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Deudas del Consorcio para con el Administrador del Edificio. ¿El Administrador es Prestamista o Banquero?

 
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Si es difícil aceptar que alguien lleve adelante una gestión consorcial [gratuitamente], mucho más difícil de creer es que, además, sufrague gastos de un edificio con su patrimonio personal.



En reiteradas oportunidades, consorcistas angustiados me hacen saber que existe una suma de dinero que el consorcio le debe a quien administra, la cual aumenta mes a mes.
Cuando quieren revocar el mandato al administrador, el mismo manifiesta no tener problemas en desvincularse del edificio, siempre que se le pague lo que se le debe.

Es eso posible?

Muchos Reglamentos de Copropiedad y Administración –ley para el consorcio– indican que el mandatario, cesado el mandato, debe entregar la documentación consorcial una vez que le fueren satisfechos sus créditos.
Esa previsión estatutaria lleva a pensar que es posible que el consorcio deba dinero a quien lo administra.
Pero realmente es el acreedor el propio administrador o lo son otros consorcios que ese mandatario administra, o tal vez los consorcistas?

Tengo serias dudas.

No suelen aparecer estas deudas cuando se administra un sólo consorcio.
Generalmente aparecen deudas cuando quien administra lo hace en varios edificios, imperando una contabilidad global para todos los consorcios administrados .

Si es difícil aceptar que alguien lleve adelante una gestión consorcial –tarea por cierto ardua– en forma gratuita, mucho más difícil de creer es que, además, sufrague gastos de un edificio con su patrimonio personal.

Ello se hace evidente cuando una unidad debe expensas .
La morosidad en el pago de las expensas mensuales de esa unidad, en rigor de verdad debieran sufragarla el resto de los propietarios.
No obstante, en los números de quien administra, tal deuda pareciera ser satisfecha por él.
De tal suerte, el producido dinerario del remate de la unidad morosa pasa a su patrimonio y –a veces– la propia unidad tiene ese mismo destino.

SI ESO PASA, PARA EVITAR DAÑO PATRIMONIAL AL CONSORCIO, CONVIENE CONVOCAR A ASAMBLEA PARA ELUCIDAR EL TEMA Y – DE HABER ALGÙN MOMENTANEO DESFASAJE– CUBRIRLO INMEDIATAMENTE CON EXPENSAS EXTRAORDINARIAS, POR UN LAPSO ACOTADO DE TIEMPO.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, administrador, obligación de informar,

Comentarios

publicado el 9-3-2020

Quisiera saber si el consorcio tiene una deuda grande con la administración que forma hay de sacar a la administración y refinanciar esa deuda?

publicado el 9-3-2020

Quisiera saber si el consorcio tiene una deuda grande con la administración que forma hay de sacar a la administración y refinanciar esa deuda?

publicado el 5-5-2011

Hola.Les quiero consultar, compre un departamento.no se ocupa esta sin estrenar,que expensas tengo que pagar, gracias,Atte juan manuel.

publicado el 5-10-2010

Buenos dias. Los consulto ya que en el edificio donde vivo, (Caballito, Cap. Fed.) se obliga a los propietarios del frente a pagar mas del 67% de las expensas. He comprado una propiedad al frente y esto me preocupa muchisimo, como al resto de los propietarios afectados. El edificio posee 24 unidades, de las cuales solo 7 son al frente. Esto conlleva a que tengamos expensas completamente desproporcionadas respecto al resto de las unidades, teniendo en cuenta que las superficies de los departamentos no difieren de mas de 10 metros cuadrados, entre si. Tengo entendido que es necesario un consenso del 100% de los propietarios del edificio para cambiar esta situación. Es esto verdad? Existe algun tipo de recurso de amparo o alguna medida / herramienta legal que pueda utilizarse para lograr que las expensas esten repartidas de otra forma mas justa? Espero muy atenta su respuesta, muchisimas gracias!

publicado el 3-7-2009

Hola, les quiero consultar lo siguiente, soy inquilino, y el gasto mensual del edificio es de $ 7000,00, tienen que reparar el ascensor totalmente por un monto aprox a $18000,00 ¿este gasto es extraordinario?, si asi fuera ¿el administrador puede pasarlo como ordinario?, Si lo hiciera ¿Infringe alguna ley?, como puedo defenderme como inquilino si lo incluyen en la expensa comun. Muchas Gracias

publicado el 15-5-2009

Estimado, Puede consultarnos en forma telefónica y gratuita de lunes a viernes de 9 a 11 horas, al 4811-9836 o al 4816-5111. Cordialmente, Liga del Consorcista On Line

publicado el 15-5-2009

gente consiguen solucion alguna para sus problema asia con los administradores? yo las necesito, muy lindas las problematicas pero las respuestas a las mismas?

publicado el 3-4-2009

Hice un pacto con el consorcio con x monto de dinero, y por no pagarme el sueldo el administrador, la administración puede rematarme el dto. Eso lo pone contento al administrador, ¿cómo me puedo defender? Desde ya, muchas gracias.

