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ALERTA INQUILINOS!

 
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El nuevo Código Civil ha reformado el concepto de "Expensa" de la Propiedad Horizontal, mediante una redacción poco feliz que va en perjuicio de los inquilinos.

Como remedio a tal desacierto, la Liga del Consorcista aconseja a quienes redacten los futuros contratos de alquiler, omitir en ellos la palabra "expensa", cuando se refiere a las obligaciones del inquilino, reemplazándola por la frase "gastos habituales del Consorcio".
De esta manera se asegura que el locatario no quede obligado a hacer erogaciones que sólo debieran corresponder al propietario del inmueble alquilado.

Expliquémonos:

Conforme al régimen legal anterior, el concepto de "expensa común" de la propiedad horizontal comprendía los gastos "ordinarios", que son los habituales, que se repiten en el tiempo y por ello pueden preverse, y los "extraordinarios", que reflejan los gastos eventuales, imprevistos u ocasionales.

La distinción, extraída del sentido común y recepcionada por la jurisprudencia, era suficientemente clara, y permitía que el inquilino, antes de firmar su contrato de locación, pudiera calcular de antemano el monto de las expensas del inmueble que iría a alquilar echando una ojeada a las liquidaciones mensuales anteriores.
Allí figuran los gastos que se repiten periódicamente, como ser impuestos, servicios, sueldos de encargados, honorarios de administración, etc., y también todos los demás gastos imprevistos del edificio.
Sea cual fuere la clasificación de cada gasto como ordinario o extraordinario que figure en la liquidación de expensas, el inquilino podía decirle al propietario cada mes: "estos rubros los pago porque corresponden a gastos habituales del consorcio, pero estos otros no, porque son ocasionales e imprevistos y por ello le corresponde sufragarlos a usted".

Lamentablemente, el nuevo Código Civil altera sin razón alguna el concepto de expensa ordinaria, desvirtuando su naturaleza de gasto previsto.
En efecto, dice en su Art.
2048:"...Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros".
Es decir, incluye dentro del concepto de expensa ordinaria, gastos por reformas de los accesos del edificio, que en algunos casos pueden llegar a ser de un costo muy alto.

Ahora bien: lo dicho se refiere a la naturaleza de las expensas respecto a los inquilinos.
En relación al Administrador, la diferencia entre ordinarias y extraordinarias es más sustancial: Las expensas ordinarias las puede decidir por sí mismo, en cambio, para fijar las extraordinarias, el admnistrador debe requerir la autorización de la asamblea de propietarios.
Visto el tema desde este punto de vista, está claro que, al introducir la reforma que comentamos, la intención del legislador fue obviar el requisito de la convocatoria a asamblea cuando se trate de hacer gastos por reformas en el edificio que fueren necesario realizar para facilitar el acceso a personas con discapacidad o para prevenir incendios.

No se pensó en los efectos negativos que tal redacción iría a tener respecto a los inquilinos, quienes a partir de ahora, si el contrato habla de expensas ordinarias, deberán contribuir al pago de ciertas alteraciones físicas en el inmueble, de costo elevado.

El remedio inmediato está en manos de las inmobiliarias, los martilleros y todos aquellos que redactan los contratos de alquiler.
Como dijimos al principio, al mencionar la obligación del inquilino de pagar expensas, aconsejamos referirse a ellas como los "gastos habituales del Consorcio".

Como remedio de fondo, aconsejaríamos a los integrantes del poder legislativo promover una reforma de la redacción del reciente Código Civil que, teniendo en cuenta la realidad de que quien alquila es, por lo general, asalariado, asegure a la población de inquilinos que el precio del alquiler sea "determinado", según lo había impuesto la sabia redacción del viejo Código de Vélez Sarsfield.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, código civil, expensas, inquilinos,

Comentarios

publicado el 3-10-2016

DEBO HABLAR CON UD. ES URGENTE 1532472318

publicado el 25-6-2016

Las cosas tienen que ser muy claras, un inquilino es un habitante temporario de una unidad, no es el dueño, por lo tanto cada uno debe responsabilizarse por lo que le corresponde. Las cosas de uso cotidiano corresponden al inquilino, pero los arreglos, refacciones, corresponden al dueño del inmueble. Hay que ser justos. no podemos permitir mas injusticias, en lugar de ordenar y esclarecer todo se empasta para mal.

publicado el 23-5-2016

las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros no previenen incendios, sino que facilitan la evacuación de los ocupantes ante un evento (que puede ser un incendio o cualquiera que amerite una evacuación del inmueble).

publicado el 22-2-2016

Continuando con el tema del gimnasio, tenemos un contrato hecho por una inmobiliaria, y "aparentemente" la tramitación para la habilitación municipal para gimnasio la tramita quien alquilo el salón. Es correcto o el titular debe gestionar la habilitación sabiendo del tema de ruidos molestos, O corresponde al inquilino, que desconoce el reglamento del consorcio, hacer la tramitación municipal hasta obtener la habilitación. Gracias por lo que puedan enseñarme.

