Si descorremos el velo de la persona jurídica CONSORCIO aparecen los vecinos, los propietarios.
Es decir: no existe empresa ni establecimiento empresario en sentido laboral ni sociedad en sentido comercial (ver texto de reciente publicación “TODO SOBRE CONSORCIOS” pág.
228).
La ley de Contrato de Trabajo 20744 es muy clara al respecto.
Dice En su artículo 5to:
Empresa-Empresario.
A los fines de esta ley, se entiende como "empresa" la organización instrumental de medios personales, materiales e inmateriales, ordenados bajo una dirección para el logro de fines económicos o benéficos.
A los mismos fines, se llama "empresario" a quien dirige la empresa por sí, o por medio de otras personas, y con el cual se relacionan jerárquicamente los trabajadores, cualquiera sea la participación que las leyes asignen a éstos en la gestión y dirección de la "empresa".
Art.
6° — Establecimiento.
Se entiende por "establecimiento" la unidad técnica o de ejecución destinada al logro de los fines de la empresa, a través de una o más explotaciones.
El administrador de un consorcio es un mandatario, sujeto su gerenciamiento al contrato de mandato ( arts.1869 a 1985 del Código Civil).
Así, responde por los daños y perjuicios que se ocasionaren al mandante por la inejecución total o parcial del mandato.
Su accionar en cuanto al personal – nombrar, fijar la remuneración , abonar obligaciones de la seguridad social, dar órdenes, sancionar y despedir - implica actuar en lugar del consorcio, el mandante.
Resultan verificados - en muchos consorcios - reiterados incumplimientos a las obligaciones de la seguridad social, que derivan en ejecuciones fiscales, donde terminan pagando siempre los vecinos, muchas veces ignorantes de tales conductas, pues con las expensas se recaudaban los fondos pertinentes para afrontar tales pagos, que resultaron insatisfechos por mala administración.
Es de esperar que se plantee definitivamente para estos casos la responsabilidad de las administraciones de consorcios, por los daños y perjuicios infringidos a los consorcios por doloso incumplimiento de las obligaciones de la seguridad social.
Todo el país
El Consorcio NO ES una Empresa
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Escribe Dra. Rita Lidia Sessa
Romina |
Te comento mi problema. La administradora de consorcio no solo no atiende el telefono que dejo por cualquier eventualidad/emergencia sino que hace que los propietarios y/o inquilinos reciban a las cuadrillas de emergencias. No entiendo mucho pero considero que debe ser ella la que este presente en tal caso. Ayer el edif se quedo sin agua porque la bomba se desconecto. la llame y delegaba el problema en aysa y desp en edesur. Yo me comunique con los dos entes y en ninguno figuaraba que el domicilio tenga fallas. despues me comunique otra vez con la administradora y de mala gana dijo que ella mandaba a la cuadrilla pero que los atienda yo......
corina conti |
buenos dias. queria preguntarle donde se puede hacer una denuncia por maltrato de un administrador. pagamos expensas altisimas en un edificio con ningun tipo de servicios extras (3800 pesos expensas) . cada vez que llamo al administrador por necesidades serias- se corta la luz del edificio y nos quedamos sin ascensor- noveno piso. mama tiene 82 anos. y sin agua porque la bomba no anda. el sr no hace nada. le mando mail diciendole que le corresponde hacer el reclamos y ocuparse del edificio. luego lo vuelvo a llamar porque se vuelve a cortar la luz y me grita por el mail que le mande. le pido que no grite y me corta. siempre me esta gritando!
Roberto Claudio Ravaglia |
Buenas tardes, En la asamblea ordinaria para el tratamiento de la gestión del administrador, el mismo no fue aprobado por no haberse presentado toda la información necesaria relacionada con los ingresos y egresos. Esto motivo que el administrador, solicitara pasar a un cuarto intermedio. Ahora bien, el acta que se transcribió no expresa esto, y mucho menos todo lo tratado en la misma, el administrador trato de dejar sentado que un solo propietario se oponia a esto,y además uno de los designados para la firma se nego a firmar la misma por cuestiones personales. Esto es valido o faculta para declarar la nulidad de la asamblea. Gracias
Mauro Rojas Barchuk |
Buenas, soy de Cordoba capital, B° Alberdi.. A quien debo reclamar por aumentos en las expensas. (Soy inquilino, a traves de inmobiliaria). Desde enero de 2013 que tengo un contrato de alquiler. Supuse que las expensas iban a aumentar en el año, pero de $280 a la fecha que han aumentado 4 veces en 6 meses. Las expensas de julio tiene el valor de $518. Segun la administradora del consorcio, dice que es porque tienen un "gremio genial". Mis intenciones es reclamar para que las expensas bajen o por lo menos no sigan subiendo. Servicios: 4 ascensores (edif de 2 torres con mas de 30 años de antiguedad), 4 porteros.
