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LA IMPORTANCIA DEL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN DEL CONSORCIO

 
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Vélez Sarsfield, el genial autor de nuestro Código Civil se oponía a la Propiedad Horizontal porque decía que sería un semillero de pleitos.
Y tenía razón.
A más de sesenta años de la introducción de dicho régimen en nuestro país, la gente que compra un departamento u otra unidad funcional en un edificio sometido a ese régimen, no sabe aún, en la medida de lo deseable, convivir, ni compartir con sus vecinos el edificio común.
No suele tener una acabada noción de la naturaleza de la compraventa que ha efectuado, lo cual hace al sector, sumamente conflictivo.

Sucede además, que un consorcio es una sociedad al revés.
Cuando una persona se asocia con otras, lo hace con un objeto determinado y con personas que conoce previamente.
En un consorcio, en cambio, no hay objeto alguno, como tampoco inversión, producción ni rentabilidad, y el consorcio termina integrándose con completos desconocidos.

Que exista una falta de comunicación entre los copropietarios se debe –en parte, como dijimos- a que en general no existe un sentido de comunidad entre los copropietarios.
Por dicha razón las expensas comunes no son vistas como lo que son: el gasto común que hay que asumir y saber administrar, sino que ellas se ven como una suerte de impuesto.
A muy poca gente se le ocurre, por ejemplo, exigirle al administrador una asamblea extraordinaria para imponer en el consorcio normas claras de transparencia administrativa, lo cual debiera ser lo normal.

Muchos consorcistas creen y sienten que viven en una casa y que el pasillo, el ascensor y el resto de los espacios comunes, lejos de ser propiedad compartida, son tierra de nadie.
Esta falta de educación para la convivencia y el cuidado de las cosas comunes dentro del edificio está acentuada por el hecho de que al comprar su unidad funcional, al futuro propietario no se lo instruye en la Escribanía acerca de la particular naturaleza de la compraventa que está celebrando.
Y sobre la enorme diferencia que existe entre comprar una casa y comprar una unidad en propiedad horizontal.
El entusiasmado y flamante propietario solo desea tener el título de propiedad de su departamento en sus manos, pero muchas veces ignora que existe siquiera un Reglamento de Copropiedad y Administración cuyas cláusulas deberá conocer, cumplir y hacer cumplir.

En lo sustancial, se ignora la importancia decisiva que tiene ese Reglamento, que acompaña la compra de las unidades y donde se establecen los derechos y las obligaciones de todos los propietarios integrantes de la comunidad consorcial, el destino de las unidades funcionales, la prohibición o no de tener mascotas, las exenciones al pago de expensas que gozan algunas unidades, y sobre todo, que la gente se debe reunir en asambleas, que ellas son soberanas, y que deben votar allí libremente para beneficio propio y el de todos.

Lamentablemente, la mayoría de los problemas consorciales derivan del desconocimiento del texto de ese Reglamento, que es un contrato de adhesión tan importante como la compraventa de cada unidad funcional.

Los escribanos debieran contribuir en la tarea de explicarle al comprador la real naturaleza de la compraventa que están llevando a cabo.

En definitiva, que se ilustre al comprador-consorcista porque con ello, se habrá de contribuir a una mejor calidad de vida de la familia urbana.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, derecho de propiedad, escribanos, reglamentos,

Comentarios

publicado el 30-5-2015

Buen dia, vivo en un pequeño barrio cerrado de 5 casas. Tenemos, según planos, un área denominada área común. No tenemos administrador ni reglamento de copropiedad pero despues den3 años empezamos a tener problemas. Quiero saber si asi como es obligatorio en edificios y pH, tambien lo es en este caso. Por otro lado, saber si esto debo realizarlo con un escribano de provincia ya que la propiedad es en provincia de buenos aires. Muchas gracias Nuria

publicado el 27-8-2014

Muy buen artículo pero quiero agregar que además del desconocimiento, existe la decidia y falta de interés. Existen gran cantidad de administradores y copropietarios que hacen caso omiso al Reglamento a sabiendas, especialmente las administraciones que se saben impunes en una ciudad (Bs. As. pero supongo que en el resto del país debe suceder algo similar) en donde no tenemos a quienes nos defienda pues las leyes parecen ser del absolutamente platónicas: no son de cumplimiento en el mundo real sino únicamente en el de las ideas... Saludos y gracias!

