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¿Qué hay detrás del Proyecto de ley de “Acceso Justo al Habitat” de la Provincia de Buenos Aires?

 
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Recientemente la Provincia de Buenos Aires ha presentado un polémico proyecto que atentaría contra el derecho de propiedad.

El proyecto, cuyo número es D- 2724/12-13, ya cuenta con media sanción, puesto que hace pocos días ha sido aprobado por la Cámara de Diputados de la Provincia.
Hasta el momento el texto que puede consultarse correspondería solamente a la redacción original del mismo, la cual pudo haber sufrido modificaciones.

Sin perjuicio de ello, y dada la gravedad de los términos del mismo, consideramos de interés general el informar sobre algunos puntos importantes de su redacción, a efectos que cada lector saque sus propias conclusiones.

Algunos Puntos importantes del proyecto

El proyecto “tiene por objeto la promoción del derecho a la vivienda y a un hábitat digno y sustentable” (art.
1º).
Indica asimismo que “la propiedad inmueble cumple su función social cuando respeta las exigencias [de las] normas generales, así como en los planes, proyectos y reglamentaciones que regulan la producción del hábitat, [para] garantizar la calidad de vida, el uso ambientalmente sostenible del territorio y la justicia social”.
(Art.
12).

Los objetivos del proyecto, resultan ciertamente loables, aunque para garantizarlos, su texto prevé un aumento en las contribuciones que los propietarios de ciertos inmuebles deberán pagar compulsivamente.
El proyecto menciona estas contribuciones compulsivas como “participación del municipio en las valorizaciones inmobiliarias”.

En líneas generales podemos decir que si el inmueble, a juicio de las autoridades municipales, aumenta su valor por obras públicas, el Estado quiere ser parte de ello y cobrarle al propietario.

De la lectura del proyecto pareciera que el Estado, para ocuparse de mejorar la vida y desarrollo urbanos de ciertos sectores menos pudientes, cobrará todavía más a los contribuyentes que ya están pagando impuestos.

Veamos:

(Art.
46) Constituyen hechos generadores de la participación del municipio en las valorizaciones inmobiliarias en su ejido, los siguientes:
[...]
e) La ejecución de obras públicas cuando no se haya utilizado para su financiación el mecanismo de contribución por mejoras;
f) Las autorizaciones administrativas que permitan o generen grandes desarrollos inmobiliarios; y
g) Todo otro hecho, obra, acción o decisión administrativa que permita, en conjunto o individualmente, el incremento del valor del inmueble motivo de la misma, por posibilitar su uso más rentable o por el incremento del aprovechamiento de las parcelas con un mayor volumen o área edificable”.

(Art.
48) “La participación en las valorizaciones inmobiliarias sólo es exigible cuando se presente para el propietario o poseedor del inmueble cualquiera de las siguientes situaciones:
a) Solicitud de permiso de urbanización o construcción [...];
b) Cambio efectivo de uso del inmueble, aplicable para el cobro de la participación en la renta generada por la modificación del régimen o zonificación del suelo; o
c) Actos que impliquen transferencia del dominio sobre el inmueble en forma total o parcial, con excepción de aquéllos resultantes de herencias y donaciones sin cargo [...]”.

(Art.
49) La participación en la renta urbana puede efectivizarse mediante cualquiera de los siguientes medios, siendo ellos de aplicación en forma alternativa o combinada:
a) En dinero efectivo, que será destinado exclusivamente a la construcción o mejoramiento de viviendas y/o construcción de obras de infraestructura de servicios públicos y/o de áreas de recreación y equipamientos sociales en sectores de asentamientos o viviendas de población de bajos recursos;
b) Cediendo al Municipio una porción del inmueble objeto de la participación, de valor equivalente a su monto; o
c) Cediendo al Municipio inmuebles localizados en otras zonas del Área Urbana y/o Complementaria [...]”.

(Art.
50) Los municipios deberán establecer por una Ordenanza de carácter general una contribución obligatoria no inferior al diez por ciento (10%) de la valorización inmobiliaria generada por los hechos enunciados en el artículo 46 de la presente ley, con ajuste a los criterios de exigibilidad y pago establecidos precedentemente”.