herediame |
Que responsabilidad tiene un firmante de la cuenta bancaria del consorcio. es verdad que en el caso que el firmante fallezca ¿la cuenta bancaria del consorcio entra en sucesión?.
miguel angel bonaz |
quisiera saber cuales son las condiciones para remover un encargado de edificio y que documento legal, fundamenta tal remocion. muchas gracias
Pedro |
1- una consorcista instala un AA "split" hace 5 años, pero el instalador no tapa bien el agujero en la pared por donde entran los caños, y eso produce ingreso de humedad-agua, dañando una pared interna. ¿Corresponde que pague el consorcio el arreglo? 2-La misma consorcista contrata una mujer para limpiar su depto. le da las llaves. Supuestamente la mujer deja entrar a dos "amigos de lo ajeno" quienes la "atan" y se llevan pertenencias y la llave del depto. ¿Corresponde que pague el consorcio el cambio de cerradura de calle y 70 llaves por monto de $ 2500? Gracias por su respuesta.
carolina |
hace 6 meses compre dos dto a estrenar en un edificio de 2 piso por escalera compuesto por siete unidades funcioneles,a los tres meses hubo una reunio de propieterios donde la moyoria planteo la nesecidad de un administrador.una de las unidades ocupa el 9.17 y la otra el 11,27porciento ambos alquilados y consta la posibilidad de expensas en contrato la administradora no esta inscripta ,no hay comision uno de los inquilinos se niega a pagar expenzas por no estar legalizadas las mismas¿ que debo hacer ,espero respuesta gracias
Maria |
La consulta es porque en el edificio donde vive mi madre, recientemente se ha celebrado un reunion de consorcio donde se han tocado temas sumamanete delicados e importante. Los dos propietarios designados para la firma del acta ahora no quieren firmarla. El acta en el libro solo esta firmada por el secretario y el adminsitrador. En estos casos cómo se debe proceder? Quienes NO queiren ahora firmar el acta deben poner por escrito las razones que tienen para no cumplir con esto? Aguardo sus comentarios, gracias.
merlina reina |
hola desearia saber si se ouede impugnar una asamblea siendo deudora de expensas y si con un solo propietario impugnando es suficiente y que hacer si la imougnacion no es aceptada y el acta es protocolizada igual
Maru |
En este caso, segun la nueva ley, con los dos tercios de los propietarios presentes en la Asamblea, se puede remover o reelegir la Administracion. Que pasa con las cartas poder, cuantas puede llevar cada persona, el administrador puede llevar alguna. Pregunto porque se que para algunos temas, las cartas poder, no tienen validez.
Guillermo |
En un edificio de ocho departamentos, donde habitan cinco propietarios, cuantos son necesarios para remover al actual administrador y que actos se necesita llevar a cabo para la destitucion? muchas gracias
gaston bnorte |
para Javier, hoy en dia, se puede remover al administrador, con los 2/3 de los presentes, en asamblea ordinaria. segun lo dispone la modificacion de la ley 941. siempre y cuando el reglamento de copropiedad de tu edificio con estipule lo contrario. sino en ese caso vas a necesitar los 2/3 de la totalidad de propietarios. para removerlo en asamblea extraordinaria.
Martinez Beatriz |
Soy propietaria d un departamente, el edificio tiene 3 pisos y 4 departamentos por piso, ubicado en capital federal, al momento de comprar ignoraba que la administradora es propietaria d ela mayoria d elos departamentos, por lo tanto , no convoca a reuniones, y el edificio esta en estado de abondono, pasillos , medianeras caidas, frente deteriorado, palier en real estado de abandono, poca limpieza, mala iluminacion etc, etc, pero las expensas figura que siempre esta haciendo cosas en los departamentos, nunca presenta presupuestos o factura y desconozco si realmente se hacen., no libro de orden, Ademas tiene un jucio laboral por despedir a la encargada, sin yo saberlo. Que tengo que hacer, para que se haga algo en el edifcio, ya que me perjudica economicamente, cada vez mas se desvaloriza por el estado del edificio.
