Antecedentes normativos
Nuestro Código Civil y Comercial (CCC), vigente para toda la República Argentina desde el 1-8-2025, enumera (art 1887) como primer derecho real el de dominio y también el derecho real de propiedad horizontal. El dominio es el derecho de propiedad, de protección constitucional (Constitución nacional “Artículo 17.- La propiedad es inviolable [...]”).
El CCC establece que “el dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley”.
El CCC establece que “la propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal.”
Entonces resulta indudable que ambos derechos reales tienen limitaciones, no son derechos absolutos.
Mucho más en propiedad horizontal, donde la propiedad de la unidad funcional “comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla”.
En el caso que un titular dominial decida alquilar la unidad funcional que posee en un consorcio, deberá ineludiblemente ver si el Reglamento de Propiedad Horizontal de dicho consorcio establece algún tipo de limitaciones al dominio. Eso lo podrá observar cuando la manda estatutaria define el destino de las unidades, pues puede prohibir instalar pensiones o alojamientos, darles usos contrarios a la moral, a la seguridad, etc., etc.
Si no se establecen limitaciones al dominio, el propietario podrá alquilar en forma temporaria. Pero, ¿vale cualquier alquiler temporario, incluso por horas o por un par de días, rotándose permanentemente los inquilinos de una unidad funcional?
Sabemos que esos alquileres –para el turismo– suelen considerarse en muchos casos, con mejores condiciones que las de un hotel. También hay locaciones temporarias por razones médicas o jurídicas, para acudir desde el interior del país a una consulta u operación clínica o comercial.
Al respecto la ley 27221 cuyo único artículo establecía que “los contratos de locación de inmuebles que se celebren con fines turísticos, descanso o similares y cuyo plazo sea inferior a tres (3) meses conforme lo establecido en el inciso b), del artículo 1.199, del Código Civil y Comercial de la Nación, se regirán por las normas aplicables al contrato de hospedaje”, fue derogada por el DNU 70/2023.
Dicho DNU 70/2023 también modificó el art. 1199 CCC, cuyo texto (hoy no vigente) establecía lo siguiente: “Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a: a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines; c) guarda de cosas; d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado”.
Situación de los alquileres temporarios en 2025
Plazo máximo del contrato: “El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos”. (art. 1197 CCC)
Plazo mínimo del contrato: “Plazo de la locación de inmueble. El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido. En caso que no se haya establecido plazo, (i) en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado, (ii) en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos (2) años y (iii) para los restantes destinos será de tres (3) años.”(art. 1198 CCC)
Es decir, hoy el contrato de locación de inmueble permite alquilar por cualquier plazo mínimo.
No obstante, en materia de propiedad horizontal si no hay limitaciones al dominio en el Reglamento de Propiedad Horizontal, hay que acudir a las disposiciones específicas de dicho derecho real que están en el CCC, con especial detenimiento en los arts 2047 y 2069.-
“ARTICULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.”
“Infracciones- ARTICULO 2069.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.”
CONCLUSIÓN
No está todo permitido. Si los contratos de locación o alquiler de una unidad funcional generan perturbaciones a la tranquilidad del resto de los habitantes del consorcio en forma que exceda la tolerancia que es dable tener en un edificio compartido, existen acciones prejudiciales y –de fracasar estas– acciones judiciales contra los propietarios locadores y también contra los inquilinos locatarios. Sugerimos convocar previamente a asamblea para evaluar las acciones a tomar.