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¿CAE LA LIMITACIÓN DE UN AÑO PARA LA DURACIÓN DEL MANDATO DEL ADMINISTRADOR?

 
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Recientemente el Tribunal Superior de la Ciudad de Buenos Aires declaró inconstitucional el art.
13 de la ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires.


Dicho artículo establece:

1. Duración de un año del mandato del administrador (en caso que la Asamblea nada diga en oportunidad de tomarlo, ya que lo puede designar por un tiempo distinto).

2. Necesidad del voto positivo de al menos dos tercios de los propietarios presentes para tomar la decisión de no renovarle el mandato.


Ahora bien, dicho artículo está reglamentado por el Decr.
551/2010
que establece, además:

3. En caso que el administrador no convoque antes del vencimiento de su mandato, una vez vencido éste los propietarios se pueden autoconvocar para decidir sobre el tema.

De acuerdo al art.
113 del Estatuto Organizativo de la Ciudad de Buenos Aires, el art.
13 y su reglamentación perderían vigencia en caso que la Legislatura no ratifique el artículo, y conforme una reciente reunión mantenida en la comisión de asuntos constitucionales, la Legislatura no planea ratificarlo.

Vale aclarar que el artículo fue declarado inconstitucional por encontrarlo el Tribunal contradictorio con el art.
2060 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.


A primera vista esto parece un retroceso en desmedro de los propietarios.
Pero una serena lectura de la normativa permite ver que ello no es así.
En efecto, con la nueva redacción del Código Civil y Comercial de la Nación, ya no necesitamos el art.
13.


Con el nuevo texto legal:


1.
Los propietarios podemos autoconvocarnos a Asamblea con el 5% del total a efectos de tratar la "Renovación o no del mandato de la Administración" (art.
2058 inc B CCC).


2.
En dicha Asamblea podemos tomar la decisión de revocar el mandato por mayoría de presentes, notificando fehacientemente a los ausentes de dicha decisión.
Pasados 15 días se realiza un nuevo recuento de votos y si no hay mayoría de votos a favor de la administración la decisión queda aprobada (art.
2060 2º párrafo CCC).


Vale aclarar que los propietarios disconformes sólo pueden suspender los efectos de esta Asamblea antes de los 30 días desde la fecha de la misma, impugnándola judicialmente, es decir, pidiendo la nulidad del acto (art.
2060 3º párrafo CCC), pero hasta tanto un juez se pronuncie por la nulidad, lo decidido en asamblea tiene vigencia.


Como advertimos, el problema de eventuales malas administraciones que pretendan entronizarse en el poder queda zanjado en forma permanente con la redacción del nuevo Código Civil, que rige para todo el país.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, Administrativo. Registros & Temas Municipales, administrador, Registro Público de Administradores,

Comentarios

publicado el 5-3-2018

El 5% al que se refiere el articulo 2058 del CC se refiere a la cantidad necesaria (porcentaje de partes indivisas en relación al conjunto) para SOLICITAR al Administrador o al Consejo de Copropietarios que convoque a una Asamblea ordinaria o extraordinaria. La autoconvocatoria solo se puede dar si se reune la voluntad de las 2/3 partes de los propietarios.

publicado el 22-2-2018

Se puede remover al administrador antes de cumplirse el año de mandato otorgado? Lo contempla la ley vigente? SE le debe pagar hasta que cumpla el año en caso de removerlo? Muchas gracias

publicado el 1-2-2018

MI PREGUNTA CONSISTE PUNTUALMENTE EN SABER SI HAY UN REGLAMENTO DE COPROPIEDAD EN EL EDIFICIO DEL AÑO 1961 EN QUE DEBE BASARSE EL ADMINISTRADOR EN TOMAR DECISIONES EN EL REGLAMENTO O EN EL NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL. POR EJEMPLO EN LOS ARREGLOS DE CAÑERIAS DEL EDIFICIO LE ACLARO QUE SOY PROPIETARIA DE UNA UNIDAD. MUCHAS GRACIAS!!!!