Ivan |
Buenos dias: vivo en un edificio de 10 departamento en la localidad de Caseros provincia de Buenos Aires. El tema es que por problema de vecinos se decidio contratar una administradora que no esta inscripta y que ademas habla de que hay que inscribir el consorcio y un montonde cosas mas que salen mucho dinero, al ser un edificio tan pequeño estamos hobligados a formar un consorcio y a tener administradora, en el reglamento de copropiedad dice que no. Pero los vecinos decidieron que estas dos personas administren los fondos. La eleccion de la administracion se realizo de 7 propietarios fueron 4 los precentes que decidieron esta administracion, esta bien elegido o tienen que estar los 7 propietarios para que la votacion tenga valor.
pilar |
Un propietario puede pedir el resumen de la cuenta bancaria del consorcio??? O necesita de un escrito autorizado por algun miembro del consejo de administración o el administrador???????? Motiva esta pregunta ya que tengo dudas acerca de la existencia de los fondos en la cuenta bancaria.
Carolina |
Buenos dias, me gustaria saber que se debe hacer cuando en una asamblea de consorcio, algunos propietarios deciden "dar de baja" a algunos miembros del Consejo de Adminitracion e imponer otros siendo que no era orden del dia la "Ratificacion o Rectificacion del Consejo". Desde ya muchas gracias. Carolina
Felisa Pérez |
quería saber si un solo propietario de un consorcio -en el caso de que la administración no haya llamado en término a la asamblea ordinaria anual-, puede pedir una convocatoria de asamblea como único requirente contra el consorcio, por medio de mediación civil. Y, en el caso de ser posible, si es necesario, como previo a esa mediación, la intimación fehaciente por carta documento al administrador para que la convoce con urgencia bajo apercibimiento de peticionarlo legalmente. Asimismo, si es viable luego la acción judicial. En el caso es a los fines de que rinda cuentas de lo actuado durante el último año de ejercicio. Muchas Gracias. Felisa Pérez
Analia |
el administrador actual del edificio en el q vivo, fue elegido por una minoria en un asamblea de la que nadie tiene registro, pero de la cual las 5 personas q la eligieron dan fe. ahora tenemos las escrituras, y queremos constituir el consorcio, el administrador se adelantó y presentó el reglamento de copropiedad a la orden del dia y trato de aprobarlo con una mayoria infima, a lo cual le contestamos q no hay quorum y le dijimos q por ser mandatario provisional tenemos derecho a decidir sobre su continuidad o no en el edificio. a esto el administrador hizo caso omiso y dijo q el ya es el administrador, y q la proxima reunion tenemos q aprobar el reglamento con los presentes. quiero saber como hacemos para remover a este administrador provisorio. gracias
enriqueta flajszer |
Consulta: Vivo en un edificio de 40 años de antiguedad, con 24 unidades, sencillo. Una encargada, por 8 horas, vive en el edificio, hace 5 años. El edificio muy abandonado,porque la mayoría de los propietarios no quieren pagar cuota extra para arreglos. Con servicios individuales. Mi unidad tiene 60 metros cuadrados, pago $ 450 de expensas. Un edificio donde hay igual cantidad de unidades, de una conocida, un encargado que vive allí. Paga $450 de expensas´por depto. de 120 m2.Con servicios individuales. Hace mucho queremos despedir al administrador, no sabemos cómo empezar con el tema. El mismo nunca pasó, ni empleado suyo alguno por el edificio para un control del mismo y de la encargada que no cumple con su horario. Cuando hubo roturas hubo que llamar por meses, atendiendo siempre la secretaria y nunca atiende el teléfono. Tuve que ir, sin llamado previo a la oficina y esperé hasta que se dignó a hablar conmigo por un arreglo de humedad en el lavadero. Consulta: cómo hacemos para despedirlo? Muchas gracias y disculpe la extensión de la nota Enriqueta Flajszer
ANA |
en nuestra asamblea ordinaria anual,como los que vivimos todo el año somos muy pocos,tenemos un consejo de administracion ,jubilados que son"partidarios"del administrador,ya que no viven alli y vienen unicamente a la asamblea para apoyar al administrador y luego aparece gente con poderes ororgados por el administrador,para ser representantes de terceros,aclaro que a esta gente nunca se la vio antes,como se puede hacer para impugnar la asamblea,ya que se hizo lo que el administrador quizo,es verdad que existen 30 dias de plazo? gracias
bubenik dario |
Somos un Consorcio de 80 departamentos, por lo tanto si hay que realizar una comunicacion via carta expresa según los precios $15, serian $1.200.- ¿ Hay alguna otra forma de comunicacion fehaciente que no cueste tanto?. Una nota convenientemente firmada no sería suficiente.-Gracias
Eduardo Cabrera |
"Justa causa" quiere decir que no cumple con sus obligaciones de acuerdo al Reglamento de Copropiedad, o bien que es ineficiente o bien que es negligente o que por su accionar ustedes tienen erogaciones aumentadas, etc. etc. Siempre antes de removerlo hay que intimarlo fehacientemente , es decir, por carta documento. Previamente hay que destituirlo en Asamblea Ordinaria o Extraordinaria, lo importante es que el punto destitución figure en el Orden del día. Si el Administrador no pone el punto en el Orden del Día y se niega a convocar a Asamblea Extraordinaria solicitada al efecto por el porcentual que indica el Reglamento se lo debe intimar a convocar a esa Asamblea por carta documento y si no la convoca el último recurso es presentarse a la justicia pra que sea el juez quien convoque a esa asamblea.
