmente convocada y existiendo quorum en los términos de cada reglamento, quede claramente estipulado que el Consorcio desea no implementarlo y es una decisión de los condóminos pese a la opinión en contrario que pudiera tener la administración, el representante legal del edificio quedaría eximido de dicha responsabilidad por ante el Registro, puesto que la Asamblea es soberana y la administración se encuentra legalmente obligada a cumplir con lo que ésta decida.
La obligación de cumplir lo ordenado por Asamblea surge de la ley 13512 y del Código Civil.
El Administrador que opine que la Asamblea toma una decisión que a su criterio es ilegal o antirreglamentaria tiene siempre la opción de renunciar, pero no la de incumplir la orden de una Asamblea, ya que de lo contrario se convertiría en Tribunal y juzgador de las decisiones de su mandante.
Por otra parte, esta interpretación no difiere de lo ya ordenado en otros supuestos por la propia ley 3254, cuando determina que los administradores deberán abrir una cuenta bancaria a nombre del Consorcio, excepto que su mandante decida lo contrario en Asamblea (art.
9 inc.
h.
de la ley 941en su texto vigente).
Recordemos asimismo que el decreto reglamentario de la premencionada norma también determina que el administrador no será responsable por ante el Registro por las decisiones que tome la Asamblea de propietarios (art.
9 inc.
b.
decreto 551/2010), lo cual es razonable.
La administración debería presentar ante el Registro el acta protocolizada de la decisión tomada por los propietarios.
Es dable recordar que el Registro Público de Administradores no se encuentra facultado para imponer multas a los Consorcios.
Conclusiones
1. Consideramos que la idea que trasunta este nuevo libro es loable y resultará útil a los Consorcios, puesto que se trata de controlar el ingreso de personas extrañas al edificio.
2. Sin perjuicio de ello, su implementación resulta harto burocrática, y creemos que la factibilidad de ponerla en práctica es bastante difícil, considerando el destino que han tenido otras normas de la Ciudad que no han podido ponerse en práctica por este mismo motivo (recordemos el caso de las obleas de los ascensores, por ejemplo, norma que se derogó luego que no se cumpliera por excesos burocráticos).
3. Si los Consorcios lo deciden (en Asamblea, única forma en que el Consorcio puede tomar una decisión válida), pueden no implementar dicho libro.