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ASAMBLEAS SOBERANAS

 
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Se dice con razón de las asambleas de consorcios, que son soberanas.
Ello quiere decir que no reconocen ninguna autoridad superior a ellas, dentro del Condominio.
O, dicho de otra manera: que son el órgano superior de gobierno de un Consorcio.
Las consecuencias prácticas de su soberanía, son varias y muy importantes: Por lo pronto, cuando quien preside la asamblea tiene dudas sobre la validez o invalidez de alguna carta-poder exhibida por algún asistente, es la propia reunión, por simple mayoría de votos presentes, quien debe decidir en definitiva.


Otro ejemplo: cuando alguien concurre acompañado de alguna persona que no sea propietaria, es la asamblea quien puede disponer, en la misma forma, si ese tercero puede permanecer en el recinto, o debe retirarse.
Porque, valga la obviedad, las asambleas son “de propietarios”, y no de personas que no lo sean, así se trate de escribanos o abogados.
Salvo, claro está, que el tercero concurra con una carta-poder emanada del propietario representado.


Lo mismo acontece con las impugnaciones.
Impugnar una asamblea significa que alguien manifiesta el rechazo a cualquier cosa que ésta disponga, o tolere, por considerarlo contrario a la ley o al Reglamento.
Si se realiza en el momento de la reunión, es la propia asamblea quien debe resolver la impugnación.
Es claro que si la decisión es contraria a la voluntad del impugnante, éste podrá acudir al Juez para que decida en definitiva, salvo que se convoque nuevamente a asamblea y ésta decida revocar lo resuelto por la anterior.


Llama la atención que, revistiendo tanta importancia esas reuniones de propietarios, haya algunos que se nieguen o sean remisos a participar de ellas.
Para explicar el fenómeno, se podría mencionar la consabida cuota de indiferencia que suelen padecer los consorcistas.
Sin embargo, a decir verdad, mucha gente no participa porque si bien las citaciones a asamblea contienen la hora de inicio de la reunión, jamás incluyen la hora de terminación del acto.
Este detalle, que a primera vista parecería carecer de importancia, no tiene, sin embargo, nada de trivial.
Antes bien, citar a una persona a participar de un acto sin mencionar la hora exacta de su terminación, revela una elemental falta de respeto por las obligaciones que cada uno pueda tener.


Normalmente las asambleas de consorcios comienzan a las 19, o a las 20, pero los participantes no saben si estarán retenidos hasta las 22, o hasta las 23, o hasta no se sabe cuándo.
Es elemental, en toda sociedad civilizada, suponer que la gente tiene compromisos y debe cumplirlos.
Así sea simplemente para regresar a su hogar, luego de una jornada de trabajo y reunirse en la cena con su familia.
Ese, aunque no lo parezca, es uno de los “detalles” que pesan más a la hora de decidir los propietarios concurrir o no a las asambleas.


Así que, señores administradores, es necesario colocar en las respectivas convocatorias, hora de comienzo y hora de finalización del acto asambleario.
Y si no alcanza el tiempo para tratar todos los puntos del orden del día, pues, se deberá llamar a cuarto intermedio y continuar la reunión en otra fecha.
Probablemente, con esa medida, también se logrará que muchos de los presentes miren el reloj y acorten el tiempo de sus intervenciones, en beneficio de todos.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, Conflictos Generales de Vecindad, derecho de propiedad, Ley de Propiedad Horizontal, Qué es la Propiedad Horizontal,

Comentarios

publicado el 19-5-2020

Hola necesitaria saber como podemos hacer una Asamblea legal con esta pandemia? Esta permitido

publicado el 17-5-2020

Hola necesitaria saber como podemos hacer una Asamblea legal con esta pandemia? Esta permitido

publicado el 8-4-2020

Ante la crisis de pandemia y la imposibilidad de hacer una asamblea, se puede reemplazar a un propietario que tiene firma digital y que se niega a firmar los cheques que emite la administradora. Cómo se debe proceder en tal caso. Gracias.

publicado el 19-11-2017

Estimados En la Asamblea Ordinaria, si bien existió la decisión de reemplazar la Administracion, al no tener otras a proponer no se voto, dejandose constancia de la situación y que se convocara a Extraordinaria para definir el tema. Debe transcurrir un determinado período de tiempo entre la finalizacion de la Ordinaria y la apertura de la extraordinaria? Les agradecere su opinion Atte C Méndez

publicado el 26-4-2017

Buenas tardes, la Asmablea y el Reglamneto de Propiedad son la máxima autoridad interna de un consorcio, pero...no pueden contradecir ninguna ley, por lo tanto debe ahora ajustarse al nuevo Código Civil y Comercial. Además tampoco debe restringir ningún derecho individual ni grupal que los consorcistas tengan según nuestras leyes fueran las que fueran.

publicado el 16-11-2016

Buen día! Necesito saber si de acuerdo al nuevo código civil y comercial, dejan de ser válidos los poderes de representación en las Asambleas de Consorcio?

publicado el 10-9-2016

Estimado, vivo y formo parte de un consorcio de propietarios donde el Administrador del mismo a su vez es dueño de varios lotes del barrio. El barrio tiene 168 lotes y el Administrador actualmente es dueño de 55. Mi pregunta es: Cuando se realizan asambleas cuantos votos "tiene". 1 o 55?? nuestro reglamento de copropiedad no lo especifica y quería saber como se resuelve en la práctica este tipo de inconvenientes. Saludos y muchas gracias desde ya.