Jose |
Hola, tengo un problema respecto al pesimo servicio que nos esta brindando el administrador. Nosotros no lo elegimos, y vino impuesto por la Constructora. El Reglamento dice que necesitamos 2/3 y "justa causa" para removerlo. (somos 6 propietarios y 5 estamos de acuerdo) Tendria los votos para destituirlo pero no sabemos bien que significa la "justa causa". Su pesima gestión es porque no hace nada a favor de los propietarios, sino que resuelve de manera facilista e impactando nuestros bolsillos sin consideración. La "justa causa" es una frase muy amplia y desconocemos que significa y como saber si la tenemos o no. Alguien me podría explicar qué significa y como saber si podemos iniciar acciones? Alcanza con justificar la necesidad de reducir gastos? Sds y gracias
Rodolfo Agustin |
Sra. Susana: Para remover a un administrador se necesitan 2/3 sobre el total de los propietarios, tomando este porcentaje de la forma que lo establezca el reglamento (generalmente por porcentual de las unidades funcionales)y como usted bien dice este porcentaje esta establecido en la ley ya que lo que estan afectando es una clausula del reglamento (la figura del administrador esta en el mismo). Respecto a su segunda inquietud, la administracion puede ser ejercida por cualquier persona, puede ser integrante del consorcio o no. La ley obliga a la existencia del administrador pero deja esa opcion, entonces un integrante podria ser designado de acuerdo a lo que usted plantea hasta designar un administrador externo. Cordialmente [email protected]
Susana |
Urgente: edificio de 40 Dtos, 38 propietarios ( 2 prop. con 2 Dto C/U) 1- El Quorum para llevar a cabo la asamblea debe ser de 27? 2- La ley 13.512 dice: Art. 9, 2/3 para modificar reglamento. Pero para desiciones importantes Art. 10 habla de mayoria, pero no aclara de los presentes o del total. El reglamento de copropiedad no lo establece en nuestro caso.Con cuantos votos removemos al administrador con 21(51%) o con 27 (2/3 del total de los 38). Ya tuvimos una reunion y eramos 27, teniamos Quorum, 20 votaron por la remocion, 1 abstencion, 6 por la continuidad y nos dijeron que necesitabamos los 2/3 del total de prop. segun la ley 13.512, pero al leerla veo que no es clara. 3- En caso de removerlo es necesario presentar un nuevo administrador en esa reunion o puede asumir el consejo elegido y llamar a una nueva asamblea. 4- Es obligacion elegir un Presidente del Consejo. Muchas Gracias
adriana |
1º- se puede remover al administrador sin que él estépresente o solamente cuando esta presente en la asamblea?. 2º- Cuando el administrador esta de acuerdo se le puede èdir que envie carta documento a cargo del consorcio?
