LA IMPORTANCIA DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN DEL CONSORCIO

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22 Mayo 2014 - 12:05
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Vélez Sarsfield, el genial autor de nuestro Código Civil se oponía a la Propiedad Horizontal porque decía que sería un semillero de pleitos. Y tenía razón. A más de sesenta años de la introducción de dicho régimen en nuestro país, la gente que compra un departamento u otra unidad funcional en un edificio sometido a ese régimen, no sabe aún, en la medida de lo deseable, convivir, ni compartir con sus vecinos el edificio común. No suele tener una acabada noción de la naturaleza de la compraventa que ha efectuado, lo cual hace al sector, sumamente conflictivo.

Sucede además, que un consorcio es una sociedad al revés. Cuando una persona se asocia con otras, lo hace con un objeto determinado y con personas que conoce previamente. En un consorcio, en cambio, no hay objeto alguno, como tampoco inversión, producción ni rentabilidad, y el consorcio termina integrándose con completos desconocidos.

Que exista una falta de comunicación entre los copropietarios se debe –en parte, como dijimos- a que en general no existe un sentido de comunidad entre los copropietarios. Por dicha razón las expensas comunes no son vistas como lo que son: el gasto común que hay que asumir y saber administrar, sino que ellas se ven como una suerte de impuesto. A muy poca gente se le ocurre, por ejemplo, exigirle al administrador una asamblea extraordinaria para imponer en el consorcio normas claras de transparencia administrativa, lo cual debiera ser lo normal.

Muchos consorcistas creen y sienten que viven en una casa y que el pasillo, el ascensor y el resto de los espacios comunes, lejos de ser propiedad compartida, son tierra de nadie. Esta falta de educación para la convivencia y el cuidado de las cosas comunes dentro del edificio está acentuada por el hecho de que al comprar su unidad funcional, al futuro propietario no se lo instruye en la Escribanía acerca de la particular naturaleza de la compraventa que está celebrando. Y sobre la enorme diferencia que existe entre comprar una casa y comprar una unidad en propiedad horizontal. El entusiasmado y flamante propietario solo desea tener el título de propiedad de su departamento en sus manos, pero muchas veces ignora que existe siquiera un Reglamento de Copropiedad y Administración cuyas cláusulas deberá conocer, cumplir y hacer cumplir.

En lo sustancial, se ignora la importancia decisiva que tiene ese Reglamento, que acompaña la compra de las unidades y donde se establecen los derechos y las obligaciones de todos los propietarios integrantes de la comunidad consorcial, el destino de las unidades funcionales, la prohibición o no de tener mascotas, las exenciones al pago de expensas que gozan algunas unidades, y sobre todo, que la gente se debe reunir en asambleas, que ellas son soberanas, y que deben votar allí libremente para beneficio propio y el de todos.

Lamentablemente, la mayoría de los problemas consorciales derivan del desconocimiento del texto de ese Reglamento, que es un contrato de adhesión tan importante como la compraventa de cada unidad funcional.

Los escribanos debieran contribuir en la tarea de explicarle al comprador la real naturaleza de la compraventa que están llevando a cabo.

En definitiva, que se ilustre al comprador-consorcista porque con ello, se habrá de contribuir a una mejor calidad de vida de la familia urbana.


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