publicado el 22-8-2016

EN UNA AUTOCONVOCATIORIA A ASAMBLEA EXTRAORDINARIA PARA DESTITUIR AL ADMINISTRADOR ¿SE NECESITA NOTIFICAR A TODOS LOS COPROPIETARIOS? ¿EN QUÉ FORMA TIENEN QUE SER NOTIFICADOS? ¿VALE EL MENSAJE EN LA DIRECCIÓN ELECTRÓNICA? ¿QUE OCURRE SI DOS COPROPIETARIOS, UNO QUE TIENE ESA DIRECCIÓN Y OTRA QUE NO LA TIENE, RECIBEN LA NOTIFICACIÓN DE LA AUTOCONVOCATORIA EN UN HOJA COLOCADA BAJO LA PUERTA, DICIENDO QUE SERÁ LA ASAMBLEA AL DÍA SIGUIENTE Y AL PRESENTARSE AMBOS COPROPIETARIOS PARA PARTICIPAR, SE ENTERAN DE QUE LA ASAMBLEA SE REALIZÓ EL DIÍA ANTERIOR? ¿LA ASAMBLEA ESTÁ VICIADA DE NULIDAD Y TAMBIÉN LA DESIGNACIÓN DEL NUEVO ADMINISTRADOR?

publicado el 6-4-2016

Estimado Dr, en mi edificio hicieron una asamblea, (somo 7 en total) en la cual voto la hena de una propietaria, que no tenia el poder en ese momento....(ella misma admitio que se lo dejo una semana despues al adminitrador, con fecha del dia de la asamblea..). A su vez yo lleve un poder de otra propietaria, que aparentemente no era valido (las veces anteriores nadie lo objeto) ya que su esposo fgalleciio que era propietario y la heredera era su hna...Dadas estas irregularidades, ¿Como puedo impugnar la asamblea? Admas el administrador me oculto el hecho...que la sra que voto...no disponia del poder, pero si no contabilizaron el otro voto

publicado el 1-4-2016

Mi consulta es si los barrios cerrados o countrys tienen Consejo de Propietarios y quienes son los que pueden participar. Gracias

publicado el 16-3-2016

URGENTE SOLICITO INFORMACIÓN YA QUE A FIN DE MES TENEMOS ASAMBLEA, UNA PROPIETARIA PUEDE PRESENTASE CON SU "NOVIO " A LA MISMA Y EL OPINAR Y MALTRATAR A PROPIETARIAS POR QUE YA LO HIZO HACE 5 MESES CUANDO SE DESPIDIÓ AL AD: Y SE CONTRATO A OTRO HASTA FIN DE MES ( MARZO) O SEA 5 MESES, Y SI UNA PROPIETARIA SE VA A VIVIR A OTRO LADO PUEDES SER CONSEJERA??? CREO QUE TIENEN QUE VIVIR EN EL LUGAR !!! EDIFICIO DE 48 DPTOS Y 5 LOCALES CUANTOS CONSEJEROS DEBE HABER??? ESPERO SU RESPUESTA MUCHAS GRACIAS ATTE: VICTORIA.

publicado el 23-2-2016

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publicado el 24-10-2015

Estimados. Deseo saber si la convocatoria a asamblea ordinaria o extraordinaria del consorcio,puede ser enviada por correo electrónico a cada propietario que nos ha dado su casilla que frecuenta diariamente y no vive en el edificio.-

publicado el 20-8-2015

Dr. Tengo una asamblea y soy inquilino. Tenemos cortado el gas hace mas de 4 meses. La propietaria me da poder pero la administradora me dice que debo tenerlo por escribano banco. Si existe un registro de firmas del consorcio esto es necesario?

publicado el 23-7-2015

quisiera por favor que me diga como hacer para renunciar al consejo de administración texto

publicado el 10-5-2015

Apreciado Sr. Gómez: El control jurisdiccional de todo acto jurídico se da por sobreentendido. Por supuesto que lo decidido en asamblea puede ser apelado, porque todo es apelable. Lo que quise decir en la nota es que todo acto jurídico es válido hasta que un juez no lo declare inválido. Este principio es muy importante saberlo, porque hay gente que, asignándose el papel de juez, dice: "yo no voy a cumplir lo decidido en esa asamblea porque no se han reunido los requisitos de legalidad, o legitimidad", o lo que fuere.

publicado el 9-5-2015

Estimado Osvaldo Loisi. Espero no tome a mal mi comentario, pero su nota es absolutamente incorrecta. Si así fuese, las decisiones que la asamblea tomare serían absolutamente inapelables, aún si violaran el reglamento de copropiedad, la ley 13512, la 3254 en el ámbito de C.A.B.A y la constitución nacional. Los límites que estos instrumentos imponen a la soberanía de la asamblea no han sido manifestados por usted, confundiendo a sus lectores.

publicado el 16-4-2015

estimados la semana envie una consulta, pero no recibi comentarios al respecto . Quisieras saber si les llego o debo enviarla nuevamente. Slds.

