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Insólitos honorarios del administrador

 
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Con sorpresa he visto un gráfico de la CAPHyAI sobre honorarios y aranceles sugeridos para los administradores de consorcios ley 13512, con valores indicativos para el segundo semestre de 2013 (descargar las tablas).

Una primera tabla, que ilustra esta nota, permite observar que clasifica los consorcios en cinco (5) clases y para cada uno especifica el honorario correspondiente y la forma de determinarlo.
La clasificación toma en cuenta una escala donde la clase más alta -A1- es el consorcio que cuenta con servicios comunes, centrales, confort y de super confort, y en escala descendente el A, que cuenta con servicios comunes, centrales y de confort, el B que cuenta con servicios comunes y centrales, el C que cuenta con servicios comunes y el D que lo constituyen viviendas sociales construidas por intermedio de operatorias oficiales.

Una segunda tabla aparece, donde se indica la retribución que deberá percibir el administrador por distintas tareas y donde se aclara que los montos no incluyen IVA, impuestos provinciales ni servicios de computación.
Esas tareas se enumeran así:
Certificaciones
Reuniones o Asambleas
Mediación
Fianzas y garantías ¿?
y
Gestión de negocios

En este último rubro me llamó poderosamente la atención que se fija un porcentaje a cobrar por el administrador:
5%
: A las empresas que realizan negocios con los consorcios o requieran el cobro de facturas a través de las expensas comunes (vg locación de espacios para antenas, publicidad en medianeras, cobro de facturas globales por provisión de agua al edificio, televisión por cable etc.) y
10%: sobre el monto a depositar por embargo de sueldo (mínimo $30).

Sin perjuicio de entender que cualquier asociación tiene derecho a hacer sugerencias a sus miembros, acá parece haberse institucionalizado el derecho del administrador a percibir retornos.

Entonces me pregunto ¿quién pagará en realidad ese 5% o ese 10% ? No pareciera que la empresa.
En cuanto a la facturación global que hace AYSA (permitida por su normativa aplicable) esto no alentará al administrador a que gestione en la empresa la facturación individual, como llegaba a muchísimos consorcios en el caso de Obras Sanitarias y su continuadora Aguas Argentinas.
La consecuencia es que al moroso en el pago de expensas los vecinos también le pagan el agua que consume.
Al igual en cuanto al cable que usa (aunque actualmente las empresas deben facturar individualmente).
En cuanto a los depósitos judiciales por embargos, cabe citar que en el trámite y presentación interviene un abogado, que por ley de aranceles cobra entre el 11% y 20% (en forma genérica).

Entonces, ¿cuánto deberán pagar en definitiva los consorcistas por todo esto ? Además ¿qué rubros de la actividad de administrar resultan cubiertos por los honorarios que se pagan?

Más allá de estas reflexiones, en la ciudad de Buenos Aires, rige la ley 941, texto vigente, cuyo artículo 14 dispone.- “De los honorarios: Los honorarios del Administrador son acordados entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios, sin ninguna otra entidad o Cámara que los regule y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad.
A falta de disposición se requerirá mayoría absoluta”.

Este artículo no ha sido reglamentado por el Decreto 551/2010.

Sé que algunos reglamentos de Copropiedad y Administración aluden a la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias pero en todos los casos debe ser anoticiada la asamblea de propietarios – que es soberana- para que decida si acepta los montos sugeridos, los cuales deberán ser registrados contablemente en las liquidaciones mensuales de expensas.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, abuso, aumento, honorarios,

Comentarios

publicado el 16-12-2016

Hola.. En mi casa somos 12 dtos y pagamos expensas comunes.. Hace 3 meses le dieron el cobro de las expensas a la una contadora.. De 250 que pagabamos aumento a 500.. De impuesto pagamos 1300 y ella sus honorarios nos cobra 2300 aprox ..la mayoria estamos desacuerdo.. Podriamos hacer algo en este caso?

publicado el 4-1-2016

Esos cargos que cobra deberían estar dentro de sus honorarios y si no tienen cuanta bancaria estará utilizando la de otro consorcio o su propia cuenta, ninguna de las dos formas es correcta. Saludos administración LAM ([email protected])

publicado el 24-12-2015

Tengo problemas con el administrador de mi edificio y necesito un abogado especialista en el tema para demandarlo judicialmente. Hicieron obras de pintura y carpintería en el edificio y vivo en el 1er piso, tengo un patio de 300 m y los operarios estuvieron meses transitando por el patio. Dejaron todo manchado, roto, etc. Ahora nadie se hace cargo de las reparaciones. Mi departamento fue reciclado hace un año, o sea no había que reparar persianas ni pintar nada, además el patio estaba impecable. Nos cobraron expensas extraordinarias por mas de 6000$ más 7000$ de expensas comunes durante 6 meses. Puede ayudarme?