publicado el 29-12-2017

Yo compre en octubre, estoy haciendo reformas, aun no vivo alli, y ya me perjudico el administrador con aires de cacique. Me rompieron piso de cocina, toilet y baño, este ultimo pensaba no tocarlo porque estaba muy bien. Quien rompio un dia en el edificio me comenta que no se consigue mas ese piso. Al otro dia consulto u pregunto , entonces debo cambiar el piso?, me confirman que si , pero que encuentre ceramica precio promedio, lo cual hice 8 mts a 160 pesos, consulto , si ellos o la gente que estaba trabajando en mi dep, haran el trabajo, y me dice que si quien trabaja en el dep, tiene factura para presentar que lo haga. No me llaman mas

publicado el 21-12-2017

HOLA QUERÍA SABER MI MANDATO SE TERMINA EN DICIEMBRE. YO CONVOQUE REUNIÓN ORDINARIA PARA EL 29 DE DICIEMBRE, AVISANDO EL 20 DE DICIEMBRE. Y LA GENTE DEL CONSEJO QUIERE QUE LA HAGA EN MARZO, PORQUE DICEN QUE ES MUY PRONTO PARA AVISARLES A LOS PROPIETARIOS. SE PUEDE HACER ESO ? YO PUEDO SEGUIR SIENDO SU ADMINISTRADORA EL RESTO DEL TIEMPO? POR FAVOR ME PUEDEN AVISAR URGENTE?

publicado el 21-12-2017

HOLA, YO ESTOY CONVOCANDO LA ASAMBLEA ORDINARIA, PARA EL 29 DE DICIEMBRE. Y LA GENTE DEL CONSEJO ME DICE QUE LA DEJE PARA MARZO. MI MANDATO SE TERMINA EN DICIEMBRE. SE PUEDE HACER EN MARZO COMO ELLOS QUIEREN. DE SER POSITIVO LA RESPUESTA YO SIGO AL MANDO ,O QUEDAN EXENTO DE MIS SERVICIOS, SE QUEJAN , LES INFORME EL 20 DE DICIEMBRE Y LA REUNIÓN ES EL 29. ME PUEDEN DECIR QUE HAGO GRACIAS

publicado el 22-11-2017

Asimismo le comento que en el pt. 1 de su exposición menciona que se puede convocar para tratar la "renovación o no del administrador". Pero luego en el pt. 2 dice que los presentes pueden decidir revocarle el mandato. Le recuerdo que el CCyC determina que el temario debe redactarse en forma precisa y completa (art. 2059). Renovación no es lo mismo que revocación. Si la asamblea decide NO RENOVAR, tendrá que esperar al vencimiento del mandato. Para la revocación habrá que respetar las mayorías que determine el Reglamento que en muchos casos menciona los 2/3 de los propietarios.

publicado el 22-11-2017

Estimada Victoria: El artículo 2059 dice que "La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.". Entiendo que quien represente el 5% puede autoconvocar, pero la autoconvocatoria y el temario deben estar refrendados por los 2/3 de los propietarios para que las decisiones sean válidas.

publicado el 15-11-2017

Estimada Dra. no me queda claro, este tema del 5%, podría dar un ejemplo concreto..??? en mi edificio hay 44 unidades funcionales, cuantos son los propietarios que hay que reunir para convocar a asamblea para revocar el mandato del administrador.? y cual es el porcentaje valido de votos presentes para poder revocar su mandato. tambien cual sería el mínimo Quorum para esa cantidad de unidades? desde ya agradecida

publicado el 15-11-2017

Buenas tardes doctora:cuando el art. 2060 dice que hay que notificar fehacientemente a los copropietarios la decisión de la asamblea, significa que hay que mandarle carta documento a todos los ausentes?? Hay alguna otra forma de notificarlos?? Atte. Gladys

publicado el 3-11-2017

Estimada Claudia, No hemos eliminado su comentario (no encontramos ningún comentario con esos datos por Vd indicados). Rogamos disculpar las molestias ocasionadas si el sistema no le permitió publicarlo por algún error técnico, sírvase escribirlo nuevamente. Saludos cordiales.

