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EL CONSORCIO DE PROPIETARIOS ES UN EMPLEADOR, PERO NO ES UNA EMPRESA

 
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Es comprensible –aunque no justificable– que variados intereses corporativos peleen por el encuadre que la legislación le ha dado a los consorcios, cuya personalidad jurídica es limitada.

El movimiento económico que generan estos conglomerados es alto y por consecuencia son grandes los intereses en juego.

Las constructoras, las inmobiliarias y quienes administran consorcios conforman un tríptico cerrado, de notable influencia política desde 1948 (año de sanción de la ley 13512 de propiedad horizontal), al cual se ha sumado luego el gremio que nuclea a los encargados de edificios.

Debemos señalar que un consorcio de propietarios sometido a la ley 13512 no es una empresa, aún cuando revista carácter de empleador, por utilizar la fuerza de trabajo del personal de encargados.

La definición del concepto empresa la establece la legislación laboral, cuando dice “A los fines de esta ley, se entiende como "empresa" la organización instrumental de medios personales, materiales e inmateriales, ordenados bajo una dirección para el logro de fines económicos o benéficos….” (Artículo 5° Ley de Contrato de Trabajo 20744).
No hay fines económicos ni benéficos en los conglomerados de propietarios.

En cambio, el consorcio es un empleador, conforme definición dada por el artìculo.
26 de la ley laboral, a saber “Se considera "empleador" a la persona física o conjunto de ellas, o jurídica, tenga o no personalidad jurídica propia, que requiera los servicios de un trabajador.”

En similar sentido, el Decreto 11296/49, reglamentario de la Ley 12981 (Estatuto del Encargado) señala en su artículo 2º lo siguiente: “ A los efectos de la aplicación de este decreto y de la ley que reglamenta, se considerará:
Empleador [...] a las empresas dedicadas a la administración de propiedades [...]”.

Es importantísimo llegar a esta conclusión (por otra parte ya expuesta en el proyecto de reformas a la ley 13512 del Dr.
Osvaldo Loisi
que ha tenido- oportunamente- estado parlamentario), por cuanto las consecuencias de la misma impactan económicamente: el consorcio carece de productividad alguna a ningún efecto, ni por ende genera ningún tipo de ganancias.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, laboral, encargados, Qué es la Propiedad Horizontal,

Comentarios

publicado el 3-6-2020

Hola: Queria consultarles lo siguiente, a ver si pueden orientarme. Vivo en un Edificio de Propiedad Horizontal en Capital Federal y hay un “personaje” en el edificio, que forma parte del Consejo de Administración que se cree dueño del edificio. Lamentablemente, el Administrador es un tierno, con lo que dicho personaje, pasa por encima del administrador, maltrata al personal (encargado, ayudantes y personal de vigilancia), tomándose atribuciones que no le corresponde. Concretamente, para no extenderme en el mail, quería saber que acciones concretas y activas se pueden realizar, para desplazarlo de formar permanente del Consejo de Administracion del Edificio y “nivelarlo” a su condición, de simple propietario, como el resto de nosotros.

publicado el 20-4-2015

Hola el %66,6 de propietarios activos (Sin Deuda). Con respecto a la cantidad de personas que no concurren a la asamblea, es normal, lo que puede hacer es armar una carta pidiendo la revocación del administrador y pasar por cada uno de los propietarios para que la firmen y aclaren de que unidad son...entonces ya no importara la cantidad presente en la asamblea, ya que uno tendrá el voto de varios. Suerte

publicado el 23-9-2014

Liliana tengo la misma intimacion, pudo averiguar como responder x la negativa a pagar? saludos

publicado el 23-9-2014

tengo la misma intimacion, pudo averiguar como responder x la negativa a pagar? saludos

publicado el 21-8-2014

Me ha llegado una carta de arba ingresos brutos, donde me infoman que tengo que inscribir al consorcio por que es empleador y ademans tiene retenciones que le han realizado distintos proveedores.- Necesitria me ayude a indicar el motivo por el cual no corresponde la inscripcion en el mencionado impuesto, gracias

publicado el 10-7-2014

Buenas noches. mi duda es la siguiente: compré un departamento hace 2 años y ahora me entero que tengo que pagar, por ser pare del consorcio, mi parte proporcional por una sentencia que se dictó ahora cuyo juicio data de varios años atrás. No tenía idea de la existencia de este juicio ni siquiera conocí al portero que desvincularon en su momento, beneficiario de esa senencia. Les agradezco una pronta respuesta porque es mucho dinero el que quieren que yo pague. Me corresponde pagar? puedo repetir el dinero del dueño anterior? Tiene que pagar el dueño anterior? Muchas gracias!!

