Es increíble el gran poder de convocatoria que tiene este tema de la Propiedad Horizontal.
¿Quién puede negar que se trata de un sector desprotegido y sumamente problematizado.
Sobre todo por la gran ignorancia que existe a nivel popular sobre el tema.
Cuántos propietarios saben, por ejemplo, que cuando compran un departamento o un local de comercio sometido al régimen de Propiedad Horizontal, no solamente pasan a ser propietarios de su unidad sino que además, pasan a formar parte de una especie rara de sociedad con una multitud de consortes a quienes no conoce.
Además, con socios que van y vienen, que no son siempre los mismos, que venden y se van y otros nuevos que llegan y él no los conoce porque nadie se los presenta.
Cuando se encuentra en el ascensor con alguno de ellos, a veces no sabe bien si es un nuevo vecino o un ladrón.
Además, cuántos propietarios de unidades en PH saben que esa relación con los demás propietarios o consortes está regida por un contrato llamado "Reglamento de Copropiedad y Administración" redactado no por ellos sino por el dueño original del terreno o de la obra.
Este Seminario está dirigido a todos aquellos que deseen incorporarse a la actividad de administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal como también, naturalmente, a los integrantes de la comunidad consorcial: propietarios, administradores en ejercicio, encargados y a todos quienes viven o trabajan en edificios de Propiedad Horizontal y se interesan por el tema.
El objeto no es solamente brindar información, porque ésta puede fácilmente conseguirse leyendo tratados o manuales, o visitando las varias páginas web que existen.
Principalmente es nuestro propósito brindar aquí un puñado de conceptos que consideramos esenciales para todos aquellos que aspiran a administrar un consorcio.
Hoy por hoy y sobre todo entre nosotros, los argentinos, rara vez nos expresamos usando conceptos.
No sé si se habrán dado cuenta (sobre todo durante las horribles y extenuantes asambleas) que la gente habla mucho pero raramente conceptualiza.
De modo que las discusiones en casi todos los ámbitos, desde el familiar hasta el político, son series de parlamentos que van y vienen y no se encuentran.
No se sacan conclusiones.
Quiere decir que cada uno sigue pensando como pensaba.
Durante una conversación, cada uno piensa lo que va a decir mientras el otro le habla y cuando le toca el turno habla o vocifera sin tener una idea clara de lo que quiere decir.
No existe la voluntad de escuchar.
Ni tampoco la capacidad de síntesis, que es lo único valioso del pensamiento y la discusión.
Son los conceptos y no la verborrea ni el exceso de análisis lo que permite verdaderamente sacar conclusiones y resolver problemas.
No exagero si digo que tal vez ese sea el principal defecto de los argentinos.
Y hoy más que nunca debemos repararlo porque hoy más que nunca tenemos la necesidad de unirnos contra la adversidad.
Y no hay otra forma de unión más eficaz que la palabra.
La palabra que convence.
La palabra que es capaz de vencer al contrincante con un arma poderosísima, que es la razón.
Lamentablemente debemos reconocer que muy poca gente sabe qué es un concepto y quién lo inventó.
En realidad, el concepto es una idea precisa.
Una frase breve que define lo que se piensa separándolo, abstrayéndolo de todo lo demás que la persona piensa, siente, desea o hace y fue inventado por Sócrates cinco siglos antes de Cristo.
Él nos enseñó que para hablar constructivamente debemos transmitir conceptos y no ideas vagas.
Esto implica sacarle a lo que vamos a decir, todo lo que sobra.
Mucha gente que viene a consultarme un problema de consorcio pero trae in mente un conjunto de problemas mezclados entre sí.
Entonces comienza relatándome sus penurias y la historia de su consorcio.
Y en esa relación errática se va por las ramas y así se aleja cada vez más de lo que viene a consultarme.
Los problemas, cuando se carece de conceptos, de ideas claras, se agigantan y se transforman en verdaderos infortunios, cuando no en pequeños infiernos.
Un problema debiera ser un desafío y no un martirio.
Porque el problema está allí para ser resuelto y no para llorar sobre él.
Pero el secreto de evitar que sea un martirio está en aprender a sacarle cosas al problema.
Sacarle cosas que no forman parte de él, como ser prejuicios, suposiciones, recuerdos de experiencias vividas, etc.
Cuentan que una vez al famoso escultor Rodin alguien le preguntó cuál era el secreto de su arte y él respondió: "-Muy fácil.
Simplemente yo tomo un trozo de mármol y le saco todo lo que sobra".
Así tenemos que hacer nosotros si queremos que lo que decimos, sobre todo en las asambleas, aunque no sea una obra de arte, sirva para algo.
Este tema, que parece teórico, en realidad no lo es.
Hay asambleas de propietarios que terminan como comenzaron y la gente se va más desorientada que cuando comenzó.
Es por eso que poca gente quiere ir a las asambleas.
Porque el administrador o quien la preside, generalmente no sabe cómo encauzar un diálogo.
Y entonces parece una especie de director de tránsito donde cada uno habla por su cuenta.
Ese arte de quitarle a la idea vaga que nos inquieta todo lo que le sobra es, precisamente, la educación.
Porque educación no consiste sólo en acumular saberes, es decir, en estar bien informado, sino en aprender a pensar, que quiere decir, aprender a reducir a conceptos todo lo que expresamos.
La utilidad de los conceptos es semejante a la utilidad de una biblioteca vacía.
Vds.
pueden acopiar mucha información, por ejemplo, pueden tener muchos libros, pero si no tienen una biblioteca donde guardarlos en forma ordenada, esos libros estarán desparramados y serán más bien un estorbo.
Eso le pasa a cierta gente que, pese a estar muy informada y a haber leído mucho, carece de conceptos básicos en donde acomodar esa información.
Por eso acá intentaremos dar unos pocos conceptos fundamentales sobre esa institución tan problemática que se llama "Propiedad Horizontal", que los habilitarán -así lo espero- para asimilar toda la información que anda por ahí sobre administracción de consorcios.
La tarea bien vale la pena, pues todos sabemos que se calcula que sólo en Buenos Aires y el conurbano existen más de cien mil edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal y que además se trata de un sector de la sociedad muy problematizado.
Muy descuidado por la legislación y también por la educación.
La única ley orgánica que regula la PH es la 13.512 del año 1948, que desde entonces no sufrió ningun "aggiornamiento" y debiera hacérsele algunas enmiendas acordes con los tiempos.
También el tema está extrañamente ausente de la educación.
Los niños y jóvenes de las grandes ciudades viven la mayoría de ellos en edificios sometidos al régimen de PH.
Sin embargo, que yo sepa, ni en la escuela primaria ni en la secundaria se enseña cómo debe convivirse en esos conglomerados habitacionales.
En cambio, se les enseñan cosas totalmente inservibles para la vida, como los logaritmos, por ejemplo, que, al menos en mi caso, nadie me ha sabido explicar para qué sirven en realidad.
Dicen que Napoleón los impuso porque quería buenos artilleros.
Y nuestros educadores debieron pensar que si en Francia se enseñaba, aquí sería bueno hacerlo también.
No es que esté en contra de la enseñanza de las matemáticas, pero existen cosas mucho más útiles y elementales que no se enseñan, como es el derecho y la propiedad horizontal.
Que es importantísimo porque es el régimen de convivencia entre vecinos, que es básico porque allí nace en la realidad el respeto y nace en la realidad la democracia.
Porque la democracia es en definitiva, eso: convivencia respetuosa y no discursos.
Conocer los límites de nuestros derechos, que terminan allí donde comienzan los derechos de los demás.
La noción primera y fundamental del Derecho es la de "persona": Y es una noción esencial porque sólo a las personas las leyes les reconocen derechos.
Los animales, lamentablemente, no gozan de ningún status especial y hasta ahora son simplemente cosas muebles.
Esto es importante señalarlo desde que en los consorcios suele haber muchos animales domésticos y ello constituye una problemática bastante particular.
Es cierto que los jueces, a través de numerosos fallos le van reconociendo a las mascotas un cierto status especial, como por ejemplo, modernamente, el carácter de "acompañantes terapeuticos", pero en un sentido estrictamente legal, los animales siguen siendo para nuestro orden jurídico, sólo cosas muebles.
Las personas pueden ser de existencia física o de existencia ideal o jurídica y tienen atributos comunes que son el nombre, el domicilio y el patrimonio.
Los jueces dicen que el Consorcio de Copropietarios de la Propiedad Horizontal (aunque ninguna ley lo dice expresamente) posee personalidad jurídica, al igual que las asociaciones, las sociedades, etc.
Es decir que el consorcio, como cualquier otra persona, es capaz de contraer derechos y asumir obligaciones.
Los derechos que las leyes reconocen a las personas pueden ser personales o reales.
Los derechos personales son los que ejercemos sobre otras personas.
Por ejemplo, el locatario tiene (en virtud de su contrato de alquiler) un derecho no sobre el inmueble que alquila, sino sobre el locador, sobre la persona del locador (por eso es un derecho personal).
El derecho a exigirle que éste le brinde el uso y goce pacífico de la cosa.
Y el locador tiene el derecho a reclamarle al locatario que le pague por ese derecho al uso y goce un precio en dinero.
Los derechos reales, en cambio, son los que tenemos sobre las cosas ("re", en latín, quiere decir "cosa").
Aquí hay que mencionar brevemente que las cosas, cuando tienen valor patrimonial, se denominan bienes y que éstos se dividen en muebles e inmuebles.
Que en principio y salvo que se trate de automotores, barcos y aviones, la propiedad de los bienes muebles se transmite con la mera entrega de la cosa.
En cambio los bienes inmuebles y como dijimos, ciertos muebles tales como los automotores, los barcos y los aviones requieren, para la transmisión plena de su dominio, su inscripción en registros especiales.
De allí la necesidad de perfeccionar la transacción de esos bienes mediante lo que se llama "escrituración", donde debe intervenir algún oficial público o un escribano.
Otra noción fundamental en toda sociedad y que todo el mundo debiera saber es la de contrato.
Contrato es todo acuerdo de voluntades, en sentido amplio y legalmente debe ser considerado para las partes tan obligatorio como la ley misma.
Esto dice el Código Civil (art.
1197).
Lamentablemente los acontecimientos que estamos viviendo en estos momentos en Argentina violan salvajemente este principio universal, pero bueno, tratemos de mantener la cordura y sigamos adelante.
Hay contratos personales y contratos reales.
Los personales establecen derechos y obligaciones entre las personas contratantes.
Los reales, en cambio, derechos y obligaciones de las personas pero en relación a las cosas.