publicado el 6-10-2008

En m i edificio se hizo una asamblea para tratar un determinado orden del día y se armo un lio y se pidio la remocion del administrador a pesar no solo de no estar en dicho orden del día sino de no contar con los 2/3 que dice el reglamento, igual hecharon a la administradora y pusieron a otro, la cosa es que yo sigo y otros pagandole a quien es nuestra administradora y otros le pagan al actual que para mi no estuvo bien designado, el hecho que este último me intima a pagar y me pone como morosa, lo que no es cierto,tengo mis pagos al día, puedo pedir una Asamblea judicial o una medida cautelar, porque en esa asmablea sin quorum tambien eligieron a un grupo de representantes que eran quienes estaban de antemano preparados para poner a este administrador mal designado. gracias

publicado el 13-5-2008

quisiera saber cuales son las causales para la remocion en justa causa del administrador. gracias sandra

publicado el 23-3-2008

Existe algún tipo de norma a aplicar en un reglamento para uso de un quincho o sólo basta lo que se decida por mayoría? Haqy algún modelo? Gracias! Silvina

publicado el 23-3-2008

Buenas tardes. Ante todo felicito a quienes están detrás de esta buena página. Quisiera consultar si corresponde al propietario ó al Consorcio reparar los deterioros que presentan los marcos de las ventanas que dan tanto al interior del edificio (en el caso a un jardín) o a la calle. En el consorcio de referencia, el 90 % de las ventanas se encuentran oxidadas y deterioradas, lo que produce humedad en los muros (faz externa) del consorcio con su consecuente deterioro. Las ventanas son sin balcon. Gracias. Espero sus comentarios. Saludos.

publicado el 10-9-2007

Vivo en un edificio en San Martín que tiene solamente planta baja, 1° y 2° piso, 12 departamentos en total. Pagamos más que en los edificios grandes que tienen ascensores y encargados (nosotros no tenemos nada de eso), y de golpe, sin reunión previa de consorcio y sin previo aviso, este "señor administrador" aumentó las expensas en un 50% este mes (septiembre 2007). Tengo entendido que tiene problemas también con otros edificios que administra. El único servicio que nos brinda la administración es la limpieza, la cual la hace una señora 2 veces a la semana. En las expensas nos cobra cosas dudosas tales como: 1_Arreglo del jardín del fondo (hay veces que el pasto llega hasta las rodillas de tan crecido que está)$35/2_Atención a la cuadrilla de AYSA $50/3_Demasiados artículos de limpieza/4_Aportes a "encargada" (no es encargada, es la señora que viene 2 veces por semana a limpiar) e "ingresos brutos de encargada". Si la "encargada" es empleada, ¿cómo es eso de los ingresos brutos?, y si es trabajadora independiente, ¿cómo es eso de los aportes a "encargada"?/5_Varias "cositas" más. SALUDA MUY ATENTAMENTE: GIUSEPPE LETTI

publicado el 6-2-2007

La verdad que me parece muy acertado la explicación del Lic. Lorkovic. El porteño siempre acusa de robo ante cualquier duda, yo soy a veces así. El tema es que se está cargando muchos gastos por leyes a los consorcios y llega a ser dificil de pagar, en el uno a uno Yo pagaba 100 pesos de expensa y hoy pago 270, el administrador no hace gastos porque el consejo no se los acepta, con este administrador estamos en la línea como dice el Licenciado pero con el anterior estabamos en rojo porque gastaba mucho y no podiamos pagar. Me encanta la pagina un saludo para todos.

publicado el 5-2-2007

Estimados: En mi función actual de administrador (RPA 4458) he conocido casos varios del problema de deuda del consorcio, pero uno me interesa en particular comentar. Cuando se ejerce la función se reconoce al poco tiempo que una administración de consorcio no es y no puede ser igual que administrar los gastos de su propia casa. Tengan el ejemplo siguiente: Un consorcio el cual es habitado en su mayoría por Jubilados, cuyo monto de recaudación de expensas de sistema fijo que a duras penas permite sostener el pago de todos los servicios obligatorios que hoy día tiene un consorcio. En dicho consorcio es económicamente impensable un aumento de expensas por la condición humilde de los consorcistas. Entonces a modo de cuento, con un saldo operativo cercano a CERO surge el odioso problema de las columnas de agua. La realización de una columna de agua (bajada de agua) es económica y contablemente imposible de pagar en un caso como el que estamos estudiando por mejor financiación del proveedor que exista. Visto desde la teoría económica existe claramente un desequilibrio entre la posibilidad de pago y lo que "deben pagar" de expensas para no disminuir el valor del inmueble (las autogestiones suelen minimizar la expensa a costo de maximizar la velocidad de perdida de valor del inmueble). Para los teóricos norteamericanos, este problema encontraría la solución recién en el largo plazo en un equilibrio que consiste en que el consorcista que no “puede pagar” lo que “debe pagar” no puede vivir en ese lugar (zona, barrio, etc), este debe, trasladarse a otro inmueble donde sus ingresos le permitan pagar lo que "debe pagar". Obviamente nuestro país siempre es un caso de estudio y eso no sucede. La elección del administrador es fundamental a la hora de contemplar que identidad tiene el consorcio. Si eligen un administrador del tipo “recaudador medieval” en un consorcio con problemas en los ingresos individuales se estará tendiendo a elevar las deudas por expensas, Si el administrador es “No realizados de gastos extraordinarios” se estará elevando la velocidad de depreciación del inmueble a costo de minimizar las expensas. Conclusión: Existe en este país, en España y en el Congo gente que roba y gente honesta, pero no todo se resume a esa simple clasificación. Como dicen los matemáticos, existen problemas Multivariables cuyos factores problemáticos deben tenerse en cuenta a la hora de analizar el inconveniente. No siempre la respuesta mas facil suele ser la correcta!!. Los saludo muy cordial y respetuosamente. Lic. Lorkovic

