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CUADRO COMPARATIVO ENTRE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL 13512 Y EL NUEVO CÓDIGO CIVIL

 
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Referencia para un acceso rápido de las diferencias entre la normativa de la ley 13512 y el nuevo Código Civil.




Ley 13512 Propiedad Horizontal

Nuevo Código Civil y Comercial:

Propiedad Horizontal

Art.
1° -
Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley.
Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.

 

ARTICULO 2037.- Concepto.
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

ARTICULO 2039.- Unidad funcional.
El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.

La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

ARTICULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble.
Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

ARTICULO 148.- Personas jurídicas privadas.
Son personas jurídicas privadas:

a) las sociedades;

b) las asociaciones civiles;

c) las simples asociaciones;

d) las fundaciones;

e) las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas;

f) las mutuales;

g) las cooperativas;

h) el consorcio de propiedad horizontal;

i) toda otra contemplada en disposiciones de este Código o en otras leyes y cuyo carácter de tal se establece o resulta de su finalidad y normas de funcionamiento.

ARTICULO 159.- Deber de lealtad y diligencia.
Interés contrario.
Los administradores de la persona jurídica deben obrar con lealtad y diligencia.

No pueden perseguir ni favorecer intereses contrarios a los de la persona jurídica.
Si en determinada operación los tuvieran por sí o por interpósita persona, deben hacerlo saber a los demás miembros del órgano de administración o en su caso al órgano de gobierno y abstenerse de cualquier intervención relacionada con dicha operación.

Les corresponde implementar sistemas y medios preventivos que reduzcan el riesgo de conflictos de intereses en sus relaciones con la persona jurídica.

ARTICULO 160.- Responsabilidad de los administradores.
Los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión.

Art.
2° -
Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad.
Se consideran comunes por dicha razón:

a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines;

b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.;

c) Los locales para alojamiento del portero y portería;

d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;

e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

Esta enumeración no tiene carácter taxativo.

Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario.

ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes.
Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal.
Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.

Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.

Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:

a) el terreno;

b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad;

e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;

f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;

g) la vivienda para alojamiento del encargado;

h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;

i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;

j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;

k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;

l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables.
Son cosas y partes comunes no indispensables:

a) la piscina;

b) el solárium;

c) el gimnasio;

d) el lavadero;

e) el salón de usos múltiples.

Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias.
Son necesariamente propias
con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.

También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.

Art.
3°- Cada propietario
podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.

El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.

Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio uso y goce de su respectivo departamento o piso.
En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.

Art.
4°-
Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo.

Art.
5° - Cada propietario
atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.

Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.

ARTICULO 2045.- Facultades.
Cada propietario
puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales.
La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas.

 

Art.
6°- Queda prohibido a cada propietario y ocupante
de los departamentos o pisos:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;

b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
Art.2618 Código Civil Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquéllas.

Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de tales molestias.

En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso.

El juicio tramitará sumariamente.

ARTICULO 2047.- Prohibiciones.
Está prohibido a los propietarios y ocupantes
:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal;

b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;

c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;

d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

Art.1973 Código Civil y Comercial-Inmisiones.
Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.

Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños.
Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción.

Art.
7°-
El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.

Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.

 

Art.
8°-
Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro.
Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta.

Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva, pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.

Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados.
Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles.
En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.

Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.

ARTICULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.

Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.

El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble.
La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.

ARTICULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.

También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.

ARTICULO 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.

 

Art.
8°-
Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro.
Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce mas cómodo o de mayor renta.

Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva, pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.

Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados.
Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las
reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles.
En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.

Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.

ARTICULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios.
Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

 

Art.
- Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:

a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin.
Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;

b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;

c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;

d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.

ARTICULO 2038.- Constitución.
A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben
redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.

El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

ARTICULO 2057.- Modificación del reglamento.
El reglamento sólo puede
modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

ARTICULO 2056.- Contenido.
El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a) determinación del terreno;

b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;

c) enumeración de los bienes propios;

d) enumeración de las cosas y partes comunes;

e) composición del patrimonio del consorcio;

f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;

g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;

h) uso y goce de las cosas y partes comunes;

i) uso y goce de los bienes del consorcio;

j) destino de las unidades funcionales;

k) destino de las partes comunes;

l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;

m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;

n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;

ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;

o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;

p) forma de computar las mayorías;

q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios;

r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;

s) plazo de ejercicio de la función de administrador;

t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;

u) facultades especiales del consejo de propietarios.

ARTICULO 2065.- Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario.
Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.

ARTICULO 2066.- Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella.
La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal.
Pueden ser removidos sin expresión de causa.

Art.
10.
- Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condominios, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos.
Estos se computarán; en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto.
Si un piso o departamento perteneciera a mas de un propietario, se unificará la representación.
Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios,
se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes.
El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin mas procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.

ARTICULO 2063.- Asamblea judicial.
Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial.
El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios.
La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes.
Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima.
Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.

 

Art.
11
.
–El representante de los propietarios actuará en todas las
gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquellos.

Esta, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.

ARTICULO 2067.-  Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios.
En especial debe:

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;

b) ejecutar las decisiones de la asamblea;

c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;

d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas.
Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios;

e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal;

f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;

g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;

h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;

i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local.
También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones;

j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;

k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio;

I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes;

m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.

Art.
12
.
-
En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales.
Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial.
Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de esta, según valuación judicial.

 

ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio.
En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.

Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra.
Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.

Art.
13
.
- Los
impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente.
A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.

 

Art.
14
.- No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a este y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios.
Cada piso o departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.

 

Art.
15.-
En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del art.
6°, el representante o los propietarios afectados formularan la
denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísino la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.

El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.

Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese, un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.
La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.

Infracciones

ARTICULO 2069.- Régimen.
En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local.
Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.

 

Art.
16
.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales.
Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.

ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio.
En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.

Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra.
Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.

Art.
17.
- La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio,
sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del art.
3266 del Código civil, aun con respecto a las
devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los arts.
3901 y 2686 del Código civil.

Art.
18
.
- A los efectos de la presente ley,
quedan derogados los arts.
2617, 2685 "in fine" y 2693 del Código civil,
así como toda otra disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.

ARTICULO 2046.- Obligaciones.
El propietario está obligado a:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;

b) conservar en buen estado su unidad funcional;

c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;

d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;

e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;

f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.

ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones.
Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.

Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.

Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.

El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

ARTICULO 2049.- Defensas.
Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con respecto a las
devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.

Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.

El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.

ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.

SUBCONSORCIOS

Subconsorcios

ARTICULO 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.

Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector.
En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.

Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

CONSEJO DE PROPIETARIOS

Consejo de propietarios

ARTICULO 2064.- Atribuciones.
La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;

b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;

c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;

d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.

Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.

ASAMBLEAS ART.9º INCISO D)

ACTAS

Asambleas

ARTICULO 2058.- Facultades de la asamblea.
La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:

a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;

b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;

c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;

d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere.

ARTICULO 2059.- Convocatoria y quórum.
Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema.

La asamblea puede autoconvocarse para deliberar.
Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

ARTICULO 2060.- Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.

La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.

El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea.

ARTICULO 2061.- Conformidad expresa del titular.
Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

ARTICULO 2062.- Actas.
Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.

Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia.
Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.

Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios.
Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

 

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, Qué es la Propiedad Horizontal,

Comentarios

publicado el 16-2-2020

Felicitaciones por valioso trabajo. Me quedan algunas dudas sobre cuales son los planos obligatorios (por ejemplo...Conforme a obra) que debe reclamar la nueva administración (Edificio nuevo o usado) y quien es la figura legal que está obligada a proveerlos... Comitente, Desarrollador, Constructor, GCBA. Gracias Gracias.

publicado el 30-1-2020

el local comercial de mi edificio se niega a pagar los gastos comunes del edificio argumentando que no los usa. es correcto??

publicado el 14-10-2019

Para acotar el destino de dos locales comerciales de una propiedad horizontal, qué mayoría sería necesaria en una asamblea extraordinaria. En el reglamento los dos locales tienen un destino genérico: locales comerciales, y 8 de las 12 U.F. no quieren que se ponga una casa de comida, por los olores. La mayoría simple, alcanza?

publicado el 18-8-2019

Vivo en el último piso y tengo humedad en mi pieza y baño porque se filtra agua por el techo, por lo que hay que colocar membrana como impermeabilizante. Mi consulta en si el costo de la colocación de la misma debe hacerse de manera inconsulta por parte de la administración o debe ser consensuado entre todos los propietarios del edificio.

publicado el 3-1-2019

Buenos dias. Administadora recien designada, a la que le aparece una inhibicion. Consorcio en la costa. Puede el Consejo labrar acta donde ella renuncie y designar administradora a la socia?. No puede mover los fondos.gracias.

publicado el 2-1-2019

Excelente trabajo, muy agradecida por su aporte!!!

publicado el 1-1-2019

muy buen trabajo, muy util

publicado el 22-3-2018

Segun el nuevo codigo las ventanas, marcos y vidrios de cada unidad, den al frente, contrafrente o lateral del edificio. No deben ser reparadas o cambiadas por el consorcio sino abonadas por cada propietario ya que es bien propio. Es asi?

publicado el 21-2-2018

Buenos días Quiero consultar por un problema en mi dpto. El departamento que esta abajo del mio tiene una perdida de agua en el sector de la cocina. Vino la administradora a verlo y sostiene que es un tema del desague y que corresponde que llame yo a un plomero y que debo afrontar el costo yo, no el consorcio. Este problema ya fue visto en octubre del 2016 por el anterior propietario de mi departamento y llamo al plomero afronto el costo y este le dijo que el desague no era el problema Segun el nuevo codigo civil quien debe ocuparse del desague??Es verdad que yo debo demostrar que es la columna? Muchas Gracias!!

publicado el 18-2-2018

El administrador no celebra asambleas hace cuatro años. Se auto designa. No rinde cuentas. Las parte comunes cada vez mas deterioradas. No responde a los reclamos.- Donde y como lo puedo denunciar??

publicado el 6-2-2018

Vivo en un edificio con 128 unidades funcionales. Una propietaria de la unidad desea cerrar con ventanas de alumnio y vidrio su balcon. El administrador en asamblea introdujo el tema y se voto entre los 22 presentes aceptar pero enviar encuesta a todos los propietarios. Se realizo a traves de una papel donde informan de la desicion y si aceptan o no el cerramiento que seria a cargo del propietario. Como se actua en este caso; por mayoria que entrega el papel votando o por unanimidad o sea de los 128 propietarios se necesita la respuesta. Espero respuesta.

publicado el 5-2-2018

Por favor hay algún lugar donde el código este explicado, por ejemplo el articulo 2041 inciso f. A quien corresponden las cañerías de alimentación ,desagües,etc. Específicamente desde que punto. Muchas gracias

publicado el 8-12-2017

Donde esta actualmente la reglamentación de la administración de cocheras Apunto a tener información con respecto a edificios propiedad horizontal que tienen cocheras y unidad funcional, donde la unidad funcional se administra independientemente de las cocheras que tiene titulo de propiedad aparte del departamento. y cada grupo tiene su 100% Es decir todas las cocheras suman con su porcentaje un 100% y cada Dpto con su porcentaje suman otro 100%

publicado el 6-12-2017

Hola, quisiera saber si las expensas D las tiene que pagar el inquilino o el propietario. Son por un déficit en la cuenta de la administración por un arreglo grande que se hizo en el edificio.

publicado el 1-12-2017

BUENAS TARDES QUISIERA SABER CUALES SON LAS CONTROVERSIAS ENTRE LA LEY 13512 Y EL NUEVO CÓDIGO CIVIL GRACIAS

publicado el 15-11-2017

¿Hola buenas tardes hay algun articulo o ley que le prohiba al administrador enviar a un colaborador a cobrar expensas o tiene que estar acentado en libro de actas?

publicado el 12-11-2017

Este edificio tiene desde 1981 (aprox) un Reg de Cop y Adm elevado a escritura pública, con el cual siempre nos regimos. Al haberse promulgado el nuevo Cod Civil y Com, ese Reg sigue teniendo vigencia? Muchas gracias por aclararlos y cordiales saludos, RVA

publicado el 30-10-2017

BUENAS TARDES, EN CASO DE REMOCION DEL ADMINISTRADOR Y TRASPASO, COMO QUEDA EL TEMA DE LA RENDICION DE CUENTAS? SUPUESTAMENTE TIENE 15 DIAS HABILES, EJ. EL ADMINISTRADOR RENUNCIA EL 1° DE NOVIEMBRE Y SE NOMBRA UNO NUEVO, FIRMA EL ACTA 2/3 DE LOS PROPIETARIOS, Y A LOS 15DIAS HABILES SE JUNTA LA ASAMBLEA PARA ACEPTAR EL ULTIMO BALANCE? O CUANDO ACEPTAN LA RENUNCIA DEL ADMINISTRADOR TAMBIEN SE ACEPTANDO SU RENDICION DE CUENTAS Y ASI SE EXIME DE RESPONSABILIDAD?, QUE PASA EN EL CASO QUE NO ESTE CLARO LA RENDICION DE CUENTAS PERO SI SE QUIERE LA RENUNCIA DEL ADMINISTRADOR? COMO SE HACE CUANDO NO ESTAMOS CONFORMES CON LA RENDICION FINAL?