publicado el 9-4-2015

hola'' soy de mendoza y necesito un consejo'' como consecuencia de que los vecino se llevan mal en el barrio donde vivo eso hace que no valla la gente a las asambles y el presidente de turno con 2 o 3 propietarios amigos manejen el barrio hay alguna solucion ejemplo voto electonico de tal manera que la gente vote sin verse las caras? si hay voto electronico, me gustaria un explicacion mas ampli del mismo ,ejempl poner los temas a debatir y que uno los pueda leer en la compu y votar algo asi MUCHAS GRACIAS POR LA RESPUESTA , CONSEJO O AYUDA

publicado el 8-4-2015

Buen dia quisiera saber en una Asamblea Ordinaria que pasó a un cuarto intermedio, cuando se reanuda se pueden presentar propietarios que no habían participado en la Asamblea original?Si el Reglamento no hace mención a esto hay alguna disposición que avale que los propietarios puedan participar en la Asamblea?

publicado el 13-3-2015

Disculpame, te respondieron esta pregunta? Porque me interesa saber cómo es. La ley 13512 no dice nada de eso. Gracias!

publicado el 26-11-2014

Buenas tardes queria saber en una reuniòn cuyo consorcio esta compuesto por 108 unidades funcionales, cuantos se necesitan presentes para dar válida la Asamblea. Me comentaron que de acuerdo a nueva ley con los presentes se puede declarar legal! es asi??' muchas gracias!

publicado el 4-11-2014

Lo importante en este caso es lo que dice El Reglamento de Coopropiedad.-

publicado el 4-11-2014

Maria. Lo importante es saber si; cuando se puso a prueba quedo constancia en el Libro de Actas. De todas formas hoy hay disposiciones que permiten autoconvocarse y elegir un nuevo administrador.

publicado el 9-4-2014

Necesitaría saber si en el caso de estar divorciados los propietarios de una unidad y se necesitase el voto, cual es valido ? Siendo yo la q vivo hace mas de 14 años, pero x un acuerdo legal, es mi ex marido el q paga las expensas.

publicado el 29-3-2014

SR : TENGO UNA ASAMBLEA EN MI EDIFICIO EL 1 DE ABRIL 2014 EN LA CUAL HAY Q RATIFICAR O NO ,AL ADMINISTRADOR QUE FUE PUESTO A PRUEBA POR MAYORIA POR SEIS MESES EN ASAMBLEA ANTERIOR Y VENCE EL 1 DE ABRIL, COMO TODO CONSORCIO ESTAMOS DEVIDIDOS ,EN UNA GRAN PARTE LO QUEREMOS SACAR ,PERO EL MUY TRAMPOSO EN LA CONVOCATORIA ESCRIBIO :RENOVACION MANDATO ADMINISTRADOR ( SEGUN DISPOSICIONES VIGENTES) POR LO Q' SOSPECHO QUIERE HACER VALER LA LEY 3254 Q SERIA POR UN AÑO Y NO LA DESICION DE LA ASAMBLEA QUE ES SOBERANA.A MI MODO DE VER ES COMO DIJO LA ASAMBLEA ES ASI O NO? POR FAVOR Y CON TODO RESPETO LE PIDO ME RESPONDA HASTA EL 1 DE DEL 4 GRACIAS

publicado el 30-10-2013

Estimado, vivo y formo parte de un consorcio de propietarios donde el Administrador del mismo a su vez es dueño de varios lotes del barrio. El barrio tiene 230 lotes y el Administrador actualmente es dueño de prácticamente un centenar de los mismos. Mi pregunta es: Cuando se realizan asambleas cuantos votos "tiene". 1 o 100?? tengo entendido que tiene que ver con la calidad de la representación (numeral o porcentual) pero nuestro reglamento de copropiedad no lo especifica y quería saber como se resuelve en la práctica este tipo de inconvenientes. Saludos y muchas gracias desde ya.

publicado el 27-6-2013

Mi inquietud es saber si un representante (tercero que no es propietario ni inquilino del edificio) puede representar a 12 propietarios en las asambleas. No habría una falta de equidad en la votación? porque siempre se decidiría lo que este diga ya que tiene la representación de 12 PH. Cabe aclarar que son 56 PH pero van muy pocos a las Asambleas por eso el planteo. Este tercero tiene 12 representaciones porque es el anterior administrador, renunció por pedido del Consejo de Administración por falta de cumplimiento de tareas básicas. Gracias.

publicado el 3-6-2013

SIENDO UD. PROPIETARIO PUEDE TENER DOS PODERES DE TERCEROS MAS EL SUYO POR DERECHO PROPIO (3) EN TOTAL A NO SER QUE EL REGLAMENTO DISPONGA OTRA COSA PERO EN GENERAL ES ASI. DE TODOS MODOS DEBE PRESTAR ATENCION A ESTO PORQUE HAY ADMINISTRADORES QUE VIOLAN LA LEY Y EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD SIN REPARO ALGUNO. PERO OTROS ACTUAN CORRECTAMENTE Y SE AJUSTAN A DERECHO SALUDOS

publicado el 12-12-2012

Quisiera sabar con cuantos poderes puede contar una persona en una asamblea de consorcio, y quienes tienen derecho a votar.

