Contenido para:
Todo el país

CLUBES DE CAMPO Y BARRIOS CERRADOS: DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL

 
13951 personas leyeron esto
13 comentaron al pie
Versión para imprimir
Publicado el
Escribe


La ley 24240 (texto vigente conforme ley 26361) de Normas de Protección y Defensa de los Consumidores en su artículo primero menciona a estos emprendimientos o urbanizaciones en el ámbito de las relaciones de consumo exclusivamente, al definir al consumidor o usuario como “a toda persona física o jurídica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social.
Queda comprendida la adquisición de derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines”.

Hasta entonces eran conjuntos inmobiliarios sujetos a normativa local, lo cual resultaba para la doctrina de dudosa legitimidad por ser derechos reales, y como tales debían regularse en forma nacional, en el código civil.
Aparece su regulación para todo el país recién en el nuevo Código Civil y Comercial (ley 26994) en sus artículos 2073 al 2086, ambos inclusive y que estará vigente a partir del 1-8-2015, conforme lo ordena la ley 27077.

Se regula por separado el tiempo compartido (figura que tenía un sentido exclusivamente turístico en la ley 26356, con sigla sistema turístico de tiempo compartido: STTC) y los cementerios privados.

El Código Civil y Comercial unificado define a los conjuntos inmobiliarios como “los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales” con lo cual les da una gran amplitud organizativa, sin perjuicio de apoyarse en las normas administrativas locales, no sólo provinciales sino municipales, en lo que hace a “zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos”, lo cual implica ajustarse a la estrategia de diseño urbanístico de cada localidad, con puntual protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos.

Las características que definen a estos conjuntos inmobiliarios son las siguientes:
“cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas.”

Los clubes de campo y barrios cerrados que existan al 1-8-15 deberán adecuarse al nuevo código.

Al igual que para el derecho real de propiedad horizontal que sustituye a la ley 13512, estos conjuntos tienen definidas las cosas y partes comunes y las privativas, y las que no estén determinadas se consideran comunes.

Estos emprendimientos urbanísticos pueden cerrarse perimetralmente, respetando las normas locales .

El reglamento de propiedad horizontal especial – que se presume conocido por todo propietario sin admitir prueba en contrario – puede:

 

  • establecer limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como así también fijar reglas de convivencia.
    Estas limitaciones deben ser transcriptas en las escrituras traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial.

     

  • establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades particulares cedan temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de su unidad funcional.

     

  • establecer un régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios, determinando las condiciones de uso de los bienes comunes, la que será arancelada por normativa que dicte el conjunto inmobiliario.

     

  • establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios, de las unidades privativas.

     

  • establecer sanciones ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del mismo.

Los propietarios están obligados a pagar expensas comunes y otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares (el arancelamiento precitado).

Vemos que - con sus particulares características –la base normativa es la del derecho real de propiedad horizontal que se define en los artículos 2037 a 2069 del nuevo código.-

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, barrios cerrados, countries, country,

Comentarios

publicado el 12-10-2019

Hola, quisiera saber si es posible rechazar un plano de una cochera argumentando que no tiene una cenefa de material cementicio (tiene una cenefa de chapa). Es posible que se avance sobre mi derecho de propiedad de esa manera fundado en un criterio arbitrario sobre arquitectura? La cochera la planificó un arquitecto particular y está en el interior de mi propiedad.

publicado el 22-1-2018

Multa por pileta, hola quisiera consultarles lo siguiente. Vivo en un barrio cerrado en donde por reglamento no esta permitido colocar piletas de lonas en los fondos de las casas. Nosotros tenemos 2 hijos menores de 4 años y le regalamos una pileta de lona para colocar dentro de nuestra galería. Es decir dentro de nuestra propiedad construida, donde los limites de retiro estan correctos. He manifestado esta situación al directorio pero solo nos contesta con un mail diciendo que nos hará la multa. Sin brindar una respuesta a nuestro postura. Con que otra herramienta cuento para exigir un análisis del caso?

publicado el 9-3-2017

SE LE PUEDE PROHIBIR EL INGRSO CO VEHICULO A UN PROPIETARIO QUE ESTA ATRASADO EN EL PAGO DE EXPENSAS

publicado el 28-10-2016

Estimados. Quisiera saber cuales son los requisitos mínimos para que una S.A. que administra un barrio cerrado/club de campo pueda adecuarse al nuevo código? Por ejemplo, lo puede hacer aún cuando el barrio es un fideicomiso sin haber logrado aún en Pcia. de Buenos Aires la aprobación final del proyecto de factibilidad, y que aún no se pueda escriturar los lotes? Gracias . saludos Claudio