publicado el 8-6-2017

Formo parte de un complejo que cuenta con reglamento de coopropiedad firmado por todos los propietarios en un escribano público. Me interesaría saber si al derogarse la ley 13152. Dicho reglamento sigue teniendo valor legal

publicado el 4-5-2017

Hola, tengo el marco de la puerta que da hacia el balcon con filtracion de agua por la parte que da al piso lo que seria el zocalo, esa reparacion entra dentro de las "Partes Comunes"? hace mas de 1 mes que se le informo el problema a la administracion y todavia no tengo una solucion, cuanto es el tiempo de demora para que pueda intimar por medio de carta documento asi agilizan la reparacion o asi mismo en caso que siga la demora contratar yo mismo personal idoneo para que me lo reparen y despues pasarle los costos de la reparacion a la administracion? gracias!

publicado el 27-4-2017

Buenos dias,quisiera saber como hacer para verificar y establecer que la administración del edificio es legal.Hace 5 años que vivo y lo que se abona de expensas es irrisorio..por eso no hay liquidaciones ni recibos correspondientes,que nos detallen dicha administración.Como en todo edificio hay gente que no le interesa y así seguimos por años sin rsspuestas.Ahora después de todo este tiempo,se informa una convocatoria para una asamblea con la orden del dia sobre el nuevo codigo civil y tratamientos de corte de gas ect.Estamos sin gas hace 1año y esta sra.no hizo nada...Preguntó?como se hace para sacar a esta persona de la administración?graci

publicado el 21-4-2017

Tengo una consulta, hace un año se designó un administrador en el edificio de mi abuela y sólo hubo 5 personas que asistieron a la reunión. El punto es que de todas las unidades que serán apróx. 40, sólo 5 designaron al administrador y no mandaron ninguna carta o votación por correo al resto. Esas 5 unidades no son mayoría desde ningún punto de vista, ni cantidad de unidades ni por %. La pregunta es, eso es legal? Pueden determinar un administrador así como así? Y de no ser así, qué hay que hacer para legalizar la situación? Gracias!

publicado el 21-4-2017

Tengo una consulta, hace un año se designó un administrador en el edificio de mi abuela y sólo hubo 5 personas que asistieron a la reunión. El punto es que de todas las unidades que serán apróx. 40, sólo 5 designaron al administrador y no mandaron ninguna carta o votación por correo al resto. Esas 5 unidades no son mayoría desde ningún punto de vista, ni cantidad de unidades ni por %. La pregunta es, eso es legal? Pueden determinar un administrador así como así? Y de no ser así, qué hay que hacer para legalizar la situación? Gracias!

publicado el 16-4-2017

Buenas, pregunto: a las reuniones de Consejo de Propietarios, puede asistir cualquier propietario, con voz pero sin voto, aunque no pertenezca al Consejo?

publicado el 6-4-2017

Tengo un dep en 1er piso.Comparto patio con vecino por tapial.Ellos tienen perros,los sacan a ladrar al patio en horas de descanso,inclusive ladran por el pasillo,la portera esta enfrente a.mi dep,también saca el perro a cualquier hora y ladra por el pasillo.Pregunto,la nueva reglamentación lo avala?Si uno necesita descansar por problemas de salud,justificado con certificado,a quien le reclamo?Por vía judicial o carta documento al administrador,en este caso la portera debería dar el ejemplo y poner orden,para eso cobra muy buen salario.Otra consulta en verano le ponen ayudante por medio turno,no veo sea necesario,ya que se la ve libre sin

publicado el 3-4-2017

soy propietaria de un dpto. de un edificio, se hizo un trabajo de impermeabilización en la medianera en la cual no me fue consultado por el administrador, ahora tengo que pagar en las expensas dicho trabajo. Como debo proceder. Tiene la administradora obligación de realizar una asamblea para tratar este tema

publicado el 3-3-2017

Buenas tardes Marina, lamentablemente su consulta es legal y privada entre las partes... Las situaciones entre inquilino y propietario nada tiene que ver con los temas de Consorcios, que es en realidad el espíritu que tiene esta Pagina Web. Lo que a usted le está sucediendo deberá resolverlo con un abogado, porque todo dependerá de lo que haya firmado en el Contrato de Locación, tanto usted como su garante. Saludos

publicado el 3-3-2017

Buenas tardes Marcela, si usted vive en Capital deberia hacer las denuncias de lo que le está sucediendo con el Administrador en el Registro de Administradores de Consorcios de acuerdo puede verlo en el siguiente link http://www.buenosaires.gob.ar/defensaconsumidor/administradores-de-consorcios/que-pueden-denunciar-los-consorcistas Ante cualquier otra consulta por este tema puede hacerlo en el 147 pidiendo hacer una Denuncia en DEFENSA DE CONSUMIDOR - REGISTRO PUBLICO DE ADMINISTRADORES DE CONSORCIOS. Saludos

publicado el 3-3-2017

Por otro lado si usted vive en Capital deberia hacer la denuncia de lo que le está sucediendo con el Administrador en el Registro de Administradores por "Falencias en las liquidaciones de expensas", presentando su Contrato de Alquiler y demás requisitos de acuerdo puede verlo en el siguiente link http://www.buenosaires.gob.ar/defensaconsumidor/administradores-de-consorcios/que-pueden-denunciar-los-consorcistas

publicado el 3-3-2017

Estimado José, no soy la Dra. pero puedo decirle que lo que usted está "padeciendo" no es legal y deberá hacer una consulta con un abogado, ya que el propietario no sólo no puede cobrarle las Expensas Extraordinarias (salvo que usted lo haya acordado en el contrato de alquiler) sino que el "Administrador", además de no discriminar las Expensas Comunes, está generando reparaciones a nombre del Consorcio que no corresponden, ya que por el Art. 2041 inc. f) del CCyC de la Nación sólo son comunes al Consorcio "las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional"

publicado el 3-3-2017

Estimada doctora, le consulto por un tema que mucho me angustia. Soy inquilino y por contrato debo pagar las expensar ordinaria, y el propietario las extraordinarias. Por su parte la administración no discrimina ambas, y todos los gastos los carga como expensas ordinarias. Están arreglando cañerías que están dentro de las unidades funcionales (caños de desague, caños de distribución interna de agua corriente, caños de distribución interna de gas) y lo ponen como expensas ordinarias. Ya llevan gastados $ $ 172.000 en arreglos de esa naturaleza. Y la propietaria del dpto que alquilo dice que debo pagar yo esos arreglos. Qué puedo hacer?

publicado el 27-2-2017

Buenas noches,me podrian decir de que forma hacer valer mis derechos como propietaria, ya que el administrador no se hace cargo de sus funciones. O si hay algun lugar u organismo para hacer dicho reclamo. Muchas gracias.

publicado el 21-2-2017

Hola Soy inquilina. En diciembre termina mí contrato. Quiero rescindido en abril. La dueña no cumple con los arreglos del depto. Caldera q día agua y calefacción. Tiene alfombra muy deteriorar despegada del suelo. No La quiere cambia. Y x recomendación médica d mis hijos m.dice q La saque. El depto m lo entrego sin focos. Yo l hice mejorarás d seguridad q ella no reconoce y yo se las dejaría. xej. Red d seguridad en balcones. Papel q evita q entre mucho calor en las habitaciones. El depto es muy caluroso y los gastos d luz son altos. Ella no quiere hacer algunas mejoras. Quiero irme. Cómo hago? Ella dice q tengo q pagar un mes d pintarlo

publicado el 19-2-2017

Tengo entendido que en la reforma del Código Civil se modificó el modo de los poderes que cada copropietario puede llevar a una Asamblea Anual, creo que cada poder debe tener la firma certificada por Escribano Público o entidad bancaria oficial. En qué articulo está? Muchas gracias

publicado el 12-2-2017

Hola! Alguien me podria decir las reglamentacoones sobre los ruidos en fin de semana? Cuando alquile no me dieron el reglamento de convivencia del edificio, y quería tener una nocion sobre si hay algo general al respecto establecido por ley. Muchas gracias

publicado el 7-2-2017

El vendedor de una unidad en propiedad horizontal, en caso de liquidación de expensas vencidas, tiene derecho a cobrar el porcentaje que le corresponde del Fondo Operativo del Consorcio, que se muestra en el balance agregado a la liquidación mensual de expensas?

publicado el 3-2-2017

TENGO SOLO UNA COCHERA EN PB, SIN EMBARGO EL ADMINISTRADOR ME COBRA EXPENSAS POR GAS DE CALDERAS, FUERZA MOTRIZ DE ASCENSORES, LUZ DE PASILLOS, HABERES DEL PERSONAL (QUE NO TRABAJA EN SECTOR GUARDACOCHES, PERO SI EN EL "EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS" UBICADO ARRIBA DEL GUARDACOCHES). TENGO PORTÓN DE ACCESO INDEPENDIENTE DEL EDIFICIO Y "NO VIVO EN EL MISMO", EL GUARDACOCHES ES UNA UNIDAD FUNCIONAL DEL EDIFICIO. ¿PUEDO EXIGIR AL ADMINISTRADOR QUE NO ME COBRE LO QUE NO GASTO NI POSEO? EN GUARDACOCHES NO HAY GAS, NI ASCENSORES, ES SOLOUN GARAGE PARA GUARDAR AUTOS, SIN EMBARGO ME COBRAN GASTOS DE OTROS ¿ DEBO PAGAR?.

publicado el 3-2-2017

Así es Miguel, los que tuvimos el Honor de estudiar con la Dra. Sessa sabemos de lo impresionante que es no sólo como profesional sino como ser humano!! Saludos

publicado el 3-2-2017

Buenas tardes Sara, asi es, usted debe pagar el porcentaje que dice su escritura de TODOS LOS GASTOS ordinarios y extraordinarios que tenga el Consorcio, utilice o no algunos servicios o instalaciones, salvo que el Reglamento de Copropiedad diga otra cosa!! Le recuerdo que lo que usted quiera saber al respecto lo puede encontrar en el Código Civil y Comercial Argentino que es muy simple y fácil de leer. Saludos

publicado el 3-2-2017

Consulté a la Dra.Sessa, telefónicamente, en dos oportunidades. Enseguida me dí cuenta que es una profesional "impecable", de las que lamentablemente ya que no quedan demasiadas en nuestro país. Me asesoró con una paciencia y una claridad extraordinaria. Eso fué hace meses, y me conmovió conersar, aunque sea unas pocas palabras, con alguien como ella. Espero algún día tener el placer de conocerla personalmente, cuando me decida a encarar un problema que existe en el consorcio. Saludos

publicado el 12-1-2017

Hola! ¿Están obligados los consorcistas a pagar los gastos del consorcio a los que no tienen acceso o de los que no hacen uso? Ej.: pago del porcentual del mantenimiento de ascensores por los deptos. de PB, o de los gastos de mantenimiento de la bomba de agua, limpieza y desinfección de tanques por los deptos. de PB, siendo que el agua lo reciben directamente de la calle. Agradeceré respuesta. Gracias

publicado el 4-1-2017

Hola buenos dias. Tengo una inquietud. Tengo un local comercial de menos de 40m2 en una propiedad horizontal, asi como varios en el conjunto. Es necesario sacar alguna documentacion? Cual? Me estan solicitando varios documentos debido a una queja que coloco un vecino en la casa de la justicia pero solo me piden los documentos a mi local al resto no. Que puedo hacer? Mil gracias por la colaboracion.

publicado el 2-1-2017

Por favor, administradores de los comentarios. eliminen y bloqueen a los que utilizan este medio para publicitar mercaderías. No me agrada que un aviso de este sitio llegue a mi e-mail y tome de mi tiempo pensando que es información de mi trabajo, y es una tontería irrelevante. Gracias

publicado el 30-12-2016

MUY BUENO SU MATERIAL, ESPERO QUE NOS SEA DE AYUDA. ATTE

publicado el 26-12-2016

Mi duda es respecto a las cañerías de agua y gas hasta donde es responsable consorcio por considerarlo común? (Art. 2041 f) Dado que confunden las comas del inciso. Hasta esta modificación se consideraba común si lo dañado era el caño maestro, troncal del edificio y a cargo del propietario si el problema era por ejemplo rotura en cañería de agua fría en el lavadero. Muchas Gracias

publicado el 10-12-2016

hola necesito saber ¿como se hace para salirse de una propiedad horizontal?

publicado el 22-11-2016

Se reparo un caño de agua de el edificio adonde vivo y la propietaria cargo como gastos comunes la reparacion interna de su departamento, camibio de lozas y toda la mano de obra, es eso correcto con la nueva ley o cada propietario se debe hacer cargo de sus reparaciones?

