LA IMPORTANCIA DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN DEL CONSORCIO

durante una asamblea en mi consorcio exprese que por nuestro reglamento que todo rotura de ceramicos de pisos y baños de las unidades ya sea para poner nuevos o porque se rompieron no estan autorizados por el reglamento, y que los arreglos internos de las unidades deben ser pagados por el propietarios se me respondió, tanto los propietarios como el administrador, que si se aprueba lo que fuere por asamblea y por mayoría el reglamento no corre por lo tanto creo que en mi consorcio habrá que aceptar lo que la gente se le de la gana de hacer

Matilde

Me dirijo a Uds para efectuarle dos consultas, agradecería su respuesta Tengo un local comercial a la calle, que se encuentra en la base de un edificio pequeño de 3 pisos. Mis dudas son las sigtes: Se me cobra la obra de gas natural como una unidad más, siendo que no posee instalación de gas por tratarse de un local comercial, es correcto esto? Tengo entendido que se aporta a las expensas en proporcion de los mts cuadrados de la vivienda, sin embargo no encuento la disposición que lo contenga, sino que en la L.13512 leo que dice en proporcion del valor de la propiedad. Cual es la estimacion correcta y donde figura esa norma? Gracias

manuel alberto

Dr. Loisi. respecto al atraso en pago de expensas, le comento que hace tres años compre un departamento en la costa y morigeramos el problema de esta forma: Las expensas las aumentamos un 15% y los buenos contribuyentes que pagan del 1 al 10 se los beneficia con el descuento del 15%, o sea que los morosos ben engrosada su deuda de la cuota no paga en 15% mas los punitorios que fije la vía judicial, generalmente del 2 % mas.De este modo se premia a los cumplidores y se desalienta la morosidad. El modelo se copio del cobro de algunos impuestos.-Espero el comentario resulte útil.-

manuel alberto

violeta insua

publicado el 27-5-2014

hola!!!raquel....el reglamento de copropiedad no se adquiere, ya que cada consorcio tiene el propio y se redacta acorde a la ley 13.512 y constan los detalles físicos de cada UF, medidas, etc, en base a los cuales se establece el porcentual que debe pagar cada uno de las expensas y las normas de convivencia que deben regir en cuanto a asambleas, etc.Por eso se indica que debe ser entregado al comprador de la unidad funcional y también lo tendría que ser al firmar contrato de alquiler, para que cada copropietario y/o inquilino lo cumpla y haga cumplir.violeta...

Mario Pincus Pincus

Estimados he leído atentamente y con sumo análisis, cada una de las apreciaciones que han expuesto, les cuento que me encuentro en un complejo habitacional, en la provincia de Bs As y lamentablemente, poder redactar un reglamento bajo la ley 13512, es una tarea titánica y hasta imposible, ya que muchos carecen de una cultura acorde, para poder entender las reglas de convivencia y armonía, tampoco se respetan espacios comunes, ni áreas públicas municipales, es por eso que se presentan conflictos y complicaciones a la hora de vender.-Muchos de ellos han terminado con el desenlace fatal de agresiones y delitos penales al resto de los ocupantes.

Jorge

Hola Martha. Lamentablemente nadie pide el reglamento antes de realizar la compra de un inmueble. Hasta que no cambie la ley de propiedad horizontal donde haya obligatoriedad de dar conformidad al reglamento en el momento de la compra esto no va a suceder por simple voluntad de las partes. No recuerdo si el proyecto de ley de Bullrich o de Carrió incorporaban algo relacionado con este tema. De todas formas a las inmobiliarias no les interesa este tema en lo más mínimo, no sea cosa que se les caiga una venta debido a que el comprador no le gusta algún artículo del reglamento.

Jorge

Hola Hilda. Primero y principal el administrador debería estar obligado a llevar un registro de firmas actualizado (s/ ley 941 CABA y 95% de los reglamentos). El administrador no tiene excusas por no poder contactar a los dueños. Segundo, la asamblea debería darle instrucciones precisas al administrador de como proceder con los morosos. Tercero, es inevitable que los pagadores no se hagan cargo de los que no pagan. No hay edificio que recaude el 100% de las expensas todos los meses. El dinero en algun momento se cobrará, con intereses. Aconsejo constituir fondo de reserva para esa deuda importante y que no vaya al fondo ordinario.

Beatriz

Los comentarios son pocos, con todo lo que resulta de las reuniones de consorcio. Espero tener mayor información al respecto. Gracias.