Otros Puntos Importantes del Proyecto

El proyecto incorpora también otros temas, como ser el aprovechamiento compulsivo de la propiedad, en los términos determinados por el propio Estado, bajo apercibimiento de expropiación.
Veamos:

“Los sujetos obligados al pago de la contribución establecida por el Municipio [...] que ocupen predios de más de cinco mil metros cuadrados (5.000 m2.) [...] cederán como pago a cuenta de la determinación definitiva, sujeto al cómputo de equivalencia y valorización final, el 10% de la superficie total de los predios afectados o sus equivalentes en dinero o suelo urbanizable”.
(Art.
51).

(Art.
64) Los Municipios, a través de sus planes y/o mediante ordenanzas específicas, podrán declarar el parcelamiento y/o la edificación obligatorios de los inmuebles urbanos baldíos o con edificación derruida o paralizada [...]”.

(Art.
86) En caso de incumplimiento[s], [...] el Municipio podrá aplicar un gravamen especial sobre el inmueble que será progresivo en el tiempo [...]”.

(Art.
87) Transcurridos cinco (5) años de cobro del gravamen especial progresivo [...] sin que el propietario haya cumplido la obligación de parcelamiento y/o edificación, el inmueble quedará por la presente ley declarado de utilidad pública y sujeto a expropiación por parte de la municipalidad respectiva”.

Conclusiones

De la lectura del proyecto surgiría lo siguiente:

1. El proyecto no es más que una mala copia de la ley brasileña 10257, que fue vetada parcialmente para no conculcar la garantía constitucional del derecho de propiedad.
(texto en castellano).

2. Aparentemente la norma aplicaría solamente a predios de grandes dimensiones, o a grandes inversiones inmobiliarias (al menos por ahora).

3. El Estado cobraría a los propietarios un porcentaje del valor de las propiedades.
Cabe recordar que estas nuevas cargas que pretenden cobrarse se suman a los impuestos y contribuciones que ya se están pagando.

4. Pareciera que hay dos grandes temas que se tratan en este proyecto: Por una parte la urbanización de los sectores menos pudientes (el proyecto menciona la reinstalación de las villas en mejores zonas), y por el otro el aprovechamiento (compulsivo) de los inmuebles que a criterio de cada Municipio no estén siendo debidamente aprovechados.
Esto último bajo apercibimiento de expropiación.

5. Sinceramente resulta bastante ingenuo suponer que por el hecho de establecerse asentamientos en las proximidades de los countries y barrios cerrados, los terrenos se irán a valorizar.

6. Pareciera peligroso afectar a una industria pujante, como es la de la construcción, sometiéndola a una aventura económico-social impregnada de principios ideológicos que enseñan cómo repartir la riqueza, pero que ignoran completamente cómo generarla.
¿Será que debiéramos imitar a Cuba para lograr un desarrollo sostenible?

Considero que la urbanización de ciertos sectores comúnmente llamados “villas”, no sólo es necesaria, sino urgente.
Además nos encontramos aquí con una norma que pretende evitar o morigerar en alguna medida la existencia de asentamientos precarios, lo cual es más que deseable.

Sin perjuicio de ello, resulta cuando menos irritante que no se trate el problema del origen o causa de dichos asentamientos precarios, atacándose solamente sus consecuencias.

En efecto, una visión completa del tema, debiera contemplar también la generación y cumplimiento de normas que impidan el asentamiento ilegal de extranjeros que ingresan al país sin bienes de ninguna índole, y sin un trabajo asegurado.

Tampoco pareciera acertado pretender cargar sobre las espaldas de los propietarios la obligación de obsequiar al Municipio compulsivamente terrenos o parte de ellos para proveer al acceso “al habitat” de terceros.
Ello podría afectar la garantía de inviolabilidad de la propiedad.

Todas las Naciones protegen de alguna manera u otra a su población, evitando el ingreso al país de personas que no cumplan ciertos requisitos o calificaciones.
Tomar medidas de protección para con la ciudadanía, de ningún modo puede considerarse un planteo xenófobo, cuando las pautas son racionales y están adecuadamente fundadas.

Pareciera que lo único que se pretende con este proyecto es “reubicar un problema a costa de los ciudadanos” sin atacar el verdadero origen del mismo.

® Liga del Consorcista

Tags: Cuestiones Técnicas y Estructurales (ascensores - balcones - medianería), countries y barrios cerrados, countries y barrios cerrados, derecho de propiedad, Provincia de Buenos Aires,

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