publicado el 3-11-2017

Sra., ¿Por qué eliminó mi comentario referido a la DESJUDICIALIZACIÓN de todo lo concerniente a CONSORCIOS?

publicado el 2-11-2017

Dra. Loisi! un placer leer su nota; lamentablemente en un consorcio de 100 dtos. donde casi 70 son alquilados, algunos de los propietarios están enfermos y otros no viven aquí, es caldo de cultivo de un séquito del Adm. es hacer las Asambleas con 8 o 10 personas (supuestamente propietarios) y poderes de gente que no sabemos quienes son. El libro de Registro de firmas (esta con doce firmas) y no lo presenta al comienzo de las Asambleas para que comparemos. Al haber tan pocos registrados nunca sabremos quien es quien! En la Caba debe haber consorcios en situaciones similares. no veo que el CCyC pueda resolver esta anomalía de convocatoria.

publicado el 2-11-2017

Dra. Loisi! un placer leer su nota; lamentablemente en un consorcio de 100 dtos. donde casi 70 son alquilados, algunos de los propietarios están enfermos y otros no viven aquí, es caldo de cultivo de un séquito del Adm. es hacer las Asambleas con 8 o 10 personas (supuestamente propietarios) y poderes de gente que no sabemos quienes son. El libro de Registro de firmas (esta con doce firmas) y no lo presenta al comienzo de las Asambleas para que comparemos. Al haber tan pocos registrados nunca sabremos quien es quien! En la Caba debe haber consorcios en situaciones similares. no veo que el CCyC pueda resolver esta anomalía de convocatoria.

publicado el 2-11-2017

Estimado ADOLFO LOLLO, Sin perjuicio de la lamentable redacción del articulado del código civil y comercial nuevo, resulta claro que se trata de dos situaciones distintas. Es decir, lo planteado por Vd no tiene relación con lo que planteo en mi nota. Esto se evidencia leyendo desapasionadamente los arts.2058 y 2059 del CCC. ARTICULO 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver: […] las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto; La norma es clara: No dice que el 5% puede resolver, como algunos pudieran creer, sino que es el porcentaje necesario a los efectos de convocar. Más adelante, el art. 2059, legisla sobre el resto de los supuestos de “autoconvocatoria”: sería la norma general, siendo especial la del art.2058. Además el 2058 habla de porcentuales y el 2059 de propietarios. ARTICULO 2059.- Convocatoria y quórum. […] La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Resulta evidente que se trata de dos situaciones distintas y no meramente una cuestión de interpretación, ya que el texto del inc.b del artículo 2058 es claro. Puntualmente y adrede no quise incorporar el análisis del art. 2059 porque, justamente, el mismo no legisla sobre el supuesto que plantea la nota y podría confundir al lector. Saludo atte. agradeciendo su comentario, Dra. Victoria Loisi

publicado el 2-11-2017

A mi me parece prudente que antes de opinar se lea detenidamente todo el artículo, especialmente el punto 2.- del art. del nuevo Código Civil y Comercial que se publica. La segunda oportunidad que establece, permite expresarse a todos los propietarios del consorcio y recién sería la decisión final.

publicado el 2-11-2017

no estoy de acuerdo con la interpretación del art. 2058. El 5% esta facultado para plantear un tema a tratarse y resolver en la asamblea con las mayorías estipuladas, el que deberá obrar el la convocatoria. Nunca para auto convocarse, ya que de ser así se estaría violando lo que dispone el art. 2059 el que claramente estipula que las decisiones que se adopten en la misma serán válidas si la auto convocatoria y el temario a tratar se aprueban por la mayoría de los 2/3 de la totalidad de los propietarios. El 5% no es válido para auto convocarse. Me remito al contenido de dicho art. 2059

publicado el 2-11-2017

no estoy de acuerdo con la interpretación del art. 2058. El mismo dispone que la asamblea esta facultada para resolver sobre sobre los temas que le son sometidas, entre otros, por quienes representan el 5% del total del consorcio como tema para tratar en la misma el que deberá constar en la convocatoria. De la forma planteada por la dra. Loisi se estaría contrariando lo que dispone el art. 2059 el que dice que la asamblea puede autoconvocarse para deliberar y las decisiones que se adopten serán válidas si ésta y las decisiones que se tomen se aprueban por la mayoria de los 2/3 de la totalidad de los propietarios. Nunca con el 5% de los prop

