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PROPIEDAD HORIZONTAL: DE NEGOCIO INMOBILIARIO A COMUNIDAD DE VECINOS

 
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Cuando se discutió en el Congreso Nacional la Ley de Propiedad Horizontal 13512, uno de los diputados que la proponía, expresó que confiaba en que la población se adaptaría a esa nueva forma de propiedad y convivencia que la nueva institución introducía.
Sin embargo, hoy, a 65 años de su entrada en vigencia, la mayoría de los propietarios de unidades funcionales aún ignoran qué es la propiedad horizontal.

El caso no sería tan trascendente, a no ser por las dramáticas consecuencias que la indiferencia generalizada de los consorcistas por mantener en forma sus edificios acarrea: derrumbe de frentes y balcones y trágicos accidentes, como el reciente de Rosario, por deficiencia de las instalaciones del servicio de gas.

Sin ánimo de exculpar a los directos responsables de cada siniestro en particular, es conveniente ampliar la óptica y descubrir las verdaderas causas del manifiesto desinterés de los vecinos por conocerse, reunirse y resolver los problemas humanos y edilicios que se suscitan, como verdaderos dueños.


Lamentablemente, la propiedad horizontal ha nacido como un negocio inmobiliario más, quedando en el olvido el elemental deber de ilustrar a quien compra una unidad funcional, de los verdaderos alcances de la compraventa que llevan a cabo.
En otras palabras, se debe leer y explicar a cada comprador el texto del Reglamento de Copropiedad y Administración del edificio al que pertenece el departamento o local que adquiere. Este instrumento, sin duda central en el sistema de propiedad horizontal, especifica los derechos y las obligaciones de los propietarios, y también de quienes los vayan a administrar.
Determina la forma en que éstos deben ser remunerados, el régimen de asambleas, cómo se vota en ellas, cómo cada propietario puede llegar a promover reuniones especiales cuando el caso amerite, etc., etc.
Es fundamental que cada comprador se instruya acabadamente del contenido del Reglamento antes, o en el momento de formalizarse cada venta.

Sin embargo, en la práctica ello no es así, y a decir verdad, la responsabilidad por dicha ignorancia recae sobre los Escribanos, quienes están legalmente obligados a explicar a las partes detenida y exhaustivamente la naturaleza del acto jurídico que se realiza en su presencia y del que dan fe.
Salvando pocas y loables excepciones, por lo general, los notarios no otorgan demasiada importancia al Reglamento de Copropiedad y Administración, por lo cual, el comprador sale de la Escribanía con la idea de que podrá gozar de su propiedad del mismo modo como si fuese una casa, y la esperanza de ser molestado lo menos posible con exigencias tales como asistir a asamblea para resolver problemas comunes.

Lo más triste de todo eso, es que sólo cuando sufre algún conflicto el propietario se anoticia de la existencia de un Reglamento que le incumbe y se decide a leerlo.
Es lamentable decirlo, pero esa es la verdad.

Sirvan estas líneas para llamar cordialmente la atención de nuestros primos, los escribanos, para que por medio de los Colegios Públicos que los agrupan adopten las medidas del caso, obligando a cada notario interviniente a explicar de manera cabal la naturaleza de una compraventa sometida a la ley 13512.
Tal vez con esa medida comencemos a darnos cuenta que los consorcios no deben ser simples grupos anónimos nacidos por agregación, sino comunidades de vecinos que aspiran a vivir en paz y con una mejor calidad de vida.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, Conflictos Generales de Vecindad, escribanos, Qué es la Propiedad Horizontal, reglamentos,

Comentarios

publicado el 31-12-2013

En diciembre 12 de 2012, nombramos a Mirta ---- como nueva administadora del consorcio, compuesto por 18 U.F. Lamentablemente, esta contadora, abusa de sus atribucones y discrimina a los propietarios que no estando de acuerdo con sus onerosos gastos, nos oponenos. Se niega con excusas futiles a abrir una cuenta a nombre del consocio, la que existe es personal (sólo a su nombre) y con la anuencia de dos miembros del Consejo de Propietarios, desconoce los derechos de titulares de U.F., sin responder a a los llamados, sugerencias, mails, y produciendo cambios en el edificio de 5 años de antigüuedad a su gusto. Por favor, ayudennos!