Maria L. |
Buenas tardes,les planteo el problema..soy propietaria de 1 duplex, y hay 12 duplex mas, algunos alquilados...con menor y mayor mts2 (ahi viene el tema). Se realizo hace un tiempo, una reunion, para juntar mas gastos, y se incremento una cuota extraordinaria, como era x mt2...llegamos a 1 acuerdo, firmado, consta en acta, etc...q pagariamos el valor d esa cuota extraor.x todos los deptos iguales (osea, todos pagamos lo mismo). ahora resulta, q 2 personas q tienen depto pequeño, hicieron impugnar esa asamblea, sin informar a nadie, hablé con la admin, y dijo q esa asamblea, esta impugnada,y q el acta, q TODOS firmamos no es válido. Por ende, se va a quitar esa cuota extraordinaria,y se van a aumentar las expensas. XQ!? SI YO NO ESTOY DEACUERDO CON EL AUMENTO! (y como yo otros deptos mas, la mayoria no quiere) se puede aumentar igual?? q porcentaje de propietarios, tenemos q estar de acuerdo para ese aumento?? saludos!!!
Ana María |
El funcionamiento del portón NO es común. Esto es en principio, claro, habría que ver tu reglamento. (Igualmente me parece que la pregunta es un poco "fuera de tema" ya que qué tiene que ver el portón con el tema de encargados?) Saludos.
EVA |
MIENTRAS QUE EN EL REGLAMENTO NADA ESPECIFICA SOBRE FORMA DE LIQUIDAR EXPENSAS EN ESTE CASO QUE PASO A CONTARLES UN EDIFICIO CON COCHERAS POSEE UN PORTON DE ACCIONAMIENTO AUTOMATICO, ENTIENDO QUE EL GASTO DEL MANTENIMIENTO DE SU FACHADA ES COMUN (PINTURA), PERO EL FUNCIONAMIENTO Y SUS REPARACIONES POR MAS QUE ESTE EN ZONA COMUN ES UN ACCESO EXCLUSIVO A TITULARES DE COCHERAS POR LO QUE DEBE SER UN EGRESO DE COCHERAS NO COMUN A QUIEN NO POSEE ACCESO NI CONTROL REMOTO ES CORRECTO MI RAZONAMIENTO?
graciela |
El Prox vier 26 de setiembre se celebrará una Asamblea Extraordinaria para tratar el informe del revisor de cuentas del edificio, q según me enteré tiene varias irregularidades, y además dejaré en descubierto q el administrador oculta las deudas q tienen algunos coprop.por lo q es de pensar q las expensas son un dibujo total...Quisiera saber si es posible contar con un Escribano para q haga un acta extraprotocolar, y pedir en la misma reunión la romoción del administrador, aunque ésto no figure en el órden del día. Muchas Gracias
Paula Castiglia |
Me olvidaba..... lo tengo qeu inscribir en algun lado como la Afip al consorcio? o en algun ente regulador? Gracias
Paula Castiglia |
Muy atento de su parte con las contestaciones.... Fui designada administradora siendo en realdiad.... En el reglamento d ela escritura designado una persona, esa misma hicimos un escrito donde me transferia ese poder...esta mal? Por otor lado sino en el libro de actas qeu todavia esta en poder de la escribana redacto el nombramiento y firman todos los propietarios....verdad? Muchas gracias por su ayuda y el tema del seguro de incendio todavia no esta en marcha..... Saludos
Usuario Anónimo |
Me dirijo a Uds,a fin de solicitar -la posibilidad-de la concurrecia,de un abogado ,que me asista en una reuniòn de Consorcio ,(Octubre) La situaciòn es la siguiente La reuniòn -pasada,Octubre,2007,ningun propietario,ni los designados para firmar el acta ,lo pudimos hacer ,ya que no fue enviado la copia (a corregir)... NO HUBO ACTA_ No hay comisiòn interna ,que regule el accionar de dicha administraciòn Encargado ,designado por èsta administraciòn-sin experiencia,y sin "ganas de tenerla" No controla ,no participa de las decisiones,es decir -HACE lo que decide NADIE PARTICIPA NI SE PREOCUPA ,-PROPIETARIOS_ por lo que ocurre Solicitàndo una respuesta ,a la posible asesoramiento de un abogado Saluda a Uds Inès Lòpez Braga
virginia alcatena |
SI BIEN ES CIERTO QUE LA ASAMBLEA GENERAL ORDINARIA SE REUNE UNA VEZ POR AÑO, LOS COPROPIETARIOS PUEDEN SOLICITAR UAN ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA AL ADMINISTRADOR Y SI ESTE SE NIEGA, CREO QUE DEBERIAN PODER AUTOCONVOCARSE. DEBERIAS CONSULTAR CON EL dR. LOISI CON EL REGLAMENTO EN MANO PARA SABER CUAL ES EL PORCENTAJE DE FIRMAS QUE SE NECESITAN PARA CONVOCAR USTEDES A LA ASAMBLEA EXTRAORDINARIA. EN EL CONSORCIO EN QUE VIVO LO HICIMOS ASI CUANDO DECIDIMOS SOLICITARLE AL ADMINISTRADOR SU RENUNCIA- MUCHA SUERTE-