publicado el 9-6-2014

Con el mas grande de mis respetos hacia la dueña de la pagina, me tomo la libertad de disentir con el planteo del encabezamiento en relación a la responsabilidad que le cabe a quien es el o los dueños de la cosa, en este caso seria Empleador o Empleadores el sustantivo no hace a la responsabilidad que uno asume al ser dueño de una propiedad SOMETIDA a una Ley,(o acaso se prefiere a algo mas cheto como Amo o Amos,) En cuanto a si es o no una empresa no, no lo es, es mas, es un bien de inversión, siempre fructífero. Perdón ese es solo un punto de vista, Muchas gracias.

publicado el 9-3-2014

pertenezco a un consorcio de un edificio de 10 pisos en mar del plata , hace 4 años se jubilo la portera y decidimos contratar a una COOPERATIVA DE TRABAJO DE LIMPIEZA la cual nuclea monotributistas , hace unos meses recibimos una intimacion FATERYH reclamando los aportes de todos esos años , el problema es no saber como se legisla la contratacion de estas empresas y si bien los propietarios son solidariamente responsables y empleadores que es lo que le corresponde al consorcio y que a la empresa ? si se esta afiliado a ADEL Y SOM es obligatorio pagar a FATERYH ?

publicado el 15-1-2014

Creo que esta pagina trata espectacularmente todos los temas sobre consorcios, los felicito y por favor sigan asi

publicado el 6-10-2013

BUENAS NOCHES, TENEMOS UN ADMINISTRADOR QUE PROMUEVE IRREGULARIDADES CONTINUAS, ESTE MANDATARIO FUE DESIGNADO POR ACTA CON X UN PERIODO DE 6 MESES Y YA VAN DOS AÑOS Y LA IDEA ES REVOCAR SU MANDATO, SOMOS UNOS 100 DTOS, Y COMO SIEMPRE FALTAN UN MONTON A LA ASAMBLEA, CUANTOS PROPEITARIOS PRESENTES NECESITAMOS PARA OBTENER CUORUM Y REVOCAR SU MANDATO. ES TERRIBLE LAS IRREGULARIDADES EMITIDAS POR ESTE SUJETO EL "CONTADOR" Y EL CONSEJO.

publicado el 15-8-2013

JUSTAMENTE ES LO Q ESTA PASANDO EN MI EDIFICIO, POR ESO NO ME QUEDA BIEN EN CLAROO, QUIEN ES EL EMPLEADOR? EL ADMINISTRADOR O EL CONSORCIO EN SI?? DE SER EL PRIMERO EL CONSORCIO SOLO TIENE RESPONSABILIDAD INDIRECTA FRENTE AL DESPIDO

publicado el 5-12-2011

Los administradore hacen lo que quieren porque generalmente no hay gente que los controle especialmente en los edificios donde hay muchos departamentos alquilados (No controlan las expensas) En mi caso el consorcio tiene una deuda con la AFIP, NO SE PAGARON LAS CARGAS SOCIALES durante mas de un año y nadie se entero ya que cuando vienen las intimaciones de la DGI se entera solo la encargada. Los encargados tambien hacen lo que quieren ya que no tienen nadie que los controlen trabajan unas horas a la mañana y ahi termino su tarea y encima cobran horas extras de acuerdo con los administradores

publicado el 5-10-2011

En este momento estamos teniendo un problema serio con la administración la persona aduce que va a renunciar hace un mes, pero no lo ha hecho ni ha presentado pagos etc, además hemos encontrado una serie de irregularidades en la Afip. Mi pregunta es provisoriamente el Consejo puede hacer recibos y cobrar expensas con el fin de reunir el dinero para afrontar las deudas irrenunciables : como pago del encargado, abonos etc? hasta tanto designemos el nuevo administrador ( cuando logremos que el anterior nos entrgue el balance) Gracias Consorcio Guise 1693

publicado el 23-9-2011

Lo contradictorio de este aspecto de la ley es que no siendo considerado el consorcio como empleador, tenga que asumir los costos de un despido y/o indemnización reclamada por el encargado como consecuencia de un mal manejo del administrador en su relación con el empleado. Es injusto asumir costos por errores ajenos.

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