publicado el 8-8-2014

Dr. Loisi: Quisiera saber como hacer para que la Administración de mi Consorcio, sito en la ciudad de Rosario- Santa Fe, conteste mi solicitud de información sobre lo determinado en Asamblea, ya que no pude asistir. Y ellos contestan que no tengo derechos a saber, si NO fui a la reunión. Además, la cuenta bancaria donde están los fondos del Consorcio, figura al nombre de la Administración "Tanis", y no lo cambian y el Consejo de Administración, por amiguismo deja pasar ésto. Quisiera saber a que legislación vigente en mi provincia,me debo atener. 1000 Gracias Atentamente Liliana Marangoni

publicado el 4-8-2014

Quiero saber que debo hacer ya que estoy viviendo en una propiedad horizontal en la cual hay un consorcio un administrador, los cuales no hacen cumplir el reglamento interno por amiguismo, tengo que bancarme saltos, gritos carreras y la tv de mi vecino a todo pedo que debo hacer . Ya hable con el tipo y no me da cinco de boliya.

publicado el 15-7-2014

Leído lo expuesto por el Dr. Loisi y los comentarios que le siguen, me permito sugerir un tema que se podría publicar como se ha hecho con éste Reglamento, es el del Reglamento interno...siempre cuando lo veo mencionado en algún lado, me intriga saber como conseguirlo y quien y cómo lo redacta. Si hay uno para la CABA o es específico de cada edificio con variantes sobre el de la CABA. Escuché en cierto momento lo referido a que ahora se permiten animales en todos los edificios, a mi me encantan, pero lo comento por la señora que sufre de alergia. Gracias por todo lo que nos ayudan!!! Saludos cordiales.

publicado el 10-7-2014

Hola María. El día que le pase algo al administrador ustedes van a perder todo el dinero del consorcio. Si el administrador se muere sus herederos se quedarán con todas sus cuentas bancarias y uds no les quedará otra que intentar via judicial recuperar parte de ese dinero. Buena suerte demostrando que ese dinero es de ustedes. En la CABA los administradores tienen obligación de llevar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre de este. De no hacerlo le pueden hacer una denuncia en el RPA para que pague multa. No es obligatorio tener consejo de administración salvo que el reglamento así lo determine.

publicado el 7-6-2014

en mi edificio desde el inicio fuimos estafados,en este momento es un caos muchos propietarios se fueron hay un conflicto tenemos un predio y alrededor estacionamos los coches desde 12 años aproximado ,ahora quiere cobrar como cochera la misma empresa constructora ,ese espacio fue rellenado con dinero de las expensas años anteriores ,el administracion actual no mantiene el edificio con todas las cosas funcionando una de las mas graves es que los balcones de estan pudriendo de algunos dto ya necesitamos ayuda.

publicado el 5-6-2014

En mi edificio está prohibido tener mascotas por reglameto, pero mas de la mitad de los propietarios tienen perros o gatos. A mi me molesta mucho porqur soy muy alergica. Cuando entro al ascensor despues de un perro termino teniendo broncoespasmos graves y comparto medianera de balcon con un vecino que tiene tres gatos. Casi no salgo al balcon ni uso el ascensor. Pero no me parece justo porque yo me fije en este detalle antes de mudarme. Que puedo hacer al respecto?

publicado el 2-6-2014

Buenas Noches en mi edificio la Administradora tiene la cuenta a su nombre.No quiere abrir otra .No hay consejo de Propietarios.Es Legal?porque el dia que le pase algo como quedamos nosotros?gracias.saludos.

publicado el 1-6-2014

mu buen artículo.