publicado el 8-10-2013

Vivo en un edificio de 27 U.F. y soy la única que conoce el Reglamento, incluyendo a las sucesivas y desastrosas administraciones. Cuando adquirí mi departamento, firmé que lo conocía y si bien no esperaba encontrar servicios centrales (alguien decidió anularlos sin cambiarlo), sí esperaba vivir en un edficio que, teniendo un único ascensor y en mal estado, y palieres pequeñísimos con la escalera pegada a la entrada a mi unidad, fuera NO apto profesional. Tampoco con animales (parece una veterinaria mi edificio y están prohibidos). Lo peor es que no tengo Derecho a nada, yo no puedo reclamar, debe reclamar el Consorcio o yo litigar con él.

publicado el 23-9-2013

buenas, vivo en una casa de dos pisos en el de abajo, y mi vecino lava las ventanas tirando agua para mi casa y lo mismo cuando pinta no me avisa y dejas los pisos de mi casa sucios de pintura, donde me puedo quejar y mediante que ley o artículo donde puedan tomar medidas al respecto ya que hemos intentado de hablar con el pero es muy grocero.

publicado el 22-9-2013

Buenas noches, soy un estudiante de la universidad de la matanza y estoy pensando hacer una investigación sobre el problema de los consorcios y la puja por la negociación colectiva con el sindicato de porteros. Hace unos minutos encontré esta pagina y me voy a dedicar a leer los muchos artículos que tienen, pero si les es posible, necesitaría saber si ustedes tienen a disposición información referente al estado de la cuestión, ya que realmente encuentro solo artículos periodísticos. Si hay la posibilidad de que me acerque a sus oficinas o obtener información vía mail para profundizarme en el tema. Muchas gracias!

publicado el 1-9-2013

Excelente artículo Dr. Loisi, como siempre, despertando conciencia!!

publicado el 29-8-2013

VIVO EN PH SOMOS SOLO 2 PATIO CON PATIO. EL DE AL LADO QUIERE CERRAR EL PATIO DE EL Y HACER UNA HABITACION ARRIBA QUITANDOME EL AIRE Y LUZ DEL MIO .TAMBIEN CAMBIAR LA FACHADA SACANDO SU COCHERA Y PONIENDO VENTANAS.TODO OBRA ILEGAL.QUE PASOS LEGALES PUEDO TOMAR ANTES DE TENER QUE PAGAR ABOGADO? Y SI NO SIRVE ESO CON ABOGADOS QUE DEBO HACER?MEDIDA DE NO INNOVAR?ALGO QUE HAGA QUE NO PUEDA CONSTRUIR EN EL ACTO YA QUE LA MUNICIPALIDAD SUELE TARDAR MUCHO CUANDO SE HACE LA DENUNCIA Y UNA VEZ CONSTRUIDO NO LO HACE DEMOLER.GRACIAS

publicado el 24-8-2013

Quiero saber si está permitido poner puerta de vidrio x seguridad (inteligente le llaman) al pié de escalera, tengo entendido q no, .?.. no me brindaron información desde el municipio ..?.Nos pondremos en gastos, q nos traerán problemas referentes a la lógica:??..(tenemos comentarios q no se puede obstruir la salida de única escalera, pregunto desde la ciudad de Rosario (Sta Fe) Gracias

publicado el 22-8-2013

SE RECUERDA A NUESTROS LECTORES QUE ESTE ESPACIO ESTÁ RESERVADO EXCLUSIVAMENTE A COMENTARIOS REFERIDOS A LA NOTA RESPECTIVA Las preguntas jurídicas pueden hacerlas gratuitamente, llamando al celular 15-6452-9578, de 8 a 11 horas, o personalmente, pidiendo un turno arancelado a los teléfonos 4811-9836 / 4816-5111, de 12 a 18 horas. En ambos casos, de lunes a viernes.

publicado el 21-8-2013

Todo es cierto. Pero tambien hay que observar como se desempeñan muchos administradores. Solo saben recaudar y los consorcistas son rehenes de su "divide y reinarás"... Necesitan varios edificios para obtener diferencia. Y atienden,muchas veces, mal y tarde. Deben hacerse cargo de su responsabilidad.

publicado el 21-8-2013

estimada Olivetta. Respondiendo a su pregunta sobre el reg de coprop. Lamentablemente existen muchos coropietarios que no tienen la capacidad de entender los alcances del reglamento de copropietarios, como así responsabilidades de cada una de las unidades, o también partes comunes y propias. Esto solo beneficia a administradores que utilizando el desconcierto de los copropietarios sacan un beneficio economico.