publicado el 7-10-2016

Buenas tardes Sanuy, lo que usted tiene entendido es perfecto. El Administrador al tomar unilateralmente esa decisión infringió del Código Civil y Comercial de la Nación en los Art. 2065 (ya que es sólo un Mandatario y sin resolución de la Asamblea no puede modificar nada de lo que dice el Reglamento), y 2067 (inc. b). También el Consejo de Propietarios es responsable, ya que según el Art. 2064 (inc. b) debió controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio y resolver este problema directamente con él. Además si ud. vive en Capital, el Administrador no cumplió con el Art. 9 (inc. a y j) y especificamente Art.15 (inc d). Saludos

publicado el 7-10-2016

Buenos días Daniel, lo que usted plantea está muy claro en los Arts. 2039, 2040, específicamente el 2041 (en su inc. f), 2042 y 2043. Y también en el 2046 (inc. e), 2048, 2049, 2054, 2055 y 2056. Saludos

publicado el 5-10-2016

Buenas Tardes!!! deseo consultarle porque el Administrador de mi consorcio aplica el 3% sobre el saldo deudor, siendo que por reglamento corresponde el 2%. Se lo manifestè y me dijo que consideraba que era muy bajo el porcentaje por reglamento y el considera que con un 3% es lo razonable ya que las tasas bancarias y algunos jueces nodificaron las tasas a aplicar. Tengo entendido que el Reglamento es Leyy se debe respectar y unicamente se puede modificar con un escribano y por unanimidad. El Reglamento en ningun momento fue modificado. El Administrador cometio un error al tomar una decision sin respetar el Reglamento Propiedad.Sdos Cristina

publicado el 5-10-2016

Buenas Tardes!!! deseo consultarle porque el Administrador de mi consorcio aplica el 3% sobre el saldo deudor, siendo que por reglamento corresponde el 2%. Se lo manifestè y me dijo que consideraba que era muy bajo el porcentaje por reglamento y el considera que con un 3% es lo razonable ya que las tasas bancarias y algunos jueces nodificaron las tasas a aplicar. Tengo entendido que el Reglamento es Leyy se debe respectar y unicamente se puede modificar con un escribano y por unanimidad. El Reglamento en ningun momento fue modificado. El Administrador cometio un error al tomar una decision sin respetar el Reglamento Propiedad.Sdos Cristina

publicado el 3-10-2016

En terminos generales, muy completo, pero no habla en ningun articulo acerca de las reparaciones dentro de las unidades funcionales quien se hace cargo, si el propietario, el consorcio, o si se comparte el gasto. Desde ya muchas gracias.

publicado el 3-10-2016

Buenos días Hernán, así es el tema, legalmente un Reglamento de Copropiedad y Administración puede especificar claramente que los patios y azoteas son propiedad del Consorcio pero de uso exclusivo de sus propietarios, y eso lo sé claramente porque es lo que ocurre en mi edificio y mi Reglamento data de 1980 y la Modificación realizada mediante Escribano Público (que no cambió este punto) data de 1997. Lamentablemente cuando usted adquirió su Unidad Funcional debió leer previamente el Reglamento para saber si estaba de acuerdo en su redacción y así meditar si comprarlo o no. Saludos

publicado el 3-10-2016

Buenos días Primitiva, el Administrador no es apoderado del Consorcio sino un mero mandatario por lo tanto no puede decidir nada por si mismo sin el previo consentimiento de la Asamblea y con el respaldo de la misma firmada en el Libro de Actas correspondiente. Desde ya, en su lugar consultaría con un abogado sobre el tema no sea que terminen con un tremendo juicio laboral con el portero. Saludos.

publicado el 3-10-2016

Buenos días Alejandro, el Libro de Firmas está contemplado obligatoriamente en el Código Civil y Comercial de la Nación en los Arts. 2062 y 2067, a veces en algunos Reglamentos de Copropiedad y también en la Ley 3254 del GCBA, por lo que se presume que es obligatorio para el Administrador certificar firma de un propietario para poder participar en las Asambleas. En caso de no ser propietario el participante puede traer un poder cuya firma será cotejada por el Administrador en dicho Libro. Le dejo un link de la Dra. Victoria Loisi donde se refiere al mismo. Saludos http://www.ligadelconsorcista.org/libro_registro_firmas_caba

publicado el 3-10-2016

Buenos días Graciela, si el tema es como usted lo manifestó el Consorcio (y no importa las votaciones realizadas) debe abonarle la reparación completa de la pared. Pero como la Asamblea es soberana y la misma decidió no pagarle los daños y por lo tanto no lo hará, debe Ud. contratar un abogado y realizar las debidas acciones judiciales. Igualmente antes deberá citarlos a la MEDIACION Y CONCILIACION Ley 26.589 que es obligatoria. Si usted vive en Capital puede hacerlo primero mediante el Centro Comunal al que pertenece y en caso de Juicio eso será un antecedente de que usted trató de solucionar las cosas por una mejor via. Saludos.

publicado el 3-10-2016

Buenos Días Manuel, ¿usted se refiere como "convenio" al Reglamento de Copropiedad y Administración? Si es así debería consultar a un abogado especialista en Consorcios porque de acuerdo a lo que diga el suyo pueda saber lo que puede o no hacer. Igualmente le recomendaría que hable con un arquitecto y averigüe si en su zona y su espacio se permite la construcción de un piso más, ya que si su propiedad es pulmón de manzana será la misma Municipalidad quien le demolerá la propiedad aunque el Reglamento se lo permita. Saludos.

publicado el 3-10-2016

Buenos días Horacio, las responsabilidades del Consejo de Administración llamado actualmente "Consejo de Propietarios" puede encontrarlos en el Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que entró en vigencia el 1º de agosto del 2015, en los los Arts. 2044, 2048, 2054, 2056, 2058, 2062 y especificamente en los Arts. 2064 al 2067. Aqui le adjunto el Link para que lo lea. Los Art. relacionados a la Propiedad Horizontal son los que van del 2037 al 2072. Saludos http://www.saij.gob.ar/docs-f/codigo/Codigo_Civil_y_Comercial_de_la_Nacion.pdf

publicado el 3-10-2016

Buenos días Nico, a partir del 1º de agosto del 2015 entró en vigencia el Código Civil y Comercial de la Nación. Aqui le adjunto el Link para que lo lea. Los Art. relacionados a la Propiedad Horizontal son los que van del 2037 al 2072. Saludos http://www.saij.gob.ar/docs-f/codigo/Codigo_Civil_y_Comercial_de_la_Nacion.pdf

publicado el 3-10-2016

Buenos días Laura, normalmente el patio de la Planta Baja es pulmón de edificio y muchas veces de manzana por lo que está prohibido poner una parrilla de cualquier tipo. Asimismo debería releer el Reglamento de Copropiedad que suele decir (no en todos los casos pero en la mayoría si) que los patios y azoteas de las Unidades Funcionales son propiedad del Consorcio pero de uso exclusivo de sus propietarios. Además si usted vive en Capital tendría sobre sus espaldas a la Agencia Gubernamental de Control si algún vecino la denunciara a la DGFyCO. Simplemente con estos puntos usted perdería cualquier juicio si el Consorcio se lo iniciara. Saludos

publicado el 3-10-2016

Hola: compre un dto en planta baja con patio y quiero poner una parrilla (con salida a los 4 vie tos), hay 2 vecinos que se oponen.... con eso alcanza para tener que sacarla o se va a votacion en asamblea? Si es votacion de cuanto seria la mayoria? La votacion se hace sobre los presentes o sobre el total?

publicado el 2-10-2016

HOla, quería saber en que situación quedo la ley respecto del Código. La complementa en todo lo que no se le oponga?

publicado el 30-9-2016

el consejo de administracion, tiene responsabilidad sobre las finanzas del consorcio ??? gracias

publicado el 26-9-2016

Nuestro Reglamento indica en caso del gas, se considera comun, desde la entrada del edificio hasta la sala de medidores. Y se considera como propio, desde la sala de medidores hasta la unidad propiamente dicha. Es decir, que en nuestro caso, hace unos 5 años, que se pincharon varios caños de gas, cada propietario afectado tuvo que cambiar a su cargo, el caño de gas desde la sala de medidores hasta su casa. Ahora tenemos el mismo problema, pero con los caños de gas que no fueron arreglados en su momento. Los propietarios de estos caños de gas rotos, dicen que el nuevo codigo indica que el consorcio debe hacerse cargo y NO ellos. Es asi ?

publicado el 3-9-2016

Hola mi consulta es la siguiente somos dos ph. Un de ellos está deshabitado hace muchos años. Posible dueño fallecido. Ese caso se puede modificar el convenio ya que deseamos construir en el piso. Gracias

publicado el 2-9-2016

Buen dia. Tengo un depto en el cual x una humedad en una pared medianera por rotura de un caño del edificio. Despues de poner el yeso el administrador me informa q en una asamblea estando representados solo el 14% de los propietarios decidieron no reconocer la pintura en los arreglos de partes comunes. Es legal esa decision.? Que vias tengo? Muchas gracias . Graciela

publicado el 23-8-2016

Mi pregunta es la siguiente , de negarse el propietario a certificar la firma en el libre de acuerdo al nuevo codigo civil , puede participar en las asambleas ? ya que dicho código no lo menciona , de negarse se le puede intimar a que lo haga ? muchas gracias. Alejandro

publicado el 21-8-2016

Un edificio de 14 pisos con 55 unidades siempre tuvo Encargado de planta por más de 25 años. El administrador decidió que ahora solo debemos tener Encargado de 4 horas Es esto legal?

publicado el 11-8-2016

En una reunión de consorcio cuantas unidades puede representar una misma persona? En mi edificio algunos llevan como 10 autorizaciones eso es legal?

publicado el 11-8-2016

se puede legalmente en un reglamento de un edificio nuevo ,especificar que la terraza que es parte de uso común ,sea de uno exclusivo de uno o varios coopropietarios ,exluyendo a los demás.saludos

publicado el 10-8-2016

Buenas noches Gladys, así es, la Ley 13.512 fue derogada el 31 de julio del 2015 y el 1º de agosto de ese mismo año entró en vigencia el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Usted puede encontrar lo necesita en cuanto a Propiedad Horizontal dentro de los Art 2037 al 2072. Aqui le dejo un link donde puede acceder al mismo. Saludos. http://www.saij.gob.ar/docs-f/codigo/Codigo_Civil_y_Comercial_de_la_Nacion.pdf

publicado el 9-8-2016

Es verdad que la ley 13512 ha sido derogada? Por internet encuentro de que sí fue derogada. Por otros medios me manifiestan de que está vigente. No entiendo, al final, está vigente o está derogada? Muchas gracias.

publicado el 9-8-2016

Buenos días Emiliano, si los patios están indicados en el Reglamento de Copropiedad y Administración como de "uso exclusivo de una propiedad" entonces ya están incluidos en el porcentaje final establecido para cada Unidad Funcional. Para calcular las Expensas Ud. debe simplemente utilizar ese Porcentaje indicado en el Reglamento correspondiente a cada Unidad, tanto las Funcionales como las Complementarias (si las tuviesen) sin tener que calcular aparte los patios. Saludos

publicado el 9-8-2016

Buenos días Milagros, lo que usted necesita saber lo va a encontrar el CCyC, y todo lo que es Propiedad Horizontal los tiene desde el Art 2037 al 2072. Mi consejo es que debería leer los 35 artículos porque son cortos y muy fáciles de entender y luego pedir una consulta con algun abogado especialista en Consorcios ya que todo lo que pueden hacer es sólo lo indicado en el Reglamento de Copropiedad y por lo que Ud está especificando creo que eso perjudica realmente el derecho a uso del espacio común de los propietarios que se oponen, ya que las cocheras son UNIDADES COMPLEMENTARIAS que por lo que veo no están especificadas en el Reglamento.

publicado el 9-8-2016

Buenos Días, quería consultar cómo se consideran los patios de uso exclusivo en los porcentajes a calcular para expensas, Muchas gracias.

publicado el 31-7-2016

Una Pregunta vivo en un complejo conformado por torres, en la mía vivimos 25 propietarios. Según el reglamento y un plano aprobado, a mi torre le pertenece un espacio que esta abajo y es de uso común, donde estacionamos. Queremos ordenarlas para cocheras, ponerles un numero identificatorio por ejemplo; pero solo para organizarnos mejor; 3 copropietarios no quieren por no tener auto. ¿Podemos instrumentar algo? Y si se puede, bajo qué instrumento jurídico podemos hacerlo puede algún contrato privado? Para que no sea tan costoso para los propietarios.Espero alguna respuesta. Muchas gracias.

publicado el 28-7-2016

Buenas tardes Claudio, todo lo que usted necesita saber lo va a encontrar en las Escrituras y en el Reglamento de Copropiedad, sólo ahi puede encontrar la respuesta a su problema, no es un tema legal general sino un tema Estatutario específico de su Consorcio. Saludos

publicado el 28-7-2016

necesito saber si corresponde compartir un pasillo donde hay 2 ph con dos locales q se encuentran en la parte delantera y los propietarios son primos donde la duena de los locales es una persona y el de los departamentos es otro dueno. saludos

publicado el 23-7-2016

DRA. MUY BUENO EL ARTICULO, QUERIA SABER SI ME PUEDO PONER EN CONTACTO CON UD. PARA HACER CONSULTAS. GRACIAS ESPERO SU RESPUESTA

publicado el 21-7-2016

Sra María, los medidores son personales y su colocación, mantenimiento y/o retiro es responsabilidad de cada propietario. Lo que sí le correspondería al Consorcio es el soporte de los mismos sólo si estos están incluidos como espacios comunes en el Reglamento de Copropiedad, sino cada propietario deberá abonar las refacciones de acuerdo a las nuevas normativas de Metrogas. Lo que debe hacerse es que el Administrador se encargue de los cambios estructurales que necesitan los soportes y luego liquide en las Expensas el gasto correspondiente a cada departamento. El abono del medidor la empresa Metrogas se lo factura directamente al propietario.

