¿Qué es la Propiedad Horizontal?

Recuerdo que mi abuelo solía llamar a esos conglomerados humanos que viven o trabajan en edificios que se conocen como de propiedad horizontal, "conventillos verticales" y no estaba del todo equivocado.
La propiedad Horizontal es un dominio limitado por la necesidad de compartir paredes, pasillos, ascensores, servicios en general.
Pero también olores, ruidos, espacios, una administración común, la rutina diaria.
Y eso es muy difícil.
Casi podría decirse que la necesidad de limitar los propios derechos en consideración al derecho de los demás es la fuente de todas las discordias, en todos los planos de la vida.
Dos matrimonios han mantenido una amistad durante años hasta que un verano deciden compartir sus vacaciones.
Entonces ocurre lo inevitable.
Cuando todos deben usar un mismo baño o una misma cocina, allí se acaba la amistad.


Por esa razón Vélez Sarsfield, el autor de nuestra ley civil, se resistió a consagrar en su Código la Institución de la Propiedad Horizontal, razón por la cual, hasta el año 1948, los edificios no pudieron dividirse para ser vendidos en unidades separadas.
La ley 13.512, de ese año, siguiendo una corriente ya aceptada universalmente, lo permite y a eso se lo llamó "Propiedad Horizontal".
Indudablemente, no se puede negar que en sus largos cincuenta años de vigencia, el sistema fue muy positivo.
En primer lugar, porque al permitir el fraccionamiento de edificios en unidades de vivienda de pequeña superficie, la clase no adinerada pudo acceder al derecho de propiedad sobre su vivienda, acabándose así la era de los grandes iquilinatos o "conventillos", inmortalizados en tantos sainetes porteños.
También, naturalmente, estimuló la industria de la construcción y las transacciones inmobiliarias.


Pero como en medio siglo todo cambia, como diría Mercedes Sosa, la sociedad y la economía han experimentado desde entonces varias mudanzas que han dejado estrecha a la ley.
De pronto advertimos que aquellos edificios del año 1948 han crecido; que se han tornado día a día más altos, con mayor cantidad de unidades.
Y aquí aparece una primera gran falencia de la ley: el legislador se ha olvidado de la gente.
La Propiedad Horizontal fue concebida como un régimen que iba a posibilitar la realización de negocios inmobiliarios en gran escala pero olvidándose de que en esos edificios iban a vivir personas y familias durante generaciones.


Es así que el tema hasta hoy quedó como patrimonio, por así decirlo, de las firmas constructoras e inmobiliarias, cuando en verdad es además, principalmente, un tema social.
En realidad, se ha hablado mucho de la Propiedad Horizontal hasta ahora en nuestro país, pero jamás se la ha enfocado desde el punto de vista de los consorcistas.
De quienes viven o trabajan, solos o en familia, en esos conglomerados cada vez más poblados.
Una próxima reforma de su régimen legal, pues, no podrá permanecer ajena a este enfoque necesario, porque debiera ser evidente que no se han hecho las personas para el Derecho, sino a la inversa.


Por no haberse advertido que la Propiedad Horizontal, además de ser un negocio inmobiliario, imponía un modo diferente de vivir, el decreto reglamentario de la mencionada ley, muy campechanamente, le otorga, al dueño oroginario del edificio que irá a dividirse, la facultad de redactar prácticamente a su gusto un "Reglamento de Copropiedad y Administración", el que será en adelante la verdadera ley de cada consorcio.


De tal modo, el consorcio se constituye, así, de hecho, en una especie de pequeño Estado, una suerte de feudo que se guía no por una constitución libremente votada por sus integrantes, sino por una constitución originada en la voluntad del dueño primitivo, al mejor estilo feudal.
Lamentablemente no hace falta tener mucha imaginación para deducir qué ocurre en la práctica cuando a una persona se le da el derecho de imponer libremente obligaciones a otras.
Hoy existen multitud de reglamentos que establecen desigualdades arbitrarias, caprichosas, que benefician a algunas unidades en desmedro de otras o que conspiran contra la posibilidad de remover las administraciones impuestas por aquél señor feudal.
Si los propietarios pretenden cambiar dicho reglamento, deberán atenerse al régimen de asambleas y mayorías que el mismo establece, lo cual, naturalmente, transforma dicha empresa en una verdadera utopía.
En la mayoría de ellos, por ejemplo, se requieren los dos tercios de votos de todos los integrantes del edificio para poder remover al admnistrador.
Piénsese lo difícil que resultará lograrlo en edificios torres de gran cantidad de unidades.
Todo ello genera en la práctica un gran malestar en el sector, día a día mayor en la medida en que no se reforme el sistema.