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Fallo Laboral que Embarga las Expensas y las Unidades Funcionales

 
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SENTENCIA Nº 91391 - CAUSA Nº 1.193/2006 SALA IV. “FERVILLOTTI FRANCISCA ROMUALDA C/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DORREGO 880/4 S/ EJECUCION DE CREDITOS LABORALES.” JUZGADO Nº 23

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En el caso, se trataba de una encargada de 85 años de edad, que en un acuerdo conciliatorio con el Consorcio, se determinó que éste le abonaría la suma de $ 30.000 en concepto de indemnización a pagar en 12 cuotas mensuales de $2.500.


El Consorcio deja de pagar luego de la segunda cuota, por lo que la Encargada inicia la Ejecución del Acuerdo por todo el saldo restante (conforme a la cláusula de caducidad automática establecida en el convenio), que ascendía a $ 24.600 con más sus intereses.


La parte actora (la encargada) solicitó: a) que “se decrete embargo sobre cada una de las unidades funcionales que componen el inmueble…en la proporción en que cada una de ellas participa en la distribución de los gastos comunes…”, y b) en caso de que se considerase que la responsabilidad de los consorcistas resulte subsidiaria, el embargo sobre la recaudación de expensas comunes del consorcio.


Si bien no obtiene un fallo favorable del Juez de Primera Instancia, la Cámara de Apelaciones (Sala IV de la Cámara Nacional del Trabajo), le da en parte la razón.


El Juez de Primera Instancia, solamente le otorga el embargo sobre el 30% de las expensas.
La encargada acredita en el expediente que la última recaudación del Consorcio había sido de $2.236, por lo que tardarían aproximadamente tres años en pagarle lo que le debían, y ese plazo era desmesurado, en razón de su avanzada edad.


La Sala no solamente estima pertinente el embargo sobre las expensas, sino que tampoco descarta la responsabilidad subsidiaria de los Consorcistas.
En caso de no alcanzar el monto mensual de expensas, la encargada podrá embargar las unidades funcionales, dividiéndose la deuda en partes iguales, sin perjuicio de repartirla luego, en el orden interno, en la proporción asignada para el pago de las expensas comunes.


Reflexiones sobre el Fallo



Ahora bien, el fallo denota ante todo, que la Justicia ha tomado en cuenta las circunstancias personales de las partes para, precisamente, hacer justicia.
Muy cierta es la frase que dice que una justicia a destiempo no es tal.
Si la parte actora tiene 85 años de edad, obligarla a recibir exiguas cuotas mensuales por varios años es sinceramente injusto.
Por esta razón es que considero este fallo ciertamente loable.


Sin embargo quedan algunas preguntas flotando luego de leerlo, que no tienen nada que ver con la sentencia: Qué hacía una encargada de consorcio trabajando con más de 80 años? No la intimó a jubilarse el Administrador del Consorcio? No le alcanzarían los aportes? Podría haberla jubilado por edad avanzada?


Quedan otras preguntas pendientes que sí tienen relación directa con la sentencia: El Consorcio no es entendido por la jurisprudencia como persona jurídica distinta de sus integrantes? Cómo es posible que no hayan participado del juicio todos y cada uno de los Consorcistas? A mi parecer condenar a alguien a pagar lo que fuere, sin haber sido citado al Juicio ni haber tenido oportunidad de oponer sus argumentos, violenta flagrantemente el derecho constitucional a la defensa en Juicio, amparado no solamente por nuestra Carta Magna sino por numerosos Tratados Internacionales con Jerarquía Constitucional.


Y finalmente queda una pregunta que me ha rondado la cabeza desde que leí por primera vez el fallo: La sentencia es loable, pero… tomaría la Justicia el mismo camino de entereza moral para con otros casos? Otras cuestiones planteadas judicialmente que no sean de derecho laboral? Y vienen a mi mente todos esos numerosos juicios por humedades y caídas de agua no reparadas por el Consorcio, donde el copropietario debe iniciar interminables acciones judiciales, ante una Justicia lenta, que siempre llega a destiempo.


