Entiendo que no.
El administrador de un consorcio es mandatario del mismo, y a su vez representante de los propietarios, según la ley 13512 , se admita o no la existencia de la persona jurídica consorcio.
En tal sentido, se rige el desempeño del administrador - sea éste persona física o jurídica - por el régimen del contrato de MANDATO del Código Civil.
Es así oportuno recordar que es necesario poder especial (lo será de la Asamblea ) para prestar dinero o tomar prestado, dado que no existen en la especie ninguna de las excepciones que permitirían hacerlo sin ese recaudo previo.
Está claro que el mandatario debe abstenerse de cumplir el mandato cuya ejecución fuere dañosa para el mandante, no ejecutando fielmente el mandato si diere preferencia a sus intereses frente a los del mandante.
¿Cómo entonces compatibilizar ésto con el hecho de fijar una tasa de interés? ¿Se validaría sin obstáculo alguno que el administrador del consorcio se presente frente a su mandante unificando en sí dos caracteres antagónicos?
Por un lado asumiría el carácter de un mandatario y por el otro el de una financiera prestamista del mandante, actuando frente a éste como un tercero.
En realidad como un tercero que sabe los límites del mandato, y sabe por ende que los ha excedido, si no ha contado con una autorización expresa y particular de la Asamblea.
Aquí entra en análisis la índole de las administraciones, el poder de las constructoras de inmuebles y de las inmobiliarias, el destino de las viviendas y finalmente la convalidación de operatorias reñidas con la ética.
Me niego a aceptar que a un juez no le baste su remuneración para impartir justicia , o que a un senador no le baste su dieta para analizar y votar las leyes.
En otro sentido, y con diferentes parámetros de medida, me niego a consentir que un administrador actúe soslayando deberes de lealtad para con quienes lo designaron su representante.
¿Qué le queda al consorcista individual que reclama, que protesta? Nadie lo escucha.
Para el administrador - salvo honrosas excepciones -no es una voz que lo motive a dar razones y mucho menos a modificar conductas.
Para la ley de protección al consumidor (Nº 24240) no sería un usuario, pese a los intentos más o menos serios de así considerarlo.
Sólo le queda al indefenso propietario una acción tenaz, perseverante , paciente y valiente .
Primero para conseguir explicaciones del administrador, que casi siempre no se las quiere dar , porque "sólo las dará a la Asamblea".
Luego, para impedir la continuidad de irregularidades, con acciones puntuales.
La tarea será ardua.
Deberá conseguir adhesiones internas (la famosa vía consorcial cuyo agotamiento piden los jueces) para pedir convocatoria a Asamblea para discutir el tema y adoptar la solución pertinente.
Tal vez, en ciertos casos, correspondería revocar el mandato al administrador infiel.
El consorcio es como una PYME que no quiebra.
Las deudas se pagan con el patrimonio del mismo y -de ser éste insuficiente- con las unidades funcionales de cada consorcista, en proporción a su cuota parte o porcentual consorcial.
De no alcanzar éstas para cubrir la deuda, sigue el patrimonio personal de cada propietario, es decir, la totalidad de sus bienes.
Todo el país
El Administrador Prestamista
¿Es ético que el administrador preste dinero a interés a los consorcios que administra?