publicado el 24-12-2015

Tengo problemas con el administrador de mi edificio y necesito un abogado especialista en el tema para demandarlo judicialmente. Hicieron obras de pintura y carpintería en el edificio y vivo en el 1er piso, tengo un patio de 300 m y los operarios estuvieron meses transitando por el patio. Dejaron todo manchado, roto, etc. Ahora nadie se hace cargo de las reparaciones. Mi departamento fue reciclado hace un año, o sea no había que reparar persianas ni pintar nada, además el patio estaba impecable. Nos cobraron expensas extraordinarias por mas de 6000$ más 7000$ de expensas comunes durante 6 meses. Puede ayudarme?

publicado el 13-4-2015

Nuestro administrador nos cobra el honorario pactado en Asmablea de coopropietariospero desde hace 7 meses notamos que agrego a los honorairos Gastos de Computacion $ 300.-Presentacion Suss,Faterhyt y otros $ 600.-Gastos Bancarios fijos $ 600.- (no tenemos cta.cte en Banco),Liquidacion de sueldos $ 600.- y gastos del recaudador Combil, el porcentaje que corresponda. Esos gastos no esta incluidos dentro de los honorarios. Espero v/respuesta y gracias

publicado el 3-9-2014

Buenos dias, mi consulta es la siguiente. Actualmente pago por expensas bimestrales 1570, el 02/09/14 a las 14hs (mande como representante) se hizo la reunión de consorcio, Y el administrador les notifico que las expensas debían aumentar a 5000 pesos porque así estaba estipulado, la caphai ante la protesta de los asistentes, dijo que los dos primeros bimestres va a cobrar 4000 pesos y que e realidad podria cobrar mucho mas. Es un edificio de 2 pisos de 1965 con 12 departamentos y dos locales. No tiene, garage; parque, ascensor, vigilancia particular ni portero, se hace la limpieza 3 veces a la semana. Quiero saber el marco legal y derechos

publicado el 3-9-2014

Buenos dias, mi consulta es la siguiente. Actualmente pago por expensas bimestrales 1570, el 02/09/14 a las 14hs (mande como representante) se hizo la reunión de consorcio, Y el administrador les notifico que las expensas debían aumentar a 5000 pesos porque así estaba estipulado, la caphai ante la protesta de los asistentes, dijo que los dos primeros bimestres va a cobrar 4000 pesos y que e realidad podria cobrar mucho mas. Es un edificio de 2 pisos de 1965 con 12 departamentos y dos locales. No tiene, garage; parque, ascensor, vigilancia particular ni portero, se hace la limpieza 3 veces a la semana. Quiero saber el marco legal y derechos

publicado el 2-4-2014

En la Asamblea ordinaria nunca la administradora trato el tema de honorarios,sino que dijo que las expensas iban a aumentar un 20 porciento debido a la inflacion,ahora nos encontramos con que ella se aumento un 30 porciento,esto es legal?

publicado el 3-3-2014

Buenas tardes, soy propietario dpto. edificio "chico" en la cual el administrador actual tiene varias propiedades junto a su familia. Hace tiempo que es el mismo y por casi 5 años no cobra sus honorarios, pero en una reunion extraordinaria amenazo con cobrar todos los honorarios juntos con sus intereses a la fecha. Puede hacer eso??? y en su defecto cuanto tiempo atras (prescripcion) puede??? Muchas Gracias

publicado el 16-1-2014

Buenisimo el art. de la dra. Sessa. Y las respuestas a todas las consultas donde se pueden ver?