Si esta Sentencia, que refleja fibra moral en nuestros Jueces, pudiera extender su ejemplo en TODOS los otros ámbitos donde los justiciables (o sea todos nosotros) relaman Justicia, entonces el fallo reconciliará a la gente con nuestro Poder Judicial y podría llegar a ser –parafraseando a Bogart en aquél clásico del cine–, el comienzo de una bella amistad.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, laboral, ejecuciones, encargados, expensas, Fallo Judicial,

Comentarios

publicado el 3-9-2016

Estimados Necesito saber lo siguiente: En caso de un juicio con condena al consorcio, que responsabilidad le cabe al administración?, ya que ellos han contratado un servicio de seguridad de manera informal. Gracias

publicado el 30-12-2014

Quisiera saber en caso que un consorcio sea condenado a abonar una sentencia ya sea por indemnización, daño ocasionado a un tercero, cobro de expensas injustificadas, etc., como se obligan a pagar, es decir, con embargo de cierto % de las UF o usualmente que camino toma la justicia para efectivizar ese pago.

publicado el 19-4-2011

Centrar la atención en el hecho de que la encargada tenia 85 años y cómo con esa edad seguía trabajando, es no entender qué es lo que se esta discutiendo en el fallo. No seamos ignorantes, lo que se debate es como procede una medida cautelar, quiénes son los sujetos pasivos, qué alcances tiene, etc. Por mi parte, considero oportuna la medida cautelar, siendo que los consorcios, si bien son personas distintas que los copropietarios, muchas veces abusando de su posición se libran fácilmente de medidas cautelares haciendo de esa forma incobrables los créditos que contra ellos se ejecutan. Por ello, derivar la responsabilidad a los propietarios, en caso de que no se puede ejecutar al consorcio, es una simple aplicación de la teoría de la penetración, que sirve para que no utilicen a dicha persona jurídica para estafar. Y finalmente, el argumento de que el propietario no va a poder oponer excepciones no solo es simplista, sino que también es totalmente erróneo, siendo que el propietario al ser notificado de la traba de la medida cautelar va a estar en condiciones de oponer todas las defensas que el Código dispone como si él fuera el ejecutado.

publicado el 24-1-2011

yo compre un departamento del cual me vengo a enterar LUEGO DE Comprarlo que en el año 2007 ,a raiz de un juicio laboral que perdio el consorcio contra la encargada ala que no le hicieron los aportes.El juez ordeno el remate del ascensor.El cual efectivamente se remato y fue comprado por una persona ajena al consorcio al que le cuesta mas dinero retirarlo que lo que lo pago motivo por el cual sigue en su lugar pero que NO pertenece al edificio,,,, ARGENTINA AÑO VERDE...

publicado el 2-8-2008

El problema de tener a una encargada de tan avanzada edad es que no está en condiciones físicas para desempeñar tal empleo, ninguna persona en su sano juicio puede decidir que una persona con más de 70 años siga en el edificio, la gente confunde cariño que le tiene al portero con límites a la función, hay que darle la posibilidad a los más jóvenes puedan desempeñarse en los trabajos, basta de inamovilidad laboral. LA GENTE TIENE QUE ENTENDER QUE LUEGO DE LOS 65 AÑOS Y CON LOS APORTES TIENE QUE JUBILAR AL PORTERO. Si quiere tenerlo de amigo que se sigan viendo, o sino a los copropietarios que no quieren que se vaya que lo tengan viviendo en sus departamentos pero que no perjudiquen a quienes saben cuales son la responsabilidad de tal situación. EL PROBLEMA EN ESTE PAIS ES LA IGNORANCIA...LA GENTE VA A LAS ASAMBLEAS Y NUNCA LEE LOS REGLAMENTOS NI SE ASESORA...

publicado el 5-5-2008

El problema de vivir en un edificio es que los mismos que viven, se preocupan de la puerta para adentro de su casa, y todo los demas ni bola, por eso hay tanto problemas., se creen que viven en una casa y no es asi, la propiedad se divide en partes iguales para todos , o sea que todos se tienen que preocupar por los problemas, con un administrador que sepa, no cualquier bartolo que dice ser y no sabe nada o gente que administra hace mucho tiempo y no se actualiza con las leyes y cursos nuevos, una encargada a los 85 años? en un edificio es una barbaridad mas,son responsables los mismos propietarios y su administrador que no tiene idea como se administra. Ni hablar de consejo de administracion. tendrian que pagarle mucho mas a la pobre señora, hacerla trabajar hasta los 85 y ensima no pagarle.