publicado el 2-11-2017

NO ME PARECE PRUDENTE QUE UN 5% DE LOS COPROPIETARIOS RESUELVAN UN TEMA TAN DELICADO, (COMO OTROS TANTOS), CUANDO EN UN EDIFICIO DE 10 PISOS Y 30 UNIDADES. SÓLO SE PRESENTAN 6 O 7 COPROPIETARIOS. QUE POR CAPRICHO U OTROS MOTIVOS PUEDEN DAÑAR EN FORMA IRREVERSIBLE LOS INTERESES DE LOS QUE NO ESTAN PRESENTES.

publicado el 2-11-2017

Mucho opinologo de palier diciendo esta perfecto q el 5% remueva el administrador, si tuvieran idea de lo que significa transferir una administración entiendace por ej procesos de negociación de contratos de alquiler de espacios como ser antenas, traspaso de cuentas con fondos de reserva, liquidación de dichos fondos a los propietarios, juicios pendientes contra o a favor del consorcio y el manejo legal de estos y la escasa o casi nula presencia de consorcistas en las reuniones no hablarian asi, esto es porque tienen el imaginario de que el consorcio funciona solo y q los adm todos roban y es como decir q todo copropietario es moroso.

publicado el 2-11-2017

La fama ganada es adecuada al comportamiento predominante de los Administradores, que se acostumbraron a tomar a los Consorcios como botín de guerra. Porque si los hay honestos, es de recordar el proverbio que dice "que una golondrina no hace veranos"

publicado el 2-11-2017

Sr. Guillermo, una posibilidad es mediante nota dirigida a cada propietario. Dicha notificación se hace por duplicado y con acuse de recibo en la copia.

publicado el 2-11-2017

"La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios." "ARTICULO 2063.- Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial." Un horror este artículo...

publicado el 2-11-2017

Estimado Mario: El orden legal vigente es el siguiente: Constitución Nacional, Tratados Internacionales (art 75 inc 22 CN), Constituciones Provinciales, Leyes Nacionales y Provinciales,, Decretos PEN y Gobernadores reglamentando Leyes, Resoluciones Ministeriales, Sentencias Jurídicas, Ordenanzas Municipales y Edictos Policiales. Las normas son jerárquicas. Van de lo general a lo particular. La última dictada anula o reemplaza a la anterior. La validez de las normas jurídicas debe ser siempre atinente a derecho. Toda norma debe respetar siempre el criterio de constitucionalidad. Saludos cordiales

publicado el 1-11-2017

Estimada Dra. Loisi, considero muy buena la información proporcionada, Recibo siempre las novedades por este medio.Gracias.

publicado el 1-11-2017

Me parece que el 5 % del total es poco representativo y puede no responder a una decisión mayoritaria de los copropietarios. El tema de la autoconvocatoria es útil para informarle al administrador su remoción a través de un acta volante, exigiéndole la entrega del libro de actas por el Consejo electo.Luego de diponerse del libro de actas el Consejo de propietarios llama nuevamente a una asamblea, donde se ratifica dicho consejo y se elije nuevo administrador. De esta manera se evita el problema o invonveniente de las actas volantes que pueden entorpecer los trámites ante la afip y los bancos y puede generar impugnaciones .

publicado el 1-11-2017

El reglamento de copropiedad y administración es el estatuto fundamental que contiene la regulación de los derechos y obligaciones de los titulares de departamentos bajo el régimen de propiedad horizontal, por lo que estimo que las disposiciones del código Civil argentino son solamente supletorias para los casos no regulados -o no previstos- en dicho estatuto, debiendo estarse a lo estatuido en sus cláusulas para todo asunto inherente al consorcio, ante la no imperatividad de normas de orden público (no lo son las del ordenamiento civil), y también estimo que en caso de confrontar ambas normativas, debe estarse a la letra del reglamento

publicado el 1-11-2017

Está muy claramente explicado el tema. En la práctica, cuando el consorcio está compuesto por muchos copropietarios, ocurre que es muy costosa la comunicación fehaciente (Carta Documento). Ocurre, también, que cuando las unidades son de renta se carece de la información precisa del propietario y el inquilino no transmite las inquietudes al mismo. ¿Cómo se cumple, entonces, con la comunicación fehaciente de lo decidido en la Asamblea autoconvocada?