publicado el 28-5-2014

durante una asamblea en mi consorcio exprese que por nuestro reglamento que todo rotura de ceramicos de pisos y baños de las unidades ya sea para poner nuevos o porque se rompieron no estan autorizados por el reglamento, y que los arreglos internos de las unidades deben ser pagados por el propietarios se me respondió, tanto los propietarios como el administrador, que si se aprueba lo que fuere por asamblea y por mayoría el reglamento no corre por lo tanto creo que en mi consorcio habrá que aceptar lo que la gente se le de la gana de hacer

publicado el 28-5-2014

Me dirijo a Uds para efectuarle dos consultas, agradecería su respuesta Tengo un local comercial a la calle, que se encuentra en la base de un edificio pequeño de 3 pisos. Mis dudas son las sigtes: Se me cobra la obra de gas natural como una unidad más, siendo que no posee instalación de gas por tratarse de un local comercial, es correcto esto? Tengo entendido que se aporta a las expensas en proporcion de los mts cuadrados de la vivienda, sin embargo no encuento la disposición que lo contenga, sino que en la L.13512 leo que dice en proporcion del valor de la propiedad. Cual es la estimacion correcta y donde figura esa norma? Gracias

publicado el 28-5-2014

Dr. Loisi. respecto al atraso en pago de expensas, le comento que hace tres años compre un departamento en la costa y morigeramos el problema de esta forma: Las expensas las aumentamos un 15% y los buenos contribuyentes que pagan del 1 al 10 se los beneficia con el descuento del 15%, o sea que los morosos ben engrosada su deuda de la cuota no paga en 15% mas los punitorios que fije la vía judicial, generalmente del 2 % mas.De este modo se premia a los cumplidores y se desalienta la morosidad. El modelo se copio del cobro de algunos impuestos.-Espero el comentario resulte útil.-

publicado el 28-5-2014

Dr. Loisi. respecto al atraso en pago de expensas, le comento que hace tres años compre un departamento en la costa y morigeramos el problema de esta forma: Las expensas las aumentamos un 15% y los buenos contribuyentes que pagan del 1 al 10 se los beneficia con el descuento del 15%, o sea que los morosos ben engrosada su deuda de la cuota no paga en 15% mas los punitorios que fije la vía judicial, generalmente del 2 % mas.De este modo se premia a los cumplidores y se desalienta la morosidad. El modelo se copio del cobro de algunos impuestos.-Espero el comentario resulte útil.-

publicado el 27-5-2014

hola!!!raquel....el reglamento de copropiedad no se adquiere, ya que cada consorcio tiene el propio y se redacta acorde a la ley 13.512 y constan los detalles físicos de cada UF, medidas, etc, en base a los cuales se establece el porcentual que debe pagar cada uno de las expensas y las normas de convivencia que deben regir en cuanto a asambleas, etc.Por eso se indica que debe ser entregado al comprador de la unidad funcional y también lo tendría que ser al firmar contrato de alquiler, para que cada copropietario y/o inquilino lo cumpla y haga cumplir.violeta...

publicado el 26-5-2014

Estimados he leído atentamente y con sumo análisis, cada una de las apreciaciones que han expuesto, les cuento que me encuentro en un complejo habitacional, en la provincia de Bs As y lamentablemente, poder redactar un reglamento bajo la ley 13512, es una tarea titánica y hasta imposible, ya que muchos carecen de una cultura acorde, para poder entender las reglas de convivencia y armonía, tampoco se respetan espacios comunes, ni áreas públicas municipales, es por eso que se presentan conflictos y complicaciones a la hora de vender.-Muchos de ellos han terminado con el desenlace fatal de agresiones y delitos penales al resto de los ocupantes.

