Boleto de compraventa en propiedad horizontal-Escrituración-Cláusula Penal

Los coactores ……… como compradores, promovieron esta acción contra el vendedor ……… por cumplimiento de las obligaciones que surgen del boleto de compraventa celebrado el ………, las que originariamente consistían en: 1º) afectar al régimen de propiedad horizontal el inmueble sito en Av. Regimiento de Patricios nº ... y 2º) posterior escrituración de la unidad nº3 de dicho inmueble. En esa presentación hicieron reserva de ejecutar la cláusula penal acordada en el punto sexto del boleto de compraventa. El vendedor contestó la demanda, invocó que los plazos establecidos en el boleto y en su prórroga eran imposibles de cumplir, desde que ellos dependían de los trámites municipales, ……. También negó la aplicación de la cláusula penal. El juez de primera instancia dispuso que el demandado otorgue la escritura traslativa de dominio del inmueble de la avenida Regimiento Patricios Nº ..., unidad funcional nº 3 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por ante el escribano .. dentro del término de 30 días a favor de los actores, quienes en ese acto escriturario deberán integrar el saldo de precio pactado. Impuso las costas en el orden causado. Apelan ambas partes.

SALA

Se señala que en la cláusula cuarta del boleto se establece que la escritura se otorgará dentro de los 90 días corridos de suscripto el boleto, pero inmediatamente se aclara “una vez que la Autoridad Municipal hubiere aprobado el Plano de sometimiento del inmueble al Régimen de Propiedad horizontal, y se hubiere otorgado e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble el Reglamento de Copropiedad y Administración...” Para el supuesto de falta de cumplimiento de la parte vendedora, en el boleto originario se previó a favor de la compradora la opción de exigir el cumplimiento judicial con más una multa de u$s50 diarios, por cada día de mora hasta el efectivo cumplimiento, en concepto de cláusula penal………Corresponde examinar si el vendedor ha sido constituido en mora en sus obligaciones de hacer con miras a la escrituración y en su caso si el monto de la pena resulta ser desproporcionado en relación con la gravedad de la falta que sanciona.

Haciendo mérito a las circunstancias del caso y conducta de las partes el tribunal decide: modificar la sentencia de primera insten cuanto se admite la aplicación de la cláusula penal ……reduciendo la pena a u$s25 diarios cuyo monto total asciende a la suma de u$s525, importe que por compensación será deducido del saldo de precio adeudado, que deberá pagarse en la oportunidad de celebrarse la escritura de compraventa.