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Quisiera consultar, si en el espacio de cocheras hay un lugar común, pueden usarlo todos los dueños e inquilinos de los departamentos del edificio, aunque no sean propietarios de cocheras? Muchas gracias

Quisiera consultar, si en el espacio de cocheras hay un lugar común, pueden usarlo todos los dueños e inquilinos de los departamentos del edificio, aunque no sean propietarios de cocheras? Muchas gracias

Perdone doctora pero disiento sobre su opinión respecto de este tema. Suponer que en algo tan delicado como la redacción de un código civil y comercial, se haya cometido un error de sintaxis, me parece bastante osado. Entiendo que no se trata de un error, sino todo lo contrario, los signos de puntuación estas puestos de forma tal que quede bien claro que las cañerías son comunes a todos los propietarios en toda su extensión, y que los cableados lo son hasta el ingreso a las unidades funcionales. Mi comentario es absolutamente respetuoso, aunque quizás no suene así.

Estimada Doctora:
Tengo un caso, de una Unidad funcional (local) que nunca tuvo gas, nunca hubo nicho para medidor, por lo tanto ni llave de paso, este local no tiene gas desde la inauguración del Edificio, el Administrador quiere cobrar al Local en forma de Expensas extraordinarias los arreglos del caño maestro de gas, debido a que el art. 2041 dice...hasta la entrada en las unidades funcionales"..... Pregunta: corresponde pagar un arreglo de un servicio que nunca se tuvo????

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Hola, me gustaria saber si la filtracion que puede causar el mal estado del piso de mi balcon debe ser arreglado por el consorcio o por mi. Hatsa ahora venian de la aministracion y hacian el arreglo y ahora se niegan a hacerlo. Graicas

Buenas tardes Dra. Sessa, una consulta, cuando se rompe el portón de entrada de la cochera que solo la usan los propietarios que tienen una cochera, el costo de la reparación de la misma, le corresponde a todo los propietarios.
Además la administración hace dos años que no convoca Asamblea ordinaria y no presenta proyección de gastos, los aportes están al día en el aspecto administrativo y económico no hay problemas, pero hay cosas pendientes de arreglo, como cambiar las luces de emergencia y otros de aspecto en el hall de entrada. los propietarios reclaman y no lo realizan. Como debemos proceder en este caso.
Gracias Doctora Sessa

Estimada Dra Sessa.: me gustaria saber el numero de la ley e inciso que obliga al consorcio a reparar la válvula diogenes en cada unidad de un consorcio.
Gracias

Buenos días, Por favor quiero consultarle: quién (consorcio o propietario) debe pagar el cambio de radiador de agua por avería grave que no admite reparación. El servicio de calefacción es común y lo pagamos en las expensas. La administradora se comprometió a mandar al especialista y se demoró un año argumentando que no encontraban la avería, causando daños en pared y parquet. Nunca hizo referencia a que me correspondía.Ahora con su proovedor anuló y desmontó mi radiador, mientras decía que no le corresponde cambiarlo. Hasta ahora se hizo cargo el consorcio. Podrá enviarme algún numero de ley que avale una u otra posición al respecto. Grac

Estimada Dra Sessa.: el art. 2041 inc f está motivando encendidos debates doctrinarios por causa de su oscura redacción. En la XVIII Conferencia Nacional de Abogados, que acaba de realizarse en Tucumán, este tema fue debatido intensamente y se incluyó entre las Conclusiones del encuentro. El debate se inició a partir de una ponencia que presenté sobre el particular, en la que expuse una posición coincidente con la suya. Mi ponencia está a libre disposición de quienes tuvieran interés en leerla; pueden solicitarla al mail [email protected] Atentamente.