Por ejemplo, lo que se llama "boleto de compraventa" es la promesa de venta que una parte le hace a otra y por eso es un contrato personal.
En cambio, el "contrato de compraventa" es un contrato real porque las obligaciones y derechos de las partes están ligados por una cosa cuya propiedad se transmite en el momento de la celebración de ese contrato.
Y acercándonos más a nuestro tema de la propiedad horizontal, el ejemplo más típico que existe de contrato personal es el mandato.
El administrador está unido a los propietarios por un mandato, al igual que quien concurre a las asambleas por un propietario ausente, también está unido por un mandato.
El mandante le encarga al mandatario hacer tal o cual cosa en su nombre y representación.
Y, a propósito, digamos que el vínculo que liga a gobernantes y gobernados también es un mandato.
Hay contratos nominados e innominados.
Se llama nominados a aquellos que figuran reglamentados por la ley y pueden ser leídos en los códigos Civil, Comercial y algunas leyes específicas, que son la compraventa, la locación, el mutuo o préstamo de consumo, el comodato o préstamo de uso, etc.
Pero existen también los contratos innominados, que son todas aquellas convenciones que pueden hacer libremente las personas entre sí sin ceñirse a las que figuran en la ley.
Por ejemplo, dos personas pueden hacer un contrato que se parezca a varios contratos conocidas a la vez, generado sólo en su imaginación y basado en su conveniencia recíproca, con total libertad.
Las personas en general no son informadas ni educadas para ejercer esta libertad amplia de contratar en forma novedosa y libre.
Por eso es necesario distinguir entre los derechos y las libertades.
Lamentablemente en ninguna Facultad de derecho se habla lo suficiente de tan preciosa distinción.
Porque los derechos son los que nos otorga el Estado mediante las leyes escritas.
Pero las libertades son las que tenemos las personas naturalmente así le guste al Estado o no.
El buen ciudadano no es sólo aquél que trata de conocer las leyes y las cumple.
Esto es muy loable.
Pero es necesario decir que todos tenemos la libertad de contratar como nos plazca sin contrariar aquellas leyes y además, de juzgar de acuerdo a nuestro buen saber y entender si esas leyes son o no justas o adecuadas y de pedir eventualmente su reforma.
Afortunadamente, una de las pocas cosas loables que ha tenido (si no la única tal vez) la última reforma constitucional ha sido el reconocimiento de este derecho de proponer la sanción y reforma de las leyes que tiene cada ciudadano (art.
39).
Para acercarnos ya a la Propiedad Horizontal, digamos que el derecho de propiedad, también llamado dominio, es uno de aquellos derechos que mencionábamos que se ejercían sobre las cosas.
Es el más amplio derecho que pueda tenerse sobre una cosa, sea ésta mueble o inmueble.
Se lo llama "dominio" porque es el señorío que uno puede ejercer.
Es el derecho de usar la cosa, de venderla, de prestarla, de regalarla y de destruirla.
Ese derecho de disponer de ella como a uno le plazca es, en principio, absoluto.
Los romanos, que fueron los inventores del Derecho Occidental decían por ello que el "dominus", el señor, podía "utere e abutere", que quería decir "usar y abusar" de su propiedad.
Esto, por supuesto, en el orden conceptual, es decir, este es el concepto, no la realidad.
Es el estante, la biblioteca de que hablábamos, no la realidad que le colocamos encima.
Cuando llevamos el concepto a la realidad aparece la necesidad de ponerle límites a ese derecho absoluto.
Por eso hoy se dice "usar del derecho, sí, pero abusar, no".
Por eso nuestra constitución, que garantiza ese y otros derechos, dice que ellos están limitados por las leyes que reglamentan su ejercicio.
Pero que quede claro que esa noción de mi poder absoluto sobre la cosa de mi propiedad es valiosa porque me sirve para pensar.
El concepto de propiedad es ese: la facultad más amplia sobre una cosa.
Este concepto puede ser morigerado en la realidad, con excepciones a esa regla, pero como concepto, debe permanecer puro, como una figura geométrica.
Por eso son peligrosas las teorías acerca de que la propiedad horizontal es una especie diferenciada de propiedad.
Yo diría "no".
Es propiedad plena, aunque con limitaciones por razones de la convivencia.
Yo compro un departamento y soy dueño absoluto, aunque mi dominio debe estar limitado naturalmente por la necesidad de compartir bienes y servicios con otros propietarios.
Es conveniente también, a propósito del concepto de propiedad, mencionar qué se entiende por posesión, que es una palabra relacionada con ella.
El dominio es la propiedad plena.
Quiere decir que en principio y salvo las limitaciones legales, quien es dominus, dueño, propietario de una cosa puede disponer de ella libremente.
En cambio, quien es poseedor, sólo tiene algunos derechos escindidos del derecho pleno de propiedad.
Puede administrarla, puede explotarla, alquilarla, pero no puede venderla.
Quien da la posesión pero no la propiedad lo hace porque aún no se han reunido los requisitos para la transmisión total del dominio.
Por eso en los contratos de compraventa Vds.
suelen leer muchas veces que en una fecha se entrega la posesión, por ejemplo, cuando sólo se paga parte del precio, reservándose la transferencia de la propiedad o dominio pleno para cuando se entregue la totalidad del precio.
También es conveniente distinguir entre el dominio y el condominio.
El dominio es la propiedad plena y se da cuando es ejercido por uno solo.
Un solo señor de la cosa.
Cuando hay varios propietarios, entonces el dominio de cada uno, naturalmente, sufre restricciones.
El condominio es un dominio menguado, porque uno solo de los condóminos no puede disponer de la propiedad sin el consentimiento de los demás.
En la propiedad horizontal se dan juntos esos dos derechos: cada propietario es dueño "dominus", "señor" absoluto de su departamento o local, pero a la vez es condómino, co-propietario con otros de cosas tales como terreno, pasillos, escaleras, terrazas, medianeras, ascensores, etc.
La llamada "Propiedad Horizontal" es propiedad plena, o sea, dominio y como tal, es un derecho real.
Pero ¿por qué horizontal? Veamos: Desde antiguo y entre nosotros, hasta el año 1948, fecha en que aparece nuestra ley de PH 13.512, quien era propietario de un terreno, era asimismo dueño de todo lo plantado y edificado sobre él, sin limitaciones espaciales, es decir, teóricamente, hasta el cielo.
Ahora bien: la ley de propiedad horizontal limita el espacio en el cual se ejerce la propiedad.
Permite de ese modo sectorizar ese espacio, permitiendo que todo lo que se construye sobre el terreno en diversos planos horizontales pueda ser de propiedad de otras personas además del dueño del terreno.
También que la superficie de ese terreno puede ser sectorizada y dividida en diversas unidades dentro de un mismo plano para ser vendidas separadamente.
Entonces, sucintamente podemos decir que la propiedad horizontal es el dominio que se ejerce sobre un inmueble, pero un dominio limitado por la necesidad de compartir un mismo terreno.
Y por añadidura, además del terreno, otros bienes tales como paredes, escaleras, ascensores, terrazas., etc.
al igual que servicios e instalaciones de agua, gas, electricidad, etc., etc.
Desde muy antiguo, en el mundo occidental, hasta hace relativamente poco tiempo, los edificios, no podían dividirse en partes para ser vendidos separadamente.
Desde el Imperio romano primaba el concepto de que la casa, el "domus", tenía algo de sagrado por ser la sede del hogar familiar y el culto a los antepasados.
Por eso es que los edificios grandes -que los había- eran explotados como inquilinatos (esos que fueron tan bien descriptos en los viejos sainetes rioplatenses, como los de Florencio Sánchez).
Eran los famosos "conventillos".
Pero con el fenómeno de las grandes concentraciones urbanas, como así también a raíz de la invención del cemento Portland, que permitió la construcción de enormes estructuras de hormigón, el mundo fue aceptando que los edificios no fuesen intangibles, idea que entre, nosotros, como dijimos, cuajó en el año 1948 con la sanción de la ley 13512, que permite la división de los edificios en pisos o departamentos para su venta en forma individual y separada.
Esta ley nace no sólo como consecuencia de una corriente internacional que ya se había impuesto en ese sentido, sino también como un medio de popularizar la propiedad privada, permitiéndole a una gran masa de población el acceso a una vivienda propia, con lo que se fortaleció indudablemente la clase media.
También debe reconocerse otro costado en la motivación de los legisladores de aquel tiempo: la ley venía a inaugurar un tipo de negocio nuevo para las firmas constructoras, pero su texto carece de normas específicas dedicadas a la convivencia.
Es decir: al legislador se le pasó por alto que en esos conglomerados irían a vivir y trabajar personas, familias, y que esa convivencia iría a requerir de normas propias.
A partir de la ley mencionada, todo edificio sometido al régimen de propiedad horizontal posee un sector de unidades funcionales, de propiedad exclusiva de cada propietario y otro sector de cosas comunes, como decíamos, constituído por bienes y servicios compartidos por ellos.
Cada propietario tiene propiedad, dominio sobre su unidad funcional y paralelamente un condominio sobre las cosas y servicios comunes.
Esta necesidad de compartir bienes y servicios entre todos los copropietarios origina que la ley haya establecido que éstos deberán reunirse en asamblea para redactarse un "Reglamento", es decir, para determinar las normas que irían a regir la convivencia dentro de cada edificio.
Lamentablemente, al año siguiente (1949) el Poder Ejecutivo sanciona un Decreto que reglamenta esa ley, (el Nro.
18734) que en gran medida traiciona el espíritu de la ley, pues establece que quien debe redactar ese reglamento es el dueño de la obra que se irá a dividir y no los que en definitiva van a ir a vivir o a trabajer allí.
Concretamente, el Decreto establece que para poder vender separadamente los pisos o departamentos, el propietario del block deberá redactar un reglamento a total arbitrio del vendedor de las unidades.
Este, a nuestro modo de ver, es el verdadero hecho generador de la gran mayoría de los problemas consorciales y lo que debiera llamar más la atención del legislador actual, en caso de sancionarse una reforma del régimen legal de la propiedad horizontal.
Cualesquiera sean las consecuencias negativas de ese Decreto, lo cierto es que quien compra una unidad funcional en un edificio de PH, como también quien lo administra, deben saber que el Reglamento de Copropiedad y Administración es la verdadera ley del consorcio.
Incluso en orden de prioridades.
Esto último quiere decir que en cualquier litigio, el juez, al valorar las conductas de los contendientes, primero tendrá en cuenta si se observó el reglamento y sólo en segundo lugar cualquier otra ley.