publicado el 21-7-2016

Sra Mariel, BAJADA DE COLUMNA no es la columna estructural del edificio, sino (y puede verificarlo en Wikipedia) es el caño principal ("columna" por dónde pasan los fluidos o la electricidad o el gas) y la obstrucción estaba en su UF (la "bajada" a su departamento). Está perfecto lo que hizo el Administrador tal cual el Art. 2041 del nuevo CCyC que usted ya indicó pero que por no conocer los tecnicismos no entendió que no es el ITEM D) sino el F). De no hacer esa reparación Ud hubiera tenido que abonar además, las rupturas y perdidas causadas por la humedad de la inundación de su casa en los techos de los departamentos de abajo. Saludos

publicado el 21-7-2016

bienes, perdón.

publicado el 21-7-2016

Sta. María, quien abonó el cambio de los medidores? Por qué la mitad si decidió cambiarlos y la otra decidió esperar? El medidor es personal, no consorcial. Cada departamento tiene su medidor, si es inquilina, fíjese que dice su contrato de locación al respecto, si fuere propietario es su responsabilidad. El consorcio se responsabiliza de los vienes comunes.

publicado el 21-7-2016

Estimada Mariel, buenas tardes! Como fundamente Ud. que la bajada de columna le corresponde al Consorcio? El CCC estipula todo lo contrario. Debería agradecerle a la Administración que la socorrió cuando tuvo la necesidad y hacerse cargo del mantenimiento dentro de su unidad funcional. También agradecerle al Consorcio que utilizó sus fondos para para pagarle al plomero y ahora reintegrarlos como corresponde.

publicado el 19-7-2016

. Tengo un problema con la Administración en abril tuve una obstrucción en la cocina y el baño el cual derivo q se inundara el depto. vino un plomero q mando el Consorcio paso la cinta eléctrica y lo destapo no me dio ninguna boleta ni me dijo q debía pagarlo x lo q interprete q el gasto seria cargado al consorcio p mi sorpresa me lo cargaron como un gasto particular Considero q no corresponde ya q en la fotocopia de la factura dice BAJADA DE COLUMNA x lo cual es un gasto común y no puede ni debe considerarse PARTICULAR de acuerdo al articulo 2041 las columnas son necesariamente comunes Por favor si me lo p aclarar rGracias

publicado el 28-6-2016

Hola, tengo un PH donde construi una planta mas sin autorizacion. Ahora parece q todos los co-propietarios quieren darme su autorizacion para regularizar menos uno. me sirve igual con la mayoria para presentar todo en el GCBA y regularizar la obra? muchas gracias.-

publicado el 27-6-2016

Sra Ana, lo que Ud está preguntado lo encuentra primero en el Reglamento de Copropiedad que es el que rige a todo el Consorcio, depende lo que diga es lo que la Asamblea tiene permitido hacer y lo que la Administradora como Mandataria debe realizar. Y luego, tal cual le dijeron, en el Nuevo CCyC, donde encontrará lo necesario en los artículos del 2037 al 2072, y que aquí se lo adjunto: http://www.saij.gob.ar/docs-f/codigo/Codigo_Civil_y_Comercial_de_la_Nacion.pdf Yo no se usted si vive en Capital, pero de ser así, le recuerdo con respecto al frente del edificio que la Administración debe hacer cumplir la Normativa de la Ley 257. Saludos

publicado el 27-6-2016

Mi inquietud es la siguiente: La administradora llamo a Asamblea extraordinaria, para aprobar unos presupuestos como impermeabilizacion del frente del edificio y el pago de un alquiler de cada propietario que use el SUM, en esa asamble estuvieron present el 15% de la totalidad de los propietarios y se dio por constituida, por que dice la administradora que el codigo cvil fue modificado y dice que con un solo propietario se puede aprobar un orden del dia, yo estuve leyendo y no lo veo, donde esta, me puede decir ante mi ignorancia si es cierto esto?

publicado el 22-6-2016

Buenas tardes Christian, el interés que el Administrador debe cobrar puede encontrarse en el Reglamento de Copropiedad y Administración, o ser el que se resolvió en una Asamblea (Ordinaria o Extraordinaria). Si no logra Ud. encontrarlo debe preguntarle a él cuál es la Tasa que está utilizando y de dónde obtuvo el Mandato de los Copropietarios para hacerlo. Una vez que le conteste y sepa de cuánto es el % del Interés que aplica, debe hacer el siguiente cálculo: CAPITAL (deuda no abonada) x EL % DE INTERES x LOS DIAS TRANSCURRIDOS ENTRE LA DEUDA Y EL PAGO, dividido todo por 3600 (que es 100 x 360 días). Saludos

publicado el 22-6-2016

Hola, quería obtener información respecto de los intereses que se deben cobrar por atraso en el pago de las expensas ordinarias. Como me doy cuenta si el Administrador liquidó de manera correcta los interese. Muchas gracias.

publicado el 14-6-2016

Hola queria saber si me pueden informar. En mi edif se deben cambiar la mitad de loa medidores ya q son viejos xq sino Metrogas no nos devolvera el gas.. Pero ademas de la renovacion debe cambiar el soporte para estos medidores.. Solo seria para casi la mitad de las unidades porque el resto ya tiene hecho el cambio de medidores desde hace un tiempo.. Desconozco porq algunos si y otros no. Mi consulta es la siguiente quien debe abonar el cambio de medidor.. Medidor nuevo y soportes para el mismo... Lo paga el consorcio.. Metrogas o cada propietario se hace cargo de se cambio?? Gracias

publicado el 10-6-2016

Expensas extraornidarias y ordinarias: De qué manera puedo exigirle al administrador que haga el desgloce en la liquidación de expensas?

publicado el 9-6-2016

Excelente cuadro comparativo, muchas gracias por ese trabajo de calidad. Una pregunta: ¿cuantos miembros tiene o conviene que tenga el Consejo de propietarios? Nuestra copropiedad es de 60 unidades, 90% de propietarios. Muchas gracias.

publicado el 8-6-2016

Buenas tardes, agradezco sus comentarios sobre lo siguiente: somos un consorcio con 4 unidades funcionales en el edificio, es necesaria la contratación de un Administrador o podemos autoadministrarnos? Aún no tenemos Consorcio Constituido ya que aún los trámites están pendientes y seguimos figurando como en Obra. Agradezco mucho cualquier tipo de indicaciones y/o sugerencias a tener en cuenta.

publicado el 7-6-2016

Me podrían informar si el espacio del bajo escalera le corresponde a todos los propietarios del consorcio, al dpto de planta baja o al dpto del 1er piso? muchas gracias.

publicado el 1-6-2016

Buen dia, tengo un dto. que estrene como nuevo pero tenia un vicio oculto, llame a la constructora para que me solucione el problema, parecería ser que hay un caño roto en el piso de arriba y es lo que provoca la humedad en mi pared de living, mi pregunta es la siguiente. Puede el propietario del piso de arriba negarse a que entre personal de la constructora para que solucione este problema? Como lo debo solucionar?, ya converse con la dueña que parece no estar dispuesta a resolverlo. Quedo a la espera de una respuesta , tengan un buen dia

publicado el 17-5-2016

Buen día, les consulto lo siguiente, tenemos un consorcio con casi 400 departamentos en un Club, pero a la hora de votar el Club hace presente que tiene por reglamento el 51% de votos por la parte central de la Planta Baja (aclaro no de los departamentos) y siempre perdemos la votaciones de lo que queramos hacer. Mi pregunta, es legal que tengan el 51% por reglamento, ya que ellos poseen una escritura de un lugar y no de una propiedad como la mayoria ? Hay algún artículo de la ley que aclare este tema ? Desde ya muchas gracias, Maximiliano

publicado el 10-5-2016

Buenas tardes, lo que usted pregunta es al reves, lo que antes arreglaba el Consorcio, ahora le corresponde al propietario. Todos los arreglos de cañerias le corresponden al Consorcio, hasta la entrada de la Unidad Funcional. Con respecto al Juicio de Copropietarios, depende de lo que diga el Reglamento de Copropiedad, en mi consorcio seguimos a la Ley 941 y sus Modificatorias del GCBA y el inicio de acciones legales es automático porque lo dejamos expresado en el Libro de Actas en la Asamblea Ordinaria Anual, sino deberá el Administrador tener el consentimiento de la Asamblea, no del Consejo de Administracion

publicado el 10-5-2016

Buenas tardes, todo lo que necesita saber consta en el Codigo Civil y Comercial de la Nacion. Usted tendra todo lo referente a Consorcios a partir de la Pagina 350 a la 360, Titulo V, Art. 2037 a Art. 2072 http://digstigobe.mendoza.gov.ar/files/ccyc.pdf

publicado el 10-5-2016

Buenas tardes, en mi Consorcio por el Reglamento de Copropiedad las EXPENSAS EXTRAORDINARIAS comprenden solo a los arreglos edilicios. La realidad es que la Administracion no puede dividir nada porque todas las Expensas le corresponden por ley al PROPIETARIO y este mediante el Contrato de Alquiler deja establecidas cuáles debe pagar el inquilino. Lo normal es que el inquilino pague todas las Expensas Comunes. Ud. debe verificar lo que dice primero el Reglamento y luego el Contrato de alquiler, y si la indemnización corresponde a la imputacion de las Expensas Comunes y eso consta en el Contrato, debera pagarlas en su totalidad el inquilino.

publicado el 10-5-2016

Buenas tardes, le consulto a quien le corresponde abonar la indemnizacion del empleado de limpieza. En mi caso la administracion lo divide en partes iguales entre propiertario e inquilino. ES asi? no seria una expensa extraordinaria que corresponde al propietario?. Gracias por la respuesta. Es muy util el blog.

publicado el 25-4-2016

buen Dia! la parte de laS CAÑERIAS QUE CORRESPONDE ARREGLAR A LOS PROPIETARIOS YA NO COREESP. MAS,SINO AL CONSORCIO? Y OTRA PREGUNTA? PARA INICIAR JUICIO A LOS PROPIETARIOS QUE DEBEN EXP.DEBE TENER CONSENTIMIENTO EL ADMINISTRADOR DEL CONSEJO ADM.?

publicado el 5-4-2016

Necesito saber cuantas personas se necesitan para la remocion del Administrador y que tipo de Asamblea tenemos que hacer. La causa es el aumento reiterado de los honorarios sin nuestro consentimiento.

publicado el 4-4-2016

Luis, buenas tardes! Antes de responderte me gustaría tener mas contexto: por qué te preocupa el medio para convocar a Asamblea? se debe a que algunos propietarios no tienen e-mail? Es la Asamblea Ordinaria o una Extraordinaria? Me gustaría que puedieras responderme a estas preguntas. En mi Edificio la convocatoria es por e-mail a los que no viven en el Consorcio y por nota entregada puerta a puerta a los que sí residen en el predio. Debería ser por carta documento a costa del propietario y decidimos hacerlo en forma gratuita y lo establecimos de comun acuerdo en una Asamblea. En tu caso cual es el incoveniente?

publicado el 1-4-2016

Es válida la convocatoria a Asamblea hecha por medio electrónico ?

publicado el 21-3-2016

Lucia, buenas tardes. Con respecto a los arreglos de caños dentro del departamento, fijate lo que el RCA determina. Si nada dijese al respecto (cosa que dudo) dado que deben estar mencionadas las partes comunes del ConSorcio. Si no hubiese mencion al respecto con el CCC le corresponde al titutlar del mismo.

publicado el 19-3-2016

Mi pregunta es: en un arreglo de los caños de agua o gas de los departamentos que estan dentro de la pared. corresponden al consorcio o a cada propietario?

publicado el 17-3-2016

No entendiste nada!

publicado el 14-3-2016

Buenas tardes, Dra. Quisiera saber si ya se conocen/implementaron los pasos para que los barrios cerrados conformados como SA pasen al formato de propiedad horizontal. Muchas gracias. Saludos

publicado el 11-3-2016

El Administrador saliente contrato una Auditoria para entregar sus cuentas pero sin autorizacion de los propietarios. es legal? como se le reclama este dinero?muchas gracias

publicado el 10-3-2016

Hola Silvia, en nuestro Consorcio pasó algo parecido, y debimos reparar las paredes completas y pintarlas por supuesto, tanto del baño como de la habitación contigua, incluyendo el piso de parquet. Si la pared se destruyó por una pérdida que le corresponde al Consorcio se debe reparar en su totalidad. En mi UF la pared de mi living es medianera y por reparaciones en el edificio vecino me generaron grietas del piso al techo y ellos se encargaron de repararla totalmente y pintar la zona rota para que quedara perfecto. Le recomiendo consultar a un abogado y si es necesario llevar a Mediación y Conciliación Ley 26.589 al Consorcio.

publicado el 9-3-2016

Hola. La semana pasada se vinieron abajo varios azulejos dl baño. Razón: humedad. Se encontró la causa y mañana se remediará. Me dice el administrador que el consorcio solo se hace cargo de detener la humedad y pintar el techo. Pero del cambio de los azulejos (que debe ser total ya que los que no se cayeron se están aflojando) debo hacerme cargo yo: materiales y mano de obra. Esto es así? Si no es así, quisiera tener "armas" legales para citar. Muchas gracias.