publicado el 26-5-2014

Hola Martha. Lamentablemente nadie pide el reglamento antes de realizar la compra de un inmueble. Hasta que no cambie la ley de propiedad horizontal donde haya obligatoriedad de dar conformidad al reglamento en el momento de la compra esto no va a suceder por simple voluntad de las partes. No recuerdo si el proyecto de ley de Bullrich o de Carrió incorporaban algo relacionado con este tema. De todas formas a las inmobiliarias no les interesa este tema en lo más mínimo, no sea cosa que se les caiga una venta debido a que el comprador no le gusta algún artículo del reglamento.

publicado el 26-5-2014

Hola Hilda. Primero y principal el administrador debería estar obligado a llevar un registro de firmas actualizado (s/ ley 941 CABA y 95% de los reglamentos). El administrador no tiene excusas por no poder contactar a los dueños. Segundo, la asamblea debería darle instrucciones precisas al administrador de como proceder con los morosos. Tercero, es inevitable que los pagadores no se hagan cargo de los que no pagan. No hay edificio que recaude el 100% de las expensas todos los meses. El dinero en algun momento se cobrará, con intereses. Aconsejo constituir fondo de reserva para esa deuda importante y que no vaya al fondo ordinario.

publicado el 26-5-2014

Los comentarios son pocos, con todo lo que resulta de las reuniones de consorcio. Espero tener mayor información al respecto. Gracias.

publicado el 26-5-2014

Lamentablemente hasta que no haya penas (multa o carcel) nadie va a cumplir el Reglamento de Copropiedad. Por primera vez vivo en un PH, lo primero que hice fue conseguir el reglamento con el dueño anterior y hacer un curso de Administrador para poder cumplir con todo. Mi vecino no cumple ni con un artículo, ya infringió todos y no solo del reglamento si no de código Civil, Penal hace lo que quiere porque no hay justicia que lo pare. Me amenaza, rompe mi propiedad, auto, le pega a mi perro que está dentro de mi departamento (tenemos medianeras divisorias bajas) me hace denuncias falsas. Que hacer con este tipo de gente? No saben convivir.-

publicado el 25-5-2014

Exelente articulo, deja ganas de mas aportes. Por ejemplo en mi edificio hace 3 años que traen las mascotas a "ensuciar" al jardin interior delante de mis ventanas, el portero lleva enterradas en el mismo 3 mascotas!!! alguien conoce otro edificio dende se "permita" lo mismo? gracias

publicado el 25-5-2014

En mi edificio de 30 departamentos todos los meses hay al menos 5 departamentos que no pagan las expensas. Algunos se toman por costumbre no pagar durante 2 meses y al tercero pagan, pero hay uno está en juicio por falta de pago ($ 50.000.- de deuda) y hay otro más al que le estamos por iniciar demanda. ¿Cómo evitar que aumenten las expensas por culpa de los que dejan de pagar o los que pagan cuándo se les ocurre hacerlo? Los administradores que tuvimos no se ocuparon demasiado de los "remolones" y no les reclamaron a los propietarios de esos dptos. (casi siempre son los inquilinos quienes se atrasan) porque NO CONOCEN a los propietarios.

publicado el 25-5-2014

El reglamento de copropiedad de mi depto. debe haber sido copiado de los viejos reglamentos de las casas de renta, por ej. dice que el portero debe abrir las puertas a las 7 de la mañana y cerrarlas a las 21 hs.!!! Conocí un pituquísimo consorcio de Recoleta en juicio contra un copropietario porque el reglamento decía "prohibidos los animales domésticos" y el buen señor tenía un puma porque entendía que podía tener un animal no doméstico. Ignoro como terminó el juicio. Vivir en propiedad horizontal tendría que ser una materia enseñada en las escuelas primaria, secundaria y también en la Universidad.!!

publicado el 24-5-2014

Excelente artículo.Agragaría la obligación que deberían exigir los abogados,los esccribanos ,los compradores de unidades por propiedad horizontal,es recibir y leer con atención,el reglamento de cada propiedad,ya que una gran mayoría de compradores desconoce el de su propia unidad.Agradezco la oportunidad para expresarme.

publicado el 24-5-2014

´D Dónde puedo adquirir un ejemplar del "Reglamento de la Copropiedad y Admini stración?