Curiosamente siendo una escritura pública tan importante, los escribanos no suelen entregar copia de ella al momento de escriturar las unidades, a cada propietario.
Esto perjudica notablemente la convivencia, pues en muchísimos casos los propietarios no sólo no se ajustan a sus normas sino que ni siquiera saben de su existencia, pese a que si leyeran bien el título de dominio que les entrega el escribano, verían que allí se dice que conocen el reglamento y que se obligan a cumplirlo en integridad.
El reglamento de copropiedad y administración es considerado un contrato de adhesión.
Contrato de adhesión es aquél en el cual, aunque firmado por varias partes, sólo una interviene en la redacción de sus cláusulas.
Al comprar una unidad.
el propietario acepta las disposiciones de ese reglamento y es como si lo hubiera firmado.
Ejemplos clásicos de contratos de adhesión son los de servicios públicos.
Al subir a un colectivo y pagar el boleto, estamos celebrando un contrato con la empresa de transportes, pero en realidad no podemos discutir sus condiciones.
Simplemente nos adherimos.
Estamos celebrando un contrato de adhesión.
Al reglamento de copropiedad y administración se lo debe distinguir del reglamento interno.
La diferencia es que el primero precede a las ventas de las unidades.
Como dijimos, el dueño del edificio original no puede venderlo fraccionado sin redactar primero ese reglamento de copropiedad y administración.
Y debe hacerlo siempre por escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad .
En cambio, el reglamento interno es el que se dan (en forma facultativa y no obligatoria) los propietarios en asamblea y como sólo tiene valor entre ellos y no respecto de terceros no es necesario que sea efectuado por escritura pública.
Dos son las autoridades en un Consorcio: En primer lugar, la reunión de propietarios en asambleas, las que pueden ser ordinarias y extraordinarias.
En segundo lugar, el administrador, llamado también representante de los propietarios por la ley.
Este tiene la representación del consorcio frente a terceros y la ley y los reglamentos le imponen ciertas obligaciones como la de recaudar expensas conforme al valor de cada unidad, sacar un seguro contra incendio, llevar tres libros reglamentarios y realizar toda una serie de cargas inherentes a la administración del edificio.
Es importante decir que los llamados "Consejos de Administración" no figuran en ninguna ley y son creaciones más o menos eficaces de ciertos reglamentos o de ciertas asambleas.
De hecho carecen de facultades dispositivas y sirven para controlar la administración en la medida en que el administrador se los permite y de servir de vínculo entre éste y la masa de propietarios.
Puede decirse que son "consejos" con "S" y no con "C".
(No deriva esa palabra de "concilio" sino del verbo "aconsejar") Es decir, no deliberan sino que sólo aconsejan.
Puede decirse que casi todos los problemas que acusan los consorcios provienen de que el control de la gestión es realizado únicamente por la asamblea.
Atento a la especial forma jurídica que tiene la propiedad horizontal en nuestro país, salvo el caso de que el administrador haya cometido algún delito, el juez no atenderá reclamos de consorcistas individuales, debiendo éstos "agotar primero la vía consorcial", reuniéndose en asambleas en las condiciones que fija aquél reglamento redactado por el constructor o primer dueño del edificio.
El reunirse en asambleas, que era una tarea relativamente fácil en el año en que nació la ley (porque había pocos edificios muy grandes en 1948) hoy, con torres y complejos habitacionales de grandes dimensiones resulta muchas veces imposible.
Quienes pretenden administrar deben sabe que esa tarea adquiere día a día mayor importancia y requiere de cierta especialización.
No compartimos la opinión de que debe fomentarse la autoadministración.
Si es que ésta es decidida libremente por los propietarios, no tenemos nada que decir, pues el derecho de propiedad implica también el derecho a administrar los bienes que se poseen en copropiedad.
Pero la experiencia nos ha demostrado, por lo menos a nosotros, que a veces cuesta mucho menos desplazar a un mal administrador de su cargo que a una verdera "maffia" constituída por un grupo de propietarios.
Es por eso que también abogamos por la capacitación del administrador y también por la colegiación, si bien estamos en contra de todo intento de erección de una matrícula única, porque las corporaciones que nacen prohijadas por el Estado se convierten, por lo general, en círculos demasiado cerrados y por ello contrarios al interés general.
Dijimos que una de las principales tareas del administrador es recaudar expensas para prover al mentenimiento del edificio.
Debemos saber que nuestro código procesal considera que los certificados de deudas por expensas expedidos por los administradores en condiciones reglamentarias, tienen fuerza ejecutiva.
¿Qué quiere decir esto? Que en caso de que un propietario no pague en término sus expensas, el administrador podrá certificar esa deuda y solicitar su ejecución judicial en condiciones similares a como se ejecuta un pagaré o un cheque.
Es decir, mediante un trámite abreviado que se llama "juicio ejecutivo".
Es bueno recordarles a quienes de alguna manera u otra se involucran en la tarea de administrar consorcios, que quien maneja dinero de terceros está obligado a llevar sus cuentas con extrema transparencia y honestidad y que el código penal establece ciertos delitos dentro de la figura genérica de la defraudación (arts.
172 y 173) que podrían corresponder al administrador infiel.
Sin extenderme aquí en dichas figuras delictivas en particular, me parece oportuno distinguir dos conceptos esenciales que son la culpa y el dolo.
Obra con culpa quien obra mal pero sin intención de dañar.
Y obra con dolo quien obra mal pero con expresa intención de dañar.
Por eso, sobre la ausencia o existencia de ese elemento puede decirse que existen conductas culposas y dolosas.
Finalmente, digamos que existe un elemento importantísimo en la función de administrar un consorcio que ha sido descuidado por la ley y que todo buen administrador debe suplir: Se trata de la necesidad de fomentar el mutuo conocimiento, la solidridad y colaboración entre los miembros de la comunidad consorcial, así se trate de propietarios como de inquilinos u ocupantes.
Por el simple hecho de convivir, las personas deben conocerse y tratarse.
De ese modo las asambleas pasarían a ser una feliz oportunidad para encontrarse y cambiar ideas acerca del mejoramiento de la convivencia, superándose la actual situación de aislamiento y desconfianza mutua.
Nosotros hemos incorporado esta norma en nuestro último proyecto de reformas a la ley 13.512.
Todo el país
La Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal
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Versión para imprimir
Publicado el
Escribe Dr. Osvaldo Loisi
Palabras pronunciadas por el Dr. Osvaldo Loisi al inaugurar el "Seminario de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal" en la sede de la Defensoría del Pueblo de la Nación, el 10 de septiembre de 2002 .
carlos alberto JUAN |
Que es necesario para crear un consorcio en un PH de 4 unidades.- Los espacios aereos son propios de cada unidad?
Iris VANINETTI |
Buenos días, en un edificio de Villa de Parque la administración decidió despedir a la persona que hacía la limpieza, cuando lo acordado en la reunión de consorcio era reducirle la cantidad de días de trabajo. A partir de allí la administración nos ha instado a realizar la limpieza de la parte de afuera de nuestro departamento, ubicado en planta baja. Hoy recibimos la noticia de que de no realizar dicha limpieza seremos multados. ¿Es esto legal? ¿Qué debemos hacer? Gracias por la atención.
ADRIANA |
Una pregunta yo me fui de vacaciones. Dejé las llaves a mi hermana para resguardar al edificio en caso que hubiese un problema. Hubo una filtración de agua que venía de mi casa. Entraron a mi casa y yo no estaba y ahora me quieren cobrar 2.500 por cerrar la llave de paso de agua. Ni siquiera me preguntaron si podían traer un plomero o si acordaba con ese monto a pagar y yo estuve en contacto todo el tiempo si bien no estaba personalmente. Pueden cobrarme 2.500 pesos por cerrar una llave de paso? Gracias.
Pablo |
Hola, soy propietario de dpto y cochera, en el reglamento interno dice que en la cochera solo puedo poner un auto, no puedo poner ni una bicicleta ni una moto, solo un auto. La consulta es, si soy dueño del espacio y no ocupo mas que el mismo, solo puedo poner un auto? o tengo derecho a usar mi espacio? (sin excederme del mismo). Conozco gente que en su cochera ponen hasta un mueble donde guardan algunas pertenencias. Muchas gracias por su atención
pregunta |
Hola, que tal... tengo una duda cuanto plazo se la da al administrador para que abandone su lugar ya que no cumple con las tareas básicas de organizar un complejo,,,, otra duda hace casi 2 años que esta el edificio y no hay escritura... otra pregunta ... el reglamento de co - propiedad y administración en que momento se hace? otra duda como propietaria de un departamento puedo tener la llave que es de la terraza?= muchas gracias
Esteban |
Buenos días! Mi consulta se debe a que en el edificio el encargado cumple 70 años en el mes de setiembre y quisiera saber cuales son los pasos a seguir. Puede seguir trabajando? de ser así, bajo qué condiciones? Atte esteban cresta
ANDREA |
Estimados compre un departamento con cochera en fideicomiso primero lo tenian que entregar en 2014 despues como lo ampliaron en 2015 cuestion que a la fecha tenemos la posesion. Pregunta no tenemos reglamento de administracion porque no tenemos escritura. Debemos pagar expensas? La cochera no podemos usarla porque el montacarga no funciona, los espacios comunes estan sin terminar etc etc que podemos hacer gracias
GRACIELA ROCHA |
Buenas tardes, vivo en un edificio y tengo desde larga data un reclamo judicial, mejor dicho es el 2do. Un 623 Ter. Como el administrador no recauda expensas extraordinarias para dar cumplimiento a la obra que hay que realizar en mi depto. que tiene peligro de derrumbe. Me dijeron que si esto no cambia, se le puede pedir al Juzgado que nombre un Administrador Judicial. Que Art. del Código, respalda esta petición. Atte.
GRACIELA ROCHA |
Buenas tardes, vivo en un edificio y tengo desde larga data un reclamo judicial, mejor dicho es el 2do. Un 623 Ter. Como el administrador no recauda expensas extraordinarias para dar cumplimiento a la obra que hay que realizar en mi depto. que tiene peligro de derrumbe. Me dijeron que si esto no cambia, se le puede pedir al Juzgado que nombre un Administrador Judicial. Que Art. del Código, respalda esta petición. Atte.
ivonne |
hola vivo en un ph y queria saber q se necesita para crear un consorcio ?
NORMA VEGA |
QUISIERA SABER SI DOS PERSONAS DE LA MISMA FAMILIA PUEDEN INTEGRAR LA ADMINISTRACION DEL CONSORCIO? EXCELENTE RELATO.