publicado el 4-3-2016

Buenos dias Angel, todo lo que usted esta necesitando saber lo puede encontrar claramente definido en los arts. 2037 a 2069 el Codigo Civil y Comercial de la Nacion, que aqui se lo adjunto. Saludos. http://www.infojus.gob.ar/docs-f/codigo/Codigo_Civil_y_Comercial_de_la_Nacion.pdf

publicado el 4-3-2016

Buenos dias Victoria, no esta muy claro todo lo que usted quiere preguntar en realidad, pero si su duda es si pueden hacer la Asamblea del Consorcio en cualquier lugar que no sea dentro del edificio, es que si pueden, salvo que el Reglamento de Copropiedad diga lo contrario. En mi caso, mi Reglamento dice que las reuniones deben realizarse en la unidad funcional del administrador ad-honorem. Con respecto a las personas mayores pueden enviar a alguien mediante "carta poder" o simplemente la mayoria de los que van a asistir pueden pedir que se cambie el lugar o posponerla, y si la Asamblea vota afirmativamente, no habra problemas,. Saludos

publicado el 4-3-2016

Buenos días Rodrigo, el porcentaje al que usted se refiere es el que consta en la la escritura traslativa de dominio de cada unidad funcional y/o complementaria. Saludos.

publicado el 3-3-2016

En el total de expensas como se sabe que porcentaje tiene que abonar cada propietario o inquilino

publicado el 21-2-2016

PREGUNTO EN EL EDIFICIO DE 10 PISOS HACE 4 MESES EN ASAMBLEA COMO HACÍA UN AÑO NO EXISTÍA NI UN SOLO CONSEJERO SE POSTULÓ UNA PROPIETARIA Y SE ACEPTÓ LA RENUNCIA AL Ad: Y ELLA NOMBRÓ A OTRO A PRUEBA HASTA MARZO, YA QUE NADIE PRESENTÓ OTRO, AHORA ELLOS DICEN QUE HAY PÉRDIDA DE GAS Y PERDIDA DE AGUA EN LAS COLUMNAS Y NO ES VERDAD, Y VAN A CITAR A ASAMBLEA PARA MARZO 2016 FUERA DEL EDIFICIO CREO EN EL "SUM " DE LA OFICINA DEL AD: ESO SE PUEDE HACER ES CORRECTO???? YA QUE HAY GENTE MAYOR NO CREO QUE QUIERAN IR FUERA DEL EDIFICIO AÚN SIENDO 3 CUADRAS, SIEMPRE SE REALIZÓ EN EL EDIFICIO MUCHAS GRACIAS ESPERO RESPUESTA URGENTE: POR FAVOR. VICTORIA.

publicado el 21-2-2016

PREGUNTO EN EL EDIFICIO DE 10 PISOS HACE 4 MESES EN ASAMBLEA COMO HACÍA UN AÑO NO EXISTÍA NI UN SOLO CONSEJERO SE POSTULÓ UNA PROPIETARIA Y SE ACEPTÓ LA RENUNCIA AL Ad: Y ELLA NOMBRÓ A OTRO A PRUEBA HASTA MARZO, YA QUE NADIE PRESENTÓ OTRO, AHORA ELLOS DICEN QUE HAY PÉRDIDA DE GAS Y PERDIDA DE AGUA EN LAS COLUMNAS Y NO ES VERDAD, Y VAN A CITAR A ASAMBLEA PARA MARZO 2016 FUERA DEL EDIFICIO CREO EN EL "SUM " DE LA OFICINA DEL AD: ESO SE PUEDE HACER ES CORRECTO???? YA QUE HAY GENTE MAYOR NO CREO QUE QUIERAN IR FUERA DEL EDIFICIO AÚN SIENDO 3 CUADRAS, SIEMPRE SE REALIZÓ EN EL EDIFICIO MUCHAS GRACIAS ESPERO RESPUESTA URG: X FAVOR. VICTORIA.

publicado el 19-2-2016

BUENAS NOCHES. En el nuevo regimen de PH, las asambleas, los ausentes que no son notificados de las decisiones que se adoptaron en la asamblea, qu{e pasa con esa asamblea? Es eficaz? La administradra no ha cumplido con la noptificaci{on a los ausentes ya pasaron 3 meses. Esa asmablea es v{alida??? Cual es la responsabibilidad del administrador y del consejo de propietarios? gracias

publicado el 18-2-2016

Buenos dias, queria consultar por la quita de horas extras al encargado mi encargado pasa todo los meses entre 80 y 120 hs extras queremos sacrselas pero no sabemos si nos ampara alguna ley o reglamentacion ya que dice ser derecho adquirido

publicado el 18-2-2016

Buenos dias, queria consultar por la quita de horas extras al encargado mi encargado pasa todo los meses entre 80 y 120 hs extras queremos sacrselas pero no sabemos si nos ampara alguna ley o reglamentacion ya que dice ser derecho adquirido

publicado el 17-2-2016

Luis, lo que usted quiere saber se encuentra en el Reglamento de Copropiedad, lo que allí dice es con lo que debe regirse el Consorcio. Saludos

publicado el 17-2-2016

Hasta ahora el consorcio era responsable hasta la entrada de las cañerías (agua, gas) y electricidad hasta la entrada en la unidad funcional. Mi duda es la bendita coma que da a interpretaciones. Gracias por su contestación

publicado el 10-2-2016

Buenos días Daniel, es muy raro que si las viviendas están inscriptas como Propiedad Horizontal no posean Administrador ni nada en común. Debe leer el Reglamento de Copropiedad y verá que el primer administrador es el constructor y lo seguirá siendo hasta que ustedes hagan una Asamblea y decidan cambiarlo. Igualmente lo que ud pregunta es meramente legal y le recomendaría que realicen todos una consulta con un letrado, ya que cómo ud está presentando este caso hay situaciones que no son posibles, como por ejemplo que no tienen nada en común, cosa que dudo ya que patios, cañerias, techos, etc. son comunes en toda propiedad horizontal. Saludos

publicado el 9-2-2016

Buenos dias, soy de E.Rios y me interesaria conocer si con la Ley podemos separar las propiedades. Son diez casas construidas en media manzana, se efectuo como propiedad horizontal solo por el hecho que el ancho de los terrenos no alcanzaba al minimo. No tenemos administrador y no tenemos nada mas en comun que medianeras, ocurre que de los diez seis si les interesa separar, como se soluciona ? Saludos

publicado el 25-1-2016

Hola Sergio, asi es, si usted tiene un PH ya conformado deberia tener el CUIT y además registrados en la AFIP los DATOS BIOMETRICOS DEL ADMINISTRADOR, sea el que figure en el Reglamento de Copropiedad o el que la Asamblea designo como sucesor. Y eso es independiente de que sea un Administrador Ad-Honorem o pago. Ese CUIT lo necesitara para cualquier tramite que realice, inclusive por ejemplo, para una reparacion edilicia de partes comunes consorciales.

publicado el 25-1-2016

Hola, quiero hacer un ph para dividir 2 casas en el mismo terreno, ya tengo el final de obra y los planos municipales y provinciales separados, me llegan los impuestos separados pero quiereo dividir legalmente cada parte. La escribana me dijo que necesito del Afip un CUIT DEL CONSORCIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL es asi?

publicado el 19-1-2016

Estimada Graciela, no soy la Dra. Sessa, pero soy Administradora. Si la abertura de la respiración es propia de la edificación y consta en las Escrituras (le digo esto porque en muchos casos hubo propietarios que construyeron aberturas o cerramientos sin permiso consorcial y han tenido problemas por ello) le corresponde obviamente al Consorcio y deberá intimar al Administrador para que la repare lo antes posible. Saludos

publicado el 19-1-2016

Estimada Dra. A quien corresponde la reparacion de una abertura de ventilacion de la cocina de 1x1 metro que da al exterior en un edificio torre piso 13 al propietario o al consorcio. Gracias

publicado el 17-1-2016

Buenas tardes Osvaldo, todo lo que usted necesita es tener claro qué partes del Reglamento de Copropiedad y del Codigo Civil y Comercial el Administrador no cumplió, para realizar las debidas Asambleas con los Copropietarios y/o Apoderados y destituirlo de sus funciones, además de iniciar las correspondientes acciones judiciales. Aqui le dijo el link del nuevo CCyC, con los artículos correspondientes a la Propiedad Horizontal: Art. 2037 (pág. 354) a Art. 2072 (pág. 364). Saludos. http://www.infojus.gob.ar/docs-f/codigo/Codigo_Civil_y_Comercial_de_la_Nacion.pdf

publicado el 17-1-2016

Soy de bariloche! Miembro del concejo - somos tres! Después de muchos años, logre que el administrador realizara la asamble, en febrero 2015. Pero no se volvio a realizar ninguna este año, ni se reunio con el concejo para mostrar gastos. Hoy sale a recaudar un dinero para pintar el edificio sin comunicar que monte es el total, ya que manda una parte a cobrar y vuelve a recaudar algo que ya recaudo hace tres años, para arreglo de tablero, que no realizo. Se aumenta los honorarios sin consultar a la asamble, ni al concejo y viola otros temas. Le he enviado una carta documento y respondio a media. Me estoy juntando con los copropietarios para pe

publicado el 12-1-2016

Hola Glagys, según el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, en su Art. 2041 inc. f) dice que son "Cosas y partes necesariamente comunes", entre otras, "las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;"... Peroooo, DEBERÁ TENERSE EN CUENTA LO QUE DICE EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN que la mayoría, obviamente, fue realizado dentro de la vieja Ley 13.512 donde LOCALES E INSTALACIONES DE SERVICIOS CENTRALES TIENEN UN "CARÁCTER COMÚN" INDISCUTIBLE, sobre todo a la hora de contribuir a repararla. Trate de consultar a un abogado, Reglamento en mano!!

publicado el 12-1-2016

En el único caso en el que usted podrá generar una edificación es dentro de los limites de su Unidad Funcional y dar el parte de obra al Gobierno y la informacion al Consorcio para que quede escrito en el Libro de Actas. Y usted debe saber Nat que para eso no puede edificar ni en patios, ni en azoteas (transitables o no transitables), escaleras, cloacas, cañerías internas, balcones, etc., que estén designados dentro del Reglamento de Copropiedad como pertenecientes al Consorcio, sea de uso común o restringido a ciertos propietarios. Por los demás, dentro de los limites que a usted le marca su Escritura, puede hacer lo que le venga en gana

publicado el 12-1-2016

Además Nat, para construir, el Arquitecto de obra deberá decirle si lo que va a construir está permitido en el Código de Edificación de la Ciudad o establecido dentro del Reglamento de Copropiedad Consorcial , por si lo hará en pulmón de manzana, pulmón de edificio, si el espacio donde se hará la obra es propiedad del Consorcio (ejemplo los patios y los balcones, etc.) y cómo modificará el %, y encima, quien construye, debe proveer de las nuevas Escrituras Modificadas a cada Copropietario para poder estar en regla en el Registro de la Propiedad... Como verá, no es un tema de mala onda, es un tema de ILEGALIDAD y en su caso, de ignorancia.

publicado el 12-1-2016

Nat, me parece que usted no entiende el alcance de lo que esta diciendo, por favor!! Mínimamente por no inscribirse en la DGFyCO del GCBA (o sus similares en las Provincias) y no tener a la vista el debido "Cartel de Obra", las Inspecciones de la AGC que permanentemente están dando vueltas harán una inspección donde actualmente las MULTAS Y DERECHOS (o similares impuestos) rondan en el orden de los 20 a 40 mil pesos mínimos, y la consecuente pena de que el gobierno o el Consorcio lo obligue a tirar abajo su construcción, juicio mediante si es necesario. Y si, si yo quiero edificar en un Consorcio, TAMPOCO ME VAN A DEJAR PORQUE MODIFICA EL %

publicado el 12-1-2016

Que mala onda, porque no los dejas edificar en que te molesta? Ojala cuando quieras edificar vos ellos tampoco te dejen!

publicado el 6-1-2016

Hola! Quisiera saber hasta dónde se consideran los caños de agua propiedad común porque en mi edificio cada vez que hay una pérdida dentro de un baño terminamos pagándolo todos. Por otro lado hay varias unidades con cerramientos ilegales que quisiera denunciar ya que el porcentual que figura en las expensas es irreal y no se le pidió autorización a nadie. Adónde debo recurrir? Muchas gracias!

publicado el 1-1-2016

Buenas noches Alicia, las reparaciones de las filtraciones del baño le corresponde SIEMPRE al Consorcio, tanto con la vieja ley como con el Nuevo Código. Hablelo con el Administrador y si no entra en razones deberá intimar al Consorcio y sino llevarlo a una Mediación Prejudicial Obligatoria y si aún así no lo entiende, deberá comenzar las pertinentes acciones judiciales.

publicado el 1-1-2016

Buenos dìas, tengo un problema con la señora del departamento debajo del mìo por filtracion de agua en su baño, llamamos plomeros, cloaquistas, hacen las pruebas pero no saben lo que es. El cloaquista me propone romper mi baño para ver si es aquì y sino buscar en otros pisos, el plomero quiere romper el techo del baño de abajo porque dice es un caño colgado de mi bañera que pìerde y me cobran ambos gastos a mì. No corresponde con el nuevo Còdigo que paguemos entre todos?. Muchas gracias.