publicado el 22-2-2016

Siendo propietarios de un departamento en una P.H. en planta alta , el titular de un salón comercial en planta baja , debajo de mi departamento, con expresa prohibición por reglamento de desarrollar o alquilar para ejecutar actividades que producen ruidos molestos a la comunidad , en función que la normativa municipal que indica , que en la zona se pueden instalar gimnasio , la actividad que desarrollan es King boxing , lo cual es imposible hacer sin alto volumen en la música , además de ciertos gritos propios de ese "deporte". Que defensa puedo tener toda vez que pido cese de actividad de 14 a 16 en Mendoza, y no tengo respuesta. Gracias.

publicado el 22-2-2016

Desde mi humilde óptica de usuario dueño de un departamento en P.H. Entiendo que todos los gatos producidos por quien detenta el uso y goce de un sector o todo un P.H. deben ser abonados por el usuario (titular o inquilino) EXCEPTO, todos los gastos que comprenden una capitalización de la vivienda (que queda para el titular) y que definitivamente son gastos o consumos , todos los que se producen para mantener el bien , en las condiciones como fue alquilado. Saludos

publicado el 8-1-2016

Es legal que el administrador se aumente semestralmente sus honorarios en forma automática. Cuando objete menciono que no cobra otros plus, por ej.: las horas de reunión con el consorcio?????

publicado el 10-12-2015

Quisiera saber si las administraciones pueden cobrar expensas solo hasta el 5 de cada mes o es hasta el 10. Expliqué que cobro entre el 5 y el 10 y me meten una multa de 90 $ todos los meses. Explique la situación y me dijeron que solo puedo exponerlo en asamblea. Creo que son bastante ladrones por eso quiero saber si tengo defensa o forma de recuperar el dinero. Encima las expensas siempre fueron impresionantes. Pero el tema principal es ese4. realmente se deben pagar del 1 al 5?

publicado el 5-12-2015

Estimado Dr.Loisi, me parece bién la corrección agregada por Ud.al comentario del art.2048 del CCyC, Es muy habitual que los propietarios quieran cargar a los inquilinos con todos los gastos, sean estos habituales o no, luego cuando los inquilinos no pueden afrontar los mismos se comienza con las Cartas Documentos, incluso juicios de Desalojo.Estimo mejor conservar al buen inquilino acosta de asumir el propietario algunos gastos que después de todo benefician a su propiedad, depende de la relación Locatario-Locador y mucho más la situación económica.- Mi respetos para Ud.

publicado el 3-12-2015

Toda aquella erogacion que no pase POR ASAMBLEA EXTRAORDINARIA y sea votada por MAYORIA es una erogacion ORDINARIA por lo tanto la deberá pagar el LOCATARIO:

publicado el 3-12-2015

No concuerdo en llamar EXTRAORDINARIAS a las erogaciones por mantenimiento, ya que el mantenimiento en un edificio es constante y necesario para su funcionamiento y es gasto ordinario.Seria mejor que expreses seran extraordinarias algunas erogaciones eventuales en el tiempo porque sifuera como vos expresas, por ejemplo el cambio de una lamparita sería extraordinario.Es un tema de nunca acabar...

publicado el 3-12-2015

Dr. Loisi, cabe aclarar que las expensas comunes pueden ser "ordinarias o extraordinarias". Se llaman comunes porque son las que pagan los "comuneros" o integrantes del Consorcio, como nos decía el Dr. Caupolicán Castilla cuando daba sus clases de Derecho en los Cursos de Administración (hace poco más de 20 años). No es prudente confundir la terminología porque es como se instalan creencias erróneas Son ordinarias los gastos periódicos y habituales.Son extraordinarias las de mantenimiento edilicio. Mis respetos hacia usted y sus Libros que brindan ayuda en la PH. Saludos cordiales desde La Plata, Stella Llosa Senrra - Administradora de P.H.

publicado el 2-12-2015

¿Y que decir de algunos "encargados" que limpian o lavan la vereda cuando se les canta, no están en el edificio en su horario pero sí haciendo compras, usan los arts. de limpieza del edificio, se cansan de comentar que su obra social tiene buenos abogados, en una palabra hacen lo que quieren mientras el administrador no les dice nada???????????????

publicado el 2-12-2015

Estimado Dr.. Loisi. Coincido con el comentario anterior, y a ello debo agregar que es habitual que los administradores liquiden expensas A y B, cuando las B, son normalmente para realizar obras o reparaciones y ademas pagar los reiterados bonos que se le otorgan peregrinamente y sin razón a los encargados, que lamentablemente alguien debe soportar y no estoy de acuerdo con Ud. con que sean los propietarios.

publicado el 18-11-2015

Me extraña,Dr. Loisi; Las expensas "comunes" comprendieron siempre a las ordinarias y a las extraordinarias.- En efecto, la naturaleza del término "comunes" refiere a que son .."comunes a todos los integrantes del Consorcio", dado que pertenecen a una parte indivisa de la "propiedad común". Resumen: Tanto las Ordinarias como las extraordinarias son "Comunes", porque son comunes en su participación porcentual de acuerdo al coeficiente fiscal de cada unidad funcional, solamente de las partes "comunes del edificio y No de la Propiedad Exclusiva.."

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