publicado el 23-5-2006

Para la Dra. Sonia FIRENZE y otros. Soy administrador de consorcio y aunque usted no lo crea administro el edificio en cual vivo, registrado en el gobierno de la ciudad RPA 3962 art. 3; o sea no oneroso y mi dedicación es a full, soportando timbres y atendiendo todo reclamo formales, aclaro que como yo hay muchos y que desde luego a los administradores hay que controlarlos pero tambien no podemos generalizar como hacemos los argentinos que todos son unos (......) ustedes sabran que palabras poner; y con respecto a la deuda sí que la puede haber, por ejemplo en mi caso..... al 11/6/06, yo gaste la suma de 852 pesos los cuales recuperaré con las expensas de este mes junio de 2006; quien puso la plata, es ahí donde el consorcio tiene una deuda conmigo...si esa plata no se recupera es una deuda a mi favor. o quien pagó o pagará los gastos. No se si se entiende, yo administro solamente 29 departamentos, que será de los administradores que administran varios edificios. Es por ello que sugiero a mis administrados que lean y consulten cualquier duda con respecto al pago de expensas, y no enojarse y razonar bien en las causas por deudas.

publicado el 18-4-2006

PRIMERO, LES PIDO QUE DIFUNDAN URGENTEMENTE EN LOS MEDIOS DE COMUNICACION MASIVA, GRAFICA Y TELEVISIVA, ESTA PAGINA, PARA QUE CONSORCISTAS COMO YO Y PROPIETARIA, TENGAN LA POSIBLIDAD PARA DEFENDERSE DEL TEMA EN CUESTION, QUE TAMBIEN AQUEJA ACTUALMENTE AL CONSORCIO DONDE HABITO CON LA ADMINISTRACION QUE TENEMOS, QUE CASUALMENTE !!!!, LA MAYORIA DE LOS EDIFICIOS QUE ELLOS ADMINISTRAN, LLEVAN SIN ESCRUPULOS A LOS CONSORCIOS A ESTA INSTANCIA DE DEUDA EN ALGUN MOMENTO DE SU GESTION, PROVOCANDO ANGUSTIA Y DESESPERACION A LOS QUE TENEMOS QUE ABONAR LAS EXPENSAS MENSUAMENTE. ADHIERO TOTALMENTE LOS COMENTARIOS DE ESTE ARTICULO. MI OPINION ES, QUE RAPIDAMENTE LOS QUE TIENEN PODER PARA HACERLO, PROTEJAN A LOS MILLONES DE CONSORCISTAS QUE PADECEMOS ESTE TIPO DE ATROPELLOS, Y QUE EXISTA UNA LEY PARA AQUELLOS ADMINISTRADORES INESCRUPULOSOS, QUE NO SOLAMENTE OBVIAN UNA ASAMBLEA Y UNILATERALMENTE TOMAN DECISIONES POR SU CUENTA SOBRE NUESTRA ECONOMIA PERSONAL, QUE SE LOS PUEDA LLEVAR ANTE LA JUSTICIA, Y QUE SEAN JUZGADOS POR SU DESEMPEÑO. DE OTRA MANERA, SI DEJAMOS QUE ESTO SIGA AVANZANDO, ESTAMOS PERMITIENDO QUE LOS ADMINISTRADOS DE CONSORCIOS SIGAN ACTUANDO CON TOTAL IMPUNIDAD ANTE ESTOS ECHOS.

publicado el 15-4-2006

EN MI EDIFICIO TENEMOS UN SALDO DEUDOR (LO TOMO ASI PORQUE VIENE ENTREPARENTESIS) QUE CADA VEZ SE HACE MAS GRANDE, POR LO TANTO ESTA NOTA ME HACE ABRIR UN POCO LOS OJOS.

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