publicado el 1-1-2016

Buenos dìas, tengo un problema con la señora del departamento debajo del mìo por filtracion de agua en su baño, llamamos plomeros, cloaquistas, hacen las pruebas pero no saben lo que es. El cloaquista me propone romper mi baño para ver si es aquì y sino buscar en otros pisos, el plomero quiere romper el techo del baño de abajo porque dice es un caño colgado de mi bañera que pìerde y me cobran ambos gastos a mì. No corresponde con el nuevo Còdigo que paguemos entre todos?. Muchas gracias.

publicado el 29-12-2015

Buenas tardes Raul, no sé de donde usted tiene la creencia de que con la DEROGACION de la Ley 13.512 (¡¡la anulación es otra cosa distinta!!) deba confeccionar un nuevo Reglamento de Copropiedad ¿¿?? Le recomendaría que lea la legislación vigente, donde dice claramente que a la luz de la sanción de la Ley 26.994 que aprobó el Código Civil y Comercial de la Nación, que deroga (entre otras) la Ley 13.512, y que la misma HA SIDO REEMPLAZADA, como derecho real, por los arts. 2037 a 2069 del Código Civil y Comercial de la Nación. Por favor, informese bien. http://infoleg.mecon.gov.ar/infolegInternet/anexos/245000-249999/249894/norma.htm

publicado el 28-12-2015

Con las nuevas normas DEL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL que anula la ley 13512, se debe confeccionar un nuevo reglamento de copropietarios, que contemple todas las funciones del dicho Código, y mientras tanto y hasta que esto suceda que instrumento regula el funcionamiento de dicha administración ó debemos guiarnos hasta tanto por le reglamento actual en base a la ley 13512.----espero noticias muchas gcias......

publicado el 28-12-2015

Con las nuevas normas DEL CODIGO CIVIL Y COMERCIAL que anula la ley 13512, se debe confeccionar un nuevo reglamento de copropietarios, que contemple todas las funciones del dicho Código, y mientras tanto y hasta que esto suceda que instrumento regula el funcionamiento de dicha administración ó debemos guiarnos hasta tanto por le reglamento actual en base a la ley 13512.----espero noticias muchas gcias......

publicado el 27-12-2015

Siguiendo, ya que el espacio no me permite explayarme, esta situación de la REMOCIÓN es una de las tareas más dificiles porque para eso se necesita Quorum y la realidad es que siempre las Asambleas fracasan debido a que los consorcistas rara vez asisten y por eso no se alcanza al porcentual requerido para efectivizar la remoción. Igualmente le recomiendo leer del nuevo CCyC, Artículo 2058 a 2066 ya que ahí está la clave de lo que Uds. necesitan para poder resolver la problemática que poseen con el Administrador. El nuevo CCyC puede leerlo desde aqui : http://www.infojus.gob.ar/docs-f/codigo/Codigo_Civil_y_Comercial_de_la_Nacion.pdf

publicado el 27-12-2015

Buenas tardes Marcela, para poder REMOVER AL ADMINISTRADOR ustedes deben seguir los pasos previstos por el Reglamento de Copropiedad que poseen, en la Ley 941 del GCBA y sus Modificatorias y por último el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. En cuanto a la Remoción es clave recordar que se puede hacer perfectamente SIN EXPRESIÓN DE CAUSA tal cual lo menciona el Cap 7º Art. 2066.- del CCyC, pero para ello deben CONVOCAR A ASAMBLEA EXTRAORDINARIA (con Quórum Válido para sesionar) mediante el Consejo o mediante autoconvocación, pero siempre firmando el Acta respectiva, dado que simplemente "juntar formas" no es el modo de hacerlo.

publicado el 27-12-2015

Buenas tardes queremos remover al Addministrador ya, debido a las infracciones que mantiene con el consorcio, no realiza la limpieza de tanques, recibmos una notificacion del GCBA con plazo y N° de expediene por no presentar certificado de consrvacion de edificio, pone como deudores a vecinos que abonaron, la cuenta del consorcio esta a nombre de el, y asi podria seguir , la pregunta es si podemos juntar firmas y removerlo en forma inmediata ya que no le abono el sueldo y el aguinaldo al encargado cobra expensas elevadisimas y ademas tenemos una caja de 60.000 a nombre de el administrador y dice que no tiene plata.Gracias, saludos

publicado el 17-12-2015

Karina el tema de ruidos molestos es difícil de tratar. Primero fijate que cláusulas existen en tu RCA. Luego conseguí teléfono, e-mail de los propietarios de esos departamentos y comunicate con ellos, enviales Carta documento si hace falta. Por último si nada surte efecto, convocá a un Asamblea Extraordinaria para tratar el tema. A las 2 de la mañana no se pueden correr muebles y el Administrador no puede decir que dentro de la UF cada uno hace lo que quiere. Hay que tener respeto. Y si pudieras, librate de la angustia y mudate a un lugar mejor y mas calmo. Si no, te toca ser tenaz, conocer tus derechos y hacerlos valer frente a otros.

publicado el 11-12-2015

Buenos días Valeria, usted debe leer el Reglamento de Copropiedad que sustenta su local comercial para saber lo que su edificio permite o no, cada Consorcio es único y particular. Lo normal es que todos los Reglamentos indiquen QUE NO SE PUEDE MODIFICAR EL FRENTE SIN EL PERMISO DE LA ASAMBLEA, pero como le dije anteriormente, casa caso es particular. Pero, suponiendo que se pueda o que consiga el permiso, antes de colocar alguno, usted deberá tener en cuenta la Reglamentación vigente de su ciudad en lo que respecta a las Leyes de PUBLICIDAD EXTERIOR.

publicado el 10-12-2015

Se Puede o no poner carretes en lo locales comerciales

publicado el 10-12-2015

Si un edificio tiene locales comerciales comonestab la reglamentación de los mismos en cuanto a colocar carteles sobre la pared del mismo?

publicado el 5-12-2015

Buenas tardes Adriana, los balcones pertenecen al Consorcio por lo que debe resolver el Administrador, eso significa que debe reparar el protector y la baranda de su balcon y cargar esos gastos a la vecina del piso superior bajo el rubro de GASTOS OCASIONADOS AL CONSORCIO, pero en caso de que el protector sea suyo, el tema si es entre vecinos. Si usted vive en CABA debe recordarle al Administrador el cumplimiento la Ley de FRENTES Y BALCONES Nº 257 y la Disposición 1541 de EDIFICIO SEGURO, ambas del GCBA. De no escucharla el Adminsitrador, deberá llevar al Consorcio a una Mediacion Prejudicial Obligatoria, lo mismo que a su vecina.

publicado el 5-12-2015

Buenas tardes Damian, las facturas unificadas (tambien llamadas globales) son perfectamente legales y una forma comercial que tienen los consorcios que poseen un solo medidor en este caso de agua, y que debe ser dividida de acuerdo al % de cada UF y UC. Con respecto a lo que dice de "no poder hacer pagar las expensas" el Administrador despues de 3 meses de falta de pago debe llevar al Propietario a una Mediación Prejudicial Obligatoria y si alli no resuelven, debe iniciarle Juicio por Expensas. No es tan dificil, en este pais el pago es OBLIGATORIO y si no se realiza el remate del departamento (UF) que es el precio de semejante estupidez.

publicado el 5-12-2015

Buenas tardes Guillermo, su pregunta realmente es inconcebible... Fue usted quien no se cercioró de que las canillas estuvieran cerradas para cuando regrese el agua, ¿por qué tienen que pagar las consecuencias de su olvido el resto de los consorcistas? ESTO ES UN TEMA DE RESPONSABILIDAD, bienvenido al mundo del Consorcio señor.... EL QUE ROMPE PAGA dice el viejo dicho, ¿no se lo enseñaron sus padres?

publicado el 5-12-2015

Hola Karina, lo que debe hacer 1º es determinar si el Consorcio tiene REGLAMENTO INTERNO. Luego realizar la DENUNCIA POLICIAL POR RUIDOS MOLESTOS y una vez que tiene la denuncia debe intimar al Consorcio al cese de ruidos mediante Carta Documento, y que le contesten por escrito. Si eso no pasa puede realizar una Mediacion Obligatoria Prejudicial al Consorcio mediante su Administrador. La denuncia policial es la prueba y si tienen Reglamento Interno es una posibilidad mucho mas segura aún. Si usted reside en CABA puede inclusive denunciar al Administrador: http://www.buenosaires.gob.ar/defensaconsumidor/que-pueden-denunciar-los-consorcistas

publicado el 5-12-2015

Buenas tardes Dolores, las votaciones son por MAYORIA DE LOS PRESENTES. Con respecto a su puerta ventana que filtra a los pisos inferiores DEBE RESOLVERLO EL CONSORCIO A TRAVES DEL ADMINISTRADOR, no usted. En caso de que el Administrador, como usted dice, no posee voluntad de resolución, usted puede citar al Consorcio vía el Administrador a una Mediación Obligatoria Prejudicial (mediante abogados). Si usted recide en CABA tiene ademas otras opciones: a) citar al Administrador a Mediacion del GCBA a través de su Comuna, o denunciarlo al GCBA en este link: http://www.buenosaires.gob.ar/defensaconsumidor/que-pueden-denunciar-los-consorcistas

publicado el 5-12-2015

Buenas tardes Sergio, si se van a constituir con ambas propiedades en un Consorcio, actualmente la AFIP solicita tener un CUIT aunque no lo utilicen. Deben tenerlo porque a los proveedores si se les exige el Nº de los Clientes, sobre todo a los de Seguros, Matafuegos, Desinfectacion y Limpieza de Tanques que son servicios OBLIGATORIOS. Inclusive cada vez que tenga que hacer un tramite con Escribano se le solicitará el CUIT consorcial, aunque siempre le facturarán A CONSUMIDOR FINAL, sobre todo si usted es de Capital ya que debe regirse por la Ley 941 y sus Modificatorias.

publicado el 5-12-2015

Buenas tardes Jorge, el Codigo Civil y Comercial de la Nación es uno solo. Los Art. que le corresponde a los Consorcios son los siguientes : - CCyC art 724 a 956 - CCyC art 1983 a 2072 - CCyC art 2129 a 2183 Y lo puede visualizar en el Boletin Oficial: http://www.nuevocodigocivil.com/wp-content/uploads/2015/texto-boletin-oficial.pdf O directamente desde la Web del Ministerio de Justicia: http://www.infojus.gob.ar/docs-f/codigo/Codigo_Civil_y_Comercial_de_la_Nacion.pdf

publicado el 5-12-2015

donde puedo descargar el codigo civil d epropiedades horizontales

publicado el 2-12-2015

consulta, tengo en un terreno construidas 2 casa, una de mi hermana y una mía, son viviendas únicas y queremos dividirlas. ya tengo la división provincial y municipal y solo me queda dividir las escrituras. contrate a una escribana pero me dice que necesito tener CUIT para poder hacer un ph.. ES ASI?

publicado el 1-12-2015

Hay otra vía para obtener la aprobación unánime del consorcio para realizar un cerramiento en el balcón ? ya que nunca son más del 30% de los consorcistas los que participan de la asamblea y no hay mucha voluntad de parte de administrador para reunirlos. Mi unidad tiene el balcón retirado del frente como 6 mts y tengo que resolver el tema rápidamente porque por las puerta-ventanas que dan al mismo y que están oxidadas se filtra agua a otros pisos inferiores.

publicado el 29-11-2015

Hola, alguien sabe cómo se debe hacer frente a ruidos molestos? Hablé con los inquilinos y me amenazaron que nunca más les toque el timbre. Hablé con el encargado y no pasó nada. Hablé con la administración y me dijeron que cada cual puede hacer lo que quiere dentro de su unidad funcional. Correr muebles a las 2 a.m. está permitido? Eso me respondieron de la administración. Gracias!

publicado el 18-11-2015

Mi consulta es con respecto al árticulo 2041, inciso. f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional; LA COMA, HACE QUE LAS CAÑERIAS QUE CONDUCEN FLUIDOS INCLUSIVE DENTRO DEL DEPARTAMENTO SEAN RESPONABILIDAD DE CONSORCIO??. Saludos.

publicado el 13-11-2015

hola que tal? tuve un accidente en un 4to piso, en medio de unos cortes de agua una canilla quedo abierta durante un par de horas. Se inundaron 3 departamentos de abajo y se perdieron distintos objetos materiales. Hay forma de que no nos carguen con toda la responsabilidad? ya que fue a causa de los cortes de agua... También, quiero aclarar que nosotros nos encargamos de secar los departamentos afectados, pero hay un abogado que no nos esta tratando muy bien por todo esto y no sabemos bien que hacer. Desde ya, muchas gracias...

publicado el 12-11-2015

Excelente cuadro comparativo de gran utilidad para ejercer la profesión. Gracias

publicado el 11-11-2015

Buenos días, nos informan de aysa que nos cobraran una factura unificada para el consorcio. Es viable? En nuestro edificio hay quienes no podemos hacerle pagar las expensas, imaginen lo que pasaría con el agua. Que se puede hacer?