Graciela |
Hola.el año pasado compre un dpto .y cuando fui a pagar las despensa la administradora q me cobro,me dijo de debo pagar un monto de $2700 mas las despensa para cambiarme la titularidad(se cobra c 3 veces mas y es una regla deL edificio de mucho " me dijo la sra" tiempo.PERO la dueña me dijo q nunca pagaron ni la madre q fue la primera dueña ni ella q es la q me vendio,es normal esa regla extra?tendre problema si no pago?dbo pedir algun tipo de doc?
horacio oscar quiroga |
HOLA SOY DE SANTA ROSA, LA PAMPA, Y TENGO LA INTENCION DE COMENZAR CON LA ADMINISTRACION DE EDIFICIOS. VALORO MUCHO SUS COMENTARIOS Y NOTAS PORQUE SON LA BASE PARA MI INICIO. POR AHORA DESCONOZCO LA LEGISLACION VIGENTE AL RESPECTO EN MI PROVINCIA, PERO CREO QUE EL PRIMER PASO ES EL CONOCIMIENTO Y CONCEPTOS BASICOS PARA INICIAR CON ESTA ACTIVIDAD. DESDE YA MUCHAS GRACIAS POR ESTE ESPACIO Y DESEARIA SI ME PUEDEN MANDAR INFORMACION A ESTE CORREO. UN ABRAZO
silvia |
Hola,estoy en la situacion de un pre-consorcio de un edificio(sin escritura ni reglamento de copropiedad)firmado con la vieja ley 13,512,aplica esta o la actual la supuesta administradora designada por la constructora mando la primera liquidacion de expensas en la cual aparecen los importes que sumados la conforman,pero ningun dato de por ej n* de factura ni de cuota,etc,etc,ni los suyos siquiera(salvo su celular en una tarjeta aparte).Preguntas: como tendria que ser el papel que demuestre su designacion,hay una forma/formato que la liquidacion deba tener ya que ademas pretende cobrar una suma diferente a la que surge de los % de las unidades
Miguel |
Me entregaron un dpto a estrenar en propiedad horizontal hace un año. Hace 8 meses con las expensas estan cobrando luz de obra, siendo que ya tenemos hace tiempo los trámites hechos en la empresa de electricidad para que nos conecten el medidor. Eso no es legal. Puedo negarme a pagar esas expensas por ese motivo? Gracias y saludos
oscar jesus sanchez |
Estoy muy conforme con lo explicado . , en esta pagina . estoy investigando un caso de presunto fraude de un administrador de la ciudad de mar del plata ,llevo mas de un año recopilando datos , en mi consorcio hace un año se nos informo en asamblea ordinaria ,de una demanda laboral por una empleada de limpieza .(en negro) asombrados x dicha demanda . tome el caso . donde se da por manifiesto ,por parte del administrador de no tener relacion alguna con esta persona en lo laboral ,recayendo sobre el consorcio dicha demanda ,hoy se encuentra en tramite ante el juzgado numero uno laboral de la ciudad de mar del plata, numero del expediente 61162
Pablo |
el constructor de mi edificio nos estafó varias veces hasta que logramos una escritura indivisa del edificio sin terminar. Me dejaron un contrato de instalacion de antena de telecom Personal Creemos que es totalmente ilegal. La antena no está funcionando aún Como puedo hacer para que no avance dicha instalación?
Liliana Bachiller |
quisiera saber si el cambio de tablero de la luz que está en el sótano corresponde al consorcio, ya que dos electricistas me dijeron que si. Según el administrador me corresponde a mi cambiar las llaves.
Liliana Bachiller |
Necesito saber : me quedé sin luz y era problema de tensión ,estaba en la llave del tablero del esdificio dos electricistas me dijeron que ese arreglo pertenecía al consorcio. o sea todo arregla hasta la puerta de mi casa consorcio, de adentro me corresponde a mí. Esto es asi???? El administrador me cobró por el cambio de la térmica, espero respuesta, gracias
Alejandra |
Consulta:Un plomero tiene un crédito a su favor por tareas realizadas en el edificio, el tema es que cambia la administración como se hace para que la nueva administracion reconozca dicho credito? Hay certificar con quien???
Adrián |
Tengo una terraza de uso exclusivo, coloqué una pileta de lona. En el consorcio por falta de agua me culpan a mí. Está comprobado que la falta de agua corresponde a fallas en la instalación del bombeo, pero igual el administrador me culpa y me manda una carta documento. Que puedo hacer para seguir manteniendo la pileta en el verano y justificar su uso exclusivo. Gracias
mario |
hola soy propietario de un departamento tipo casa en capital federal ubicado en 1er piso, da a la calle y en el lota hay otros 3 deptos tipo casa y NO PAGAMOS EXPENSAS. Quiero construir una habitación extra en la terraza de mi casa y me gustaría saber si es posible. Espero su respuesta. Muchas gracias Saludos Mario
mario |
Hola compré un departamento tipo casa en capital federal donde no pago expensas pero en el lote hay otros 3 dptos y quiero construir una habitación sobre mi terraza. Mi casa es un primer piso y da al frente de la construcción y me parece que en mi terraza está un tanque de agua común a todos.
Claudia Rubio |
A dónde puedo denunciar un administrador, que no me atienda para responder consultas en cuanto a la liquidación de expensas que considero tiene errores. Se niega a responder con excusas de estar en reuniones, u ocupado, pero no da la cara y sinceramente ya no estamos para actitudes irrespetuosas y faltas de respeto. Muchas gracias
patricia |
hola mi vecina iso una pared de tres metros yo del oro lado tengo la cosina y una habitacion antes hera de 1.80 metros queri saber si puede hacer esto
jessica |
Buenos dias tengo una duda en el apartamento qur alquile hay un problema con las palomas y la administracion puso una malla plastica y de nada funciono sigue el problema con ellas sin mencionar el foco de contaminacion que esto genera y ya no se que hacer que puedo hacer o con quien debo acudir
Agostina Rossi |
Quisiera saber si hay una ley o norma que indique que el edificio debe pagar el arreglo de todo un comedor de un vecino siendo que sólo fue afectada y arreglada una pared del mismo. Es urgente saberlo y si hay ley, qué numero es?? Gracias!!
stella |
Quiisera saber si comienzo a vivir con mis mascotas antes que se termine de construir un conjunto de ph, cuando se redacte el reglamento de coopropiedad, pueden obligarme a sacar a mis mascotas? o es un derecho adquirido? gracias
Stella |
Quiero que se investigue el comportamiento irregular de La Admistracion Pacifico de Mar del Plata , me han ocasionado daños en mi departamento y no me lo solucionan.....las vigas de conteccion están oxidadas y producen daños en mi vivienda. y pueden ocasionar daños a terceros......... no puedo habitar el inmueble . ni alquilar ....Los entes que deben controlar hasta ahora no han actuado sigo padeciendo demoras y ya no se a donde recurrir Mar del Plata debería tener mejor atención con los propietarios que son de todo el año .La gente que no habita todo el año deja caer las propiedades urgente debería haber una solución He agotado .todo lo no
Federico |
Hola, vivo en un pequeño edificio de 9 unidades, estamos iniciando los trámites para inscribir al consorcio. Es necesario que se contrate a un administrador externo o podemos gestionar la administración designando a uno de los copropietarios? Muchas gracias.
alejandraen el |
mi pregunta es por que en el edificio donde alquilo un local, a la dueña le cobran unas expensas extraordinarias que corresponde a los arreglos de cañerias de gas, la consulta es por que el local no tiene gas y nunca tuvo coneccion del mismo, ellas esta obligada a pagar esas expensas extraordinarias, y si esta exenta como puede reclamar para no pagar mas esas expensas, muchas gracias
Patricio oliva |
Hola, me gusto mucho su articulo. Mi consulta es por las luces de emergencia en las escaleras del edificio donde vivo. Hace mucho tiemo que en cada corte de luz estas no funcionan. Quisiera saber que responsabilidad tiene la admistracion sobre esto y si hay una ley o reglamentacion que regule el correcto funcionamiento de las luces de emergencia. Desde ya muchas gracias, atte. Patricio.
jose |
Por favor si tuvo una respuesta a su consulta tenga la amabilidad de reenviarmela al mail [email protected] ya que tengo la misma duda. Muchas gracias. Jose Gimenez. Salta capital.
jose |
Quisiera saber de donde puedo basarme para impugnara un integrante de un consejo de administracion que no es propietario y que actua en las asambleas representando al propietario, cabe aclarar que esta persona (el integrante del consejo de administracion) reside en el departamento de quien representa. Muchas gracias
Oscar Alesio Cambiasso |
BUENAS TARDE Pregunto: puede ser la hija de un copropietario integrar el consejo de admisnistracion del inmueble Gracias
sergio steinberg |
Que tal soy dueño de un Dto que esta en el 4to piso los pisos 1,2,3 son oficinas comerciales.. y debido a tamaño mi dto tiene un patio que es el techo de una de esas oficinas.. el patio es de uso exclusivo.. mio figura en la escritura como parte de mi locacion.. ahora se levantaron las baldosas y se filtro agua hacia abajo.. rompiendo los cielos rasos de la oficina.. la pregunta seria a quien le corresponde el arreglo.. ya que investigue y esta La ley 13512 define a las terrazas, patios balcones y salientes como "partes comunes de uso exclusivo yo solo quiero saber si me tengo que hacer cargo yo gracias,, comunes de uso exlusivo".
Karina |
Soy propietaria de un ph de 5 casas construido antes de 1948. No tenemos consorcio legal constituido y una de las copropietarias quiere ahora establecerlo. Sabemos que esta co propietaria quiere modificar su unidad (todas tienen salida independiente a la calle) para construir un local ycreemos que es por eso que busca crear el consorcio legal. Durante 60 anos nos arreglamos cada cual su unidad y, por consenso, los gastos comunes. No tenemos expensas ni administrador. Pueden forzarme a establecer el consorcio legal?
Martha Elena Mora Serrano |
Quiero saber cunado el consejo de administración sella la oficina de la administración y el administrador con los vigilantes abren la puerta es delito o no. porque nosotros queremos que la administradora abandone su cargo por malos manejos y el consejo ya le paso la carta pero hace caso omiso que debemos hacer
Anónimo |
hola soy de rosario les escribo para que me digan en lo posible que pasos debo seguir, ya que soy propietaria de un departamento de ph, y tengo las piezas con humedad que generan hongos que debo limpiar periodicamente desde hace dos años ya que el consorcio no se hace responsable del problema que vienen de los muros exteriores. hace unos meses me hice cargo del arreglo exterior para que la humedad no siga arruinando mis dormitorios y los muebles y ademas que los hongos que generan vuelven el aire irrespirable.
