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¿Son válidos los poderes en Asamblea cuando el propietario poderdante no firmó el Libro de Registro de Firmas?

 
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La respuesta corta es SI.

Los poderes otorgados por los propietarios para ser representados en las Asambleas por terceras personas no dependen del previo registro de la firma en el Libro de Registro de Firmas del edificio para su validez.

Veamos las razones.

El art.
2062 del Código Civil y Comercial de la Nación, establece que “Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia.
Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.
” Ello permite concluir que dichos libros deben estar presentes en las Asambleas.

El art.2067 de dicho cuerpo legal establece en su inciso i) “llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local”, dando a entender que se requerirían dos libros, como ha dispuesto la CABA.

La norma del art 2062 indica que los asistentes deben firmar el libro de actas como constancia de sus asistencia, y que las firmas suscriptas deben ser cotejadas por el administrador con las originales registradas.

El párrafo -con una redacción algo confusa- pareciera referirse a las firmas suscriptas en el libro de actas.
No se mencionan los poderes.

Por otra parte, el derecho de un propietario a ser representado en cualquier acto, tiene raigambre constitucional y hace al derecho de libertad y de propiedad.

Recordemos, sin embargo, que los derechos se ejercen conforme las leyes que reglamentan su ejercicio.
Es por ello que el Código Civil debiera indicar que es condición para la validez de una carta poder otorgada por un propietario para ser representado en Asamblea, el previo registro de la firma en el libro de registro de firmas del edificio.
Y eso la norma no lo indica en forma alguna.

Es decir, la norma no limita el ejercicio de dicho derecho.

En su caso, el Reglamento de Propiedad Horizontal de un edificio podría también establecerlo, así como, a veces, establecen otras limitaciones, como por ejemplo la certificación de la firma de la carta poder, o la limitación a la cantidad de poderes a ser presentados.

Si bien entendemos que es ciertamente útil y necesario tener la firma registrada en el libro respectivo del Consorcio, puesto que permite a los condóminos saber en forma sencilla quiénes son sus vecinos y si los poderes presentados tienen autenticidad, como decíamos, las limitaciones a los derechos deben ser claras y concretas, como corresponde a toda sociedad libre, democrática y republicana.
Un poder presentado en asamblea debe ser evaluado para ser aceptado aunque el propietario poderdante no haya firmado el respectivo libro.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, apoderados, asambleas, libros obligatorios,

Comentarios

publicado el 22-11-2019

Señora: Ya no se llama más Consejo de Administración. Ahora es CONSEJO DE PROPIETARIOS. Como sju nombre lo dice, sólo pñuede estar integrado por propietarios.

publicado el 22-11-2019

No me parece coherente que sea válido un poder de una persona que no esté registrada en el libro de firmas de propietarios, dado que si no está registrado no se constató feacientemente que es titular de la propiedad. En mi edificio está lleno de personas que "ocuparon" el departamento de familiares o amigos que fallecieron sin ninguna documentación de suseción, ni herencia ni nada que constate que es legalmente suyo. Porlo tanto si no están registrados en el libro de firmas significa que no pueden demostrar que son propietarios, por ende, y usando una simple lógica, no sería legal su voto en asamblea

publicado el 21-11-2019

En mi carácter de administradora, trato de llevar los libros al día, sobre todo el de firmas ya que los edificios que administro están en un 80 % habitados por inquilinos, quienes se arrogan la necesidad de asistir a las asambleas, cosa que siempre desestimo. Si permitiera esto ultimo, los propietarios se verían forzados a hacer inversiones innecesarias. Ya ha habido casos en que me han presentado poderes firmados por la inmobiliaria que les alquila.... Nada más lejos de la realidad y del derecho. El libro de firmas me permite ver, que el poder de representación en asamblea fue extendido por el propietario.

publicado el 21-11-2019

Hola ana. Son los mismos mencionados en la nota. De libertad y propiedad que implica, en el caso, de administrar y disponer de la propiedad libremente(ver actos voluntarios cod civil) .La falta de conocimento de quien comparece en un acto asambleario por no poder verificarse en el libro su firma, vicia el acto por falta de voluntad jurica. Ello determina y da derecho a los demas a impugnar la participacion y presencia del tercero en la asamblea. No es obligatorio que lo firmes pero conllevara consecuencias mencionadas. Los derechos propios siempre estan limitados por los derechos de los demas. Saludos

publicado el 20-11-2019

Estimada doctora usted tiene razón, lo que pasa que para que se pueda aceptar el poder sin que el propietario tenga la firma registrada en el libro de firmas, está debe venir certificada por alguna autoridad pública, ya que el administrador no tiene la potestad de opinar sobre la veracidad de dicha firma. En resumen, si no esta la firma registrada del propietario en el libro, si o si el poder tiene que tener firma certificada (poder a través de carta documento, firma certificada por escribano, firmado antes del comienzo de la asamblea en presencia del administrador y dando este fé de ello, etc.) no debiendo aceptar poderes con firma simple.

publicado el 20-11-2019

Hola @marcela, cuáles son los derechos de reigambre constitucional del resto de los propietarios? Me parece que la ley debiera decir que hay obligacion de firmar el libro, pero si no lo dice, no pueden obligarme a firmar y decirme que sino "no puedo" dar poder. Dónde dice que sino no puedo dar un poder??

publicado el 20-11-2019

Buenas tardes Dra., De su interpretación de la norma surge este duda: si entendemos cotejar por "comparar y examinar una cosa para apreciar sus diferencias o semejanzas", las firmas de quienes participan de la Asamblea deben ser "examinadas y comparadas" La pregunta que surge entonces es ¿comparadas contra qué?. Entiendo que Ud. interpreta comparadas contra las firmas en el Libro de Actas, pero para que esto sea posible, el admin debe buscar el acta previa donde el poderdante haya asistido con anterioridad. Si esta condición no se diera, no habría contra qué comparar, a menos que se utilice el Libro Registro de Propietarios.

publicado el 20-11-2019

no me quedo muy claro, pregunto ¿ cuando un prop. es representado por otra persona, , esta tambien tiene que ser prop. de una u.f. del mismo edif. para que el poder sea valido?

publicado el 20-11-2019

Puede una persona no propietaria formar parte del consejo de administración? Nuestro reglamento es antiguo pero es valedero. Muchas gracias por su contestación.

publicado el 20-11-2019

No interpreto igual. La obligatoriedad de llevar el libro de firmas conlleva que los propietarios deben firmarlos para que los demas sepan que quien se presenta en la asamblea tiene ese derecho y de votar en todos los actos consorciales para su validez. Lo contrario afectaria los derechos del resto de los propietarios tambien de raingambre constitucional. Por ello, si realmente quiere ejercer el derecho de otorgar poderes a terceros con mayor razon debe firmar el libro toda vez que limitaria el derecho de otros propietarios pudiendo presentarse a las asambleas cualquiera a su nombre sin actuar incluso bajo su representacion.

publicado el 4-10-2019

Buenas tardes, Estimada Dra. Victoria Loisi De la lectura de su nota el CPCyCN establece la obligatoriedad de CONTROLAR la firma de los asistentes con la registrada en el Libro Registro de Firmas con el fin de validar que sean titulares de las U.F.,por lo que a mi humilde entender, no siendo abogado si no Contador, Auditor y Administrador, conlleva el deber de controlar que los firmantes de los poderes sean titulares y tengan registrada la firma en el Libro Registro de Firmas. Muchas gracias José M Conde

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