publicado el 8-11-2015

Por favor sres. administradores de esta página, pueden borrar el comentario de Sebastian Loeb? Me resulta desagradable encontrarme con ese lenguaje y falta de respeto, cuando estamos tratando problemas que si bien los existen mas serios, indudablemente dificultan la vida de varias personas. La idea es tener un clima de aportes y soluciones o al menos de reunir varios enfoques para que cada uno pueda salir munido de mas información, aprendiendo y encontrando empatía y respeto por las opiniones. Al menos he asumído que era así. La tónica de expresión soez no aporta ni eleva el contenido, por lo cual lo considero prescindible Muchas gracias.

publicado el 7-11-2015

si seras pelotudo chango no eso cientificamente imposible. De nada

publicado el 6-11-2015

buen día Doctora, me gustaría saber si tiene información sobre las leyes provinciales que rigen en la provincia de Neuquén, y cuáles son los requisitos para ser administrador oneroso...basta con ser profesional en ciencias económicas? desde ya muchas gracias

publicado el 4-11-2015

Comenzando por lo último, si el Reglamento de Propiedad no dice nada sobre los morosos, pueden participar con voz y voto en la Asamblea. Con respecto a la esposa del administrador, el Consejo de Propietarios debería convocar a una Asamblea, nombrar nuevo administrador, protocolizar el acta y notificar a la anterior administración. Comenzar a pagarle al nuevo administrador y que éste se haga cargo. Con respecto a la documentación, si sigue sin entregarla, deberán iniciar una demanda.

publicado el 30-10-2015

Hola, El perro de la vecina del piso superior acostumbra a orinar por el balcon, lo cual deterioro totalmente el protector y baranda de mi balcon, Segun la administradora es una cuestion particular entre la vecinos. Es asi? Que medidas tendria que tomar?

publicado el 30-10-2015

excelente trabajo y muy útil para ubicarnos en nuestros derechos y obligaciones como consorcicstas

publicado el 22-10-2015

Hola Sergio, recordá que esa minoría de 4 personas, puede solicitar la asistencia Judicial para inhabilitar la obra. Es una posibilidad. En la Convocatoria a la Asamblea reunida a tal fin, se especificó que uno de los temas del Orden del Dia era la modificación/ampliación del sector cocheras. Modificación del Reglamento de Copropiedad y Administración y su posterior incripción?

publicado el 22-10-2015

Con respecto a los caños y cables, si lo estoy interpretando correctamente, es hasta la entrada a la UF. A partir de allí es por cuenta del propietario del departamento. Dice en toda su extensión hasta la entrada a la unidad. Algún colega desea agregar algo al respecto. Estoy leyendo correctamente el artículo del CC????

publicado el 21-10-2015

Buenas tardes Lorena, según la vieja Ley 13512 y ahora el nuevo Código Civil y Comercial todas las cañerias del consorcio son comunes, salvo claro que el Reglamento de Copropiedad y Administración exprese lo contrario, justo como en el caso que Ud. claramente explicó. Le cuento que el nuevo Codigo Civil y Comercial no modifica lo que ya está expresado mediante Escritura Publica y seguramente de tener algun problema el abogado le indicará si en este caso correspondería que Uds. deban regirse por la vieja ley ya que era la que estaba vigente al momento de confeccionar el Reglamento. Saludos.

publicado el 21-10-2015

Buenas tardes; quisiera saber si en el reglamento de copropiedad del consorcio dice expresamente que las cañerias troncales son comunes pero solo hasta el ingreso a la unidad funcional, con el nuevo Codigo esto se modifica? las cañerias de las unidades ahora tambien son comunes aunq el reglamento exprese lo contrario? Desde ya muchas gracias por su respuesta

publicado el 19-10-2015

mando el informe

publicado el 19-10-2015

envio informacion de cuadro comparativo

publicado el 18-10-2015

Buenas noche Anabel, según la vieja Ley 13512 y ahora el nuevo Código Civil y Comercial los pasillos son parte del Consorcio por lo tanto si los propietarios deben pagar obligatoriamente los gastos comunes en la proporción que les corresponde por cierto es obvio que si pueden usarlo. Igualmente hay que ver lo que se declara en el Reglamento de Copropiedad y Administracion, el mismo debe decir claramente si el pasillo es común o de uso exclusivo de alguna/s propiedad/s,

publicado el 18-10-2015

Buenas tengo una consulta: - si en un p.h hay una casa al frente y al costado un pasillo que lleva a los departamentos del fondo, la vivienda que tiene salida a la calle puede también hacer uso de dicho pasillo?. gracias

publicado el 9-10-2015

Maricel, si se puede remover al Administrador, pero deben contar con la mayoria y justificar las CAUSAS, Ej: incumplimientos que imponga el Reglamento, no contratación de seguros obligatorios, no rubricación de libros, omisión del pago de aportes provisionales, no rendición de cuentas, no cumplir con las decisiones de la Asamblea, probar que existió un desempeño irregular (liquidación y rendición de cuentas en actos deshonestos) etc... También se puede pedir la REMISION JUDICIAL mediante causa justa. De hecho, aún existiendo cláusula de irrevocabilidad del mandato del primer Administrador, éste puede revocarse tambien con causa probada.

publicado el 9-10-2015

Maricel no es que le "impusieron una administradora" lo que sucede es que cuando se edifica una propiedad horizontal, los constructores para poder inscribir las Unidades tienen que presentar un administrador/a. La duración del cargo es de un año, si luego de eso se hace la Asamblea Ordinaria (en la fecha estipulada en el Reglamento) se vota por mayoria nuevo administrador/a. Si esto no se realiza el cargo se renueva automaticamente por 1 año mas. Con respecto al sueldo, varia depende de la categoria del edificio, las UF, las UC, servicios centrales, amenities, reuniones, empleados, juicios, morosos, reparaciones, digitalizacion, etc.

publicado el 9-10-2015

hola quisiera saber si en un edificio nuevo aún no del todo vendido ( 80 dptos y ya firmaron la posesión 48) y nos impusieron una administradora, con el nuevo código , se la puede remover? Y cuál es el sueldo que debe percibir la administradora? Muchas gracias

publicado el 5-10-2015

Sergio, si me guío por lo que Ud dice, según el nuevo Codigo Civil y Comercial esto está permitido porque de acuerdo el Art 2057 "el Reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de 2/3 de la totalidad de los propietarios". Ud no manifestó cuántos son los propietarios en total, pero si los 46 que votaron afirmativamente son los 2/3 o más, esto es legal. Lo que creo que debe averiguar con su abogado es que: si antes de realizar la ampliación debe realizarse la Modificación del Reglamento mediante Escritura Publica, hacer las copias para cada dueño e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Suerte

publicado el 5-10-2015

b taardes , con respecto a la ampliacion de una playa de estacionamiento en desmedro de un jardin de uso comun , en un complejo de 160 dtos donde se decidio por mayoria de 46 a 4 dicha ampliacion , estando en en el reglamento prohibido quisiera confirmar que este prohibido gracias

publicado el 30-9-2015

ARTICULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.segui leyendolo.Volve a armar el Consejo por asamblea la cantidad son numeros impares si la mayoria acepta podria ser hijo-a

publicado el 30-9-2015

Las expensas no varían con el Nuevo Codigo ya que las mismas están reguladas por la parte proporcional que le atañe (el porcentaje) de acuerdo a la Escritura correspondiente de cada UF, UC y en su caso particular el local que menciona, y sobre todo por lo registrado en el Reglamento de Copropiedad y Administración. Debería releer el Reglamento para saber qué dice al respecto, sobre todo porque el mismo seguramente fue confeccionado bajo la derogada Ley 13.512 de PROPIEDAD HORIZONTAL, según DISPOSICION TECNICO-REGISTRAL R.P.I.C.F. 2/15 del 29.07.2015 con vigencia al 01.08.2015. Saludos a Ud. tambien.

publicado el 30-9-2015

Muy bueno el Cuadro Comparativo Dra. Sessa, como siempre su calidad profesional es de excelencia. Muchas gracias

publicado el 30-9-2015

hola! el edificio tiene un local que no utiliza gran porcentaje de los sectores y servicios comunes. Con el nuevo código civil, le varían las expensas? desde ya muchas gracias por la respuesta! Saludos!

publicado el 29-9-2015

Cualquier remodelación de partes comunes debe ser votado por mayoria de Copropietarios o personas autorizadas para ello en Asamblea. No existe mandato vencido del Administrador, si no se realizó la Asamblea correspondiente, el mandato es automaticamente renovable. Si viven en Capital y no se cumple con la Ley 941 se puede denunciar al Administrador ante el GCBA, sino viven en la CABA, los copropietarios que no estan de acuerdo deberán contratar a un abogado y comenzar las acciones legales pertinentes "contra el consorcio" ya que el Administrador sólo es un mero mandatario del mismo, aunque con el nuevo Codigo sea solidariamente ilimitado

publicado el 29-9-2015

Quiero saber si l remodelación del hall de entrada es hecha sin consentimiento de una asamblea, y por un administrador con mandato vencido (por no haber convocado a asamblea para su renovación o relevo), qué derecho o acción tenemos los propietarios? está usando dinero que hemos ido juntando para hacer mejoras varias que aun no tienen un orden de prioridades, o sea que no haa aumnetado las expensas, está gastando el $ que hemos juntado en bastante tiempo. El consejo de administración no está funcionando, los integrantes deben vivir en el edificio? deben ser dueños? para convocar a una asamblea, qué numero de propietarios puede hacerlo?

publicado el 29-9-2015

Muy bueno el Cuadro Comparativo Dra. Sessa, como siempre su calidad profesional es de excelencia. Muchas gracias

publicado el 29-9-2015

Buen dia sigue el Consejo hasta que realicen una asamblea y eligen nuevo administrador ella no esta nombrada en actas no es legal ya tienen algo legal que es la carta documento y en cuanto a los deudores traten de llegar a un acuerod para el pago en cuotas si son los propietarios suerte

publicado el 29-9-2015

buen dia consulta quiero saber respecto de la muerte del administrador, administra el consejo, se trata de seis torres, murio el administrador, y la esposa quiere seguir administrando, no quiere entregar el libro de acta se le mando una carta documento y esta cobrando y entregando recibos... se llamo a asamblea, es en provincia. Como actuar con la esposa del administrador muerto. hay alguna restriccion para que los deudores de expensas participen de la proxima asamblea, el reglamento no dice nada sobre esto,

publicado el 27-9-2015

BUEN DÍA.SOMOS 4 HERMANOS , CADA UNO CON SU UNIDAD FUNCIONAL.LA MIA CORRESPONDE AL 1ER PISO QUE CUBRE LAS OTRAS 3.SI EXISTE UNA FISURA EN UNA UNIDAD DE ABAJO, ME CORRESPONDE PAGAR EL 50% DEL ARREGLO POR TENER MAYOR SUPERFICIE ? NO CORRESPONDE AL DUEÑO DE ESA UNIDAD CUBRIR LOS GASTOS? LOS GASTOS DEBE SER EN PARTES IGUALES? CÓMO SE ESTIPULA EL GASTO DEL ARREGLO DE LA VEREDA DE UN FRENTE DE 11M CUANDO MI PARTE ES DE 1M? TENGO QUE PAGAR CASI LA TOTALIDAD DE LA VEREDA CUANDO NO PUEDO HACER USO DE ELLA YA QUE ABAJO HAY DOS LOCALES COMERCIALES Y SOLO TENGO 1M PARA DISPONER? GRACIAS

publicado el 25-9-2015

Hola, tengo un contrato de alquiler del año 2013. El edificio no esta consolidado como propiedad horizontal, no estan los planos aprobados por la municipalidad y no esta escriturado el dpto. El dueño de este departamento lo puede alquilar en estas condiciones?

publicado el 18-9-2015

hola! el edificio tiene un local que no utiliza gran porcentaje de los sectores y servicios comunes. Con el nuevo código civil, le varían las expensas? desde ya muchas gracias por la respuesta! Saludos! Cristina

publicado el 18-9-2015

Hola! Por favor, necesito saber... El edificio tiene un local a la calle con entrada independiente. Los gastos de expensas varían con el nuevo código civil? desde ya muchas gracias por la respuesta! saludos! Cristina

publicado el 18-9-2015

consulta:barrio cerrado.reclaman una deuda de expensas. 1ero. a quien intimo (adm o intentente) para q me envien certif de deuda para asi revisar esto? y 2ndo)dicen que en el reglamento se indica que con deuda no se puede construir...pero entiendo que seria para obra nueva. en mi caso es hacer lo que ya estaba en el plano aprobado y presentado. como es esto? clausula leonina?

publicado el 17-9-2015

Al darle al consorcio la calidad de persona juridica privada, de que manera impacta esto segun el Impuesto a las Ganancias? Se transforma en sujeto obligado de pagar el impuesto? Con la normativa anterior, el consorcio no era una persona distinta a los propietarios que lo componen, ahora esto ha cambiado? Muchas gracias

publicado el 17-9-2015

Al darle al consorcio la calidad de persona juridica privada, de que manera impacta esto segun el Impuesto a las Ganancias? Se transforma en sujeto obligado de pagar el impuesto? Con la normativa anterior, el consorcio no era una persona distinta a los propietarios que lo componen, ahora esto ha cambiado? Muchas gracias

publicado el 16-9-2015

Hola, en mi edificio TORRE hay dos obras contravencionales,ampliaron los deptos sobre la terraza que es el retiro obligatorio que dice el codigo de la caba.Hicimos la denuncia en la municipalidad, vinieron los arqtos, levantaron las actas y el expediente lo cajonearon/ademas una de esas UF construyo una reja en todo el patio para que no le caigan cosas,pero perjudica al piso inmediato superior, se hicieron denuncias que no prosperaron. ¡Esa propietaria puede ser del consejo de propietarios?Cuando su actitud de tener esos metros cuadrados no paga las expensas, ABL,AFIP, impuestos etc?son casi 20m2.

