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¿ES LEGÍTIMO UN AUMENTO DE HONORARIOS INCONSULTO DEL ADMINISTRADOR DEL CONSORCIO?

 
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A raíz de varias consultas recibidas al respecto, considero que antes de responder, cabe formular algunas aclaraciones.

El administrador es un mandatario, no es un empleado del consorcio que lo contrata.
Como tal no percibe sueldo sino honorarios de su mandante, es decir del consorcio y finalmente de los copropietarios, que son los que pagan las expensas.

Como mandatario, su desempeño se rige por el Código Civil, la ley 13512 de Propiedad Horizontal y su decreto reglamentario y las normas locales (en el caso de la CABA la ley 941 y sus modificatorias).
ver al pie.

Los honorarios entre una persona que se desempeña en forma autónoma (es decir sin relación de dependencia) y quien lo contrata se convienen entre las partes libremente.
Esa libertad de contratación y de fijación de honorarios, debe ser determinada de común acuerdo.

Un aumento de honorarios decidido exclusivamente por el administrador y exigido imperativamente en las expensas, sea del monto que fuere, carece de legitimidad.

No escapa a mi atención que varios Reglamentos de Copropiedad y Administración de consorcios establecen que los honorarios se determinarán según las pautas de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, que es una de las entidades que conforman las paritarias del sector.
Sin perjuicio de esas especificaciones estatutarias, no puede entenderse que la determinación de honorarios sea decidida sólo por el mandatario, con absoluta prescindencia del mandante, que es quien pagará el aumento.

Con total honestidad intelectual considero que bajo ningún punto de vista puede ser legítimo disponer aumentos de honorarios sin el aval de los propietarios reunidos en asamblea


Normativa mencionada

CODIGO CIVIL-Contrato de mandato

Art.
1.948.
El mandante debe anticipar al mandatario, si éste lo pidiere, las cantidades necesarias para la ejecución del mandato.
Art.
1.949.
Si el mandatario las hubiese anticipado, debe reembolsárselas el mandante, aun cuando el negocio no le haya resultado favorable, y aunque los gastos le parezcan excesivos, con tal que no pueda imputarse falta alguna al mandatario; pero puede impugnarlos, si realmente fuesen excesivos.
Art.
1.952.
Debe también satisfacer al mandatario la retribución del servicio
.
La retribución puede consistir en una cuota del dinero, o de los bienes que el mandatario, en virtud de la ejecución del mandato, hubiese obtenido o administrado, salvo lo que se halle dispuesto en el Código de procedimientos respecto a abogados y procuradores judiciales.

Ley 13512

Art.
9° - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad……el reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin.
Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; ….

Dcto 18734/1949

Art.
3º – El reglamento de copropiedad y administración, deberá proveer sobre las siguientes materias:…………… 7) Designación de representante o administrador; retribución y forma de remoción; facultades y obligaciones;

LEY 941 de la Ciudad de Buenos Aires

Artículo 14.- De los honorarios: Los honorarios del Administrador son acordados entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios, sin ninguna otra entidad o Cámara que los regule y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad.
A falta de disposición se requerirá mayoría absoluta.
((*)Capítulo III conforme texto Art.
8º de la Ley Nº 3.254, BOCBA Nº 3315 del 04/12/2009)

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, administrador, asambleas, aumento, honorarios,

Comentarios

publicado el 14-1-2020

Debería denunciarlo en el Registro Público de Administradores de CABA

publicado el 14-1-2020

Tiene que haber cumplido 70 años, sin importar el genero

publicado el 14-1-2020

Hola, si el administrador en asamblea lo solicita y los propietarios votan a favor, se respeta el principio de legalidad y por ende es válido. Con respecto a su pregunta sobre si existe una ley que regule esto, debería ser el código civil y comercial de la nación y el reglamento de propiedad.

publicado el 4-10-2019

EXCELENTE SU FUNDAMENTO -DRA-En nuestro caso estamos en el ambito de Pcia de Bs As.Zona V.Gessell.Que Ley rige? Lo exouesto por usted abarca Pcia de Bs As?GRACIAS.Espero respuesta rapida.Lic DIPPOLITO

publicado el 4-10-2019

Buenos días, Quería consultarles si el administrador puede aumentar las expensas ordinarias en cualquier mes, cuando a él le parezca mejor o se le plazca. Porque en estos 2 ultimos meses, nos ha aumentado casi el 100% de las mismas, habiendo buena cantidad de dinero en la caja y sin gastos extras que lo ameriten. Hay alguna ley que aclare esto? Muchas gracias.