Ricardoetchegarayeta |
Excelnte esta pagina!, Los felicito, encontré todo lo que necesitaba saber sobre mi administrador de consorcios. Saludos y sigan adelante con el sitio
dejuan |
No les alcanzaran las palabras para el quilombo que se agarraran por unos pesos de minga. tendran gente yendo y viniendopermanentemente y ala hora que seles cante,tendran interferencias permanentes en sus aparatos electricos televisores computadoras telefonos etc averigua sobre la radiacion nociva de la antena en la pagina de greenpeace y despues me contas
Martin Benitez |
Buenos dias, quisiera saber como averiguar el nombre o sociedad que administra el consorcio del edificio ubicado en Riglos 347 de capital federal, desde ya muchas gracias.
liliana |
Denunciamos a nuestros porteros por querer usurpar una vivienda desocupada, lo peor es q la administradora sabia...mi pregunta: ¿ q se supone q debemos hacer sin salir perjudicados nosotros? Pedimos una asamblea para sancionar a los empleados....y la administradora ??Tampoco sabemos q tipo de sancion se puede aplicar. La conducta desleal de nuestros empleados, la desconfianza..etc..creemos q lo ocurrido es causal de despido .pero no sabemos como actuar la administradora esta con ellos y no a favor de nosotros.gracias
vanesa |
soy administradora de consorcio y no puedo lograr que el constructor se responsabilice por los vicios ocultos del lugar ya que viene de un fedei comiso y no se a quien dirigirme para intimarlo, el mismo constructor tengo nombre y apellido dni, y demás, pero no se a quien dirigir el reclamo
vanesa |
soy administradora de consorcio y no puedo lograr que el constructor se responsabilice por los vicios ocultos del lugar ya que viene de un fedei comiso y no se a quien dirigirme para intimarlo, el mismo constructor tengo nombre y apellido dni, y demás, pero no se a quien dirigir el reclamo
melinda |
NORMAS DE CONVIVENCIA Quisiera recibir un las normas de convivenia ya en el ph donde vivo no están , hay inconvenientes entre vecinos, especialmente discuciones, no hay un consorcio formado igual se deben cumplir no?
melinda |
NORMAS DE CONVIVENCIA Quisiera recibir un las normas de convivenia ya en el ph donde vivo no están , hay inconvenientes entre vecinos, especialmente discuciones, no hay un consorcio formado igual se deben cumplir no?
Eduardo |
Hola,por favor me diria como redactar una carta de queja para el edificio del cual soy vecino ya que vivo en planta baja y me arrojan colillas de cigarrilos encendidos a mi balcon que tiene un techo de policarbonato el cual ya por tercera vez que lo voy a cambiar, porque me lo queman y en algun momento va a pasar alguna desgracia. Por favor espero su repuesta Gracias
Francisco Antonio Martínez |
Estimado Señor: mi pregunta es la siguiente: ¿ Puede el Administrador de Consorcio negarse a mostrar documentación de su gestión; siendo yo perteneciente a la Junta de Consorcio? Muchas gracias por su respuesta. Atte: Francisco.
Ingrese su Nombregladis ana |
soy admistradora de edificio de 6 Ph ,hay uno en que la dueña que figura en el registro de la propiedad se desentendio del mismo ,pero aparecieron unos supuestos dueños que dicen que lo compraron en un remate ,pero no aportan ninguna documentacion para afirmarlo .como saber en caso de que traigan una documentaqcion boleto de compraventa o escritura , la misma no sea apocrifa.debo hablar con la dueña registral y ver que solucion le doy. en este momento se3 deben expensas de hace un año . necesito asesoramiento al respecto. muchas gracias.
Mabel |
Hola quiero consultar, ya que donde vivo llevo ya 30 años y desde entonces jamas logre conseguir se armara el consorcio, todo se fue deteriorando y a nadie importo y....hoy necesito saber como hacer para obligar a los actuales propietarios del PH que formen el Consorcio, hagan un seguro, se pongan las luces en el pasillo de entradas, se les inicie juicio a dos consorcista por haber se apropiado ILEGALMENTE de espacio que era en común de todos los propietarios. Gracias.
Mabel |
Hola quiero consultar, ya que donde vivo llevo ya 30 años y desde entonces jamas logre conseguir se armara el consorcio, todo se fue deteriorando y a nadie importo y....hoy necesito saber como hacer para obligar a los actuales propietarios del PH que formen el Consorcio, hagan un seguro, se pongan las luces en el pasillo de entradas, se les inicie juicio a dos consorcista por haber se apropiado ILEGALMENTE de espacio que era en común de todos los propietarios. Gracias.
guillermo |
Hola, mi consulta es la siguiente vivo en un ph de planta baja y 1 piso con entrada independiente, los unicos con acceso al techo son los del 1° piso ( frente y fondo), estos pueden construir quinchos en el techo (terraza, gracias por las repuesta
Ana Cardenas |
necesito si me pueden indicar donde puedo encontrar un documento o reglamento de como controlar el trabajo de un administrador de consorcio parapropiedad horiziontal en la Provincia de Buenso AIres. Gracias y espero su respuesta
Mariela |
Hola, les hago una consulta. Estoy viviendo en un ph que tiene varios departamentos y el mio tiene una terraza que esta filtrando agua al departamento de abajo. El arreglo lo tengo que abonar yo o el consorcio. Gracias
sabrina vega |
que tal queria saber que debo estudiar y en donde se puede para poder administrar un consorcio.muchas gracias
Roca Marisa |
Propiedad horizonta 2 viviendas la mia al frente . puede el propietario de atras plantar un arbol al frente en vereda .la clase que quiera, sin previo consentimiento mio ?? habiedo tenido una audiencia en defensoria del pueblo y quedando en claro los motivos de riesgo de dicha pantacion en vereda ?
Susana |
Vivo en una propiedad de 2 pisos 5 dptos en total, pagamos 100$ de expensa, yo cobro las expensas es todo muy informal. Hay un propietario que hace casi un año que no paga qué herramienta tenemos para obligarlo?
maria lujan |
puede ser que el administrador NO tenga planos del edificio?? o que siendo propietaria me niegue una copia?
Maria Laura |
LAS PROPIEDADES SE DESVALORIZARON Y LMENTABLEMENTE LOS DANOS CONTINUAN SIN QUE NADIE SEPA QUE HACER Y COMO OBLIGARLO QUE CUMPLA LAS NORMAS
Maria Laura |
HOLA QUISIERA SABER SI PODRIAN ORIENTARME CON EL PROBLEMA QUE TTENGO POEO UN DPTO QUE SURGIO A PARTIR DE UNA CASA TIPO CHORIZO POR LO TANTO LOS TECHOS SON ALTOS Y AUN CONSERVA SU ESTRUCTURA MI VECINO DECIDIO EDIFICAR HACIA ARRIBA SIN PERMISO DE NINGUN A CLASE SABIENDO QUE COMPARTIMOS TANTO TECHO COMO PAREDES EN COMUN COMO CONSECUENCIA HOY TENGO LOS TECHOS DESTRUIDOS PARSOEDES QUEBRADAS ETC BUENO CUANDO COMENZO HICE LA DENUNCIA EN LA MUNICIPALIDAD DE LOMAS DE ZAMORA YA QUE VIVO EN PLENO CENTRO DE BANFIELD Y NO OBTUVE NINGUNA SOLUCION DEJARON QUE CONTINUARAN IMPUNEMENTE EN NO TENEMOS ADMINISTRADOR LA OBRA QUEDO SIN TERMINAR DESVALORIZO LAS
Beatriz Grinberg |
Desearía me informen como debe proceder el administrador donde el servicio de Aysa se paga por todo el edificio pués no está hecha la subdivisión.El hecho es que hasta ahora se pagaban aproximadamente $1900,- y ahora la factura sin el subsidio viene por $ 9000.-. En mi caso particular, estoy en condiciones de pedir se me mantenga el subsidio, como ya lo he hecho con los otros servicios mandando la Declaración Jurada. Que debe hacer el Administrador y que debo hacer yo en este caso con el servicio de Aysa y como debo proceder? Desde ya agradezco su pronta respuesta y quedo a v/disposición.
Graciela |
Vivo en 1 consorcio que consta de un depto. en primer piso y dos locales comerciales en PB. Yo y mi madre somos propietarias mayoritarias del inmueble. La persona que vive en el 1ªpiso cerró la llave de agua que surte a los locales y me perjudica como locadora. Hice el reclamo a Aysa para ver si el problema era externo, pero no es interno. El tanque de agua está en el espacio en común, pero desconozco donde está la exclusa que deja bajar el agua porque es un edificio viejo de propiedad familiar. En caso de que deba pasar por la propiedad del 1ªpiso para abrir o rreparar la canilla de bajada, y se opongan en el piso 1, que puedo hacer?
HORACIO FERNANDO |
HABIENDOME SIDO PRPUESTA LA ADMINISTARACION DE UN EDIICIO DE DEPARTAMENTOS DE SIETE PISO A CUATRO POR PISO, SOLICITO ME HAGAN LLEGAR ALGUN REGLAMENTO O INDICATIVO COMO ORIENTACION PARA ENCARAR LA TAREA QUE CONSIDERO DE MUCHA RESPONSABILIDAD. SI ALGUNA ASOSCIACION O PERSONA INDIVIDUAL TIENE LA GENTILEZA LES RUEGO HACERO LLEGAR A [email protected] MUCG¡HAS GRACIAS
Antonio |
Buen día, estamos con problemas importantes en terraza de edificio (lugar de uso común), es de 3 piso (hubo un incendio en construccion clandestina. Estamos sin poder solucionar nada, con todo lo quemado en la terraza con filtraciones holores etc. La Administración solo se preocupa por arreglar un par de departamentos de PB incrementándonos las expensas con Techos de acrílico en un hueco en común, vidrios de alta seguridad? promedio $ 2.000. La Adm. dice que no nos quejemos que todavía estamos pagando menos de lo que deberíamos pagar por que ellos pusieron plata?? así no se nos incremente + las expensas? Los queremos denunciar ya!Gracias!
Cristina |
Tengo un documento que me indica cómo controlar el trabajo del administrador, pero es de la ciudad autónoma. Necesito saber si es válido para el ámbito de la prov.de Bs.As (Lomas de Zamora. Y si no dónde consigo el que corresponde. Gracias!
silvia |
Hace un año me mude al edificio en donde vivo.Estuvimos sin luz 2 dias y medio ,cuando quise sacar mi auto de la cochera a las 10 de la mañana de un dia laboral del encargado ,me comunico que era hasta las 9hs ,llamamos a la administracion 2 veces ,dejamos nuestro telefono y el administrador que vive en el edificio nunca llamo.Era para pedirle que tenga la amabilidad de hacer una nota informando estas medidas ya que nosotros no estabamos al tanto y el dia domingo nos cruzamos casualmente con el le hicimos este comentario y nos dijo que es obligacion del encargado.es asi?