beatriz |
Pertenesco al consejo de administradores de un Edificio en Capital Federal. La última reunión se realizó el 2/10/07 y debido a la gran cantidad de arreglos que se realizan en los departamentos y sin explicaciones hemos solicitado una Asamblea General para exponer nuestras quejas y dudas sobre lo actuado y el Administrador contestó que recien a partir de Octubre se debe realizar la Asamblea, antes no porque es una vez por año. Hay un consejero que que es íntimo amigo de la portera y el ayudante y tambien amigo del administrador y el tercer consejero como es Jubilado se va de paseo y nunca está para afrontar y decidir cada inconveniente. Las expensas fueron aumentadas sin autorización y no escuchan los reclamos. Por favor me pueden orientar que corresponde hecer para que la Adminstración se maneje en forma correcta?
Javier |
Hago una consulta, con que porcentaje se puede remover a un administrador, y con cual se puede nombrar a uno. Mi caso es de la provincia de Bs As (ahorro chistes), el administrador se hizo cargo del edificio con un 32% de votos, y ahora se lo quiere remover, en la ultima asamblea extraordinaria se reunieron el 33% (100% de las personas presentes)y el mismo dijo que la asamblea era nula por falta de cuorum. que se puede hacer al respecto? Muchas gracias
José F. Salcedo |
Hola de nuevo. Más allá de que tendrías que consultar con un abogado los detalles, primero tenés que ser nombrada por asamblea como administradora (no necesitás inscripción alguna en ningún lado, sólo ese nombramiento), luego conseguir los libros: de administración y de actas. Rubricados obvio. Supongo que ya los tenés por lo que comentaste del trámite que hiciste. Si sólo son 4 y en luján, básicamente te quedaría contratar el seguro contra incendios, que es obligatorio. Y luego pagar los gastos comunes (luz, agua si hay tanque común, la póliza y arreglos que haya que hacer, tus honorarios si es que cobrás, etc). Espero haberte sido de ayuda. José
Paula Castiglia |
Jose Gracis por responder..y tenes razon....perdon... Me refiero a Lujan Tengo 2 casos: Uno que hay encargado, con 18 unidades.... Me refiero al tema de tenerlo en reglas en cuanto a la AFIP, osea si cae una inspeccion que debo tener.... Por otro lado es un consorcio pequeño porqeu son tipo PH qeu son 4, pero que hay tantas discuciones qu encesitan alguien que adminsitre Tengo el libro de entrada y salida, el acta de asamblea que lo envie a rubricar ala plata...y cual seria el proximo paso? Aqui no hay encargado... yo como adminsitradora...que deberia tener? estar inscripta en algun lado? luego sigo con mas preguntas Muchas gracias
José F. Salcedo |
Primero sería bueno que aclarara a QUÉ provincia se refiere... Seguro se trata de Buenos Aires. Los bonaerenses tienen la costumbre de referirse así a su provincia, como si fuera la única. Dejando el chiste de lado, sería bueno que aclarara a qué apunta exactamente con ponerlo en regla, cuántas unidades son, si tiene encargados, en fin, dar más detalles.
Paula Castiglia |
Solicito informacion para tener en regla un consorcio en provincia....quien puede brindarmela? Todo lo referido a lo mismo en un edifico de Provincia Muchas gracias A la espera de una pronta respuesta
FRANCISCO de caballito |
Cuando sera el día, que los consorcistas estemos representados en la mesa de negociación de aumentos salariales a los porteros? Porque, como propietarios no podemos discutir los salarios de nuestros empleados? Los propietarios debemos ser los únicos de todo el espectro de la sociedad que estamos excluidos de participar. Si con nuestro aporte ó expensa se pagan salarios, jubilaciones, aportes sociales, impuestos, porque excluirnos de una mesa de negociación??