Liga del Consorcista |
Estimada Mabel, Respecto de la situación planteada por Vd, puede consultarnos gratuitamente en forma telefónica, dentro de nuestro horario de Atención Telefónica Gratuita de 9 a 11 hs de lunes a viernes, al 4816-5111 o al 4811-9836. Cordialmente, Lidia Dalvano
mabel iapichino |
En mi edificio se determino, antes de que yo me mudara a vivir aquí, el pagar una suma de expensas ligeramente superior a la que corresponderia por expensas comunes, para tener siempre un no muy grande fondo de reserva de donde sacar para hacer los arreglos que hicieran falta, y durante un tiempo eso funciono bien. Pero de un tiempo a esta parte, con la devaluacion y con varias personas que no pagan, esa suma se fue depreciando y hace varios meses que no alcanza para todo lo que hay que pagar. Entonces, de "buenos" que son, los de la administracion ponen el dinero de su bolsillo para compensar lo que falta, y cada mes, al cobrar las expensas se lo embolsan, pero al otro mes tienen que volver a poner mas y asi sucesivamente hasta que ahora tenemos una deuda con ellos como de $3500. Hace dos meses decidieron de motu propio (dicen que lo hablaron con 2-3 personas del consorcio pero somos 20) aumentar las expensas en $500 - en total - dividiendolos por partes proporcionales segun el porcentual que le corresponda a cada uno para ir recuperando ese dinero. Aqui hay gente muy mayor y sumisa, los convencieron a casi todos de pagar ese aumento estipulado por ellos sin nuestro consentimiento (somos solo 4 que no pagamos lo que exigieron). Como a mi nadie me consulto sobre el tema y pienso que una decision asi deberia de salir de una reunion de consorcio donde la asamblea la vote y la apruebe, creo que no debo pagar ese aumento y por eso estoy pagando la misma cifra fija que pagaba hasta que empezo este lio. Pero en el recibo ellos me ponen que adeudo el resto que me faltaría pagar. Por un lado, si ellos pusieron plata de su bolsillo es su problema, yo no se los pedi, por lo que ahora no me voy a hacer responsable de devolverselos de esta forma que no acordaron conmigo previamente. Por otro lado, hay un departamento que hace muchisimo tiempo que no paga y tiene una deuda enorme, ya deberian haberle hecho treinta juicios para cobrarle pero no hicieron NADA, entonces de quien es la culpa? por que tengo que pagar yo? En el ultimo resumen de expensas dicen que "acordaron" (otra vez ellos por su cuenta sin consultar!) que esa persona que debe tantos meses, pague $160 mensuales (normalmente pagaria mucho menos) para irse poniendo al dia. Ellos todo lo acuerdan por su cuenta y no respetan lo que debe ser decision de una asamblea, a mi me parece muy mal esa actitud. Ahora dicen que van a realizar una asamblea recién a mediados de marzo, si en esa asamblea se decidiera aceptar el aumento de los $500 para que paguemos entre todos, yo creo que este aumento deberia correr a partir del mes proximo, y no avalar los ultimos dos meses que nos exigieron pagarlos a la fuerza. No se como deberia actuar para que hagan desaparecer la deuda que dicen que estoy teniendo, se entiende? Es legal que me obliguen a pagar ese aumento? yo puedo negarme? No es por el dinero porque es poca plata, sino por el avasallamiento, ellos actuan como si fueran los dueños y no lo son, asi es que me parece que no pueden tomar esas determinaciones sin consultarme. Quisiera saber si puedo negarme a pagar ese aumento hasta que no lo decida una asamblea, y en caso de que lo decida, pagar de ahi en adelante, no retroactivamente como ellos decidieron por su cuenta, ya que yo nunca les pedi que pusieran ese dinero en mi nombre. Gracias. PD: espero que mi administrador no forme parte de sus asesores.
Ya salió la tercera edición ampliada y actualizada del manual de la Liga del Consorcista Todo Sobre Consorcios
Se incorporaron las modificaciones del nuevo Código Civil, tomando en consideración las diferencias con la derogada ley 13.512 y las novedades introducidas por el nuevo régimen.
ACCESOS DIRECTOS
Listado de la normativa básica en Propiedad Horizontal actualizada, para su rápida consulta
- Cuandro Comparativo entre la ley de Propiedad Horizontal 13512 y el Nuevo Código Civil
- Nuevo Código Civil y Comercial (parte pertinente)
- Nuevo Código Civil y Comercial (texto completo)
- Convenio Colectivo de Encargados
- Escalas Salariales de Encargados: 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2015 | 2016 | 2017 | 2017 (II) | Abril 2018 | mayo 2019 | Julio 2019 | Noviembre 2019 | Marzo 2020 | Julio 2020 | Noviembre 2020 | Febrero 2021 | Abril 2021
- Estatuto de Encargados (Ley 12.981)
- Decreto Reglamentario del Estatuto
- Ley de Prehorizontalidad
- Convenio Colectivo del Personal de Seguridad y Escalas 2009
- Convenio Colectivo del Personal de Maestranza