MAR DEL PLATA: DAÑOS PROVENIENTES DE UNIDADES FUNCIONALES EN AUSENCIA DEL PROPIETARIO

Imagen de Dr. Martín Carmona Brescó
24 Nov 2014 - 00:34
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Existen, al menos en mi ciudad natal, Mar del Plata, miles de edificios, en un gran porcentaje desocupados durante el receso invernal, aguardando a ser locados durante la temporada veraniega. Si bien es cierto que la metamorfosis de la urbe en los últimos años no se puede negar (no sólo por el fomento turístico implementado a través de los múltiples eventos deportivos, culturales y económicos y la multiplicación de los fines de semana "extra large", sumado al esfuerzo comunal en generar una ciudad que esté activa durante doce meses al año), lo cierto es que la Feliz jamás dejó de albergar a centenares de turistas durante las épocas clásicas, lo que hace que la oferta y la demanda sean susceptiblemente superiores en los meses pico.

Ello genera, la existencia de edificios con múltiples unidades funcionales desocupadas durante gran parte del año, ya sea que sus propietarios sólo la afectan a tales fines, o simplemente porque residen en otros puntos del país o del exterior y las destinan a su uso personal durante algunas semanas al año.
Surge en consecuencia, y quizás a gran escala, que los copropietarios sufren el embate de este cuasi estado de abandono o despreocupación por el mantenimiento en condiciones de las unidades funcionales, muchas veces causando humedad, filtraciones, rotura de cañerías y hasta a veces malos olores, efecto del encierro y la inhabitación.

Por supuesto que los sentimientos negativos son comunes, y las consultas crecen, ya que las consecuencias tal como pueden interpretar los lectores, no admiten dilaciones y la necesidad de acción es inmediata.

En este caso, siempre es importante señalar que el reclamo se debe encauzar hacia quien, según le conste al damnificado, sea el copropietario de la unidad generadora de la causa dañina, pero claro, asegurándose de tal circunstancia, ya que la legitimación pasiva de tal persona no existirá si la disfuncionalidad tuviera su origen en las partes comunes, corriendo en tal caso el consorcio con los gastos y las consecuencias generadas.

Quizás el peor de los escenarios será entonces que, de acuerdo a la pericia llevada a cabo por el damnificado, surja la primera situación y nos encontremos con la dificultad de anoticiar al propietario o responsable del mantenimiento de la unidad, y aún así, de la indiferencia ante el reclamo, o lisa y llanamente la negación a encargar a un tercero los arreglos necesarios.

Por supuesto que la responsabilidad endilgada existe (articulos 1113 del Código Civil ,art. 6, 15 y concordantes de la ley 13512 y decreto reglamentario), pero ¿qué hacer ante la extrema urgencia que conlleva un daño irreparable como el de marras? ¿Es posible responsabilizar al consorcio por la omisión del copropietario?
Claramente, y en el caso de que el daño provenga de partes privativas, no. Y lo aclaro porque ha sido materia de consultas, y puede generar dudas en el damnificado.

Existen varios mecanismos, tales como las medidas cautelares innovativas, o medidas autosatisfactivas de aplicación en nuestro actual ordenamiento. Para ello, se deben configurar las circunstancias apremiantes, siendo dos los extremos a precisar: la verosimilitud del derecho (ocasión en que se desprende de los elementos traídos a juicio, sin importar una decisión anticipada, de una apariencia en el derecho traído a colación por el demandante) y el peligro en la demora (cuando la dilación propia del tramite ordinario de las acciones de cese y daños y perjuicios, termine por condenar a sufrir los daños que se quieren evitar). Ambos extremos, podrían habilitar un adelantamiento jurisdiccional.

Específicamente, y como dijera, prescribe la ley de propiedad horizontal, en su artículo 15 segundo párrafo, la posibilidad del dictado de la medida cautelar aplicable al caso (léase el allanamiento de la morada), a los efectos de interrumpir el curso dañino que el desperfecto edilicio ocasione (Art 6 Ley 13.512), llegada la ocasión de que el copropietario responsable no acuda al requerimiento urgente que implica el particular.

Y claro que su tramite variará en caso de que se solicite el cese y la reparación de los daños y perjuicios (mediante una medida cautelar) o bien cuando el objeto del juicio se agote con la sola acción que se solicite (a través de una medida autosatifactiva).

Es obvio que el Juzgado no es una Escribanía que avalará nuestros dichos de antemano ante el primer requerimiento, sino que existen varios extremos a verificar, como dijera, y que precisan de una valoración judicial restrictiva, siendo que se dictan sin previa audiencia de la contraparte (y es por eso que la medida autosatisfactiva sea un caso de escasa aplicación, ya que no sólo se deben extremar los recaudos exigidos para una medida cautelar, sino que también resulta inverosímil que los requirentes no soliciten a través de una acción judicial de esta naturaleza, la oportuna compensación por los perjuicios sufridos).

Esto es lo más dramático que pueden experimentar los copropietarios, ya que si el daño proviniera de cosas de propiedad común, el consorcio responsable, inexorablemente carecería de la capacidad de presentar tales reparos.

Párrafo aparte, cabe imprimirle al régimen de vecindad, la aplicación del artículo 2618 del Código Civil. Claro que las restricciones al dominio que presenta un régimen de propiedad horizontal son mayores, justamente por la particular relación que se establece a través de la copropiedad de los espacios comunes y la necesidad de regular la convivencia que se genera. Los remedios civiles serán juzgados en este caso de acuerdo a las circunstancias, el grado medio de tolerancia y la gravedad de las molestias, entre otros factores.

Sólo a título anecdótico, cito una circunstancia excepcional que se configuró meses atrás en Mar del Plata, y que ha tenido notable trascendencia en los medios locales. Un inmueble abandonado sito en Av. Independencia y Balcarce, que había sido explotado como un hotel de apertura temporaria años atrás, se encontraba en precarias condiciones, siendo saqueado y corrompido por una invasión de roedores y palomas. La existencia de dichos vectores originó malestar en los vecinos, debiendo mantener cerrados los balcones, garages, portones y otros accesos, al margen de llevar adelante infructuosamente la fumigación y las tareas de exterminio de las plagas, en lo que respectaba a cada uno de esos espacios individualmente. El revuelo social que generó y la consecuente trascendencia mediática, tal vez hicieron su parte. Ante los frustrados intentos convencionales, los vecinos recurrieron a las cámaras de televisión y cursaron su reclamo hacia la Municipalidad, quién se vio ante la necesidad de tomar cartas en el asunto, y decidió intimar al usuario.

A través de programas comunitarios, y siguiendo los procedimientos del área correspondiente, todo desembocó en la contratación de una empresa especializada, para realizar las tareas de limpieza. Y concluyo de esta manera: el régimen de vecindad implica molestias mayores, pero jamás será un impedimento que el propietario sea un incógnito, contemplando la ley los medios necesarios para su remedio.

Para contactarse con el Dr. Martín Carmona Brescó: 480-4112 / 223-559-0974.


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