faldy |
Quería saber ¿qué tipo de defensa puede tener un propietario, ante el aumento indiscriminado de expensas, por decisión de la Administración y el comité de consorcio?. Hace 10 meses adquirí una propiedad donde las expensas a ese momento eran de $419.- desde ese momento a la fecha han aumentado cuatro veces las expensas entre la Administradora anterior que aumento 3 veces y la nueva administración que hace dos meses que esta administrando y que argumenta que por falta de pago en servicios y cargas sociales del encargo se ven obligados a volver a incrementar las expensas a $688, sin hacer una previa investigación de donde esta el dinero y con el total apoyo de el comité del consorcio, pero sin realizar ninguna reunión extraordinarias que todos los propietarios pudiéramos decidir si era viable o no este aumento que hoy se me hace de pago imposible. Para un departamento que esta ubicado en Belgrano tiene 14 departamento, un encargado, una caldera se usa para encender la estufa de 06:30 a 11:00hs y de 17:30 a 21:30 (aún haciendo temperaturas bajo cero, pero queda a criterio del encargado), tiene agua caliente centralizada un ascensor y nada más. Sin garage, sin seguridad y sin ningún tipo de servicio extra. ¿Es posible que tenga algún tipo de acción o protección como propietaria y pueda ampararme en algún derecho o iniciar acción alguna ante el perjuicio que estas decisiones arbitrarias me están causando?. Desde ya agradecería, algún tipo de orientación. Andrea de Belgrano.
ariel alfredo riovano |
vivo desde enero 2007 en un departamento adquirido por padre en un edificio de 13 dtos en tucuman,en el 2002.En ese momentos eran dptos que se alquilaban a choferes de micros y mi padre se lo compro al propietario de un edificios para invertir los ahorros de toda su vida. El propietario siguio usufructando el dpto de mi padre por un porcentaje de la renta,desde el 2002 hasta fines del 2006,deduciendo los gastos de servicios, reparaciones etc. Como se genero una amistad y (?) nunca hubo recibos de nada por parte del propietario y por inocencia de mi padre.En el 2007 tome posecion del dpto y comienzo a pagar expensas a una sra que convivia con el propietario ( ya no)y que hacia las veces de portera.Pero ahora recibi un notificacion judicial de cobro ejecutivo por $ 6000 de expensas desde el 2002 al 2008 y me desconoce los pagos hechos a esta sra porque dice que no tenia poder para cobrar y que no sabia que ella recibias mis pagos (aun cuando le pagaba adelante de el)y sugiere que la denuncie por estafa a esta Sra. En Agosto de 2007 contrato un estudio contable y formo sin consulta un consorcio. De los 13 dptos el sr es propietario de 7 unidades y de un plumazo nos aumento las expensas un 200%. Por favor le pido que me aconseje como defenderme de tantos abusos. somos una familia de medios escasos, mi padre se enfermo por todo esta situacion y esta persona tiene mucho poder y dinero y esto es solo una parte de los abusos. No se adonde recurrir. Mil gracias por su atencion. mi tel. es 0381 155 936295 . ARIEL de Tucuman.
Ex-Administradora |
Estimados: (o a quienes corresponda) Esta pregunta tiene un fondo muy importante y es justamernte que quien la hace tiene un total desconocimiento de lo que es vivir en propiedad horizontal, todo comienza porque no ha leído el reglamento del edifcio con atención y suficiente comprension, porque no conocce la ley y también porque no abrió nuestro código civil de La Nación y leyó los capítulos de derechos y obligaciones (ver mandato). De la lectura de los textos indicados puede hacerse un análisis muy completo sobre las actitudes a seguir, tanto solo (un copropietario) o en conjunto con todo el edificio. Lea, preste atención y no se deje embaucar por más seudo profesionales que le dirán lo que les convenga para agrandar la torta de sus ganancias y tambien la de sus problemas. Saluda a Uds. [email protected]
eugenia |
