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NUEVA LEY DE ALQUILERES - Modificaciones al C贸digo Civil y Comercial y otros cambios - Ley 27551

 
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Publicado en BO : 30-6-2020

Rige desde el 1-7-2020 para nuevos contratos- Se modifican los siguientes arts.del CCC: 75-1196-1198-1199-1201-1203-se agregan 1204 bis y 1221 bis-1209-1221-1222-1351.聽ARTS.de la LEY: 13 garant铆a-14 ajustes-15 consignaci贸n-16 declaraci贸n en AFIP del locador-17 a 20 Programa Nacional de Alquiler Social-21/22 se modifica la ley 26589 de Mediaci贸n y Conciliaci贸n. Vemos un error: El Ministerio del Interior, Obras P煤blicas y Vivienda,como organismo rector del Programa Nacional de Alquiler Social,no existe:Es Ministerio del Interior, seg煤n DNU 7/2019



T脥TULO I

Reformas al C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n

Art铆culo 1掳- Sustit煤yase el art铆culo 75 del C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n por el siguiente:

Art铆culo 75: Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de 茅l emanan. Pueden adem谩s constituir un domicilio electr贸nico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que all铆 se dirijan.

Art. 2掳- Sustit煤yase el art铆culo 1.196 del C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n por el siguiente:

Art铆culo 1.196: Locaci贸n habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) El pago de alquileres anticipados por per铆odos mayores a un mes;

b) Dep贸sitos de garant铆a o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El dep贸sito de garant铆a ser谩 devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del 煤ltimo mes de la locaci贸n, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un dep贸sito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deber谩 hacerse efectivo en el momento de la restituci贸n del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios p煤blicos domiciliarios o expensas, correspondientes al per铆odo contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del 煤ltimo servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garant铆a de pago. En este 煤ltimo caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas;

c) El pago de valor llave o equivalentes;聽y

d) La firma de pagar茅s o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

Art. 3掳- Sustit煤yase el art铆culo 1.198 del C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n por el siguiente:

Art铆culo 1.198: Plazo m铆nimo de la locaci贸n de inmueble. El contrato de locaci贸n de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo m铆nimo legal de tres (3) a帽os, excepto los casos del art铆culo 1.199.

El locatario puede renunciar a este plazo si est谩 en la tenencia de la cosa.

Art. 4掳- Sustit煤yase el art铆culo 1.199 del C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n por el siguiente:

Art铆culo 1.199: Excepciones al plazo m铆nimo legal. No se aplica el plazo m铆nimo legal a los contratos de locaci贸n de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitaci贸n de su personal extranjero diplom谩tico o consular;

b) Habitaci贸n con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presume que no fue hecho con esos fines;

c) Guarda de cosas;

d) Exposici贸n u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo m铆nimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

Art. 5掳- Sustit煤yase el art铆culo 1.201 del C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n por el siguiente:

Art铆culo 1.201: Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparaci贸n que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.

En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efect煤e alguna reparaci贸n urgente, el locatario puede realizarla por s铆, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepci贸n de la notificaci贸n.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podr谩 ser inferior a diez (10) d铆as corridos, contados a partir de la recepci贸n de la intimaci贸n, cumplido el cual podr谩 proceder en la forma indicada en el p谩rrafo precedente.

En todos los casos, la notificaci贸n remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendr谩 por v谩lida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

Art. 6掳- Sustit煤yase el art铆culo 1.203 del C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n por el siguiente:

Art铆culo 1.203: Frustraci贸n del uso o goce de la cosa. Si por causas no imputables al locatario, 茅ste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o 茅sta no puede servir para el objeto de la convenci贸n, puede pedir la rescisi贸n del contrato, o la cesaci贸n del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones contin煤an como antes.

Art. 7掳- Agr茅guese como art铆culo 1.204 bis del C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n el siguiente:

Art铆culo 1.204 bis: Compensaci贸n. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta secci贸n, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los c谩nones locativos, previa notificaci贸n fehaciente al locador del detalle de los mismos.

Art. 8掳- Sustit煤yase el art铆culo 1.209 del C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n por el siguiente:

Art铆culo 1.209: Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que d茅 a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que est茅n a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendi茅ndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposici贸n del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.

