¿Qué es la Propiedad Horizontal? II

Hemos fundado la Liga del Consorista de la Propiedad Horizontal con el propósito de llamar la atención de las autoridades acerca de la solapada corrupción que afecta en general a las administraciones de edificios de Propiedad Horizontal.
Los "sobreprecios" en las contrataciones son una práctica inveterada y un secreto a voces.
Un arreglo de cañerías o la pintura de una pared, el consorcista debe pagarlos mucho más caro que lo que realmente valen.
Por ello es que hay departamentos que soportan expensas altísimas.
En algunos casos semejantes a un alquiler.
Y hay muchas unidades que no pueden venderse ni alquilarse por causa de las enormes expensas que deben afrontar.


Con el propósito de imponer transparencia en las administraciones de consorcios hemos elaborado dos proyectos de reformas a la Ley 13.512 (que regula el sistema de la Propiedad Horizontal).
El primero, que llegó a tener estado parlamentario en la Cámara de Diputados y fuera posteriormente "cajoneado" (Nro 4413/96) y otro con posterioridad, propuesto como "iniciativa popular" y que actualmente está en trámite de colección de firmas (conforme al art.
39 de la Constitución Nacional).


Básicamente puede decirse que la gran falla del sistema argentino de Propiedad Horizontal consiste en que la mencionada ley permite al primer propietario, es decir, al dueño del terreno o de la obra, redactar un "reglamento" a su gusto.
No existe un modelo oficial de reglamento.
La ley permite que el dueño del edificio que va a ser dividido en propiedad horizontal, lo redacte como mejor convenga a sus intereses.
Y ese instrumento pasa a ser en adelante la verdadera "ley del consorcio".
Si los propietarios lo pretenden reformar, deben cumplir con una serie de requisitos formales que ese mismo Reglamento establece y que en la mayoría de los casos son difíciles o imposibles de reunir.


En esas condiciones, las consecuencias negativas que ese régimen entraña para los consorcistas pueden imaginarse fácilmente.


Hoy nos encontramos con Reglamentos que contienen una variedad enorme de cláusulas absurdas, como por ejemplo, la que exime a ciertas unidades de contribuir al pago de expensas,la que establece que el único encargado de convocar a la asamblea de propietarios es el administrador, o que él deberá presidirlas, etc.


La segunda gran falla de la ley consiste en que establece como único contralor de la administración del consorcio, a la asamblea de propietarios.
Si bien muchos edificios cuentan con Consejos de Administración, la ley no los contempla, de modo que, legalmente, esos cuerpos son simples órganos consultivos del administrador y carecen de facultades propias.


Ese sistema funcionó relativamente bien cuando los edificios eran chicos, constituídos por pocas unidades.
(Nótese que la ley mencionada es del año 1948).
La gente se reunía fácilmente porque los propietarios eran pocos.
Pero cuando los edificios comenzaron a crecer, la tarea de reunir a las mayorías reglamentarias, se transformó en una empresa ilusoria.
(¿Cómo convocar en asamblea, por ejemplo, a los propietarios de 50, 100, 500 o más unidades?)


A raíz de ésto, si un copropietario cualquiera se dirige al Juez reclamando, por ejemplo, por expensas mal calculadas o por "desprolijidades" en la administración de su consorcio, el juez le dirá: "usted no es parte, mi amigo.
Agote primero la vía consorcial", lo cual quiere decir: "Toque los timbres de sus vecinos y junte las mayorías que exige el reglamento de su edificio si quiere expulsar a su administrador".


Respecto al tema específico de las expensas, naturalmente, es un problema que nace de lo que hemos dicho.
De la imposibilidad legal de un contralor eficaz.
Ocurre en los consorcios lo mismo que en una empresa,en la familia o en el país: Si no existe un control del manejo del dinero, todo tiende a corromperse.
Y quienes administran bienes ajenos, pronto serán proclives a administrar mal, digamos "desprolijamente", para no emplear términos más duros.


Nosotros proponemos que la Ley de Propiedad Horizontal 13.512 debe reformarse.
Y que el punto clave de tal reforma debe consistir en la elasticidad de las asambleas.
Los propietarios deben poder reunirse y resolver sobre la propiedad común con mayor facilidad.
Sin la intrusión del Estado ni de corporación alguna.
Como siempre la solución a los problemas argentinos radica en el cumplimiento de la Constitución Nacional, que garantiza la integridad de la propiedad privada.