Un tema conflictivo en materia de Propiedad Horizontal es el laboral.
El conflicto nace no tanto por las posibles desavenencias que pudieren existir entre los encargados de edificios y sus empleadores (los consorcios) sino por la regulación laboral que existe en la materia.
El problema del régimen de trabajo de los encargados es, en realidad, parte de un problema mucho mayor, que alcanza a todos los trabajadores de todos los sectores, pero que analizarlo a fondo aquí sería sumamente extenso y nos llevaría fuera del tema.
Circunscribámonos a los encargados de edificio.
La figura del encargado de casa de renta es una figura anacrónica que no se corresponde con la realidad de nuestra época.
Su origen data de los tiempos en que se construían y se vendían casas cuyo objetivo era precisamente obtener una renta, es decir, un alquiler.
Como los propietarios normalmente no vivían en ellas, lo común era contratar a una persona para que cuidara la casa, lo que antiguamente se llamaba un casero, cuidador o -posteriormente- denominada "encargado de casa de renta".
En aquellos tiempos era determinante que el encargado o cuidador viviera en la casa de renta, justamente porque una de sus funciones era la vigilancia, cuidado, atención, mantenimiento y limpieza de la misma.
Solían ser casas medianas o grandes y de muchas habitaciones.
Su función -como casero- era fundamental.
Las circunstancias actuales no tienen nada que ver con aquellas realidades ya idas para siempre.
Ya no existen las casas de rentas de antaño, (salvo en las afueras y raramente) y menos aun a partir de la sanción de la ley 13512.
Los modernos edificios de propiedad horizontal ya no pertenecen a un solo propietario que busca lucrar alquilando habitaciones, como en las antiguas casas de rentas, sino que existe una pluralidad de propietarios que cuidan cada uno de lo suyo.
Pese a esta evolución de la realidad, la legislación de nuestro país se ha quedado atrasada en aquella ya lejana época de las casas de renta, circunstancia que se vio agravada por una serie de leyes dictadas en la década del 40 del siglo XX que, lejos de reconocer esta realidad, anclaron al sector de los encargados hasta nuestros días en una época ya superada.
Lo cierto es que la figura del encargado de casa de renta a través de su Poderoso Sindicato Único, goza hoy en día de una serie de prebendas y privilegios que son la envidia de los demás trabajadores (sindicados o no).
Estas prebendas y privilegios son otorgados por el Sindicato de los Encargados que monopoliza coactivamente la supuesta "representación" de estos, sumados a una legislación laboral de neto corte fascista que restringe la participación de las partes intervinientes en el contrato laboral del sector, limitándola a ciertos grupos corporativos de nula o dudosa representatividad.
Los salarios de los trabajadores se negocian, pues, entre una Poderosa Corporación (el Sindicato de Encargados) y minúsculos grupúsculos, claramente irrepresentativos.
Así es que, se otorgan aumentos salariales mediante todo tipo de presiones y respaldado el Sindicato Único políticamente, se homologan sin más.
Estos aumentos tienen distinta incidencia en cada consorcio dependiendo de la estructura económica-financiera de estos últimos.
Veamos el siguiente ejemplo:
En el ejemplo, podemos observar un consorcio en el que suponemos un total de 35 unidades funcionales y un presupuesto anual de gastos de $ 12000.- lo que nos da una expensa normal mensual de $ 342,86.
Si el sindicato aumenta el salario de los encargados en un 30%, EN PRINCIPIO la incidencia de dicho aumento elevaría en idéntica proporción las expensas a un nuevo nivel de $ 445,71 en el caso de nuestro ejemplo.
Pero (y aquí viene una realidad frecuentemente ignorada por una mayoría) los presupuestos anuales son simples proyecciones, y lo que en realidad cuenta es lo recaudado al final del ejercicio.
Si los afectados, es decir, los Copropietarios no quieren o NO PUEDEN pagar el aumento, el resultado será que lo recaudado será menor a lo presupuestado, por ejemplo, digamos $ 13000.- Esto implica que el impacto real del aumento del 30% se eleva al 56% de lo efectivamente recaudado (sea porque algunos Copropietarios no puedan pagar todo (o parte) o no quieran hacerlo, lo que a los efectos prácticos es indiferente).
En cualquier caso, los que paguen deberían afrontar una cuota de $ 534,86.
¿Qué sucede en la práctica? que al aumentar la mora de las expensas por este hecho, el encargado va cobrando cada vez menos (o a destiempo), aunque corresponda pagarle más, y entonces allí nace el conflicto.
Pero, como hemos visto, el conflicto no nace EN o DENTRO del consorcio, sino que nace del aumento decretado por quien no conoce NI ES PARTE DE ESE consorcio en particular (o esos consorcios).
De modo que, no es cierto lo que alega el sindicato y sus adláteres en cuanto a que los aumentos son "fijos y uniformes para todos".
No lo son, excepto que decida prescindirse de los contrastes y otras realidades de todos los días como las que se exponen.
Todo depende de contra que se compare el aumento.
Las realidades de los consorcios son diferentes, porque las realidades de las personas que los componen son diferentes.
De modo tal que, las paritarias actuales celebradas por corporaciones monolíticas y monopólicas, como las que existen entre nosotros, -y que, en rigor, no representan a nadie- resultan en injusticias para los Copropietarios vía mayores costos y menores ingresos para estos.
Pero también para los encargados que -lo quieran o no- van a ver menguar (a la larga o a la corta) sus ingresos.
Y todo ¿por qué? Por desconocer las leyes de la economía que son de cumplimiento inexorable.
De hecho, ya son muchos los consorcios que, poco a poco, van prescindiendo de la figura anacrónica del encargado de casa de renta, adaptándose -lenta y tardíamente- a los tiempos modernos que corren.
Allí donde decida conservase al encargado, el salario de este debería acordarse libremente en una asamblea (ordinaria o extraordinaria) de la cual participen el encargado, el administrador y los Copropietarios, prescindiendo de la intervención de cualquier otra corporación, laboral o empresarial, llámese sindicato, cámara, asociación o lo que fuere.
Celebrando cada consorcio su propia paritaria, los buenos encargados recibirían salarios mayores y los malos menores, no como ahora que buenos y malos cobran exactamente lo mismo (mucho).
Las expensas serían menores y de mejor calidad.