publicado el 15-1-2014

Hola: Respondiendo a su duda, le comento que no hay contrato de administrador por un año. La resolución habla que si no se lo destituyo en menor tiempo a un año, el administrador tiene que renovar su mandato en el lapso de un año, pero se lo puede remover y elegir por cualquier tiempo. En relación al quorum, si el reglamento menciona que hay quorum con los presentes y los mismos son 20 personas, con las dos terceras partes queda removido legalmente, si no menciona nada del quorum, necesitan la mitad mas uno para sesionar y de ese numero las dos terceras partes para tomar este tipo de decisiones. Espero haberle sido útil, Javier Bergier

publicado el 15-1-2014

Hola: Respondiendo a su duda, le comento que si se le puede sacar horas extras a los encargados. Tal vez no las que perciben por retiro de residuos los días domingo, pero si el edificio no necesita mas horas de las que se le abonan por un jornal completo de 8 horas díarias, no es obligatorio conservarlas. No es un derecho adquirido. El problema se puede presentar si el encargado/a se enoja porque le reducen sus ingresos al sacarle las horas extras y se torna perezoso/a, pero con una buena charla entre por lo menos dos vecinos, con administración de por medio, se remedia. Espero haberle sido útil, Javier Bergier

publicado el 7-1-2014

Muy buena publicación, muchas gracias.

publicado el 6-1-2014

Con relación a los cortes de energía, nadie va a pagar nada, es así lamentablemente.- Con relación a los problemas con los Administradores, la inacción de los propietarios es la que origina parte de esos problemas, nadie quiere afrontar los temas, nadie quiere integrar los Cons. de Administración, porque el propietario critica al Consejo de Adm. El tema de legalización de retornos, si es que leí bien, es francamente para reírse a carcajadas, lo que nos faltaba. Se habla del gran poder del Gremio de los Encargados, yó hablo de la inacción de los propietarios.

publicado el 6-1-2014

En referencia al comentario de Antony, con respecto a la extincion del contrato de administrador, exigile que en la orden del dia que se tratara en reunion de consorcio figure la rendicion de cuentas del administrador y tambien la ratificacion o rectificacion de su cargo al frente del consorcio, de esa manera estas cubierto ante los presentes para la culminar con el contrato del administrador. Abrazo y suerte

publicado el 5-1-2014

NOS REUNIMOS PROXIMO FEBRERO, EL ADMINSITRADOR TIENE POR UN AÑO SU CONTRATO, Y AHORA NO DESEAMOS CONTINUAR POR MUY MALA ADMINISTRACION.- SE QUE ES UN TERCIO DE COPROPIETARIOS PARA HACERLO, PERO SIEMPRE SOMOS UNOS 20 EN LA ASAMBLEA (SOBRE UN TOTAL DE 75 COPROP), PREGUNTO, PODEMOS TODOS LOS PRESENTES VOTAR PARA HACERLO??, EL ADMINSITRADOR TIENE SOLO CONTRATO POR UNA AÑO Y AUN ASI HAY QUE TENER EL DOS TERCIOS????,,,ES MI GRAN DUDA...GRACIAS

publicado el 18-12-2013

Estimada Dora como Adm. de Consorcios, te sugiero que le soliciten al Adm. que pida informe al conservador de ascensores donde explique por que motivos se rompen tanto, posiblemente veras que le falta mantenimiento, que lo cotice y haga un plan de acción en función de lo obligatorio, necesario, medidas de seguridad, etc. con esto podrán planificar mediante Asamblea las reparaciones necesaria para que funcionen correctamente y como van a hacer frente a esos gastos. Con respecto a la limpieza si es un desconforme general plantearlo en Asamblea y especificar en libro de ordenes el que hacer y notificar al encargado. Espero te ayude.

publicado el 18-12-2013

Estimada no me parece coherente el pago de 137 hs extras mensuales ya que trabajando 22 dias de 8 hs + las extras que ud. menciona da tanto como 6.hs y media o sea que trabaja catorce horas y media (con habitualidad????) mas las horas que utiliza en limpiar la pileta, entiendo que ni el sindicato abalaría tal liquidación desmedida y en exceso, costos para el consorcio imposibles de soportar, ya que hay que sumarle 50% de cargas y sindicato, no cumple con las expectativas del legislador con respecto a preservar los horarios de descanso y los derechos del trabajador, Como Perito Contador y Administradora disiento totalmente.

publicado el 15-12-2013

Si el Administrador no llama a Asamblea Ordinaria, los Co-Propietarios pueden auto convocarla.

publicado el 11-12-2013

Donde dice que el Administrador debe entregar a todos los propietarios una copia del Acta de Asamblea Ordinaria o Extraordinaria , lo que se resolvio ese dia,? para intimarlo , es obligacion del Administrador entregarlo ? , se lo pedimos y no nos entrega la copia . que se puede hacer ? En que art esta o en que Ley, , el es abogado , y es Administrador , Favor responderme gracias

publicado el 9-12-2013

Permítame disentir con su punto de vista sobre los "extras" de los administradores que maliciosamente define como "retornos". Recuérdese que el mandato del administrador se debe exclusivamente a lo que determina el C.C. respecto a los contratos, la ley 13.512 y c/reglamento en particular. Entonces: todo lo que no está dentro de la naturaleza del mandato (lo contratado) Y POR LO CUAL SE ACEPTARON HONORARIOS TRAS SU DESIGNACIÓN Y/O RATIFICACIÓN, es "ajeno" y no "accesorio" a los fines del negocio pactado entre partes. De modo que tanto las cámaras como Ud., yo o el vecino podemos sugerir modalidades; siendo de la asamblea la última palabra.