Art. 9掳- Sustit煤yase el art铆culo 1.221 del C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n por el siguiente:

Art铆culo 1.221: Resoluci贸n anticipada. El contrato de locaci贸n puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisi贸n al locador con al menos un (1) mes de anticipaci贸n. Si hace uso de la opci贸n resolutoria en el primer a帽o de vigencia de la relaci贸n locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnizaci贸n, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opci贸n se ejercita transcurrido dicho lapso.

En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificaci贸n al locador se realiza con una anticipaci贸n de tres (3) meses o m谩s, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnizaci贸n alguna por dicho concepto.

b) En los casos del art铆culo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.

Art. 10.- Agr茅guese como art铆culo 1.221 bis del C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n el siguiente:

Art铆culo 1.221 bis: Renovaci贸n del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) 煤ltimos meses de la relaci贸n locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notific谩ndola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovaci贸n del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) d铆as corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnizaci贸n correspondiente.

Art. 11.- Sustit煤yase el art铆culo 1.222 del C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n por el siguiente:

Art铆culo 1.222: Intimaci贸n de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) d铆as corridos contados a partir de la recepci贸n de la intimaci贸n, especificando el lugar de pago.

La notificaci贸n remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por v谩lida, aun si 茅ste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

Cumplido el plazo previsto en el primer p谩rrafo de este art铆culo, o habi茅ndose verificado la extinci贸n de la locaci贸n por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador puede iniciar la acci贸n judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicci贸n y en caso de no prever un procedimiento especial, el m谩s abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales.

En ning煤n caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, 茅ste puede realizar la consignaci贸n judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ning煤n caso se adeudar谩n alquileres ni ning煤n tipo de obligaci贸n accesoria a partir del d铆a de la notificaci贸n fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efect煤e la consignaci贸n judicial dentro de los diez (10) d铆as h谩biles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el dep贸sito judicial de la llave si la consignaci贸n se hubiese iniciado despu茅s del vencimiento de dicho plazo.

Art. 12.- Sustit煤yase el art铆culo 1.351 del C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n por el siguiente:

Art铆culo 1.351: Intervenci贸n de uno o de varios corredores. Si solo interviene un corredor, todas las partes le deben comisi贸n, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes seg煤n el art铆culo 1.346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar comisi贸n de su respectivo comitente.

En las locaciones de inmuebles la intermediaci贸n solo podr谩 estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislaci贸n local.

T脥TULO II

Regulaci贸n complementaria de las locaciones

Art. 13.- Garant铆a. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garant铆a, el locatario debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garant铆as:

a) T铆tulo de propiedad inmueble;

b) Aval bancario;

c) Seguro de cauci贸n;

d) Garant铆a de fianza o fiador solidario; o

e) Garant铆a personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser m谩s de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este art铆culo.

El locador no puede requerir una garant铆a que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locaci贸n, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un m谩ximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garant铆as propuestas por el locatario.

En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentaci贸n debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garant铆as as铆 como las caracter铆sticas y condiciones de las mismas.

Art. 14.- Ajustes. Los contratos de locaci贸n, cualquiera sea su destino, est谩n exceptuados de lo dispuesto en los art铆culos 7掳 y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias.

En los contratos de locaci贸n de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor 煤nico y por per铆odos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ning煤n caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodolog铆as que induzcan a error al locatario.

A los fines dispuestos en el p谩rrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un 铆ndice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del 铆ndice de precios al consumidor (IPC) y la remuneraci贸n imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la Rep煤blica Argentina (BCRA).

Art. 15.- Consignaci贸n. Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, seg煤n lo dispone el art铆culo 1.208 del C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n, el locatario debe intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de las cuarenta y ocho (48) horas siguientes a su notificaci贸n. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los tres (3) d铆as h谩biles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificaci贸n, debe proceder a la consignaci贸n judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones de la ley 25.345 y regulaciones del Banco Central de la Rep煤blica Argentina, de acuerdo a las modalidades que fijen al efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el Gobierno de la Ciudad Aut贸noma de Buenos Aires y en su caso el Banco Central de la Rep煤blica Argentina, estando los gastos y costas correspondientes a cargo del locador.

Art. 16.- Los contratos de locaci贸n de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administraci贸n Federal de Ingresos P煤blicos de la Naci贸n (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga. La Administraci贸n Federal de Ingresos P煤blicos (AFIP) debe disponer un r茅gimen de facilidades para la registraci贸n de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones).

Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecuci贸n de un contrato de locaci贸n, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administraci贸n Federal de Ingresos P煤blicos de la Naci贸n (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervenci贸n que corresponda.

Sin perjuicio de la obligaci贸n del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la Administraci贸n Federal de Ingresos P煤blicos de la Naci贸n (AFIP) a los fines dispuestos en el presente art铆culo, en los t茅rminos que esta autoridad disponga.

T脥TULO III

Programa Nacional de Alquiler Social

Art. 17.- Alquiler social. Cr茅ase el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopci贸n de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contrataci贸n formal.

Art. 18.- Organismo rector. El Ministerio del Interior, Obras P煤blicas y Vivienda, a trav茅s de la Secretar铆a de Vivienda, es el organismo rector encargado del dise帽o de las pol铆ticas p煤blicas para efectivizar el Programa Nacional de Alquiler Social creado por el art铆culo 17 de la presente norma.

Art. 19.- Medidas de implementaci贸n del programa. La Secretar铆a de Vivienda, para garantizar el logro de los objetivos del Programa Nacional de Alquiler Social creado por el art铆culo 17 de la presente norma, debe:

a) Tener especial consideraci贸n con las personas que se encuentren en situaci贸n de violencia de g茅nero en el marco de lo previsto en la Ley de Protecci贸n Integral a las Mujeres, 26.485 y por las personas adultas mayores, velando por la no discriminaci贸n de las mismas;

b) Promover, a trav茅s de los organismos competentes, la regulaci贸n del accionar de entidades que otorguen garant铆as de fianza o seguros de cauci贸n para contratos de alquiler de viviendas;

c) Propiciar la creaci贸n de l铆neas de subsidios o cr茅ditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locaci贸n de viviendas;

d) Dise帽ar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda;

e) Promover en conjunto con la Administraci贸n Nacional de la Seguridad Social la adopci贸n de medidas que permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y titulares de la prestaci贸n por desempleo;

f) Adoptar cualquier otra medida en su car谩cter de organismo rector que tenga por objeto facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler para todas aquellas personas que se encuentren en situaci贸n de vulnerabilidad;

g) Fomentar la creaci贸n de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimiento por parte del locador y del locatario de las obligaciones a su cargo;

h) Apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garant铆a, dep贸sito y dem谩s gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler, siempre que el destino de la locaci贸n sea el de vivienda familiar 煤nica en los t茅rminos y con los alcances que establezca la reglamentaci贸n;

i) Promover, a trav茅s de los organismos competentes la creaci贸n de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones por da帽o y ocupaci贸n indebida del inmueble;

j) Generar alternativas para la resoluci贸n de conflictos entre locador y locatario, en general dictar o propiciar todo tipo de medidas orientadas a favorecer y ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda y facilitar el acceso a dicha modalidad contractual.

Art. 20.- Fac煤ltase a la Secretar铆a de Vivienda o el 贸rgano que en el futuro la reemplace a dictar las medidas que resulten pertinentes a los fines de la adecuada implementaci贸n del Programa Nacional de Alquiler Social creado por el art铆culo 17 de la presente norma.

T脥TULO IV

M茅todos alternativos de resoluci贸n de conflictos

Art. 21.- Resoluci贸n de conflictos. El Poder Ejecutivo nacional, a trav茅s del 谩rea competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las provincias y la Ciudad Aut贸noma de Buenos Aires, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de 谩mbitos de mediaci贸n y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando m茅todos espec铆ficos para la resoluci贸n de conflictos derivados de la relaci贸n locativa.

Art. 22.- Modificaci贸n de la ley 26.589. Sustit煤yase el art铆culo 6掳 de la ley 26.589, el que quedar谩 redactado de la siguiente manera:

Art铆culo 6掳: Aplicaci贸n optativa del procedimiento de mediaci贸n prejudicial obligatoria. En los casos de ejecuci贸n el procedimiento de mediaci贸n prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la v铆a.

Art. 23.- Las disposiciones de la presente ley entrar谩n en vigencia el d铆a siguiente al de su publicaci贸n en el Bolet铆n Oficial de la Rep煤blica Argentina y ser谩n aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia.

Art. 24.- Comun铆quese al Poder Ejecutivo nacional.

® Liga del Consorcista

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