Patricia del Valle |
Hola, me encanta este sitio, me gustaría que escriban algo sobre, espacio comunes, si se puede explotar los mismos (esto es alquilar, prestar etc..), el abuso de los espacios comunes, multas etc.. Gracias
Luciana |
en mi edificio no hay un consorcio, en realidad los vecinos nos pusimos de acuerdo y se arregla todo de palabra, igualmente hay libro de actas y se designò a un administrador, pero es un dpto en la costa asique de a poco intentamos legalizar el tema con la inscripciòn del consorcio pero lleva tiempo ya que nadie habita los dptos. El problema es que quien se encargaba de dicha cuestiòn nos robo el dinero y desapareciò, es necesario darle de baja como administrador siendo que no somos un consorcio inscripto aùn??o el acuerdo verbal que hicimos basta??? Desde ya muchas gracias.
Silvia |
y continuando con lo anterior,queria saber si es correcto o no que pueda mantener mi ventana abierta, ya que en el momento que vino a molestarme, solamente estaba yo haciendo un trabajo con la PC y no habia ningun tipo de ruido,ellos tambien tienen cosas que molestan y uno no les dice nada, viene gente,dan clase de yoga, eso creo, cantan,que realmente son aullidos tocan el piano, entra gente extraña,y tienen un perro que se la pasa llorando cuando se van, encima de todo,entre las 7 y 8 de la mañana, todos los dias tocan el timbre de mi casa por error y es siempre para ellos.NO LOS AGUANTO MAS
Silvia |
Vivo en un PH al fondo, a veces,abrimos la puerta que da al pasillo común para que entre un poco de aire fresco, el vecino del dpto de adelante nos dijo que la puerta abierta les molestaba, por lo tanto de ahi en mas no se volvió a dejar la abierta, pero esta puerta tiene una ventana de 1.5 mts x 25 cm lo cual hoy abrí ,no pasaron mas se 10'que tocó el timbre diciendo de malos modos que esa ventana tenia que estar cerrada, pero esta vez tuvimos una discusión y me amenazó diciendo que "ya vas a ver"es muy dificil convivir con esta gente con un acoso diario de cosas segun ellos que les molesta
Iñaki |
Puede un administrador impuesto por el fideicomiso (los arquitectos) empezar a cobrar expensas, imponer un régimen de limpieza y contratar un servicio y personas para ello, contratar un servicio de desinsección, imponer un gasto artículos de limpieza sin haber llamado a una sesion de consorcio o haber presentado presupuestos? es más, puede hacer cualquiera de estas cosas si no está formado el consorcio? El tipo se presentó como el Administrador, via email, después de un mes y medio de haber adquirido (mi mujer) la primer unidad del edificio...
Mercedes Nelida |
Cuando la filtracion afecta una sola pared del living es obligacion que el consorcio se haga cargo de pintar todas las paredes restantes. Y como se le dice a la propietaria que lo exige. saludo atte Mercedes Nelida.
Guillermina |
Hola; les queria consultar lo siguiente: Vivo en un ph al fondo, comparto el ph con gente realmente mugrienta. No aguanto mas. Dejan que sus perros hagan pis en el pasillo comun, tienen toda la terraza llena de escremento de perro de semanas, terraza que da a mi terraza, pór lo cual el olor viene a la mia. hacen asados en ella, y el olor viene todo dentro de mi casa. Tiene dos perros que ladran sin sesar. Cuando les converso amablemente, se justifican diciendo que cuando me voy mi perro llora. Tienen el timpre roto, por lo cual todos los que vienen, me molestan tocandome el timbre a mi, y cuando pongo un cartel se ofenden. Tienen una perdida de agua, por lo cual el pasillo comun vive lleno de agua. La verdad ya no sporto mas, los intentos de charlas se vuelven en agresiones. Donde tengo que ir a denunciarlos para que resuelvan todos estos temas? Mi marido dice que la violencia de denunciarlos va a traer mas problemas, yo creo que los va a hacer recapacitar. Nose, espero su opinion. Gracias.
juanita |
en este edificio , en el cual vivo,las bauleras estan en el sotano,estan divididas en lo que seria planta baja, porque esta al ras del suelo, y arriba de cada una hay otra baulera,son abiertas.sucede que el propietario dueño de la baulera que esta sobre la mia(yo la tengo al ras del suelo) la lleno de cosas muy pesadas, este peso trabaja sobre la losa y como es abierta,tengo temor que se caiga algun elemento que medidas puedo tomar????? desde ya muchas gracias
hayde |
TENGO UN DPTO QUE LA INQUILINA NO PAGO POR UN AÑO Y MEDIO , VENCIÓ EL CONTRATO Y SIGUE EN EL INMUEBLE, SI BIEN SE ESTA HACIENDO EL JUICIO DE DESALOJO, EL CONSORCIO Y LA ADMINISTRACIÓN PUEDE HACER ALGO.?
Paula |
Hola quisiera consultar si un administrador puede realizar un contrato con una empresa de servicio de cable sin previo consentimiento de todos los propietarios, es decir sin siquiera haber realizado la primer reunion de consorcio de un edificio nuevo? saludos!
mariano |
Buenoas noches,por favor, les solicito me informen como proceder ya que en mi edificio no respetan el reclameno ni el art 6 de propidad horizontal. Especialmente hay dos vecinos que tienen iniciado el juicio de desalojo que continuamente ponen musica a un voluemen altisimo a tal punto que vibran los dptos,escriben paredes y dañan el edificio siendo unitil todos los pedidos y advertencias para que modifiquen su conducta. ¡¡¡Por favor!!! ¿ que debo hacer y como ? vivo el la zona norte del Gran Buenos Aires Desde ya,gracias por todo Saludos
Diego |
Hola que tal. quisiera saber donde puedo mandar un cv para que me tengan en cuenta para trabajar en un edificio como encargado del mismo?. Si me pueden ayudar, muchas gracias.
roberto |
Desearia saber que derechos tiene y que obligaciones le corresponden al titular de un departamento en un ultimo piso que tiene una terraza considerada segun reglamento de copropiedad como superficie comun de uso exclusivo con acceso desde el balcon del departamento,porque se encuentra sobre el mismo, y por la caja de escaleras comun del edificio, es decir tiene una doble circulacion.El edificio tiene 8 años de antiguedad y es un 6º piso.Gracias.
nora |
Buenas noches,mi consulta es por que en el edificio donde tengo mi propiedad,se inicio trabajo de pintura y demas,el mismo a 4 dias de comenzado y ante el reclamo a la administradora por no estar de acuerdo los propietarios con la calidad del mismo,la aludida se reunio con la arquitecta contratada para dirijir dicha obra y sin consulta o reunion de consorcio recindieron el contrato,pregunta tiene la administradora por si sola poder para anular lo aprobado en asamblea,como se dictamina cuanto corresponde pagar por l trabajado y que plazo tiene la empresa para reintegrar el adelanto.gracias
Adrian |
Hola tengo una gran duda un propietario puede cobrar por ser administrador? hay alguna ley que hable de eso? o por ser propietario tiene que hacerlo a honores? y otra cosa en las reuniones de consorcio un inquilino tiene el poder de opinar o decidir algo? Bueno desde ya muchas gracias por la respuesta y si pueden diganme que ley habla de esas 2 preguntas que realice.
catherine |
Hace poco mas de un ano administro un edificio pequeno, soy propietaria de uno de los deptos, el problema es que el edificio, a pesar de tener una ubicacion inmejorable, se cae a pedazos y, como la mayoria tiene deptos p alquilar y no viven en el edificio, no les importa. Que podria hacer en este caso para poder obligar de alguna manera a que paguen las deudas y motivar a que aporten para mejoras y refacciones?
Susana |
Dr. OSVALDO LOISI: Me ha gustado mucho el informe sobre el P.H. y los ejemplos, los concepto del codigo civil y penal, La diferencias entre dominio y condominio, de derechos reales y personales etc., -- tal vez, sea que ignoramos tantos significados- Nuevamente felicitaciones y voy a ser vocero de vuestras palabras, Suerte, Susana
roberto |
hola queria saber en mi baño se pudrio en vanitori por un caño pinchado o perdida , se lo informe al administardor e reiteradas veces lo llame ( 7 veces ) . vino el plomero y primero me dijo que lo pudrio el vapor de la ducha , luego que fue por la perdida de agua de las canillas. en definitiva s lo tuve que tirar . el consorsio se hace cargo de este inconveniente ya que lo reitere varias veces y el administrador ni se molesto en mandar al plomero. gracias. pd:solo quiero saber si lo puedo reclamar al comsorsio si corresponde o no.
yanina |
Quiero saber, cuando un admimistrador renuncia con cuanto tiempo de anticipacion lo tiene que hacer y si es legal que lo haga habiendo contraido deudas al consorcio?
Paula |
Hola les escribo para consultarles una cuestion que me esta generando molestias e inconvenientes. Soy inquilina en un edificio en el cual existe un consejo de administracion conformado por tres propietarios, justamente dos miembros de este onsejo estan incumpliendo con el reglamento de convivencia. Que instnacia tengo para reclamar y se considere el perjucios que se me esta generando. Vivo en un primer piso en el cual hay un balcon terraza, alli tengo ropa colgado y juegos y juguetes de mis hija, desde el 4 y 7 piso, en el cual habitan estos miembros del consejo, cae agua de los aires acondiciondores ya que los balcones no poseen rejillas y todo cae hacia mi balcon porque no ponen bidones o si los tienen no los controlan se llenan por completo y cae agua sobre las cosas dispuesta en la terraza balcon. Por otro lado han tirado en reiteradas ocasiones colillas de cigarrillos encendidas desde otros balcones, lo cual puede generarme un gran problema por el peligro de incendio que pueden suscitar. Cuando alquile, por contrato me obligaron a contratar un seguro contra incendio, en caso de que ocurra algo ese seguro no lo cubrirá ya que es una negligencia por aquellas personas que arrojaron las colillas encendidas. Mi consulta es para ver que puedo hacer y como encarar un reclamo con el cual se me escuche y se soluciones la situación, ya que hemos hecho los reclamos pertinentes en el consejo de administracion y no han solucionado nada. Espero se respuesta. Muchas gracias por su tiempo.