publicado el 5-12-2013

Buenas noches, Julio. Veo su inquietud y me amargo al saber que hay Administradores de esta clase. Yo soy un joven de 26 años que recién da sus primeros pasos como administrador, pero cuento con un equipo de trabajo competente para tareas como esta. Usted sabe que el consejo puede desistir de los servicios del Administrador? El contrato se renueva anualmente. Si necesita algo no dude en consultarme. Saludos!

publicado el 3-12-2013

Mi duda es que viviendo en un consorcio de 60 unidades y teniendo un encargado mas un ayudante que viene 8 horas diarias de lunes a viernes, ademas del jardinero,queremos saber si por alguna ley o resolucion corresponde poner otro ayudante mas. Al encargado tambien se le pagan 137 horas extras al mes y ademas se le paga un plus de 2000 pesos los meses de verano por limpiar la pileta todos los dias. Estamos bien o estamos pagando en exceso o realmente se necesita otro ayudante. Por favor contestenme,ya que nuestro administrador siempre esta en contra del consorcio y no nos brinda la informacion real. Desde ya muy agradecida. Elida

publicado el 21-11-2013

Estimada Florencia. Le recomiendo consultar el reglamento sobre el porcentual requerido para revocar el mandato de un administrador. Usualmente se requiere los dos tercios del total del edificio para sacar a un administrador. Así mismo el reglamento establece los porcentuales requeridos para poder convocar a asamblea extraordinaria juntando firmas (usualmente el 20% del total es requerido) y luego obtener el quorum necesario por reglamento (usualmente 50%) para luego si, votar para la revocación del mandato. Si el administrador ignora este 20% de firmas uds podrían autoconvocarse. Sugiero consulten a un abogado especialista en consorcios.

publicado el 18-11-2013

Le escribo para preguntar ádónde nos podemos dirigir para obligar al administrados a ocuparse más del estado de los ascensores y la higiene del edificio. Habiendo 6 porteros la limpieza deja mucho que desear. Lo mismo los ascensores viven rotos y es un edificio muy grande. Queremos saber qué hacer para que el Señor Administrador nos escuche.

publicado el 13-11-2013

Mi administrador se niega a convocar a la asamblea ordinaria donde cabe la discusión de renovación de mandato que todos los consorcistas estamos de acuerdo en revocar. La Administración ha recibido mails y llamadas al radiomensaje de varios propietarios e intregrantes del consejo para concretar la asamblea y no obtuvimos respuesta alguna. Mas alla de que no tenemos otra alternativa que remitir una carta documento, que otras alternativas tenemos para lograr que la Administración atienda nuestro reclamo de concertar la asamblea ordinaria y obligatoria?

publicado el 12-11-2013

2-Los rubros que resultan cubiertos por el abono periodico de honorarios, son los ordinarios, comunes y corrientes. Los "retornos" son extraordinarios y se deben a la necesidad de los propietarios de hacer participar al administrador en actividades extra ordinarias. Ya sea juicios, publicidad, embargos, etc que no pueden cobrase como abono ordinario ya que no son actividades comunes en todos los consorcios (consorcios sin encargado, sin publicidad o sin morosos). Del mismo modo que se paga un abono por el mantenimiento de porteros electricos o ascensores, no incluyendo esto el recambio de materiales o reparaciones mas grandes. Saludos,Jorge

publicado el 12-11-2013

Estimada, sin perjuicio de desalentar la defensa loable que realiza. Creo que sus conclusiones son erroneas en algunos puntos. 1- Las sugerencias que da la cámara son las mismas que hace cualquier otra organizacion. Y su objetivo es el de aclarar un poco el siempre oscuro tema de los honorarios. Usted lo interpreta como si la camara dijera "Cobren de más, cobren esto", cuando tambien se puede interpretar lo siguiente: "la mayoria de los adminstradores que conformamos la camara creemos que deberiamos cobrar todos lo mismo". (Continua en el siguiente comentario)

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