publicado el 21-8-2013

POR FAVOR NECESITO SABER SI SIGUE VIGENTE LA NORMA 408/12 DEL GCBA Y SI ES APLICABLE EN SU TOTALI- DAD O EN PARTE. CONSIDERO QUE ES BENEFICIOSA PARA LOS CONSORCISTAS// GRACIAS//

publicado el 21-8-2013

SE RECUERDA A NUESTROS LECTORES QUE ESTE ESPACIO ESTÁ RESERVADO EXCLUSIVAMENTE A COMENTARIOS REFERIDOS A LA NOTA RESPECTIVA Las preguntas jurídicas pueden hacerlas gratuitamente, llamando al celular 15-6452-9578, de 8 a 11 horas, o personalmente, pidiendo un turno arancelado a los teléfonos 4811-9836 / 4816-5111, de 12 a 18 horas. En ambos casos, de lunes a viernes.

publicado el 21-8-2013

Hablando de Encargados. El nuestro no solo es dueño de un depto. sino que tambien asiste a las Asambleas, eso esta bien? Gracias

publicado el 20-8-2013

Dr Loisi,Mi consulta es por un encargado que esta con licencia gremial desde aprox. 8 años, este señor ocupaba el departamento destinado como vivienda, mudandose de la misma a fines del año pasado y dejando en dicho depto. a su hijo,mayor de edad que a su vez tiene hijos.esto corresponde? como deberia actuar el consorcio?. Por otra parte si tenemos encargado y suplente que viven en el mismo edificio, y se realiza una Asamblea para considerar achicar gastos despidiendo a uno de ellos, pueden sus familiares, aunque sean propietarios, participar de la Asamblea cuando el reglamento lo prohibe es pasible de impugnacion la Asamblea llevada a cabo

publicado el 20-8-2013

Sr. Guillermo con respecto al tema encargado, esta es mi opinión: no están obligados a tener un encargado. Pueden decidir despedirlo, pagando todo lo que corresponde en concepto de indemnización. Alquilar el departamento que ocupa este Sr./a y con ese producido pagar el servicio de limpieza y reparto de correspondencia. Ahora, conseguir que sus vecinos voten para esto y enfrentar la carga monetaria de la indemninación es una labor no pequeña. Recuerde que deben respetar lo estipulado en el Reglamento de Copropiedad y Administración. Luego de eso la Asamblea es soberana para decidir el futuro de su Consorcio. Informenos sus de sus avances.

publicado el 20-8-2013

Estimado Dr. Loisi: Me alegró leer su artículo en donde desmenuza el fondo del desconocimiento que los Sres. propietarios padecen en la actualidad. Considero que el RCA una extensión y complemento de la Escritura de Compra-venta, y debería ser entregado en el mismo acto, facilitando así la calidad de vida dentro del predio y aumentando la eficiencia de los Administradores. Ya que en las reuniones no habría que explicar por qué no se puede esto y aquello, todos lo sabrían, y se invertiría el tiempo en planear soluciones, mejoras, y hacer del Consorcio un lugar mas hermoso para beneficio de todos sus intengrantes.

publicado el 20-8-2013

Intimen a la vecina a una mediación. En el caso de no acceder a su reclamo. Inicien una accion legal por daños y perjuicios. Suerte.

publicado el 20-8-2013

Aprovecho el tema sobre el lamentable accidente de gas ocurrido en Rosario, para felicitar a la Dra Loisi por su participación en el Programa de Televisión "Hoy, hoy, hoy". Muy claras sus indicaciones y reflexiones. Atentamente, Liliana Hisse

publicado el 20-8-2013

HUMEDAD VECINA: Que hacer? Somos un pequeño consorcio de 4 dptos, Soy propietario y actúo como administrador ad honorem, Tenemos una propiedad vecina que es una casa. La propietaria tiene un caño roto que genera perdida de agua hace varios meses, afectando en forma directa a una de los dptos de nuestro edificio. Esto ha sido avisado en varias oportunidades, sin embargo no ha respondido satisfactoriamente en ninguna oportunidad. Asimismo ocurre con humedad por filtaraciones que afectan el hall de nuestro edificio. ¿Que podemos hacer?

publicado el 20-8-2013

LA MISMA PREGUNTA SOBRE LOS ENCARGADOS, ENVIADA POR EL SEÑOR GUILLERMO--19/8/2013...GRACIAS...