publicado el 29-8-2019

Hola quisiera saber cuales son los requisitos para rescindir el contrato con una administracion externa que poseemos en un consorcio de Caba con 5 deptis y 2 locales Gracias

publicado el 27-8-2019

Gracias por tofo

publicado el 27-8-2019

Hola soy Susana hoy escribi exponiendo mi problema pero se me borro su co n testacion . Me la pueden enviar de nuevo? Soy propietaria de un depto en CABA en un consorcio de 5 deptos y 2 locales se puede administrar internamente? Ademas actualmente tenemos un administrador pero queremos desoedirle que pasos se deben seguir para ello ? Desde ya.muchas gracias y disculpen las molestias

publicado el 27-8-2019

Hola soy propietaria de un ph en un consrcio de 5 deptos y 2 localese en Caba Alli hay un administrador externo. Se puede despedirlo y cuales son los requesitos para hacerlo? PREAVISO? Ademas quisieramos saber si puede administrarlo un consorcista del mismo consorcio. Debe tener algun titulo especifico para hacerlo?

publicado el 10-8-2019

Pregunta cuanto al año tiene que ser el porcentaje total de las expensas.?mi administrador me sube el 3% todos los meses.gracias.

publicado el 20-3-2018

Estimado. Esta la lógica y la ética. El valor debe estar en concordancia con ellos. Cordialmente

publicado el 30-11-2017

Hola, me gustaria hacerle una consulta de un adificio que encuentra en Mar del Plata. hace casi 2 años el administrador decidió colocar a un represantante (cabe aclarar que este representante también es un administrador de consorcios). Hace 4 meses Admnistrador dejó el edificio y automáticamente quedó el representante. Si bien esto consta en el libro pero los propietarios no tuvimos posibilidad de elegir. El problema surge porque este administrador sube sus honorarios y no nos enteramos, en el mes de Oct. eran de $6000 y de golpe en Nov. son de $9000. Se peude frenar ese aumento? que podemos hacer. Desde ya muchas gracias.

publicado el 8-5-2017

Buenas noches, En nuestro edificio no hay consorcio aún pero nuestro administrados se auto impuso un aumento de sus honorarios del orden del 40%. Se puede hacer algo ante esta situacion?? Además nos está cobrando gastos antiguos que datan del 2016 y cargas sociales del encargado también de dicho año. Agradezco su ayuda Muchas gracias

publicado el 5-3-2017

hola me gustaría saber cuanto debe cobrar un portero de edificio sin vivienda con 20 años de antigüedad que trabaja 4 horas por día de lunes a sábado .

publicado el 20-1-2017

Claro y comprensible avalado por las leyes q/rigen a los mandatarios. Me parecen q/ actúan c/ la impunidad social en la cual estamos metidos. Agradezco su información.

publicado el 4-9-2016

Me gustaría leer fundamentos acerca del concepto 'honorarios' que abarca cómo es su conformación, dado que en el pago de cargos de facturas por actos contables, trámites, asesoramiento profesional interpreto son cargos que suman a los honorarios. Y sin acuerdo o explicación, resultan incongruentes. Así estos cargos se suman por afuera de los honorarios. Ademas cuando se incluye factura por servicios de confeccion y liquidación/serv.de procesamientos de datos fact. emitida por empresa dedicada a tal fin. Todo suma y nada es conguente. Una verdadera ingenieria en tercerizar la actividad.

publicado el 16-7-2015

Muy bien. pero tal razonamiento es procedente en una economía estable, al momento de celebrarse la Asamblea y aprobar los presupuestos quien puede imaginar que tendremos de incremento de precios; sino miren lo que se le otorga por la misma CPHAI en las negociaciones con el SUTHERY entre lo que es remunerativo y sumas no remunerativas, a los encargados. sin las reponsabilidades que asume el Administrador.- Tal incremento debería integrar la rendición con lo prescrito en el Art 1949 del CC, sujeto a aprobación o impugnacion de la Asamblea. Hay un principio de realidad que debe considerarse

publicado el 15-4-2015

Pueden denunciarlo al gobierno de la ciudad de BsAs. y al colegio de administradores

publicado el 4-3-2015

Excelente nota, muy esclarecedora, es un calvario vivir en un edificio donde los que deciden son 3 personas junto con el administrador y hacen lo que quiere. Los demás propietarios alquilan o se desentienden de las asambleas que se realizan cada año y medio. No tenemos balances ni se presentan las cuentas de gastos. Llevé al administrador un par de veces a mediación las cuales no tuvieron resultados a pesar de firmar el acuerdo de cosas que deberian hacerse. No se hacía limpieza de tanques ni fumigación. Los ruidos eran insoportables toda la noche y les alquilan temporal a cualquiera con los riesgos que ello conlleva.

publicado el 4-10-2014

quiero saber si cuando el encargado cumple 65 años es obligatorio que se jubile y se retire de la vivienda?

publicado el 26-6-2014

es obligatoria la inscripción en registro de una administrador ad honrem, en la provincia de bs as? como se nscriben la empleada de limpieza por 2 hs, en un consorcio? es a través de la afp? gracias.