publicado el 24-11-2012

exelente la claridad del articulo respecto de reuniones de consorcistas pudimos sacar muchas dudas respecto del tema .muchas gracias

publicado el 26-10-2012

Necesito saber a la mayor brevedad cual es plazo legal para impugnación de Asamblea Ordinaria llevada a cabo el 1º de octubre de 2012. Además cual es el procedimiento legal para instrumentarla. Gracias

publicado el 25-8-2012

Puede un encargado estar con licencia por enfermedad desde mes de febrero y haber presentado un solo certificado medico en el que no dice que debe permanecer en reposo por 6 meses y realizar tareas como cobro de expensas o entrega de recibos, no asi tareas como entrega de correspondencia, sacar residuos o limpiar. Como se debe proceder ante esta situacion irregular. Soy miembro del consejo.

publicado el 25-8-2012

Se puede por cd solicitar al administrador la impugnacion o nulidad de una asamblea y el acta de la misma por desarrollarse con impedimento de libertad de expresion, coaccion, amenazas y violencia por parte de la administradora. Siendo yo miembro del consejo y una de las personas a la que ataco durante toda la reunion la administradora, habiendo una denuncia ante la fiscalia.

publicado el 20-8-2012

Es necesario estar preparado para la convivencia en un edificio de propiedad horizontal o por lo menos estar atentos a la participacion y no dejar que los propietarios inescrupulosos tomen poderes que no le corresponden, actuando en contra de los propietarios y a favor del administrafor, por otro lado hay que leer bien el reglamento y en lo posible tenerlo marcado y señalado.es nuestra primer defensa,en cada asamblea ajustarse a el y no dejar que se minimise la escritura del acta, debe quedar todo escrito.

publicado el 25-7-2012

si un propietario 2que es mi novio" me da un poder para la asamblea para representarlo hay manera que me invaliden opinion votacion y demas .o si o si tiene que ser por escribano...gracias...

publicado el 18-7-2012

Buenas tardes, vivo en un country en la provincia de bs as, canning partido de Esteban Echeverria. El proximo 31 del corriente mes se llevara acabo la asamblea ordinaria, pero que sorpresa cuando nos llego la citacion.. el lugar donde se realizara la asamblea es en capital federal, no teniendo el barrio ninguna sede social en capital. Es valido la realizacion de la asamblea ordinaria en c.a.b.a?? Desde ya muchisimas gracias. Atte

publicado el 11-5-2012

Estoy sumammente satisfecha por haberme decidido a tomar las clases ,yo venia de un total desconocimiento del PODER ASAMBLENTARIO. hasta el dia que derrape por falta de conocimiento. Aun lamento el no haber hecho valer mis derechos y no poder impugnar una ASAMBLEA DE AUTOCONVOCADOS , a la que no fui invitada , ya que ese mismo dia y la misma hora se sobreponia la ASAMBLEA ORDINARIA , que si fui convocada ,y a las que tenia por costumbre asistir siempre .Leo todos los articulos y me decidi a formar EL CONSEJO DE ADMINISTRACION , con un Administrador nuevo que entro por la ventana.No es proposito ser ADMINISTRADOR. pero conocer el terreno que p

publicado el 4-4-2012

SI A UN REUNION QUE DEBERIA HABER ASISTIDO,29 PROPIETARIOS, Y SOLO ASISTIERON 7 TRES CON DEUDAS DE MAS DE TRES MESES Y UNA CON PODER NO CONVALIDADO. SE LA DEBE TOMAR COMO VALIDA, Y ADEMAS EN ESA ASAMBLEA SE ELIJEN NUEVOS INTE}GRANTES DEL CONSEJO Y UNO DE ELLOS YA TUVO UN JUICIO POR PAGO DE EXPENSAS, Y ACUTUALMENTE DEBE MAS DE TRES MESES ESTAN ESTAS POCAS PERSONAS HABILITADAS COMO PARA APROBAR UN BALANCE, CONFIRMAR A LA ADMINISTRACION, ELEGIR REPRESENTANTES DEL CONSEJO Y ADEMAS NO CUMLIR CON TODO LO QUE SE ANUNCIO QUE SE IBA A TRATAR Y PORSTERGAR EL PUNTO DE LOS PROBLEMAS DEL EDIFICIO PARA MAS ADELANTE. GRACIAS BUENOS DIAS

publicado el 2-1-2012

Que comentario les merece que un grupo de vecinos (lease consejo de propietarios)y el administrador,haciendose eco de la "intencion del consejo" (en connivencia con el administrador),no permite la participacion de un consorcista en una asamblea, porque es la persona que conoce la legislacion, pregunta,hace observaciones,impugna,Y MOLESTA.Conclusión,se celebró la asamblea sin la presencia del consorcista, quien se apersonó compañado por escribano porque ya había sido informado que no se le dejaría participar. Tampoco,obviamente,le permiten integrar el Consejo de Propietarios.Es tolerable?

publicado el 20-11-2011

En el edificio en el que vivo el administrador aprovecha el desconocimiento general de los propietarios sobre derechos y obligaciones y ya muchas veces terminó dictando el texto del acta de asambleas letra por letra y de ese modo poniendo lo que se le antoja y usando eso para cubrirse en caso de que alguno se avispe y se ponga a investigar... Como se hace para lidiar con un tipo así? Saludos.