publicado el 20-8-2013

En los consorcios, muy poca gente sabe interpretar el reglamento y la liquidación de expensas. Si hay un administrador habil, puede hacer estragos. En el edificio donde vivo, el administrador cobra los trabajos realizados 2 veces, no da comprobante de pagos, el encargado de limpieza no recibe su jornal completo. En primera instancia, para empezar a solucionar estos problemas, propuse pagar las expensas por un sistema como Rapipago o Pago Facil y bancarizar el pago a proveedores y el sueldo del encargado. El consorcio, asesorado por el administrador, me respondió que era un servicio muy caro. El costo total era de $500 en un total de $15.000

publicado el 20-8-2013

buenos dias vivo en un ph de lomas de zamora una vecina muy amablemente hace 25 años se ofrecio manejar las expensas sin cobrar un centavo,el tema es el siguiente pagamos expensas de solo $70 y hay vecino que dben de 4 meses a 5 años es una verguenza sujer una persona mayoa ignoran yo puedo ayudarla de alguna forma con algun abogado ya que es un ph de barrio y solo se da un recibi al cobrar expensas

publicado el 20-8-2013

Hola: tengo un dpto en Balvanera, de 2 ambientes ,con problemas de humedad en medianeras y no consigo q me lo arreglen ,ofreci descontar x expensas y la nueva administradora ,pues a la q estaba le mande una carta documento no contestada,me dice q los probl de consorcio los arregla el consorcio, conclusion la inquilina q tenia se va a fin de mes ,lo peor de todo es q de pagar las expensas400$ ,aumentaron a 750$ ,aduciendo q la mitad de los vecinos no paga.Me parece injusto y no quiero pagar ese monto ,quisiera saber como defenderme de los atropellosq cometen ,ya q jamas deje de pagar todo lo requerido.Quisiera vuestro consejo.Gracias!!

publicado el 19-8-2013

Realmente, casi nadie se encuentra al tanto de los derechos y obligaciones del propietario y/o ocupante de las unidades de un edificio. Muchas veces proviene tal cual lo manifiesta el Sr. Aloise, que proviene del escribano que muchas veces cobra un Reglamente de Copropiedad y no lo entrega. Siendo éste la escritura complementaria y más importante en cuanto a toda la gestión de un administrado o aministrador. Elvira Lucero abogada especialista en PH

publicado el 19-8-2013

Dr. Loisi: Quisiera saber a que estrato de la politica.. llamese diputado o senador habria que acudir para modificar la ley que obliga a los consorcios a padecer a los encargados de propiedad horizontal. Entre los exorbitantes sueldos, cargas sociales, excesivos derechos y ninguna obligacion, pagos para sacar la basura, casa, servicios gratuitos,, ausencias por sospechosas enfermedades,, etc... Considero que son personas que deben obtener un sueldo, pero deberiamos poder optar sin la OBLIGACION POR LEY DE MANTENER UN GASTO QUE NO SIEMPRE SE PUEDE SOLVENTAR Y ESTA ATADO A LOS CAPRICHOS DE UN SINDICATO,

publicado el 19-8-2013

Hola, soy una socia consorcista de Ed. Htal.. Me intersaría saber si se están haciendo trámites para el logro de una Personería Jurídica que nos permita tener poder frente a decisiones de otros organismos que nos afecten, desde ya muchas gracias.

publicado el 19-8-2013

Hace cuatro años compre un departamento, realmenreglamento la constructora el te yo no lo pedi pero la escribana no lo leyo al firmar la escritura. En el RC figura que la unidades no enajenadas no pagan expensas, se quedaron con cuatro unidades que alquilan, que se puede hacer?

publicado el 19-8-2013

vivo en un pequeño consorcio de Adrogue.Tengo una cochera alquilada a un vecino que no vive en el edificio. Hace unos dias se hizo una asamblea para dejar sin efecto el contrato de alquiler que fue hecho por inmobiliaria.El reglamento original hecho por escribano, no prohibe alquilarla. Soy perseguida sistematicamente por un vecino que no me permite vivir en paz. Ahora han hecho otro reglamento interno que aun no han distribuido...Realmente es un infierno vivir con este tipo de gente.El administrador no interviene , Todos son mayores y no van a asamblea y le firman el poder a una sola persona que ademas tiene prohibido el desodorante !!!

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