Estimada Dra.
adhiero plenamente respecto a su comentario expresado respecto al inciso f) art. 2041, yo particularmente lo entiendo asi y es mi problema cuando se me presentan este tipo de problemas pues soy administradora de consorcios y el latiguillo que me toca escuchar de los propietarios es " el nuevo codigo civil dice que TODAS LAS CAÑERIAS , las tiene que reparar el CONSORCIO. Mi sentido comun me dice lo contrario al interpretar algunos reglamentos y ahora con el CCC art. 2041 ¿ me guio por mi sentido comun si tengo que actuar ? Gracias por su respuesta

Estoy totalmente de acuerdo con su posición, especialmente cuando hace hincapié en el uso de la coma, situación interpretativa esta que hace que algunos tragirversen el sentido de lo dispuesto por la ley. Como propietario y profesional de la construcción opino que se debería hacer criterio firme en cual es el punto, dentro de la construcción, donde las cañerías de suministro de servicios o de descargas pasan de Servicios Comunes a Servicio particular de la unidad funcional. Estimo que estos puntos que dan lugar al litigio están suficientemente indicados en juicios resueltos con anterioridad a esta ley pero que no se deben desestimar dado que

TENGO UN PROBLEMA GRAVISIMO, HACE APROX. 10 AÑOS TENGO UNA FILTRACION EN EL TECHO DE MI BAÑO, SE HICIERON TODOS LOS RECLAMOS NECESARIOS A LOS "DUEÑOS" O HABITANTES DE LA UF , LA FILTRACION PERSISTE, SE NOTIFICO AL ADMINISTRADOR QUIEN FUE A VER PROVIENE DE UN ARREGLO A ANTERIORES,COLOCARON LA BAÑERA DEJANDO UN ESPACIO DONDE FILTRA EL AGUA, ESTE ES EL PROBLEMA, PERO EL INCONVENIENTE ES QUE LOS PROPIETARIOS NO PERMITEN QUE ARREGLEN Y NO LO ARREGLAN ES MAS ARROJAN AGUA EN ESTE ESPACIO A QUIEN DEBO ENVIAR LA CARTA DOCUMENTO AL CONSORCIO O AL PROPIETARIO . ESTAMOS CANSADOS DE RECLAMAR VERBALMENTE. QUE DEBERÍA HACER?

Buen día, quería consultarles, en función del nuevo CCC, sobre cañería de gas. Al contener pérdida la cañería original del edificio, se realizará una externa. La consulta es qué le corresponde al consorcio y qué a mí. Es responsabilidad del consorcio la cañería desde la sala de gas hasta la unidad funcional, conectando a cada artefacto de la UF? Además, le corresponde al consorcio la reposición de azulejos que se rompan para conectar el servicio?

BUenas tardesquisiera saber si la carpintería metalica del ventanal del frente del edificio que de pico y entro el agua a tal punto que lenvanto el piso es de consorcio o del propietario.Hace 10 años esta alquilado a la misma gente.quien debe pagarlo porque jama me avisaron ,entiendo que es decidia,gracias.

Quisiera leer las respuestas, si las hay, a las preguntas publicadas. Muchas de ellas corresponden a temas de mucho interes.
Por ejemplo, que obligacion tiene la administracion de informar a los propietarios las decisiones del "consejo de administracion", como ocurre en mi edificio. Cual es la forma de informar, por escrito, por mail, etc Gracias

El inciso f) está mal redactado, se presta a confusión, pero la palabra "toda" es clara: las cañerías son comunes en TODA su extensión, mientras que los cableados no lo son en toda su extensión, sino hasta su ingreso en la U.F.. No puede haber dudas en cuanto al significado del término TODO. Puede haber dudas en cuanto a qué quisieron decir los redactores del código, les vendría bien hacer un curso de gramática.

Hola,buenos dias!
Mas alla de la sintaxis, y tu apreciasión que es correcta; vos estás diciendo que deberiamos empezar a dejar que se arreglen entre los propietarios de cada departamento, el de abajo con el de arriba respecto de una perdida que viene de su propiedad?. Osea que por cada perdida de cañeria dentro de una unidad, el consorcio no debería tomar acción alguna?.
Me imagino que Sï tenemos que hacernos cargo; pero que está mal redactada. Imagino un aluvion de quejas, demandas, etc si no nos hicieramos cargo. Soy miembro del consejo y en un edificio donde se rompen siempre los caños; me suena raro leer esto. Espero tus comentarios.