publicado el 3-10-2011

Por favor solicito me informen el quorum con que debe contar una asamblea extraordinaria. Son 59 propietarios. Atentamente

publicado el 26-2-2011

que moleste" o se obste a la presencia de "deudores de expensas" es algo para pensar, no? por dar un ejemplo simple, en muchos consorcios hay jubilados que siempre están atrasados uno o dos meses- por obvias razones- y no podrían estar en ninguna entonces. Y precisamente, son los más interesados en que las expensas no suban. Dá para pensar entonces, cuáles son los intereses en que no puedan estar... y, por ejemplo, no puedan aportar ideas para bajar los gastos. Pero bueno, la crapulencia humana tiene esas cosas, de golpear siempre que se puede, al más débil...(lo que no puede dejar de estar presente parece ser la "viveza criolla"...)

publicado el 25-2-2011

como detalle en el asunto; la presencia en la Asamblea de deudores de expensas; la administracion tomo nota de los presentes, sin "querer" ver si estaban al dia con las expensas, cosa que, creo que esta prohibido, tanto la presencia como el voto del co propietario Como se debe efectuar la Impugnacion de la misma?

publicado el 2-8-2010

vivo en un conjunto cerrado de 200 casas mi pregunta es puede un miembro del consejo renunciar a este y llegar a ser administrador de este que ley lo aprueba o lo desaprueba gracias por su redpuesta es urgente

publicado el 21-5-2010

Me parece excelente y clarificador los comentarios vertidos sobre las asambleas. No obstante siempre me ronda la duda de los porcentajes. Cuando el reglamento dice entre otros que "se necesita" cuorum , 2/3 , o el 100%. A que se refiere.... Tomemos por ejemplo 2/3, que es el 67%. Se está refiriendo al 67% de los presentes , o al 67% de la totalidad del consorcio? Los felicito por este lugar tan necesario

publicado el 14-5-2010

Edificio viejo en Avellaneda, el reglamento de Copropietad dise que se puede tratar unicamente con el 70% de los participantes y solo bajan como siempre 30%, una parte ya es alquilada y la otra no le interesa. Se puede hacer en primera instancia el 70% y en segunda instancia con los participantes unicamente la Asamblea.

publicado el 23-2-2010

Estimados, vivo en un complejo que se rige por la ley 13512, y desde hace varios años que no hay administrador y tampoco hay voluntado por parte de los 8 copropietarios restantes en regularizarlo. A ello se suma que no se pagan expensas, no se pagan los impuestos ni tasas comunes, no se hace el mantenimiento del inmueble y para agravar las cosas, no hay dialogo entre los propietarios ya que se encuentran enemistados. Es imposible lograr la reunion de los mismos a los efectos de nombrar un administrador y es sabido que solicitarlo judicialmente tampoco sera algo que logre en definitiva la solcuión que el consoricio requiere...Como se sigue asi?

publicado el 20-1-2010

Estimados: El sábado pasado se hizo una Asamblea dentro del block donde habitamos 16 copropietarios. En la misma tuvieron presentes tan solo 7 y se decidió sobre el incremento de las expensas (de $15 a $60)cosa que estoy en total desacuerdo ya que los sueldos de los trabajadores no tuvieron hasta la fecha ningun aumento. Se argumentó que el incremento es para realizar mejoras, pero hasta la fecha durante el lustro pasado no se remitieron balances ni estados de cuentas, ni tampoco se ha presentado presupuestos ni se ha dejado sentado en actas que tipo de mejoras se quieren realizar. Sumado a esto a lo que considero irregularidades, a mi poco entender, votaron el prorrateo de la luz (la misma llegaba en factura única y se pagaba con lo recaudado de las expensas)decidiendo por 6 votos contra el mio que se realice dicho prorrateo, es decir que a las cuentas de gastos de luz particular, se le suma ahora lo de las partes comunes. Quiero saber, si esta Asamblea al no tener presencia de la mayoria, ni siquiera de la mitad, puede tener validez y si el prorrateo, por más que no esté de acuerdo es válido o legal en estas circunstancias. Desde ya muchisimas Gracias

publicado el 21-11-2009

La asamblea es sobarana, cualquier reglamento se modifica si se logran las mayorias necesarias: Lo que veo aca es que la gran mayoria confunde conceptos, malas practicas de los administradores con cuationes reglamentarias. En mi edificio un administrador cambión la voluntad de la asamblea en un acta inducida por una copropietaria mas turra que el ( que encima administra consorcios) para poner una antena de microondas en la terraza diciendo que el tema votado y rechazado por 21 votos contra 1 no se había tratado por falta de quorum-lo que habria la puerta para tratarlo de nuevo- Cabe destacar que quien colocaba la antena era el hijo de de ella. Yo consegui que la asamblea se hiciera de vuelta con las mayorias requeridas en una asamblea extraordinaria y consegui no solo que se anulara el acta si no de que se la eche del Consejo de administracion. Nunca mas vino a una asamblea ni representada. Y el administrador con la nueva ley tiene los dias contados. Lo que pasa es que la gente, como todo en este pais, no lucha contra todo lo que está mal hecho, quiere que todo lo arreglen los demas, el estado o Dios, y SOMOS NOSOTROS MISMOS LO QUE LO TENEMOS QUE ARREGLAR. Y tambien hay que tomarse el trabajo de informarse, por que no hay nada peor que la ignorancia para que los "vivos" de siempre nos hagan dificil la vida.