publicado el 24-5-2014

Muy bueno el artículo. Quiero agregar que el tema se agrava cuando el administrador, que se dice a

publicado el 24-5-2014

Estoy de acuerdo con el Dr. Loisi. Mucho tiempo después de haber adquirido mi dpto. pude pedir una copia de este reglamento. Lo he leído y adhiero a él, ya que de no existir este, sería imposible la convivencia. Así mismo, no todos lo cumplen y lo hacen cumplir, quizá sea porque no lo conocen, sobre todo los inquilinos. Por lo tanto, está muy buena la idea de acompañar una copia del R. de C. en escrituras y contratos de locación, pero siempre con la debida explicación sobre el mismo.

publicado el 24-5-2014

Estoy de acuerdo con el Dr. Loisi. Mucho tiempo después de haber adquirido mi dpto. pude pedir una copia de este reglamento. Lo he leído y adhiero a él, ya que de no existir este, sería imposible la convivencia. Así mismo, no todos lo cumplen y lo hacen cumplir, quizá sea porque no lo conocen, sobre todo los inquilinos. Por lo tanto, está muy buena la idea de acompañar una copia del R. de C. en escrituras y contratos de locación, pero siempre con la debida explicación sobre el mismo. Además de dar opinión, quisiera hacer una pregunta:¿qué pasa cuando el que no respeta el R.C. es el portero, habría alguna sanción para esto?

publicado el 24-5-2014

Trabajo en Consorcios hace muchos años como abogado asesor. Mi experiencia me indica que, si bien es cierto lo que plantea usted, también lo es que un consorcio no es más que el reflejo de nuestra sociedad. Noto que generalmente es muy difícil lograr la concurrencia a las Asambleas de parte de los Consorcistas que solo se interesan al momento de realizar reclamos. Evidentemente, me refiero a esto como "en general"; por suerte siempre existieron personas interesadas que trabajen en beneficio del resto. Pero hay que entender que el problema no es SOLO de la ley, sino cultural... y trabajar en consecuencia.

publicado el 24-5-2014

Cuándo se darán cuenta las autoridades que es necesario enseñar Propiedad Horizontal en los colegios? Porque es en los Consorcios donde se ejerce de manera directa la democracia y el totalitarismo, la tolerancia y la prepotencia, y todos los valores y disvalores de una comunidad!!!

publicado el 24-5-2014

Las consultas particulares deben ser efectuadas diariamente, de 8 a 11 horas, al tel. 15-6452.9578, o pidiendo un turno personal, de 12 a 20, a los teléfonos 4811-9836 / 4816-5111, como se indica en nuestra página web www.ligadelconsorcista.org

publicado el 24-5-2014

Buenos dias que pasaria si en el consorcio de 24 unidades funcionales nadie paga las expensas Nadie es ninguno paga? que hace el administrados , se va? renuincia , no cobra los honorarios del mes , no ejerce mas abandona todo? o pone de su bolsillo el dinero del mes y despues comienza a cobrar punitorios ? si el monto es de 200000 pesos como lo afrontaria el administrador ? o seria una forma de que rechaze el mandato el administrador y renuncie??? Digame usted como se puede hacer que el administrador renuncie por su propia voluntad sin quedar pegado o intrincado o tildado como el autor intelectual para hechar al administrador .-

publicado el 24-5-2014

Excelente artículo, la mayoría de los problemas en los consorcios devienen del desconocimiento que tienen los copropietarios e incluso los administradores del Reglamento de Copropiedad.

publicado el 23-5-2014

Realmente estoy muy entusiasmada por terminar el curso de Administradora de consorcios. Tan bien me llevo con él, que ahora lo hacemos con mi esposo. Lo poco que leí de usted;Dr.Lois, me lleva a pensar que la primer tarea del admin, es llevar la paz y explicar como lo hizo usted en la nota. Sería interesante entonces que a la venta de cada unidad funcional, se acompañe una fotocopia del reglamente que deberá ser leído y firmado por los nuevos adquirientes y canjeado por el original al momento de la entrega de la escritura.La convivencia no es fácil; llevo 35 años de casada y 2 hijos y aprendimos juntos a aceptarnos, aún con las diferencias.