Eduardo |
Buen día, Les agradecería si me pueden asesorar sobre un trámite del administrador del edificio donde vivo: En diciembre cambiamos el administrador; el nuevo administrador le solicitó al anterior, el reglamento de copropiedad original o la copia autenticada y le respondieron que solamente tenían una fotocopia común (seguramente no tiene valor legal). Para pedir una nueva copia nos pasaron alrededor de $ 1400.- entre gastos y honorarios. Les quería consultar si es posible que el administrador anterior nunca haya tenido este documento o si es su obligación tenerlo para poder ejercer el cargo. Muchas gracias,
pia |
aguante mi provincia que vivimos en casa! y ahora vine a capital , soy propietaria y hay problemas con la administracion!!!
karina |
Este es el fiel reflejo de nuestra sociedad actual. Ni siquiera con el comentario de Hernán se detuvieron a "leer" que esta no es la vía para consultas y que no serán atendidos.... pero insisten!!!!! Alla uds.....
Daniel |
Arturo me hiciste reir. Venia leyendo tu pregunta y suponia que ibas a consuktar como hacer para que saquen la antena que está incumpliendo una reglamentación. Pero tu pregunta de cierre es " cuanto cobro de alquiler" ja, ja... es como preguntar cuanto combro de coima para que sigan cometiendo la irregularidad. Pensalo.
Ana Luz Sanz |
Hola, me mude hace menos de un año a un ph, en un primer piso, el depto da al frente con lo cual la parte de adelante es luminosa, pero en la parte de atrás tengo un agujero de aire y luz, abstruido por un balcon construido por mi vecina de arriba (que a su vez es arquitecta), ella me dice que no piensa hacer nada al respecto, pero yo supongo que la ley me debe amparar, espero, por eso les consulto como proceder. Gracias! Saludos
Diego |
Estimados Mi caso es el siguiente: Vivo en la planta baja de un complejo de 24 unidades. el departamento que tengo arriba del mío esta ocupado por una persona que lleva dos años sin pagar alquiler ni expensas, esto lo llevó a que el propietario le iniciara juicio por desalojo. desde hace cuatro meses mi departamento esta sufriendo un deterioro muy importante en una de las paredes y en el techo de mi única habitación desde que comenzó el problema intente hablar con el actual usurpador del departamento y su respuesta es que como está en juicio no puede dejar entrar a nadie, esta es una persona muy agresiva e irrespetuosa, el mismo reclamo le hice al propietario y a la "administración" que está compuesta por dos personas del complejo sin mas titulo que un cuaderno donde los vecinos las designan administradoras. Las excusas que ellas exponen es que no pueden hacer nada porque le tienen miedo al ocupa, que o tienen autoridad suficiente para hacer una denuncia ni hacer cumplir el contrato de copropiedad a lo cual le respondí que dejaran el lugar a una administración competente y me respondieron que no piensan dejar ese puesto. yo por mi parte hice, denuncias en la comisaría correspondiente y municipalidad sin recibir ninguna solución. Alguien podría decirme que es lo que debo hacer? para poder solucionar el problema del agua y como sacar a estas personas y poner una administración como corresponde? Gracias.
Francisco |
Muchas gracias por este artículo. Nosotros compramos un departamento en un edificio nuevo y nos han surgido muchas dudas que en parte son aclaradas acá. Trataré de compartirlo con los vecinos. Saludos.
Francisco |
Mirá, me interesó tu problema porque entiendo el cariño que debés tener por tu mascota. Sólo te aseguro que los animales no tienen los mismos derechos que las personas, son muebles, como dice el artículo. Sin embargo, SÍ se consideran TUS derechos por los sentimientos que tenés hacia el animal. Si quisieran sacarlo vos tenés derechos por los que estimo que no lo podrían hacer. Consultá a la sociedad protectora de animales, que seguro te asesorarán. Tengo entendido que siempre que hay líos de este tipo es el dueño del animal quién gana el juicio. Saludos, ojalá resuelvan el problema sin separarte de la perrita.
Teresa Bonomi |
Estimados Srs. Hace años que vengo reclamando filtraciones en el techo, humedad en paredes , falta de mantenimiento en balcon, vidrio roto en baranda 8ª piso, falta de agua ,sin atender el consorcio y el administrador ningun reclamo No se como actuar . Gastaron 1300$ en una cocina para la porteria como asi tambien otros temas, pero ninguno de los problemas que sufrimos en mi depatamento fueron resueltos Agradeceria me indicaran que debo hacer ¿puedo denunciar , donde? De no ser asi ¿que hago ? Es un unidad de 84m2 y la ultimas expensas fueron de 900$ Gracias Teresa Bonomi
sandra |
Hola, vivo en un edificio con losa radiante y hemos llegado con el consorcio a un aareglo de horarios y temperaturas sobre los cuales debe encender ya apagar la caldera. Desde hace 2 semanas que esto no se está cumpliendo y tengo permanentemente dentro de mi departamento 30 grados, día y noche y es un golpe duro slir a la calle y tener 10 grdos de repente. Hay forma de intimar al administrador a que certifique el calderista qué cambios se hicieron y por qué hay tanto calor cuando esto no estaba así hace un par de semanas atras? Gracias,
Agustin |
Tengo un problema: Alquile un departamento en la capital federal y en el contrato no decia nada de si podia o no tener animales, en ese momento el dueño no tenia ningun problema en que vaya con mi perra.- Ahora un vecino esta organizando una reunion donde se va a tratar el tema de mi perra, aparentemente en el reglamento interno estan prohibido los animales. supuestamente habra una votacion donde definiran si mi perra puede seguir o no viviendo conmigo.- Mis cunsultas con las siguientes: Es posible que hagan eso ? Por mas que este prohibido por el reglamento interno, no tienen los mismos derechos que las personas, ? Pueden los vecinos desalojar a mi perra ? Desde ya muchas gracias al que me pueda ayudar !!
Félix Del Pino |
Cual es el tiempo del mandato legal del ADMINISTRADOR en Capital Federal y Gran Bs.As.? Cordiales Saludos [email protected]
Graciela Ricci |
A lo que te aportan agrego, que si eres inquilina debes acudir al propietario o a la inmobiliaria, pero si eres propietaria, al ADMINISTRADOR además del Consorcio. Si no te dan respuesta o solución al pedido 'verbal', recurre siempre con nota escrita con detalle de lo que reclamas y fecha, con copia que sea firmada como 'recibida'. Es la mejor 'constancia' de reclamo realizado antes de acudir a la Carta Documento.
Fabian |
¿Qué acciones se pueden realizar contra el administrador cuando no ha pagado los aportes previsionales del portero? Hace dos años que no paga aunque los deduce de las expensas. El problema es que la mayoría del edificio son inquilinos y obviamente no tienen interés en esa cuestión. Gracias
Enrique |
Que tal buen día, mi consulta esta dirigida a reunir algunos conceptos de
IRuben Marchesini |
Una vecina olvidó de cerrar un aparato de agua en su casa, esto provocó que el agua pasase a las unidades debajo de la misma, llegando a ingresar por la cocina de mi casa por la cañería de la luz y produjo humedad en paredes, afectando documentación personal. El administrador me dijo que yo tenia que enviar carta documento de la dueña de la unidad donde se produjo el sisniestro. Entiendo que no, que es el administrador quien debe proceder y realizar el arreglo de daños. No que yo tengo que lidiar con mis vecinos. Gracias.
Cristina |
Quiero saber si hay una nueva ley de consorcios y cual es. El tema es que queremos echar al Administrador y el Reglamento de Copropiedad dice que deben firmar todos los propietarios. Es así??? Todos los propietarios o solo los que están presentes ?? Tengo entendido que hay una nueva ley que solucionaría este problema. Desde ya muchas gracias.
Alejandro Barreotaveña |
Estimada Lucrecia:respecto del tema de las filtraciones te comento que podes efectuarle el reclamo para el resarcimiento por los bienes que perdiste tanto a la inmobiliaria, como al propietario del inmueble si es que sos inquilina y directamente al consorcio. De la misma manera podes intimarlos a que te resuelvan el resto de las cuestiones. He tenido casos similares y los he resuelto a la mayoría sin llegar a la vía judicial, generalmente en la mediación previa. Cualquier duda consultáme. Saludos
Lucrecia |
hola yo vivo en la calle 9julio 1780, estoy desde septiembre la inmoviliaria es de kito propiedades, yo me inunde 7 veces a los dos meses me arreglan el techo para q no me llueba, pero no tengo membraba,por lo cual me muero de calor, al frente mio tengo muchas palomas por lo cuales un poco sucio convivir con ellas,eldel la inmoviliaria no se quiere hacer cargo de las ratas que hay en el pasillo y tampoco de las palomas, yo soy estudiante y por ahy no cuento con el dinero disponible para mudarme o mandale una carta de documentos, perdi la mayoria de las cosas por la lluvia de las goteras de mi depatramamento.Hay mucha basuradentro del departamento Estoy pagando 5oo y 150 de despensas. lo q yo quiero saber q puedo hacer para que me arregle. En el mismo lugar a la vuelta por jujuy tengo un kiosco con un ciber del cual en el contrato dise q es 1000 el alquiler y me quiere cobrar 1o5 de despensas q no esta escrito en el contrato, pero yo le pido q me pase la factura de lo q debo pagar y no quiere me dise q es 1o5 muchas gracias
gustavo |
Quisiera saber donde puedo informarme sobre cules son los Requisitos Necesarios e Indispensables tiene que contar una persona para ser Administrador de edificio ubicado dentro de la Provincia de Bs As.-
cintia pippa |
mi consulta es la siguiente: Soy propietaria de un departamento en el piso 2 y mi vecino de abajo, que es inquilino, tiene patio. Quisiera saber si hay alguna reglamentación que prohíba el uso abusivo de ese espacio, pues este señor vive con toda su familia, y recientemente tiene un perro, hace asados (según el, con permiso del administrador), sus hijas gritan a cualquier hora y ademas en verano coloca una piscina de lona. Cuando me he quejado sobre estos abusos, parece haber una especie de benevolencia del administrador, presidente del consejo y hasta personal de porteria, hacia este señor y su familia, quien ademas no paga las expensas correspondientes. ¿Que se puede hacer en estos casos? Desde ya, muchas gracias.