publicado el 22-10-2009

Llevo diecisiete (17)años viviendo en un complejo habitacional de diez (10)edificios con doce (12) UF cada uno, o sea que son 120 UF en total. Ejerci la funcion de Presidente del Consejo de Administracion durante cuatro (4) años y luego me postule como Administrador del Consorcio. En la 1º Asamblea sali elegido por mayoria de votos. Presentes en la asamblea veintidos (22) personas. A la semana, el nuevo Consejo de Administracion, por el accionar de su Vicepresidnte, desconoce a su Presidente elegido por Asamblea y al nuevo Administrador, mandando notas a los edificios haciendo saber su postura y haciendose cargo del cobro de las Expensas (las recaudaciones lo hacian los Delegados, extendiendo recibos no oficiales para luego ser rendidos al Vice), el personal de maestransa, pago de sueldos y todo lo atinente al consorcio. Al tiempo renuncia dejando todo en el aire, quedandose con documentacion de ingresos / egresos y lo mas grave, ocasionando un juicio laboral por falta de pago de haberes del personal de maestranza, que estamos resolviendo actualmente En una 2º Asamblea, vuelvo a ser elegido como Administrador. Transcurrido el tiempo, una/s propietarias de dos edificios dicen desconocer al Administrador, tomandose atribuciones del cobro de expensas, no permitiendo el inghreso para la limpieza de los edificios e inculcaldo a las personas a no pagar las expensas. Actualmente se han iniciado acciones legales. Me gustaria saber cual es su opinion a esta problematica. Estoy en proyecto de escribir un libro en base a esta gran experiencia de convivencia consorcial.

publicado el 30-9-2009

sabemos que el administrador es un mal necesario, dado que en el caso de mi consorcio , nadie agarra viaje para para administrarlo. Pero he leido con atencion y de todos en algun punto estoy de acuerdo cuando hay asamblea las famosas carta poder,"que son papelitos de fotocopia firmadas delante de nadie ni siquiera certificadas", que son votos de gente fantasma, que se usan solo y siempre son los mismos para obtener y tener siempre la razon y no dar soluciones a los verdaderos problemas. Otro tema es cuando se nombra el administrador, tengan cuidado porque si este tiene pareja, se toma atribuciones de opinologo porque participa de la reuinon como si este administrara, nosotros, lo dio por mi consorcio, somos muy tarados!!! nos dejamos hacer de todo!! Hace mucho tiempo que vivo aqui, con los años he aprendido a leer el reglamento, no me dejo pisar mas la cabeza por ningun copropietario picaro! hago valer mis derechos. Respecto a las horas extras del encargado, cuando pasan mas de 15 años, se pueden retirar o se consideran derechos adquiridos??? gracias

publicado el 23-9-2009

Hola. Soy parte del Consejo de Administracion de un edificio nuevo. Estamos teniendo problemas con la Administracion y no podemos cambiarlos porque en el reglamento se reservaron el derecho de designar administrador por varios años. Lo ultimo que paso fue que les pedimos que nos envien un presupuesto, de algo que no era urgente, para compararlo con otro que habiamos conseguido y asi decidir a quien dar el trabajo, y ellos decidieron solos a quien contratar (sin consultarlo con el consejo). Esto significo contratar a alguien que cobraba el doble. Ante nuestro reclamo nos enviaron un mail donde decia que de la ley de propiedad horizontal y su decreto reglamentario, así como de la norma IRAM 65004 resulta que "El Consejo de Administración no tiene poder de decisión, sólo es un órgano de control y vigilancia, así como de consulta de la administración en caso de que ésta lo crea conveniente, pero nunca de ejecución, aprobación y/o aceptación de gastos. Y dado que no es un órgano ejecutivo, no puede tomar decisiones sin previo consentimiento del administrador o pasar sobre su autoridad." Me gustaria saber si es cierto lo que nos escribieron y, en caso de que lo sea, que nos queda por hacer para que no puedan tomar solos las decisiones? (claramente si lo hacen no hay forma de evitar que esten arreglados con los diferentes contratistas). Si alguno sabe donde puedo obtener las normas IRAM donde se mencionan derechos y obligaciones del Administrador y del Consejo se los voy a agradecer. Muchas Gracias