publicado el 23-5-2014

Estimado Dr. Loisi: por fin alguien se ocupa escribir y comentar este tema. Como integrante del Consejo de Administración del edificio donde vivo he padecido todos los males que los propietarios se creen con derechos adquiridos por haber adquirido sus unidades. Ni que decir de los inquilinos pues los propietarios y las inmobiliarias no les informan sobre sus derechos y que "los mismos terminan donde comienzan los de los demás". Estoy totalmente de acuerdo que el Reglamento debe figurar en la escritura y si fuese posible en el contrato de alquiler. Muchas gracias

publicado el 23-5-2014

El administrador debería regirse por un contrato de servicios, o sea una locación de servicios anual regida por los tribunales del consumidor.- Esa seria la solución mas inteligente, ante cualquier problema podríamos acudir a los Tribunales del Consumidor que son expeditos y no a tribunales que nunca llegan a tiempo.- Lo dramático de esta cuestión es que se juntan dos materias: MANDATO Y ADMINISTRACION que vienen a ser como tomar un jabón en una bañera.-

publicado el 23-5-2014

Una nueva política estoy impulsando , que es la de incluir el reglamento de copropiedad dentro del la escritura traslativa de dominio , y que no sea un contrato de adhesión que puede o no estar dependiendo de la profesionalidad del escribano ,....pero esto también esta resistido por los escribanos dado que la escritura tiene mayor volumen.... y no quieren escribir tanto !!!!! , se debería incluir penalidades dentro de ese reglamento ..... otro caso es un regl de convivencia ...... que puede estar por separado atte

publicado el 23-5-2014

Estimado Dr Loisi Estoy en un todo de acuerdo con lo que ud. dice acerca del Reglamento, y de los escribanos, quienes DEBERÍAN de hacérnoslo conocer. En mi caso, me enteré de la existencia del mismo casi un año después de haber tomado posesión de mi Dto (aclaro que siempre viví en casa y no tenía ni la menor idea de la importancia del mismo) Yo me hice del reglamento porque una vecina me ofreció hacer una fotocopia del que ella tenía, y allí me enteré de las limitaciones que tenía. MI ESCRIBANO... BIEN GRACIAS

publicado el 23-5-2014

El Corredor cuando interviene en contratos de compraventa o locacion de unidades bajo PH debe constatar el reglamento de copropiedad y administracion, asi como adjuntar una copia del mismo. Saludos MBA Angel L. Dure Lopez durelopez.com

publicado el 23-5-2014

Estimado David, creo que serìa importante conocer a fondo la figura del corredor en Argentina y el gran aporte que puede hacer al règimen de propiedad horizontal en materia de contratos y seguridad jurìdica. Lamentablemente el corretaje a sido usurpado por colegios provinciales de corredores inmobiliarios que regalaron titulos a diestra y siniestra a comerciantes sin formacion universitaria y en muchos casos se los obligo cohercitivamente. El corredor tiene prohibido el mandato por lo que nunca podria ser administrador de un consorcio. Y en lo contratos de compraventa o alquiler que interviene y da fe, debe obligatoriamente constatar el reg

publicado el 23-5-2014

Estimado Dr. Loisi, comparto fielmente lo expuesto por usted en el editorial precedente, y me animo humildemente a agregar que este mecanismo, la PH, es de aplicación también a casas de barrios privados, los cuales están proliferando exponencialmente en Argentina a raíz del aumento desmesurado de la delincuencia contra la propiedad privada. Con esto, y al margen de lo por usted propuesto que el Escribano debe instruir al comprador sobre la importancia que reviste el Reglamento de Copropiedad y Administración, y los pros y contras de esta modalidad, se debería incluir la temática dentro de materias legales en la currícula escolar argentina. AG

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