DEBIDO A QUE CASI TODO LOS PROPIETARIOS DEL EDIFICIO, QUIEREN REMOVER DE SU CARGO AL ADMINISTRADOR (EL MISMO NO FUE ASIGNADO POR LOS PROPITARIOS) Y CONSIDERANDO QUE EL MISMO NO PRESENTA DOCUMENTACION MENSUAL DE GASTOS DEL EDIFICIO, NECESITARIA SABER: CON QUE CANTIDAD DE VOTOS NECESITAN LOS PORPIETARIOS PARA HACER EFECTIVA SU REMOCION. SI ES OBLIGARIO QUE EL ADMINISTRADOR PRESENTE DICHA INFORMACIO MENSUAL, DONDE PODRIA RECURRIR, PARA PODER TENER UNA BASE DE ELEMENTOS LOS CUALES DARIAN FE DE LOS DERECHOS Y OBLICACIONES DE UN ADMINISTRACION DE INMUBLE. DESDE YA MUCHAS GRACIAS
Liga del Consorcista |
Puede consultar la inquietud planteada por Vd. con nuestros profesionales en forma telefónica y gratuita de 9 a 11 hs. de lunes a viernes a nuestros teléfonos 4816-5111 o 4811-9836 Cordialmente, Lidia Dalvano
Adriana |
En el reglamento de copropietarios de un edificio, se puede modificar? se puede vender la vivienda de un encargado para realizar mejoras en el edificio? o vender para indemnisar al portero y ayudante? gracias
Juan Pablo |
No es la primera vez que escucho casos como los que plantea Monica, yo vivo en un edificio de 60 deptos y es imposible llegar al porcentaje que se necesita para poder remover al administrador, y estos se aprovechan de esa situacion, me parece interesante, no se si se puede, trabajar para modificar el reglamento de copropiedad y administracion, donde dice : " El administrador es asignado y removido por la Asamblea, mediante el 51 % del total del consorcio, deberia decir " mediante el 51 % del total de los propietarios que habitan en el edificio" , ya que muchos propietarios tiene sus deptos como una inversion y poco se ocupan de lo que pasa en el edificio y lo padecemos los que vivimos en el
María Rosa |
Es facil opinar con lo ajeno; Dra. Sessa su art. es muy gratificante , me gustaria saber quien hace los Convenios Colectivos de los empleados de consorcio. Por que a mi poco saber y entender diria que los empleados de consorcios no son obreros, a saber: no trabajan en una empresa, el Consorcio no es una Empresa. Debemos leer el C.Civil. y otras leyes que es muy claro. QUE ES UN CONSORCIO. ES UNA VIVIENDA, ES UNA PEQUEÑA CIUDAD, POR CARECER DE ESPACIO NACIERON ESTOS MONSTRUOS. DONDE LA CONVIVENCIA A VECES SE TORNA DIFICIL CUANDO HAY PERSONAS QUE NO TIENEN IDEA QUE ES VIVIR EN COMUNIDAD, DIRIA QUE NUESTRAS AUTORIDADES DEBEN PREOCUPARSE DE OTRAS COSAS Y NO DE LOS CONSORCIOS. UN CONSORCIO NO ES UNA INMOBILIARIA.... SINO PERSONAS ANCIANAS, PENSIONADAS, JUBILADOS, OBREROS, EJECUTIVOS, NIÑOS QUE VIVEN.GRACIAS.
Víctor C. Fernández Rustillo |
Comentando la opinión del Sr. Gustavo Arzeno, me parece que el tema apunta a lo que "no es" un Consorcio, más que a lo que es. Los Convenios Colectivos se celebran entre los representantes de los obreros y los representantes de las empresas, y el Consorcio no es una empresa.
Contador Guido C.Aletti |
Es importante conocer el Reglamento de Copropiedad y Administración en los temas de quorum, nombramiento y facul- tades delConsejo de Administracion en particular y demás disposiciones en general.A primera vista, parecería que no debería haber dificultas en solucio- nar problemas en un Edificio de 15 Uni- dades fincionales
Mónica |
Por ejemplo nuestra administradora, tiene contactos con una inmobiliaria, ella les dice a los nuevos propietarios, que nos dptos se pueden alquilar a los extranjeros, por temporada,nosotros los 5 propietarios que vivimos estamos en contra, porque de 15 dptos 10 son alquilados, no todos de ese modo.Pero ella no nos permite, tener una comision que la controle, ni quiere presidente, ni vice ni nada, es mas no quiere hacer reuniones, que le pedimos, la verdad somos rehenes de esta. Hay solucion, porque ahi hay un beneficio, para algunos, y estos dptos son para uso fliar, no talleres, no oficinas, no pension
Gustavo Arzeno |
Buenos Dias: Leyendo su articulo, no entiendo porque no encuadra al Consorcio en la definicion de empresa (..obtener fines beneficos..) ¿en cual figura juridica la ubica? Agradezco su atencion a la presente