publicado el 13-7-2009

Que pasa cuando el administrador no hace caso de esto? Por ej.: en determinada fecha se convoca para una Asamblea Extraordinaria en la que se tratarian ciertos puntos referidos a desicion de un presupuesto para cumplir con la Ley 257 mas pintura del edificio en toda su parte externa. A los dos meses de esta convocatoria en el resumen de expensas aparece el cobro de la colocacion de dos arbolitos en los canteros del frente del edificio. Se le pregunta al administrador sobre este asunto, y contesta que el mismo se resolvio en la Asamblea anterior a la que Ud. no pudo concurrir ( se dejo autorizacion a un condomino para que entregara nuestra votacion conrespecto al asunto de pintura y ley), acorde al pedido de algunos propietarios. Bueno como veran es el adaministrador el que no sabe que debe tomarse en una asamblea y que no. Lo correcto hubiese sido que tomara la mocion de esos condominos y aplicara el hecho a la orden del dia de una proxima Asamblea, y alli deliberar por votos si la colocacion de esos arbolitos era necesaria, si el gasto se justificaba, a quien veneficiaba, etc. En el consorcio ya hay varios deudores con intimacion y proximo a remate, pero de seguir con gastos superfluos y solo a pedido de cumplido con algunos propietarios, empezaran a haber muchos mas deudores hoy en dia 5$mas pueden perjudicar a muchos condominos, por otro lado el edificio por porblemas estructurales tiene otros problemas que deberian solucionarse y para los cuales el administrador dice que hay que juntar el dinero, que tipo de criterio de prioridades esta usando, o a caso querra quedar bien solo con la gente del consejo de administracion a fin de que si a estos lo mantiene contentos no lo podran echar, acaso esta usando un sentido paternalista para ellos?. En fin esto demuestra como la gente en general sabe muy poco sobre asambleas y el manejo de un consorcio, el a"administrador deber ser idoneo" y hacer cumplir las cosas de forma que cumplan con la ley, decretos, ordenanzas, y criterios correctos a palicarse. Este hecho bien puede catalogarse de MALA PRAXIS, pero los condominos deb en darse cuenta que debe y que se puede para no poner en compromisos a nadie. POR ESO: CONDOMINOS A INTRUIRSE, porque nadie podra ayudarlos en prevencion si no estan a la altura de las circunstancias.

publicado el 20-6-2009

Para integrar el Consejo es suficiente que sea propietaria y proponerse como integrante en la próxima asamblea. En mi consorcio la gente se postula una vez por año y la votación es sencilla, al punto de que se pregunta ¿alguien se opone a que fulano integre el Consejo? A veces son cuatro, a veces son dos quienes lo integran. Estar en un Consejo de Administración no es tarea fácil, ya que funciona como un nexo entre el Consorcio y el Administrador: hay que tener esa disposición de asistir a los otros sin cobrar plata, pero quizás se obtiene el beneficio de haber aconsejado bien. Si va a integrar el Consejo recuerde que el Consejo aconseja pero no delibera, y que la única figura deliberativa es la Asamblea. Es bueno que Ud. se integre a la problemática consorcial y por ello le deseo mucha suerte.

publicado el 20-6-2009

Sres.:Agradecería me indicaran la NORMA en la cual se establecen las condiciones necesarias para integrar el Consejo de Administración de un Consorcio. Muchas gracias.

publicado el 10-6-2009

Buen día, Vivo en un Barrio cerrado, que se rige por la ley 13.512.En el reglamente de Copropiedad dice que en la división de cada lote tiene que haber plantas discontinuas.y no pude haber ningún otro tipo de cercos en el perímetro, en mi caso las tengo las plantas discontinuas , pero 1 metro hacia dentro tengo un alambrado que como cerco . La asamblea anterior decidio que corramos el cerco a tres metros de la linea divisoria de los lotes si no nos iban a multar. lamentablemente hace 3 meses que me esta viniendo la multa ya que yo no corri mi alambrado , para mi la asamblea no puede decidir donde lo tengo que poner( No hay ningún párrafo que diceen el reglamento de copropiedad donde tiene que estar mi alambrado y tampoco dice que no puede tener alambrado. Pregunta , ahora viene otra asamblea para ratificar o no lo que se aprobó en la otra asamblea. En caso que la ratatifiquen, 1 o 2 dias despues , puedo impugnar la asamblea, ya que estan dicidiendo algo que no esta en el reglamento de Copropiedad y yo soy el perjudicado. Desde ya muchas gracias Gustavo

publicado el 23-5-2009

Cursos on-line de Administración de Consorcios conozco dos: el del Instituto de Capacitación Inmobiliaria y el de la Liga del Consorcista. La Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal también tiene un cursos pero desconozco si on-line.

publicado el 23-5-2009

Hay un señor Gabriel que dice que hay cursos "on line"de Administracion.Por favor quisiera que me indique la direccion porque estoy en una ciudad chiquita y no tengo acceso a ese tipo de cursos.Gracias

publicado el 21-5-2009

Me parece que Ud. se perdió de algo. Da la sensación de que le faltan datos o conocimientos. No soy administrador, no creo que lo sea, y menos aún para ejercer la auto-administración de donde vivo. Pero justamente por haber sido un condómino indefenso, tal como Ud. pareciera reconocerse, hice con mi señora un breve, conciso y accesible curso de administración: a partir de esto instruímos a los otros propietarios a través de volantes amenos, notas amables, etc., sobre los derechos y obligaciones del consorcio. El resultado superó toda expectativa. Entre otros logros significativos, hoy, por ejemplo, el administrador es un mandatario eficiente, ya no preside las asambleas y superamos el record de 5 ó 6 reuniones anuales. Hay varias instituciones serias que dan estos cursos, inclusive on-line (de más está decirle que no pertenezco a ninguna de ellas). Yo creo que debería intentarlo, dése esa oportunidad y después me cuenta.