Hola Buen dia - quisiera saber que medidas puedo tomar ante una administracion que no termina de hacer los arreglos , los que hace los hace mal y debemos pagarlos dos veces o mas pagando una fortuna de expensas . Ademas vemos el gran deterioro del edificio .-Le he mandado carta documento intimandolo a la terminacion de los arreglos dentro de la UF por rotura de las cañerias de la calefaccion central y ni bolilla - Ahora intente con una mediacion comunitaria pero me dijeron que no es obligatoria , asi que noc reo que vaya - Quiero saber donde o con quien consultar por un probable juicio porque no tengo respuesta -gracias

Te faltó el derecho a defensa;antes de hacer la reparación debían contar con tu aceptación de responsabilidad y de haber sido así permitirte decidir y discutir el presupuesto

Hola Buen día
La propietaria de abajo dice que la humedad de su depto es por culpa mía (alega que tengo canillas rotas). Algo que es imposible ya que no tengo perdida en ninguna canilla. Nunca se vino a verificar, nunca se pasó un presupuesto. Ahora el consorcio dice habetr arreglado el daño y me lo imputan a mí. Me aparece en la última expensas y con un vencimiento 9/2.
Pueden hacer esto??????? El gasto es altísimo. Por favor si me pueden orientar.
Muchas Gracias

Buenas tardes. Tengo un problema en el baño en lo que le llaman pileta, (en la rejilla de desagote) segun dice el cloaquista es un cañito. Le trae problemas a mi vecina, pero otro plomero dijo que es la cañerìa flotante de mi bañera. No tengo seguridad y sì mucho temor a que rompan y no sea lo que dicen ya que son dos personas distintas que no coinciden. A quièn corresponde pagar el arreglo.? Muchas graicas

Necesito saber si las válvulas diogenes que estan puestas para que accionar el agua que descarga al inodoro. Esto siempre lo abonó cada propietario y ahora uno dice que lo debe pagar el consorcio por el nuevo código. Es asi?
Gracias y saludos.
Maria Elena

Queria consultar donde puedo denunciar al administrador ya q me canse de llamarlo y dejarle mensajes sin obtener respuwsta, xq empezo a salir agua caliente de las pqredes del descanso de escaleras, en 4 pisos del edif, lo q esta deteriorando oaredes y pisos con el riesgo de electrocutarnos ya q hay conexiones electricas. Gracias

En mi edificio hay 65 departamentos y 15 cocheras. Mucho espacio común patios alrededor del edificio parque al fondo. Parrillas
Hace un año se hizo cerramiento del parque y las parrillas sin una asamblea extraordinaria según reglamento. Y sólo tiene una llave el portero y ningún propietario tiene acceso .ahora están cerrando todo el espacio común de la planta baja patios perimetrales al edificio aledaños a las cocheras espacios comunes y nadie va a tener acceso sólo los de las cocheras
No hubo asamblea extraordinaria .no hubo notificación de asamblea no se notificó a todos los propietarios .yo y otros nos dimos cuentta

Cualquier perito profesional va a dictaminar que el trabajo que se hizo no era el adecuado. En caso de pisos en terrazas con filtraciones lo que debe hacerse es sacar las baldosas y la membrana hidrofuga. Luego se reconstruye la membrana con todos los detalles de babetas en bordes y entrada a rejillas para luego hacer la carpeta y posteriormente colocar el piso que corresponda. La garantía de que el agua no pase no son las baldosas sino la membrana hidrófuga.

Los portones de las cocheras deteriorados por pintadas u oxido por acción de los perros corresponde solo a propietarios de cocheras o al consorcio en general ? Gracias

Julio, si hay contradicciones en lo que dice el reglamento de propiedad y el Código Civil y Comercial, prevalece lo que diga el Código siempre. Hay más de 60 años de jurisprudencia con la viaja Ley 13.512 que así lo avalan como para pretender querer cambiar las cosas ahora con el nuevo Código por conveniencia e intereses espurios de un grupo de administradores imbéciles y negligentes que le tienen alergia al trabajo.