publicado el 16-9-2015

Hola alguien me podría decir si una persona no vive en el edificio pero si su madre persona mayor esta persona puede integrar el consejo de administración? esta escrito en algun lugar gracias

publicado el 14-9-2015

Hola Adriana según el art. 2051 y 2052 Mejora u obra Nueva requiere mayoría de los propietarios fijate saludos any

publicado el 13-9-2015

Magnífica iniciativa de la comparativa ley anterior con ley sustituta, hacen a cualquier luego en la materia, diferenciar objetivamente cuales y como han sido sustituidos, mejorados, cambiados o remplazados los artículos de las leyes modificadas o sustituidas

publicado el 11-9-2015

Mis vecinos estan haciendo una construccion aprobada por el estado en su terraza de uso exclusivo sin mi consentimiento, les presente un interdicto de obra nueva, la obra esta paralizada por el juez, va a ir un perito arquitecto q envia el juzgado a hacer las verificaciones tecnicas. Esta claro que al no pedirme la firma cometieron una infraccion

publicado el 10-9-2015

Lee que te dice el reglamento y podes sacarlo por asamblea en cualquier momento.

publicado el 10-9-2015

Hola el reglamento no se puede anula,r solo por asamblea y ante escribano podes agregar en el mismo reglamento las modificaciones y a su vez si la ley 13512 no rige mas seria por el nuevo codigo civil

publicado el 10-9-2015

si se quisiera remover al administrador "sin expresion de causa" segun art 2066 la aasamblea requiere la unanimidad o mayoria absoluta. por otro lado se realizaron contratacipones de personal sin siquiera informar. la asamble x unanimidad podria opnerse?

publicado el 10-9-2015

hola quisiera saber si el nuevo código civil anula el reglamento de copropiedad, o primero hay que mirar lo que dice el reglamento y lo que no este especificado rige por el código civil... como es?

publicado el 3-9-2015

hola tengo entendido que No hay ley que obligue al consorcio a tomar un portero. no? y si la hay cual seria esta ley? gracias.

publicado el 3-9-2015

HOLA hay alguna ley que obligue al consorcio a tener un portero ? yo tengo entendido que no y que todo depende del reglamento de copropiedad o lo que resuelva la asamblea no? gracias.

publicado el 1-9-2015

Hola Ana la ley 13512 fue reemplazado por el nuevo código civil a nivel nacional saludos any

publicado el 1-9-2015

Luis si el reglamento dice solo como vivienda no se puede utilizar como local saludos any

publicado el 1-9-2015

Beatriz depende del reglamento y en las expensas debe figurar los dias y horario por los cuales ustedes le pagan como encargado. saludos any

publicado el 1-9-2015

Hola Lia lee el reglamento de propiedad primero para ve si lo especifica las cañerías que conducen fluidos (agua o gas) o energía (eléctrico) en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional; hasta la caja de ingreso de luz;la toma de gas la que entra al depto y cables podria ser desde el tablero principal siempre y cuando se detecte que el problema es en las partes comunes. espero haberte ayudado saludos any

publicado el 31-8-2015

Si una unidad tiene salida independiente a la calle, podria ser utilizada para oficina aun cuando el reglamento de copropiedad indique uso como vivienda?

publicado el 29-8-2015

Hola, muchas gracias por el articulo. Tengo una duda respecto a las cañerias hasta donde es responsable consorcio por considerarlo comun? (Art. 2041 f) Dado que confunden las comas del inciso, las de agua y energias son en su totalidad y el cable es hasta ingreso a la propiedad. Muchas Gracias

publicado el 25-8-2015

Hola buenas tardes,mi consulta es la siguiente,cuando se tiene encargado con vivienda,es obligación dormir en el departamento de lunes a lunes,porque mi encargado se va los viernes y vuelve a dormir el domingo a la noche,muchas gracias espero su respuesta

publicado el 22-8-2015

Buenos días: Teniendo en cuenta los cambios que estoy leyendo, ¿cómo queda los reglamento copropiedad vigentes en cada consorcio? ¿Deben ser modificados? ¿Es necesario al menos revisarlos para evaluar si se encuentran dentro del marco de la nueva reglamentación?. En resumen ¿qué se debe hacer con esto, si es que hay que hacer algo?

publicado el 20-8-2015

que dice el nuevo Código respecto a edificios con solo 5 unidades? Es obligatorio tener administrador o puede ser uno de los propietarios? En estos casos es obligatorio llevar libros de actas?

publicado el 19-8-2015

Hola q tal mi consulta es.. Yo tengo contruido arriba de la casa de mi mama, puedo hacer mis planos y sub divicion tengo un papel firmado y sellado por un escribano publico fecha 2012, q ellos mi papa mi mama e hermanos estubieron de acuerdo con q yo me construya,ahora me dicen q van a poner la casa como bien de flia me modifica el algo osea yo puedo defenderme con ese papel ante cualquier situacion con este nuevo codigo

publicado el 17-8-2015

Buenas tardes soy de Tucuman.Tengo 1 problema me salio el crédito procrear para ampliación somos 4 ph en el terreno y uno de los propietarios no quiere firmar para presentar en la municipalidad los planos así autoricen la obra. En este caso que puedo hacer ? El crédito esta por vencer. Aguardo sus comentarios. Muchas gracias.

publicado el 14-8-2015

necesito saber que pasa a partir del 1º de agosto con los barrios privados, es verdad que pasarian a estar regidos por la ley 13.512 de PH? si fuera asi necesito saber en que articulos hablan sobre la constitucion del consorcio. muchas gracias

publicado el 13-8-2015

A partir del nuevo Codigo las reparaciones por Ud. señaladas las paga el consorcio atento a que se consideran sectores comunes, no obstante como existe el reglamento de Copropiedad y Administracion que ha convenido otra cosa, lo mejor es convocar a una asamblea para informar sobre estas diferencias y que la misma se expida sobre el particular. pero lo mas logico es aplicar el nuevo CCYC unificado

publicado el 11-8-2015

BUEN DIA! SERÍA TAN AMABLE DE INFORMARME QUE SUCEDE SI LA TOTALIDAD DE UNIDADES FUNCIONALES PERTENECEN A UN MISMO PROPIETARIO.-

publicado el 7-8-2015

Reglam. antiguo vs Código: no me queda claro quién tiene preeminencia ahora. Si el nuevo Código o el antiguo reglamento del edificio. Antiguo reglamento: la reparación de los caños de agua internos de c/unidad los pagaba cada propietario. El nuevo Código dice que "las cañerías que transportan cualquier fluído" son comunes en TODA su extensión. ¿Quién paga el arreglo ahora, el consorcio o cada propietario como antes? Lo mismo con respecto a una terraza "de propiedad común pero de uso exclusivo", establecido en la escritura. ¿Pasó a ser común de uso de todos por igual?

publicado el 4-8-2015

Reglam. antiguo vs Código: no me queda claro quién tiene preeminencia ahora. Si el nuevo Código o el antiguo reglamento del edificio. Antiguo reglamento: la reparación de los caños de agua internos de c/unidad los pagaba cada propietario. El nuevo Código dice que "las cañerías que transportan cualquier fluído" son comunes en TODA su extensión. ¿Quién paga el arreglo ahora, el consorcio o cada propietario como antes? Lo mismo con respecto a una terraza "de propiedad común pero de uso exclusivo", establecido en la escritura. ¿Pasó a ser común de uso de todos por igual?

publicado el 6-7-2015

Mi pregunta es la misma, por favor si puede responderme agradeceré su atención. Mil gracias

publicado el 8-6-2015

mi consulta es la siguiente: cuando se refiere a "mayorias de propietarios", lo hace referido a los porcentajes de los coeficientes o a la mayoria simple o "individual que representa cada propietario" ? con esto me refiero a que si el consorcio tiene x ej.11 propietarios, si la votacion la gana un grupo de 6 propietarios contra 5, se considera "Mayoria de propietarios" independientemente del coeficiente que cada uno tenga x su unidad funcional?

publicado el 6-6-2015

Con la derogación de la Ley 13.512 por la Ley que aprueba el nuevo Código Cicil y Comercial, habrá que dictar una nueva norma que contemple los conceptos expresados en el nuevo Código?

publicado el 20-5-2015

Quiero conocer si en la ciudad de San Nicolás de los Arroyos existe una liga de consorcios teniendo en cuenta la cantidad de departamentos de propiedad horizontal que existen a la fecha y los proyectados a construir. Si no lo hay como se puede formar una liga que seria de mucho interés para la comunidad de esta ciudad que son propietarios e inquilinos de DPH y desconocemos nuestros derechos y obligaciones con Encargados y Administradores más allá de los reglamentos de Propiedad Horizonta Ley 135212, que no sé si ha quedado caduco con el nuevo Código Civil. En nuestro Edificio el Reglamento data de 1974 , deberíamos actualizar de ser posibl.

publicado el 14-4-2015

Es lamentable el poder que el nuevo Código Civil le ha concedido al Consejo de Propietarios. Existen consorcios con mayoría de inquilinos, que son regidos por Consejos eternizados en el cargo. En total connivencia con los administradores, manipulan los fondos en forma lamentable, no controlan al administrador que les permite por lo tanto la libertad de tomar decisiones que no corresponden. Todo ésto avalado por los propietarios que alquilan sus unidades, por lo tanto no viven en el edificio, y no se preocupan por lo que suceda, porque si aceptan la situación, son beneficiados en sus reclamos por parte de estos "abusadores del poder".

publicado el 7-4-2015

soy de La Plata y uno de los propietarios del edificio se quere postular o poner a cargo como administrador y dice que no es necesario inscribirse ni hacer una escritura publica segun le dicen en la municipalidad y entre otras cosas propone tomar una señora por hora para la limpiesa semanal , me pregunto todo esto no nos traeria problemas por estar atado con alámbre? y del fondo para los gastos que seguridad tendriamos de que no se quede con los fondos no utilizados que me supongo como veo al postulante y la realidad frecuente , seguro será para auto financiarse. Que me sugiere doctora para poder exponer a l resto de los propietarios.

publicado el 6-4-2015

ES VERDAD QUE A PARTIR DEL 1 DE AGOSTO 2015, DESAPARECE LA LEY 13.512 POR UNA NUEVA LEY QUE FIGURARA DIRECTAMENTE EN EL CODIGO CIVIL? COMO QUEDARAN LOS REGLAMENTOS DE CO PROPIEDAD QUE SE RIGEN POR LA 13,512, HABRA QUE REDACTARLOS NUEVAMENTE? ATTE GRACIAS.

publicado el 5-4-2015

1) Lamentablemente ese buen trabajo no incluyó un análisis de los pros y contras - 2) A más de las desprolijidades del tratamiento legislativo, ciertos aspectos del nuevo CC que nos afectaría son claramente inconstitucionales. ¿Quienes hay que hayan estudiado para ser Ciudadanos, no súbditos, y que se animen a acompañar un Recurso de Amparo por Inconstitucionalidad por ser incompatible con el requisito constitucional de razonabilidad y las exigencias jurídicas insoslayables para la formulación y aprobación de las leyes ?

publicado el 18-3-2015

Falta un organismo que agilice reclamos tal como se hizo con DEFENSA DEL CONSUMIDOR, también falta reglamentar las multas aplicables y falta reglamentar los reglamentos internos haciendo mas difícil su modificación haciendo valer los derechos adquiridos al momento de la compra en que uno aceptó el vigente.

publicado el 18-3-2015

El consejo y el administrador que puede ser sacado por el consejo y ayudado a entrar por el mismo, controlan los PUNTOS DEL ORDEN DEL DÍA, y así controlan lo que se decide y todo el consorcio, deberían establecer que con un porcentaje del 10% de firmas (salvo en consorcios de menos de 40 propietarios) se puedan incorporar puntos del orden del día.

publicado el 18-3-2015

Lo principal no dice en que tiempo se va a ejecutar a quien no paga las expensas

publicado el 18-3-2015

No modifica lo más importante la ejecución inmediata de los propietarios que no pagan expensas

publicado el 18-3-2015

Hay párrafos como el e) del artículo 2046 que rozan la intromisión en la intimidad de las personas ¿Por qué permitir a un extraño revisar mis instalaciones, si para eso están los expertos matriculados que debe contratar el propietario para realizar este tipo de trabajos? O el párrafo b) "mantener en buen estado de conservación su unidad funcional". ¿Quién determina que es "buen estado de conservación"? O sea que si no quiero pintar durante 10 años ahora otro propietario puede obligarme a hacerlo?

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Se incorporaron las modificaciones del nuevo Código Civil, tomando en consideración las diferencias con la derogada ley 13.512 y las novedades introducidas por el nuevo régimen.