publicado el 19-5-2009

Qué pasa cuando el Reglamento dice "poderes suficientes" o carta poder cuya firma esté certificada por Escribano? qué hacemos, no cumplimos con el Reglamento? Ocurrió en mi edificio que se trajeron unas cuantas cartitas que les hicieron firmar a vijitas/os agarrándoles la manito para poder "ganar" ellos en la votación. Yo creo, en justicia que hay que acatar la ley (obvio el Reglamento que es ley) y no andar con chicanas. Que participen, debiera ser obligatorio, sino hacer un nuevo Reglamento, más abierto en cuanto a las decisiones asamblearias.

publicado el 19-5-2009

Qué pasa cuando el Reglamento dice "poderes suficientes" o carta poder cuya firma esté certificada por Escribano? qué hacemos, no cumplimos con el Reglamento? Ocurrió en mi edificio que se trajeron unas cuantas cartitas que les hicieron firmar a vijitas/os agarrándoles la manito para poder "ganar" ellos en la votación. Yo creo, en justicia que hay que acatar la ley (obvio el Reglamento que es ley) y no andar con chicanas. Que participen, debiera ser obligatorio, sino hacer un nuevo Reglamento, más abierto en cuanto a las decisiones asamblearias.

publicado el 19-5-2009

Bárbaro!!! es el mismo discurso que tiene el Administrador de nuestro consorcio, cuando se queda sin "arañar" en algún gasto, nos psicopatea con la poca validez que tienen las Asambleas; ya descubrimos, porque tan tontos no somos, que lo hace para poder "chorear" sin interferencias. La pregunta del millón es: Ud. por casualidad no es Administrador de algún edificio????

publicado el 19-5-2009

Todo acto jurídico (y la asamblea lo es), es válido hasta tanto un Juez no lo declare inválido. En el caso de las asambleas, una posterior también puede invalidar lo resuelto por otra anterior. Es cierto que una asamblea no debe disponer nada en contra de la ley ni del reglamento, pero, ¿a juicio de quién? La respuesta es obvia: sólo a juicio de otra asamblea o de un juez.

publicado el 19-5-2009

Con razón decía Rudolf Ihering, en un libro ya clásico, que el derecho no es sólo un conjunto de leyes, sino una LUCHA. Los propietarios no tenemos que esperar ninguna reglamentacion para ejercer nuestros derechos. La asamblea es de propietarios y no de personas ajenas. Hay que aprender a asumir y defender la garantía constitucional que nos ampara. Con las tres virtudes básicas que nuestros abuelos inmigrantes esgrimieron para hacer grande a este país: -virtudes lamentablemente hoy olvidadas- sabiduría, justicia y valentía. Y yo diría: "sobre todo, valentía". No nos olvidemos que la ley 13512, al hablar del reglamento, dice que son los propietarios quienes deberán "acordarlo". Aunque al año siguiente de sancionada la ley, el decreto reglamentario tergiversó la idea poniendo dicha facultad en manos de los constructores.

publicado el 18-5-2009

AGRADEZCO EL ASESORAMIENTO RECIBIDO POR USTEDES, EN CUANTO A LOS HORARIOS DE COMIENZO Y FINALIZACION DE LAS ASAMBLEAS, COMO OTRAS SUGERENCIAS EN CONSULTA REALIZADA A USTEDES. EN EL CONSORCIO SE EFECTUO UNA ASAMBLEA, DESPUES DE CASI TRES AÑOS, Y SE PIDIO QUE FIGURARA HORARIO DE FINALIZACION, LOGRANDOSE MUCHO MAS ORDEN Y CONCURRENCIA DE PROPIETARIOS. ADEMAS HEMOS PUESTO EN PRACTICA OTROS ITEMS QUE ESPERAMOS NOS DEN RESULTADO

publicado el 18-5-2009

Entiéndase q la asamb es soberana. Su decisión será válida SIEMPRE y CUANDO NO CONTRADIGA A LA LEY. Si un poder NO fuera válido, x más q la asamb vote q sí lo es, ese poder seguirá siendo NO válido. Respecto al administrad q pretende presidir la asamb, fundado en lo q dice el Reglamento de Coprop., será tarea de los asistentes a la asamb, hacerle ver q NO es ético q él sea juez y parte, x lo q le solicitan designe a 1 coprop para presidir. En gral., aceptan. Saludos.

publicado el 18-5-2009

Referido alpoder de la asamble ante los poderes que se presentan opino que no pude tener valor lo que disponga la asamblea. Si un propietario presenta un poder que , de acuerdo al Reglamento debe estar certificada la firma por Banco, Escribano o la administracion y no posee ninguno de esos requisitos, no se puede aceptar que la asamblea, o la mayoria, tal vez por conveniencia en la votacion, acepte algo que va contra el Reglamento. Mi opinion es que en casoso asi vale lo que dice el Reglamenteo y todos deben aceptarlo, aùn la asamblea " soberana"

publicado el 18-5-2009

Me parece excelente el artículo. La discrepancia del comentario que me precede se debe a las funciones otorgadas por reglamento y por ley al administrador. En parte se puede remediar proponiéndose el quejoso como secretario o firmante del acta. No es suficiente la queja, sino proponer acciones para su solución. Si el problema es con la administración, motivar al resto de los consorcistas para su reemplazo. De no poder asistir que le otorguen carta-poder. La tarea no es fácil pero es mucho más beneficioso que la eterna queja sin acción.-

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