Ricardo, los marcos de las ventanas se ven y corresponden al consorcio al igual que los balcones y sus barandas. Lo mismo sucede con todo lo relacionado con la fachada tanto exterior como interior.

Antonio, lo que usted dice es un disparate. El código prevalece sobre cualquier reglamento.

La vecina del piso de arriba tiene rotas las cañerias y me esta destruyendo mi depto. no tiene dinero ni para pagar las expensas. ¿ los arreglos le corresponden exclusivamente a ella o la administración tiene algo de responsabilidad?
es cierto que ahora con la reforma de la ley todos los propietarios deben pagar los daños de cada dpto?
Que hago???? alguien puede ayudarme. La administración no hace nada.
Gracias.

En mi edificio el reglamento que tiene mas de 30 años dice todo lo contrario de lo que dice el Nueva CCC que es válido lo que dice el nuevo CCC o el reglamento que tiene más de 30 años

TENGO UN PROBLEMA GRAVISIMO, HACE APROX. 10 AÑOS TENGO UNA FILTRACION EN EL TECHO DE MI DORMITORIO Y LIVING, SE HICIERON TODOS LOS ARREGLOS NECESARIOS Y LA FILTRACION PERSISTE, RESULTA QUE EN LA TERRAZA DEL PISO 7MO. "A" HICIERON EL PISO NUEVO, PERO NO SACARON LAS BALDOSAS ANTERIORES,COLOCARON EL CERAMICO SOBRE LAS ANTERIORES, APARENTEMENTE ESTE ES EL PROBLEMA, PERO EL INCONVENIENTE ES QUE LOS PROPIETARIOS NO PERMITEN QUE ARREGLEN PORQUE NO QUIEREN LEVANTAR EL PISO (SEGUN LO QUE DICEN LOS ENTENDIDOS) MANDE CARTA DOCUMENTO AL CONSORCIO TUVE ALGUNAS RESPUESTA ANTES DE INICIAR JUICIO PORQUE ME OCACIONARIA GASTOS QUE PUEDO HACER? GRACIAS

Adhiero a la pregunta de Ana Maria: ¿de que manera se puede denunciar al administrador cuando? xqe no termina de arreglar perdidas de agua, y deterioro en los departamentos, que a consecuencia sale mucho dinero, y lo póco que hace lo hace mal, y se vuelve a romper y se vuelve a pintar, mientras tanto nosotros los propietarios pagamos, y nos dejamos engañar x este delincuente, les pido una solución donde debo dirijirme como debo hacer la denuncia. gracias

Buenos dias.Comentando sobre la consulta de la señora S.Garcia del 02-12-2015(tb soy propietario)me toco debatir sobre temas urticantes sobre lo que es propio o corresponde al consorcio.Opte por lo siguiente:TODO LO QUE ESTA A LA VISTA Y ES ACCIONADO POR EL PROPIETARIO(p.e.cortinas de enrollar,sanitarios,paredes,pisos,puerta de entrada al dto.):corresponde imputar al propietario/morador de la unidad.TODO AQUELLO QUE NO SE VE:corresponde al consorcio.Sobre el cuadro de llave(que trae consecuencias en .vecinos),lo tome como desidia del ocupante por no informar al administrador.se reconocio la mano de obra a consorcio

Eso sí, Susana, no soliciten la actualización de los valores, ya que desestabilizaría bastante al Consorcio. Qué te parece mi propuesta?

Susana Perez García, en respuesta a tu comentario te diré que concuerdo plenamente contigo. Es de uso común hasta la entrada a la UF. a partir de allí es de uso propio. Si no hay instalación de radiador o caldera que permita la difusión de calor dentro de la UF. ésta por tanto no goza de dicho servicio por lo cual está exenta de pagarlo, mal le pese al Administrador por los cálculos extras que deberán hacer. Además deberán solicitar que lo abonado por tal rubro quede a favor de los propietarios que no poseen el serivico para cubrir futuras expensas hasta liquidar el valor.Soy administradora, pero lo justo es justo.

