A veces resulta ser un tema problemático la existencia de automóviles dentro del consorcio.
Desde usar el lugar destinado a un auto, para colocar roperos, bicicletas/motocicletas u objetos variados que desnaturalizan su destino, hasta carecer de empatía y buena voluntad para ingresar o salir de esos espacios sin molestar a otros coches.
Ni qué decir cuando hay que reparar el mecanismo de apertura de los portones de ingreso de automotores.
Hay que reconocer que los propietarios – en general -no leen los Reglamentos de Propiedad Horizontal (ex de copropiedad y administración) que son la ley de cada consorcio.
Algunos carecen de dicha escritura pública, pese a que “se integra al título suficiente sobre la unidad funcional” sea este título compraventa, donación, etc.
Si todos los propietarios leyeran el Reglamento de Propiedad Horizontal (no el llamado reglamento interno o de convivencia, que es opcional) observarían -de los diferentes supuestos que existen para el ingreso de automotores– cuál es el que corresponde a su consorcio.
Tipos de espacios
1.
En algún caso habrá cocheras fijas, con porcentual dominial específico, donde el dueño será propietario de esa unidad complementaria para ubicar su automotor.
2.
En otro caso puede haber un espacio común (patio, galería, jardín, etc.) para que los propietarios dejen sus autos por orden de llegada. Es un espacio común y no tiene porcentual dominial.
3.
En otros supuestos puede haber un verdadero garage, propiedad de un solo dueño, que lo explota comercialmente, o bien constituido como propiedad horizontal donde hay dueños de unidades funcionales destinadas a alojar automotores.
4.
En otros consorcios puede haber un espacio guardacoches, con porcentual dominial, que no es un espacio común sino una unidad funcional que tiene condóminos y se rige en sus decisiones por el derecho real de condominio: cada condómino de ese espacio tiene una ava parte del total. Por ejemplo, si hay espacio delimitado en líneas amarillas para 20 automotores, cada propietario tendrá una veinte ava parte de esa unidad .
El Código Civil y Comercial establece que el condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.(art 1983 CCC).
Lamentablemente suele ocurrir con muchos espacios guardacoches, que son vendidos por las constructoras para 10 coches cuando en verdad entran forzadamente y con buena voluntad 9 coches. También cuando entran coches medianos y un condómino cambia su coche por uno grande. Entonces la maniobrabilidad es compleja, aparecen enojos y se exige a la administración del consorcio que tome una intervención que legítimamente no le corresponde, porque deben acordar la solución los propios condóminos.
Situaciones conflictivas
1.
Alguna que otra vez aparecen situaciones delictivas, cuando algún condómino enojado daña dolosamente el automotor ajeno. Tampoco en un caso de esta naturaleza responde el consorcio, según jurisprudencia publicada en nuestra web.
2.
Otra hipótesis de conflicto puede configurarse cuando el Reglamento de Propiedad Horizontal, por razones de seguridad, establece que ninguna cochera o espacio guardacoches puede venderse, donarse o alquilarse a terceros ajenos al consorcio, es decir que no sean propietarios de unidades funcionales en dicho consorcio. Eso está previsto y legitimado por el art.2056 inciso q) del Código Civil y Comercial de la Nación.
3.
También la presencia de automotores en el consorcio encarece el costo del seguro integral que el código citado obliga a contratar (art.2067 inciso h) CCC).
4.
Sobre el tema costos, recordar en CABA la vigencia de la ley LEY N° 2.581 (publicada en 2008) que modifica el Código de Habilitaciones y Verificaciones y establece pautas para el ingreso o egreso de vehículos, a saber:
Todo garaje comercial y los particulares que tengan capacidad para albergar más de tres (3) vehículos, deben poseer un sistema de alarma automática que indique la salida de vehículos a la vía pública. La misma debe instalarse de forma que el efecto luminoso y eventualmente sonoro del sistema se perciba nítidamente desde el exterior. En estos locales, si debido a la conformación del lugar el conductor que egresa del garaje no tiene visibilidad plena de los peatones que circulan por la acera adyacente, debe instalarse un espejo de manera tal que permita corregir esa situación.
El sistema de alarma automática establecido debe tener las siguientes características:
1.
En los garajes con plantas de estacionamiento a desnivel y rampas de circulación, el sistema debe ser luminoso provisto de luz verde y roja y sonoro. Debe accionarse con la suficiente antelación para advertir la salida de los vehículos. Al igual en los garajes de cualquier tipo con capacidad para más de veinte (20) vehículos.
2.
En los garajes con capacidad para albergar entre cuatro (4) y veinte (20) vehículos que no correspondan a los citados en el inciso a), sólo debe instalarse el sistema luminoso provisto de luz verde y roja. De acuerdo a la intensidad del tránsito vehicular y peatonal en la zona, la autoridad de aplicación podrá requerir reforzar el sistema con la instalación de la alarma sonora correspondiente.
3.
En todos los casos de garajes con alarmas sonoras en los egresos, sólo se permite su funcionamiento entre las 7 y las 22 horas. Los niveles máximos de emisión acústica deben ajustarse a lo establecido en la Ley N° 1.540 y su reglamentación.
Corolario
Quien disfruta de la comodidad de tener alojado su automotor dentro del consorcio en que vive, debe tener en cuenta los gastos necesarios para sostener esa cochera y fundamentalmente analizar - con una serena lectura – el Reglamento de Propiedad Horizontal, que es la ley consorcial que DEBERÁ CUMPLIR.-