publicado el 22-12-2006

No siempre se puede jubilar por edad avanzada a una persona aunque ya tenga 70 años. Muchas veces la misma ya goza de otra jubilación, siendo incompatible la jubilación por edad avanzada con la jubilación ordinaria. Entonces no queda otro camino que despedirle y pagarle la indemnización por antiguedad. Otra cuestión distinta es la negligencia con la cual se procedió por parte del administrador y/o los propietarios que contrataron una persona ya jubilada con una edad avanzada para trabajar como encargada del edificio. Cual parece ser este el caso.

publicado el 5-11-2006

a ver... que hacia una persona de 85 anios laburando? es probable que porque le convenia en su momento al consorcio... por que no pudieron intervenir los copropietarios en el juicio? porque las unicas defensas que podrian haber interpuesto es pago, prescripcion o acuerdo.. y el consorcio Y los copropietarios NO cumplieron el acuerdo.

publicado el 26-10-2006

si bien veo se trata de buscar culpables o responsables, en partes iguales son tanto el administrador como los propietarios. pero el tema , no es ese el que quiero tocar, para el caso en que se haga un demanda de embargo de los bienes de los copropietarios de un consorcio, de este caso tipo u otros que puedan surgir, por diversos motivos.el inmueble, ya sea en una minima proporcion de esa deuda contraida, en caso que ese propietario no quiera pagar , mas alla que quizas se las carguen a las expensas, puede ser rematado,demandado,en fin todo eso referente al dar cumplimiento de la demanda.muchas gracias.

publicado el 20-10-2006

Es increíble que tengan una portera con esa edad trabajando, pero la responsabilidad no hay que tirarla siempre al Administrador. Tiene responsabilidad si el mismo nunca asesoro de las consecuencias a los consorcistas, pero a nadie escapa que tener trabajando a una persona a esa edad es una clara explotación y por lo tanto lo principales responsables son los propietarios quienes seguramente sabían la edad de la portera, tal vez no la edad exacta, pero si una idea de que era octogenaria. Si a los 70 se considera que hay que jubilar a los empleados por edad avanzada, con mas razón cuando se pasa de esa edad. A algunos consorcistas la edad de la portera seguramente no les interesaba o no viven en el edificio y por tanto se desentienden del departamento, ¿pero ningun consorcista se dio cuenta de lo que pasaba?. A modo de ejemplo comento que cuando ingrese como Administrador de un edificio, encontre a una persona de 77 años trabajando de portera que fue tomada por el Administrador cuando tenia 75 años y sin saber que cantidad de aportes tenia. Aunque la persona continuo trabajando en el Consorcio hasta poder iniciar el tramite jubilatorio (ya no trabaja en el Consorcio) en mi calidad de Administrador asesore a los consorcistas que era una aberración haber tomado a una empleada en esas condiciones y que ellos eran tan responsables como el Administrador anterior y asi lo deje en claro cuantas veces pude en todas las Asambleas, pero los consorcistas lejos de ser conscientes de las posibles consecuencias prefirieron tenerla trabajando unos años mas a despedirla y pagarle la indemnizacion. No quiero defender a los Administradores, por ser uno de ellos pero no tienen la culpa de todo lo que pasa en los Consorcios, mucha responsabilidad es la que tienen los propietarios, quienes deben exigir a los administradores un correcto asesoramiento.