publicado el 25-6-2014

muy INTERESANTE el articulo. El señor ALEJANDRO OSCAR AUMENTO LOS HONORARIOS SIN AVISAR en nuestro consorcio de Caballito. Los propietarios no sabemos que hacer. NO LE PAGA EL SUELDO AL ENCARGADO HACE CASI 2 MESES, NOS DIMOS CUENTA QUE NO PAGO EL SEGURO DEL EDIFICIO Y LAS CARGAS SOCIALES, TRUCHO LOS COMPROBANTES, ES UNA VERGUENZA. Que solución nos pueden dar o a quien puedo contactar en la Liga PARA DENUNCIARLO PUBLICAMENTE y asi prevenir a los futuros edificios que contraten su deficiente y deshonesto servicio

publicado el 31-5-2014

En mi edificio el administrador hace lo que quiere manejan el consorcio con 3 personas, casi todas las unidades están alquiladas y no obstante se paga una expensa impensada. Mi departamento tiene 120 m. cuadrados y estoy en 2.500 pesos mensuales sin ningún tipo de servicio salvo calefacción central y nada más. El edificio consta de 60 unidades más 4 locales y se está cambiando todo el tiempo lo inimaginable e innecesario el administrador cobra 5.00 pesos mensuales de honorarios y se los aumenta cuando quiere por otro lado está en franca connivencia con el que realiza las reparaciones que son escandalosas. Respuesta por favor que hacemo

publicado el 26-5-2014

Buenas noches, mi consulta es por edificio de mi madre, es incapacitada tiene un perro y lo lleva a la terraza a hacer pis y tiende ropa, luego va una chica y limpia, por eso la administradora va ha cerrar la terraza, la clausura, se puede hacer algo ya mi madre dejo claro que no llevará mas el perro. Pero igual la va a cerrar, muy poca personas tienden la ropa ahí son 10 unidades, gracias por su atención

publicado el 24-5-2014

estoy en todo de acuerdo respecto a las consideraciones de la Dra.Sessa respecto a honorarios del Administrador y de hecho, el anterior administrador se autoincrementó los suyos...y además si puedo consultar si el porcentual que se aplica en concepto de expensa, es el que figura en el Reglamento o el que consta en la Escritura?agradeceré si alguien me puede aclarar este punto porque soy miembro de consejo y sucede que en una escritura figura un porcentual errado de acuerdo a la superficie de la UF. y aparece correcto en el Reglamento

publicado el 24-5-2014

Estimadísima Dra., quiero agradecerle sus artículos ya que son muy claros e instruyen muy bien. Atte. Ma. Ines

publicado el 23-5-2014

muchas gracias por tu ayuda.El tema que la administradora dice y no hace, y como hay mas morosos que los que pagan, es una cadena.no hace arreglos ni siquiera arreglo un ascensor que hace meses que esta parado.Dice el conservador que fue por los cortes de luz.Ella presento todo y dice que EDESUR no le manda nunca la inspección .Luego amenaza con embargar cualquier propiedad aunque haya alguien mayor con una discapacidad. No quiere abrir una cta. a nombre del Edificio, la cta. esta a nombre de ella .Si le ocurre algo es un lio.Estoy muy mal sinceramente, pocos bajan a las Asambleas Gracias.

publicado el 23-5-2014

YO TE PUEDO RESPONDER COMO FUNCIONA CUANDO HAY MOROSOS EN N/CONSORCIO, EL PRIMER MES DE ATRASO SE LE ENVIA EL PRIMER RECORDATORIO, AL SEGUNDO MES OTRO RECORDATORIO ANUNCIANDOLE QUE AL TERCER MES DE ATRASO SE INICIARAN ACCIONES LEGALES, SI NO HAY RESPUESTA SE COMIENZA UNA DEMANDA, ESTO A LA GENTE LE TIENE BASTANTE TEMOR, ESPERO QUE LA SUGERENCIA TE SIRVA PARA ALGO, SALUDOS

publicado el 23-5-2014

Buenas noches estoy muy preocupada , ya que en el edificio donde vivo , la Administradora, aumento las expensas tremendamentes, para compensar los que no pagan que son la mitad.No salgo de mi asombro apeas si eramos 10 personas de 48 departamentos, y quedaron sin palabras. Nos opusimos.Luego dijo que lo haría paulatinamente.En fin a los deudores a los cuantos meses que no pagan ya se le intima?y si no pagan ?gracias.saludos cordiales

publicado el 12-5-2014

Hola quiero saber si necesito inscribirme en algún registro para ser administrador de consorcios en San Fernando, leí que en CABA y en Vicente López es necesario, pero en San Fernando existe algún registro publico donde deba inscribirme para llevar a cabo esta tarea de administrador? Gracias

publicado el 12-5-2014

Entonces lo de las companias de celulares,prepagas,cable,etc.,y muchos servicios privados ,tampoco es legitimo cuando aumentan sin consultar a los usuarios.

publicado el 8-5-2014

cuanto consideran que se debe cobrar de honorarios de un consorcio de 24 unidades con electrobomba y portero electrico

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