Karina |
BUENOS DIAS, LOS MOLESTOS DADO QUE QUERIA CONSULTARLOS DADO QUE EN MI EDIFICIO HACE DOS AÑOS QUE NO HACEN REUNIONES DE CONSORCIO, DESCONOZCO DESDE QUE ME MUDE SI EXISTE UN CONSEJO DE ADMNISTRACION. EL ADMNISTRADOR HACE LO QUE LE SE ANTOJA DECIDE TODO SOLO, DE MANERA INCONSULTA, Y QUIERO SABER QUE PUEDO HACER ? COMO PUEDO LIMITAR ESTA SITUACIÓN, QUIERO SABER SI PUEDO EXIGIRLE EN RELACOION A LAS EXPENSAS QUE ME EXHIBA LAS FACTURAS QUE COMPROBANTES QUE LAS RESPALDAN Y CUALES SON LAS OBLIGACIONES MENSUALES DE DESINFECCIONES EDICIALES EXIGIDAS PARA VERIFICAR SI SON CUMPLIDAS. DESDE YA MUCHAS GRACIAS. KARINA.
ruben |
Mi tia compro un inmueble 1º piso ya tenia un pb este que compro años despues justo arriba del que ya tenia sito en la calle libertad al 1240 un pje de pb y 1º piso y las terrazas como figuran en el reglamento son comunes llegaron a un acuerdo miembros de un consejo de años atras que las terrazas de los 1º piso las pueden usar dado que los pb tienen un patio y llegaron a un acuerdo que se podian techar tipica casa chorizo. Ahora hay una disputa que algunos de pb quieren usar esas terrazas que son comunes y los del 1º piso no quieren, contruyeron (construcciones chicas con materiales livianos estoy hablando de los propietarios de los 1º piso etc etc pero voy a lo mio cuando mi tia compro el 1º piso años despues se entero que queria habilitar su techo (terraza) y el inmueble lindero y figura en acta y titulo de propiedad del vecino, que cuando compro el departamento que era del mismo dueño compro ese espacio comun que seria el techo del 1º piso de mi tia (es legal vender un espacio comun???) de no ser asi que pasos a seguir deberia yo tomar para recuperar mi techo (terraza, porque si a la propietaria vecina le vendieron ilegalmente mi techo y ella lo compro no es problema mio.
Carlos Quesada |
Formo parte del Consejo de Administración de mi edificio juntamente con otras dos personas que transgreden el reglamento interno armando piletas en la terraza común o estacionando permanentemente carritos de bebé en el hall de entrada, uno de ellos tiene una baulera jaula en el cajón de escalera que va a la terraza, construída ilegalmente. Siempre tienen problemas para reunirse y no son muy educados en la manera de conducirse. Gran parte del consorcio está de acuerdo con mi acción y parecer, para la Administración soy la cara visible del Consejo. Cual sería la mejor forma de actuar? desde ya muchas gracias por la atención, Saludos, Carlos Quesada
silvina |
me fui a vivir a un depto nuevo y me dicen en el reglamento que la unidad complementaria nro 28 ubicada en el 14 piso sera destinada a terraza de uso exclusivo de la unidad funcional nro 25. 13 piso abajo. la consulta es.... 1) no es mi dpto el que corresponde a esa terraza y queria saber si yo como dueña tengo que pagar los gastos o roturas de ese lugar (que entiendo que es comun, pero como lo me informan es de uso exclusivo), que estabelcieron como esxclusivo en el reglamento. por lo cual tambien quiero saber donde cuelgo la ropa??? por que en los balcones queda termiantemente prohibido? 2) me hacen firmar tambien, que acepte para cobrar usufructo gratuito por el plazo de 20 años, de lo cual ,se le tiene que dejar pasar a las personas que vengan y no se conoceran a que pongan alguna publicidad, de lo cual a mi no me corresponde la terraza, informado en la pregunta anterior. desde ya muchas gracias
Adrian |
Se puede obligar al consorcio a que pinten los palieres del edificio? Son un asaco y algunos propietarios no quieren poner nada de plata para arreglar el edificio!
Hernan |
Porque todos preguntan cosas??m si mas arriba dice que no pregunten porque es solo para opiniones?? despues se quejan porque no los escuchan!!!.. pero ustedes saben leer? saludos, el articulo me sirvio mucho..
juana |
Quisiera recibir un las normas de convivenia ya en el ph donde vivo no están , hay inconvenientes entre vecinos, especialmente discuciones, no hay un consorcio formado igual se deben cumplir no? Gracias juana
gabriela |
el administrador decidio arreglar la terraza que es de mi uso exclusivo y entra agua por las bocas de luz al piso de abajo que tambien es mio de la misma unidad funcional. el consejo se opuso y la administracion no la arreglo.el argumento es que la arreglaron hace 4 años ¿que tengo que hacer?
DANIELA |
TE RESPONDIERON TU PEDIDO? YO TAMBIEN ESTOY INTERESADA EN SABER.. PERO MAS QUE NADA PORQUE NTRA ADMINISTRADORA YA HIZO TRATO CON EL CALL CENTER Y PARA MI QUE NO ESTA SIENDO HONESTA, O SEA NOS PASA UN DINERO PERO CREO QUE TIENE ARREGLADO OTRO POR ESO QUERIA SABER MAS O MENOS CUANTO ESTAN COBRANDO, DESDE YA MUCHAS GRACIAS!
Arturo |
estimados amigos. poseo una fraccion de campo muy cercana al casco urbano en donde a travez de un contrato de locacion gratuito se instalo una antena del videocable local hace ya mas de 10 años. El fin de esta antena cuando se instalo fue solode recibir la señal de los canales de aire. En su momento tenia una altura aproximada de 35/40 metros. hoy en dia la torre mide 125 metros, la cual se la esta utilizando para enviar señal de cable, radio FM, Servicio de Internet, y recepcion de casi todos los canales que emite la empresa de vidocable local. teniendo en cuenta que esta antena fue instalada en la epoca en que no habia control sobre las mismas, es decir, se podia colocar donde uno quisiera, Hoy en dia hay una ordenanza municipal que no permite la instalacion de antenas en un radio no menor a los 7 kilomentro de la municipalidad, y esta antena que tengo en mi fraccion de campo esta a menos de un kilometro. Pueden darme alguna idea de como se calcula el alquiler? Buenos, muchisimas gracias!!
SILVINA |
quisiera si tienen un listado de normas de convivencia en consorcios. En mi edifico no las hay y constantemente hay problemas entre vecinos. Como horarios de descanso etc.
GRINDIO2002 |
SRS: PERTENESCO A LA COMISION ADMINISTRADORA DE MI EDIFICIO Y FUI DESIGNADO PARA AVERIGUAR EL VALOR DE ALQUILER DE UNA ANTENA CELULAR DE UNA EMPREZA IMPORTNATE EN LA TERRAZA DE NUESTRO EDIFICIO, SIN EMBARGO NO HE PODIO AVERIGUAR CUAL SERIA UN VALOR JUSTO DE ALQUILER. UDS. QUE TIENEN MUCHA EXPERIENCIA, ME PODRIAN DAR UN PARAMETRO DE UN MINIMO HASTA UN MAXIMO BASADO EN EDIFICIOS QUE ACTUALMENTE YA TIENEN INSTALADO UNA ANTENA? DE ANTEMANO MIS AGRADECIMIENTOS SALUDOS GRINDIO2002
Usuario Anónimo |
Creo que los encargados tendrían que tener aumentos cuando los tiene todo el mundo, cuando sale por decreto por ejemplo. Son varias entidades los que "nos representan" pero yo ya estoy curado de espanto: No quiero más aumentos! * Si no les gusta, que hagan huelga!!!!
Gabriel Hernandez |
Quien es la entidad que representa a los propietarios de departamentos ante el sindicato Suteryh, para el aumento de los salarios?
Jorge |
La mejor solución con los administradores malos es buscar amigos para que le DEMOS una paliza y listo. Porque otros y vos no? El problema es complicado y no creo que se arregle fajando a alguien. Viene otro igual o peor, lo va a pensar mejor sin duda, pero asi encima te encajan una demanda. Habria que estropearlo mucho....y ya eso es un delito mas que una advertencia.JORGE
Usuario Anónimo |
La mejor solución con los administradores malos es buscar amigos para que le den una paliza y listo
Corina |
Soy propietaria y nuncca llaman a reunión de consorcio,en tres años no se realizó ninguna asamblea, en la liquidación de expensas o una circular aparecen noticias de " se dispuso por unanimidad el arreglo de la calefacción o la renovación por dos años del MISMO administrador,siempre alguien hace alguna reforma X, y la pagamoaa todos, cuando lo llamamos para consulta nos trata mal o nos atiende la esposa y el no está, jamás viene al edificio.ME PREGUNTO QUE SE HACE?,ah....el encargado es bebedor, no hace nada y corremos peligro de que entre alguien porque siempre está con la puerta de entrada al edificio abierta, desde ya gracias CORINA
Usuario Anónimo |
compre un apartamento en un edificio nuevo y el constructor no quiere entregar ninguna garantia ni del edificio ni de los equipos electricos el mismo, ademas se niega a hacer unos arreglos en las areas comunes y a pintar el edificio en los laterales Que debemos hacer?
Ana |
Muy bueno el artículo pero necesito tomar conocimiento si el ejercicio de Administrador de un Consorcio tiene término, o solo se lo renueva cuando comete errores comprobables?.Como es el proceso de renovación y cada cuantos años? A que ley debo remitirme. Gracias
Carlos Alberto Misenta. |
Qué penalidades les corresponde a un administrador y Consejo de Administración que imcumple el Reglamento de Copropiedad en muchos items como ser: Adelanto de la fecha de vencimiento de expensas, contrataciones de seguros, servicios y gastos extraordinarios sin llamar a asamblea como ese Reglamento lo indica. Falta del llamado a asamblea en forma anual, haciéndolo cuando se le ocurre. todo ello con anuencia de un Consejo que solamente tiene, por reglamento, la misión de controlar.
Usuario Anónimo |
MI DEPARTAMENTO ESTA VALUADO EN $ 150.000 TENGO UNA DEUDA QUE POR PLANILLA DE EXPENSAS SUMAN $ 3.800 MAS ACCESORIA S Y COSTAS LLEGAN A $ 6.000. EN ETAPA DE JUICIO EJECUTIVO PUEDO YO ENTREGAR MES A MES ENTRE $ 200 A $ 300 AL ABOGADO (LLEGAR A UN ACUERDO ) O SEGUIRA EL PROCESO JUDICIAL HASTA EL REMATE DEL DEPARTAMENTO? MI UNICO BIEN O ME PRESENTO ANTE EL JUEZ INTERVINIENTE Y PRESENTO UN PLAN DE PAGO ,QUE SATISFAGA A LAS PARTES.? GRACIAS