publicado el 28-10-2016

Estimados. Quisiera saber cuales son los requisitos mínimos para que una S.A. que administra un barrio cerrado/club de campo pueda adecuarse al nuevo código? Por ejemplo, lo puede hacer aún cuando el barrio es un fideicomiso sin haber logrado aún en Pcia. de Buenos Aires la aprobación final del proyecto de factibilidad, y que aún no se pueda escriturar los lotes? Gracias . saludos Claudio

publicado el 25-7-2016

Somos matrimonio, tenemos 2 lotes pegados, uno como parque y el otro donde esta ubicada la vivienda, el estatuto nos prohibe edificar mas del 25% en cada lote, porque no estan escriturados a la misma persona, sino uno a mi señora y otro a mi nombre, es decir no computan la suma de metros de los dos lotes por estar escriturados a distintas personas aun siendo una union conyugal.- es posible hacer algo, no queremos escriturar todo a una misma persona, de nada vale que seamos marido y mujer, que esten cercados juntos, no separados y que paguemos dos expensas separadas?solo queremos agregar un quincho., gracias

publicado el 15-1-2016

Hola, vivo en un apart, tipo departamentos en un barrio cerrado y desde el mes pasado nos asignaron solo a nuestro edificio, un gasto de seguridad, argumentando que es x un rondin adicional q pusieron ya q tuvieron eventos de inseguridad como q arrojen piedras de afuera y q se infiltren delincuentes, ese edif. esta lindero a un cementerio, donde tambien hay otros dos edificios de aparts. La verdad no creo que sea un prorrateo correcto, ya q creo q uno paga por una seguridad integral en un barrio y no le preguntan al delincuente a donde entrara a delinquir para aplicarnos ese gasto solo a nosotros, Estoy errada? hay Ley que nos respalde? ,

publicado el 30-11-2015

El intendente del barrio me imputó una multa de 5000 pesos diciendo que mi perro se escapó e intentó agredir a un niño. Luego dijo que lo detuvieron a palos pero luego se desdijo de esto ultimo. Mi perro nunca atacó a nadie, el señor no tiene ninguna prueba, pero no me da herramientas para defenderme. ¿que debo hacer?

publicado el 10-11-2015

quisiera saber en que articulos se encuentra como aplicar el derecho de preferencia.

publicado el 29-9-2015

Solicito consultar si un barrio cerrado constituido como una SA esta regido por el Nuevo Código Cibvil, yo entiendo que si. Muchas gracias.-

publicado el 29-9-2015

Le consulto si un barrio cerrado concebido como una SA ahora debe regirse bajo el Nuevo Código Civil.- Muchas gracias.-

publicado el 15-7-2015

Sra Diana, donde es el condominio? Si no esta en el reglamento de copropiedad, no deberian cobrarlo...pero hay veces que por uso y costumbre los Administradores aplican sanciones determinadas o "tributo". En su caso tendria que averiguar (si no desea abonarlo evidentemente) de donde surge tal tributo a mudanza. En un reglamento de cop. es muy dificil encontrar tal situacion prevista. Saludos

publicado el 18-6-2015

Hola quiero saber si es lícito cobrar 500$ x derecho de mudanza .si este punto no figura en el reglamento de copropiedad .figura horarios y permisos de mudanzas ,pero no el cobro por el mismo. No es el dinero en si, solo el aprovechamiento x el solo hecho de mudarse ..es un condominio el que toma esta normativa ,que no figura escrito en ningún lado . Me gustaría saber si es correcto Muchas gracias

Quieres opinar sobre este tema?

No estás registrado o no ingresaste con tu usuario y clave, si no te logueás tu comentario aparecerá como anónimo y no será publicado hasta que no sea aprobado por un moderador  registrarme | ingresar
Este espacio no está destinado a consultas sino a comentarios y opiniones de los lectores. Los autores no responderán las consultas vertidas en esta área. Para consultarnos, sírvase ingresar aquí
caracteres restantes.
Si el comentario es publicitario, grosero o injuriante será eliminado
SUSCRIPCIÓN GRATUITA
Todas las novedades en Propiedad Horizontal
 
NOVEDADES RECIENTEMENTE PUBLICADAS
 AFIP-PROGRAMA ATP septiembre- Resolución General 4824/2020
29-9-2020 | legislación | Nacional
 NUEVA MODIFICACIÓN A LA LEY DE MINISTERIOS- DNU 777/2020
28-9-2020 | legislación | Nacional
Todo sobre Consorcios
Ya salió la tercera edición ampliada y actualizada del manual de la Liga del Consorcista Todo Sobre Consorcios

Se incorporaron las modificaciones del nuevo Código Civil, tomando en consideración las diferencias con la derogada ley 13.512 y las novedades introducidas por el nuevo régimen.