Ligia Barbieri

Lamentablemente hasta que no haya penas (multa o carcel) nadie va a cumplir el Reglamento de Copropiedad. Por primera vez vivo en un PH, lo primero que hice fue conseguir el reglamento con el dueño anterior y hacer un curso de Administrador para poder cumplir con todo. Mi vecino no cumple ni con un artículo, ya infringió todos y no solo del reglamento si no de código Civil, Penal hace lo que quiere porque no hay justicia que lo pare. Me amenaza, rompe mi propiedad, auto, le pega a mi perro que está dentro de mi departamento (tenemos medianeras divisorias bajas) me hace denuncias falsas. Que hacer con este tipo de gente? No saben convivir.-

Roman Suárez

publicado el 25-5-2014

Exelente articulo, deja ganas de mas aportes. Por ejemplo en mi edificio hace 3 años que traen las mascotas a "ensuciar" al jardin interior delante de mis ventanas, el portero lleva enterradas en el mismo 3 mascotas!!! alguien conoce otro edificio dende se "permita" lo mismo? gracias

HILDA E. COSTAGLIOLA

publicado el 25-5-2014

En mi edificio de 30 departamentos todos los meses hay al menos 5 departamentos que no pagan las expensas. Algunos se toman por costumbre no pagar durante 2 meses y al tercero pagan, pero hay uno está en juicio por falta de pago ($ 50.000.- de deuda) y hay otro más al que le estamos por iniciar demanda. ¿Cómo evitar que aumenten las expensas por culpa de los que dejan de pagar o los que pagan cuándo se les ocurre hacerlo? Los administradores que tuvimos no se ocuparon demasiado de los "remolones" y no les reclamaron a los propietarios de esos dptos. (casi siempre son los inquilinos quienes se atrasan) porque NO CONOCEN a los propietarios.

Leonor Bianchetti

publicado el 25-5-2014

El reglamento de copropiedad de mi depto. debe haber sido copiado de los viejos reglamentos de las casas de renta, por ej. dice que el portero debe abrir las puertas a las 7 de la mañana y cerrarlas a las 21 hs.!!! Conocí un pituquísimo consorcio de Recoleta en juicio contra un copropietario porque el reglamento decía "prohibidos los animales domésticos" y el buen señor tenía un puma porque entendía que podía tener un animal no doméstico. Ignoro como terminó el juicio. Vivir en propiedad horizontal tendría que ser una materia enseñada en las escuelas primaria, secundaria y también en la Universidad.!!

Martha Rolón

Excelente artículo.Agragaría la obligación que deberían exigir los abogados,los esccribanos ,los compradores de unidades por propiedad horizontal,es recibir y leer con atención,el reglamento de cada propiedad,ya que una gran mayoría de compradores desconoce el de su propia unidad.Agradezco la oportunidad para expresarme.

Raquel Portugal

´D Dónde puedo adquirir un ejemplar del "Reglamento de la Copropiedad y Admini stración?

María Ercilia Frías

Muy bueno el artículo. Quiero agregar que el tema se agrava cuando el administrador, que se dice a

Sra. Graciela

Estoy de acuerdo con el Dr. Loisi. Mucho tiempo después de haber adquirido mi dpto. pude pedir una copia de este reglamento. Lo he leído y adhiero a él, ya que de no existir este, sería imposible la convivencia. Así mismo, no todos lo cumplen y lo hacen cumplir, quizá sea porque no lo conocen, sobre todo los inquilinos. Por lo tanto, está muy buena la idea de acompañar una copia del R. de C. en escrituras y contratos de locación, pero siempre con la debida explicación sobre el mismo.

Sra. Graciela

Martín L. Lermer

Trabajo en Consorcios hace muchos años como abogado asesor. Mi experiencia me indica que, si bien es cierto lo que plantea usted, también lo es que un consorcio no es más que el reflejo de nuestra sociedad. Noto que generalmente es muy difícil lograr la concurrencia a las Asambleas de parte de los Consorcistas que solo se interesan al momento de realizar reclamos. Evidentemente, me refiero a esto como "en general"; por suerte siempre existieron personas interesadas que trabajen en beneficio del resto. Pero hay que entender que el problema no es SOLO de la ley, sino cultural... y trabajar en consecuencia.

Pedro Estévez Irrutia

Cuándo se darán cuenta las autoridades que es necesario enseñar Propiedad Horizontal en los colegios? Porque es en los Consorcios donde se ejerce de manera directa la democracia y el totalitarismo, la tolerancia y la prepotencia, y todos los valores y disvalores de una comunidad!!!