publicado el 1-11-2017

ME PARECE UNA NORMATIVA CORRECTA Y AJUSTADA A DERECHO DEBIDO A QUE SON LOS PROPIETARIOS LOS ENCARGADOS DE REMOVER AL ADMINISTRADOR Y EVITAR FUTUROS INCONVENIENTES QUE PUEDAN SURGIR CUANTO MAS RAPIDO UN ADMINISTRADOR QUE NO LLEVE EN ORDEN SU TRABAJO O QUE SEA FRAUDULENTO MEJOR.

publicado el 1-11-2017

Me parece que beneficia a los copropietarios ya que son ellos los que deciden con mas celeridad también considero que ello será una tarea que terminará con administraciones fraudulentas.

publicado el 1-11-2017

Quisiera saber, por favor si esto también regiría en la provincia de Bs AS. que tiene la LEY 14701 pero no esta totalmente reglamentada a pesar del pedido a los distintos Gobernadores léase Scioli, Vidal. o regiria por estar contenido en el nuevo Código. MUCHAS GRACIAS. desearia una respuesta.

publicado el 1-11-2017

Claramente esto es así, aunque los problemas al Consorcio y a la Nueva Administración vienen dados por la falta del Libro de Actas y que esta decisión quede asentada allí. En mi caso, por ejemplo, la AFIP no reconoció el Acta Volante que realizo el Consejo de Copropietarios y ahora, luego de tres meses (en el mejor de los casos) debo hacer una asamblea para revalidar el mandato

publicado el 1-11-2017

Atte. pregunto si se autoconvoca con el 5% con que medio se notifica al resto de los copropietarios para que sea fehaciente.? Gracias por su atención. Mis saludos Susana Llarrull

publicado el 1-11-2017

El Art 2058 del Codigo Civil establece que la autoconvocatoria puede llevarse a cabo con los 2/3 de propietarios, no el 5% . Este ultimo porcentaje aplica solo para solicitar Asamblea judicial

publicado el 1-11-2017

Gracias por enviarme estos emails. Me son muy útiles.

publicado el 1-11-2017

Me parece que el 5% del total no es nada significativo para semejante decisión. El maltrato que recibimos los administradores aveces por un 5% de los copropietarios (tóxicos) que nada les viene bien, eso no se tiene en cuenta? Por que siempre somos los malos de la película? o es la fama que nos hicieron algunos con la cual debemos cargar también los que trabajamos honestamente y con responsabilidad.

publicado el 1-11-2017

Este artículo nos viene fantástico a los que, como yo, estamos sufriendo una mala administración. Gracias !!!!!!

publicado el 1-11-2017

Muy buen artículo, corto, claro y preciso. Gracias

publicado el 1-11-2017

Muy buen tratamiento del tema, sin que sea necesario interpretarlo como un juicio de valor. Estas situaciones se irán tratando a menudo ya que son varios los temas de las normativas que han regido a los consorcios que se observan controversias con la aplicación del nuevo CCC. Y ni que hablar muchos reglamentos de copropiedad.

publicado el 1-11-2017

Muy buen tratamiento del tema, sin que sea necesario interpretarlo como un juicio de valor. Estas situaciones se irán tratando a menudo ya que son varios los temas de las normativas que han regido a los consorcios que se observan controversias con la aplicación del nuevo CCC. Y ni que hablar muchos reglamentos de copropiedad.

publicado el 1-11-2017

Gracias Dra. Loisi, esto me trae tranquilidad, saber que contamos con alguna herramienta legal para no dejar que los administradores nos avasallen como es su costumbre. Atte. José

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