BUENAS TARDES LO BUENO SERIA JUNTAR FIRMAS Y SOLICITAR UNA AUDITORIA GENERAL.ABRAZO

Y la expresión: "...en toda su extensión" no lo aclara? Las cañerías en toda su extensión y los cableados hasta el ingreso a la UF.

Entre el texto original y el texto definitivo de la Propiedad Horizontal en el CCyCN, a varios diputados y senadores se les escapó la tortuga. Originalmente decía: "Las cañerías que conduzcan fluidos o energía en toda su extensión si están embutidas y los cableados hasta su ingreso en la unidad funcional.". Aún peor: en el dictamen de la Comisión Bicameral habían suprimido la palabra "si están embutidas".
Pues, tal vez, será necesario presentar una modificación del art. 2041, inciso "f", en la próximas sesiones ordinarias. O, tal vez, esperar la interpretación de los jueces.

Adhiero a la correcta conclusión a la que llega la letrada.
Dos elementos a tener en cuenta:
1.- Si el reglamento del consorcio establece que las cañerías internas son a cargo del consorcista, el mismo prevalece puesto que el nuevo CCC ratifica su vigencia.-
2.- Si la interpretación fuera distinta, se tendría que haber agregado "Déjese sin efecto cualquier norma que se oponga a la presente."

Yo creo (un experto debería confirmarlo) que están mal usadas las comas. Su buen uso en este caso, es para separar cosas sintacticamente similares, sumarlas. Ej: el pan, la harina, los huevos..Cuando se usa la "y" es para unir cosas sintacticamente similares. Ej: el pan y la harina ....Creo no estar equivocada si digo que una coma no debería ir delante de una "y".

de que manera se puede denunciar al administrador xqe no termina de arreglar perdidas de agua, y deterioro en los departamentos, que a consecuencia sale mucho dinero, y lo póco que hace lo hace mal, y se vuelve a romper y se vuelve a pintar, mientras tanto nosotros los propietarios pagamos, y nos dejamos engañar x este delincuente, les pido una solución donde debo dirijirme como debo hacer la denuncia. gracias

Entonces si el reglamento dice que lo que esta dentro de la pared sean caños o cables, se tiene que hacer cargo el Consorcio, eso es lo que vale?

Los cables de tela si están en buen estado, cosa que dudo, son los originales del edificio, si tenés que cambiarlos por más sección (nuevos consumos) o están quemados y deteriorados, son a tu cargo.-
A los sumo si hay un riesgo para el Consorcio, este deberá repáralo y dejar la sección original, lee en Reglamento de Coopropiedad.-

Dra., con todo respeto,¿en qué quedamos? ¿son comunes entoda su extensión, o no? ¿está Ud. de acuerdo, o no? ¿qué sucede con los dispositivos mezcladores que van dentro de la pared para una ducha? Muchas gracias. Un cordial saludo.

Consorcio con 4 unidades por piso. Las A y D tienen calefacción, las B y C de la franja media no la tienen. Después de años, al llegar un gasto importante descubrí tal absurdo y logré por Asamblea se cobraran a las que usufructan la calefacción. Ahora intentan que los B y C asuman también ese gasto a pesar de que el Reglamento de Copropiedad dice "hasta la respectiva conexión en cada unidad y todos los artefactos existentes para servicio de beneficio común" porque el abogado del consorcio dice que corresponde según en nuevo Código Civil. Y yo entiendo que no es así y les exigiré los planos.
Le restan 80 caracteres a su comentario.

Muchas gracias, Dra. por la aclaratoria, por fin ahora me queda más claro. saludos

Coincido con lo expresado mas arriba sobre cableado y cañerias

Si tenes cables de tela desde el sotano a la entrada del depto de la luz tiene que cambiarlo en consorcio?