Alejandro Soria

Las consultas particulares deben ser efectuadas diariamente, de 8 a 11 horas, al tel. 15-6452.9578, o pidiendo un turno personal, de 12 a 20, a los teléfonos 4811-9836 / 4816-5111, como se indica en nuestra página web www.ligadelconsorcista.org

carlos

Buenos dias que pasaria si en el consorcio de 24 unidades funcionales nadie paga las expensas Nadie es ninguno paga? que hace el administrados , se va? renuincia , no cobra los honorarios del mes , no ejerce mas abandona todo? o pone de su bolsillo el dinero del mes y despues comienza a cobrar punitorios ? si el monto es de 200000 pesos como lo afrontaria el administrador ? o seria una forma de que rechaze el mandato el administrador y renuncie??? Digame usted como se puede hacer que el administrador renuncie por su propia voluntad sin quedar pegado o intrincado o tildado como el autor intelectual para hechar al administrador .-

Jorge

Excelente artículo, la mayoría de los problemas en los consorcios devienen del desconocimiento que tienen los copropietarios e incluso los administradores del Reglamento de Copropiedad.

Adriana

Realmente estoy muy entusiasmada por terminar el curso de Administradora de consorcios. Tan bien me llevo con él, que ahora lo hacemos con mi esposo. Lo poco que leí de usted;Dr.Lois, me lleva a pensar que la primer tarea del admin, es llevar la paz y explicar como lo hizo usted en la nota. Sería interesante entonces que a la venta de cada unidad funcional, se acompañe una fotocopia del reglamente que deberá ser leído y firmado por los nuevos adquirientes y canjeado por el original al momento de la entrega de la escritura.La convivencia no es fácil; llevo 35 años de casada y 2 hijos y aprendimos juntos a aceptarnos, aún con las diferencias.

Norberto Fresco

Estimado Dr. Loisi: por fin alguien se ocupa escribir y comentar este tema. Como integrante del Consejo de Administración del edificio donde vivo he padecido todos los males que los propietarios se creen con derechos adquiridos por haber adquirido sus unidades. Ni que decir de los inquilinos pues los propietarios y las inmobiliarias no les informan sobre sus derechos y que "los mismos terminan donde comienzan los de los demás". Estoy totalmente de acuerdo que el Reglamento debe figurar en la escritura y si fuese posible en el contrato de alquiler. Muchas gracias

Jorge

El administrador debería regirse por un contrato de servicios, o sea una locación de servicios anual regida por los tribunales del consumidor.- Esa seria la solución mas inteligente, ante cualquier problema podríamos acudir a los Tribunales del Consumidor que son expeditos y no a tribunales que nunca llegan a tiempo.- Lo dramático de esta cuestión es que se juntan dos materias: MANDATO Y ADMINISTRACION que vienen a ser como tomar un jabón en una bañera.-

eduardo buxadera

Una nueva política estoy impulsando , que es la de incluir el reglamento de copropiedad dentro del la escritura traslativa de dominio , y que no sea un contrato de adhesión que puede o no estar dependiendo de la profesionalidad del escribano ,....pero esto también esta resistido por los escribanos dado que la escritura tiene mayor volumen.... y no quieren escribir tanto !!!!! , se debería incluir penalidades dentro de ese reglamento ..... otro caso es un regl de convivencia ...... que puede estar por separado atte

liiana marcucci

Estimado Dr Loisi Estoy en un todo de acuerdo con lo que ud. dice acerca del Reglamento, y de los escribanos, quienes DEBERÍAN de hacérnoslo conocer. En mi caso, me enteré de la existencia del mismo casi un año después de haber tomado posesión de mi Dto (aclaro que siempre viví en casa y no tenía ni la menor idea de la importancia del mismo) Yo me hice del reglamento porque una vecina me ofreció hacer una fotocopia del que ella tenía, y allí me enteré de las limitaciones que tenía. MI ESCRIBANO... BIEN GRACIAS

Angel Leonardo Duré López

El Corredor cuando interviene en contratos de compraventa o locacion de unidades bajo PH debe constatar el reglamento de copropiedad y administracion, asi como adjuntar una copia del mismo. Saludos MBA Angel L. Dure Lopez durelopez.com

Angel Leonardo Duré López

Estimado David, creo que serìa importante conocer a fondo la figura del corredor en Argentina y el gran aporte que puede hacer al règimen de propiedad horizontal en materia de contratos y seguridad jurìdica. Lamentablemente el corretaje a sido usurpado por colegios provinciales de corredores inmobiliarios que regalaron titulos a diestra y siniestra a comerciantes sin formacion universitaria y en muchos casos se los obligo cohercitivamente. El corredor tiene prohibido el mandato por lo que nunca podria ser administrador de un consorcio. Y en lo contratos de compraventa o alquiler que interviene y da fe, debe obligatoriamente constatar el reg

Alejandro Guarnieri