publicado el 14-10-2006

Me interesaría saber si existen mas fallos en el mismo sentido. Es decir que se extiende la responsabilidad del consorcio hacia las unidades que lo componen. Porque he escuchado decir muchas veces que el consorcio responde con su propio patrimonio y en última instancia con el patrimonio de los que componen el consorcio, pero no conocia jurisprudencia concreta.- Especular sobre el porqué de una persona de 85 años continúa trabajando, me parece anecdótico (he conocido muchos casos en que los consorcios resuelven mantener a su encargado después de que éste se ha jubilado porque le tienen estima y no quieren ver el problema en que muy probablemente se están metiendo). La responsabilidad del administrador se limita a lo que establece la ley de propiedad horizontal, el reglamento de copropiedad y el Código Civil (Que lo encuadra como "Mandatario"). Por lo tanto en éste caso en particular, si el administrador tuvo la prudencia de recomendar a "sus mandantes" de las consecuencias de p/ ejem.: Tomar una persona de edad avanzada que no tenga suficientes años de servicios, ó retomar como empleado a una persona jubilada; no le cabría responsabilidad.-

publicado el 13-10-2006

Yo soy una convencida que la culpa no la tiene el administrador sino TODOS LOS COPROPIETARIO que no se preocupan como corresponde de los problemas del consorcio obligando que se realicen las asambleas anuales y otras para tenerlos bien informados de lo que está sucediendo, los copropietarios actuan con total pasividad " yo pago las expensas" ahi no termina la historia por eso se encuentran con sorpresas desagradables Hilda

publicado el 8-10-2006

dentro de las aberraciones que uno escucha diariamente, éste colmó la medida, estoy de acuerdo con el comentario de Juan, los propietarios en su mayoria no tienen que ser necesariamente entendidos en las leyes laborales y es el Administrador el responsable directo puesto que es representante legal del consorcio y tiene para eso su oficin administrativa con su correspondiente abogado y cobra no solamente para llevar los numeros, solo con los datos aportados creo que los consorcistas deberian demandarlo por incumplimiento de su deber. (me gustaria que me contestaran si estoy errado en mi pensamiento. gracias)Delfor

publicado el 7-10-2006

no entiendo porque hubo que indemnizarla a los 85 ,seguro que el administrador tiene mucho que ver en este fallo ,la ley de contrato de trabajo es muy clara ,con 65 anos y 30 anos de aporte se encuentra en condiciones de jubilarse y es el administrador quien debe enviarle una carta documento para que inicie dichos tramites , teniendo un ano de plazo para jubilarse y si cumplido ese plazo el empleado no realizo dichos tramites ,se le envia otra carta documento para mencionarle que ha caducado la relacion laboral... siempre hay un responsable directo por todo lo que ocurre en los consorcios y segun mi parecer ES EL ADMINISTRADOR SECUNDADO POR UN CONSEJO DE ADMINISTRACION INOPERANTE O POCO ENTENDIDO EN EL TEMA Y LOS UNICOS PERJUCICADOS SON LOS CONSORCISTAS COMO EN ESTE CASO QUE DEBEN HACERSE CARGO DE LA INDEMNIZACION HASTA CON SU PATRIMONIO ... MORALEJA NO ES LA JUSTICIA EL MAL DE ESTE FALLO , LOS RESPONSABLES SON LOS QUE ADMINISTRAN LOS CONSORCIOS ,HACIENDO LAS COSAS COMO CORRESPONDEN ESTE FALLO NO HUBIERA EXISTIDO

publicado el 7-10-2006

ME PARECE INADECUADO EL PROCEDER JUDICIAL AL INVOLUCRAR A TODO EL CONSORCIO SIN DETERMINAR EL __ORIGEN_DEL LITIGIO Y SUS RESPONSABLES DIRECTOS,LA JUSTICIA EN ESTE COMO TANTOS OTROS,ACTUA GROSERAMENTE Y POR ESO NO HACE JUSTICIA SINO QUE AVIVA EL RENCOR,LA VENGANZA Y LA INJUSTICIA.DOMINGO

publicado el 5-10-2006

En principio estimo una "barbaridad" tener una "encargada con 85 años de edad.- Alli hubo negligencias, falta de idoneidad, profesionalismo etc. Los responsables son los que no actuaron debidamente, cuando correspondia obligarla a que se jubile.- Esos responsable, deberian hacerce cargo de la decision judicial.- Mientras no existaa una jurisprudencia, que determine responsabilidade, habrà casso como éste. Saludo atte. Oscar

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