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Sobre el Costo de las Expensas y algunos Componentes a Controlar

 
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Si bien sabemos que el costo de las expensas suele ser más alto que lo que debiera, cabe preguntarnos qué hacemos para, por lo menos , tratar de evitar que así sea.



También es cierto que en la mayoría de los casos no nos interesamos por las reuniones de consorcio pues "siempre resuelven todo los mismos y pierdo mi tiempo".
"Perder el tiempo" o no disponer de "tiempo para perder" es lo que suele condicionarnos para no acudir, por regla general, a las reuniones de consorcio.


Existe a disposición del consorcista, sin embargo, una manera de controlar esos costos y es adentrarse en la formación de los mismos.
Para eso, se impone conocer en líneas generales cómo se componen los insumos de una liquidación de expensas de un edificio tipo, por ejemplo: en una torre de más de 15 niveles, variando naturalmente para cada caso o tipo de construcción.
Para el ejemplo mencionado podríamos fijar un listado aproximado de componentes del costo total:


1.
Gastos de personal (portero, suplencias, ayudantes, etc.) con sus respectivas "Cargas sociales" y seguros
2.
Servicios Públicos
3.
Impuestos, Tasas, Contribuciones y Seguro contra Incendio
4.
Arreglos en Unidades y/o partes comunes del edificio
5.
Abonos y/o reparaciones o mantenimientos perió-dicos: Limpieza de Tanque-Recarga de matafuegos - Mantenimiento de mangueras contra incendio - Abono conservación ascensores - Puertas (según nueva legislación) - Desinsectación - Limpieza de cañerías - Abono portero eléctrico - Cerraduras - Bombas de Agua - Inspección de Calderas (si hay servicios centrales).
6.
Vigilancia (si la hay)
7.
Gastos de Portería (artículos de limpieza y eléctricos, ropa, reparación de máquinas y artefactos domésticos, etcétera
8.
Gastos de Administración
De éstos, los numerados como 1, 4 y 5 suelen representar aproximadamente más del 70% del gasto mensual en un Edificio con servicios individuales, es decir con poca influencia del Item 2: Servicios Públicos debido a la incidencia en invierno de combustible o gas para calderas.


Uno de los argumentos fundamentales que tenemos y debemos exigir para chequear los costos de las reparaciones de envergadura es un "Pliego de Condiciones" del trabajo a realizar.
Se entiende por tal, la aclaración en detalle de los trabajos a ejecutar o que se cotizan, como asimismo su alcance, un listado de los materiales a emplear, su cantidad y característica técnica o marca comercial si hiciere falta (recordar que la diferencia de precios entre distintas marcas de un mismo insumo suelen ser grandes), los plazos en que se realizará la tarea, sus garantías en tiempo y funcionamiento y obviamente su costo y condiciones de pago.
Es, en fin una suma de condicionantes (no sólo el menor precio, como habitualmente se hace) lo que debe considerarse para adjudicar un trabajo.


Aquí conviene recordar que ante igualdad de precio y calidad de trabajo se deberá optar por la firma o empresa que más idoneidad, solvencia y antigüedad en el mercado presente, que tenga antecedentes comprobables en otros trabajos similares y la que nos asegure la mejor respuesta ante un eventual reclamo.
En este tema suele ser una buena práctica adoptar alguna retención en el pago final hasta un plazo prudencial luego de terminado los trabajos a título de "fondo de reparos" o garantía.
(Idéntico concepto al aplicado cuando alqui-lamos un inmueble).
Asimismo, es de vital importancia contar con una persona idónea que controle los trabajos y no que se hagan "a suerte y verdad" o controlados por el portero o la Sra.
del 4º B, que es del consorcio y que por lo general y descontando su buena voluntad, conocen poco o nada de construcción.


Tener acceso a este pequeño Pliego de Condiciones, para los trabajos de envergadura y poder chequearlos con otro proveedor para cotejar los precios en igualdad de condiciones, suele ser buena práctica para evitar los conocidos "sobreprecios" que ciertos administradores inescrupulosos reciben de los proveedores por arreglos en nuestros edificios.
También podremos constatar los sueldos y jornales pagados del mismo modo que las cargas y primas de seguros.
Del mismo modo y conociendo un poco más las características de la cotizaciones por mantenimientos periódicos arriba mencionados podremos corroborar que los valores que estamos pagando realmente sean los corrientes de mercado y no tengan "extras" desviados hacia otros bolsillos.


Finalmente recordar, que aunque no nos guste intervenir en las asambleas y "perder el tiempo", la única manera de controlar los gastos de nuestro edificio es participando de alguna manera en las decisiones o auditando, aunque sea en forma casera, los gastos de las liquidaciones mensuales que nos llegan de la Administración.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, Estructura Edilicia. Urbanismo & Arquitectura, control, expensas, mantenimiento,

Comentarios

publicado el 2-10-2015

Los sigientes trabajos: mpermeabilización de terrazas, trabajos realizados sobre el techo de tejas: se sacaron tejas, los listones y el Ruberoy, se cambiaron las tablas de Machim bre deterioradas, se colocó membrana y listones nuevos y las tejas finalmente se cubrieron con material las canaletas. SON ORDINARIOS O EXTRAORDINARIOS ?? GRACIAS

publicado el 10-9-2015

Hola Podria informar si es legal que el administrador aumente 20% expensas sin previo aviso y / o reunio, en edificio costa atlantica. y como intimar para impermeabilizen medianera por humedad en paredes. gracias

publicado el 5-9-2014

gracias

publicado el 4-1-2014

soy inquilino, subiero las expensas en un 200% esto es asi, no se puede reclamar?

publicado el 24-8-2012

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publicado el 3-6-2010

Hola, que reglamentacion legal hay con respecto a la responsabilidad de los que pagan las expensas al dia con respecto a los que tienen deuda?de un mismo consorcio. Mi duda surge porque dentro de la ultimas expensas suma un prorrateo por morosos. Gracias

publicado el 9-3-2010

En una de las Unidades Funsionales hay una prdida de gas en las cañerias, el propietario llamo un gasista y el mismo le sugirio el corte del gas (de esto 5 días), a quin corresponde hacerce cargo del gasto: al propietario o al consorcio? Agradeceria una pronta respuesta a mi consulta...muchas gracias.. claudio

publicado el 30-9-2008

Alguien me puede decir de quien es la responsabilidad de la compra e instalación de los matafuegos en un edificio a estrenar. La constructora no los compro y el costo nos cayo en la primer expensa de los propietarios En caso de que sea responsabilidad de la constructora, en que normativa me puedo basar? Grs

publicado el 24-8-2007

No conozco los detalles de tu caso, pero si hay tanto dinero adeudado por los morosos, probablemente esté prescripto, ya que se pueden cobrar solamente 5 años para atrás...

publicado el 24-8-2007

la junta electoral tiene dos miembros con deuda , ademas trabajan para una de las listas , a nosotros nos impugnaron por no legible el triplicado debido que la otra tenia dos deudores en la lista asi quedaron bien con los consocistas , hoy nos piden actualizar el padron del dia 31 de julio , para eleciones con fecha de 29 de julio ahora trasladadas al 9 de septiembre, razon que permite que aquellos morosos esten al dia pagando por este acto electoral creo que los padrones tirado al 31 de julio son los que corresponde tomar como validos , sin mas saludo atte , y espero una respuesta urgente ya que al consorcio le deben los morosos 500000 pesos

publicado el 22-8-2007

Estimada Lidia, Sin perjuicio de recordarle que este espacio no está destinado a consultas sino a comentarios y opiniones de los lectores sobre el tema del artículo, puede Vd consultar gratuitamente con los profesionales, en forma telefónica, de lunes a viernes, de 9 a 11 horas, al 4816-5111 o al 4811-9836. Cordialmente, Lidia Dalvano Liga del Consorcista On Line

publicado el 21-8-2007

Donde puedo recurrir para obtener conocimientos sobre: el porque tardan tanto tiempo entre el pelotero del supuesto gasista matriculado y el presupuesto del caño de gas. El administrador no da un informe de tiempo a tardar en ese tema, llevamos algunos departamentos sin gas desde el día 24 de Julio del año en curso, a la fecha. Necesito información, cuales son las nuevas normas vigentes de los edificios referente a los caños de gas, (instalación). Todo esto es para tener conocimiento, que debo hacer ya que no cuento con los medios para poder realizar una gestion reclamatoria adecuada, ente el administrador del edificio. No solo aumentaron las expensas este mes, sino que el gas lo pago igual y no consta en la factura el corte desde ese periodo. Por favor espero una respuesta sobre el tema. Muchas gracias. Atte. Tevez, Lidia

publicado el 16-8-2007

en el edificio donde vivo llegaron en el dia de hoy las expensas que vencen mañana con un aumento de mas del 20%respecto del mes anterior.?¿puede el administrador subir las expensas sin previo aviso? gracias

publicado el 16-8-2007

Buenos días: Si no es mucha molestia solicito si me pueden orientar o enviar información relacionada con el pago por consignación de expensas comunes. Desde ya, muchas gracias.

publicado el 30-10-2006

Por favor necesito me sugieren sitio en Internet de lugares de compra de articulos de limpieza para el consorcio.

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