DERECHOS DE LOS INQUILINOS

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17 Mayo 2015 - 00:00
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Son recurrentes las quejas de los inquilinos que viven en Consorcios. Les cargan las expensas de manera indiscriminada y nadie escucha sus reclamos. El Administrador, se lava las manos. Si no las pagan, hará saber la novedad al propietario y éste los desalojará, pues hay una cláusula en el contrato de locación que dice que si el locatario no paga las expensas, el contrato se rescinde. A su vez, la Inmobiliaria que ha actuado como apoderada del propietario también suele desentenderse del problema. En resumen: el inquilino se encuentra desprotegido ante el variable monto de las expensas, y a nadie parece importarle.

Quiere tener su techo propio, pero pocos planes oficiales de adquisición de viviendas resultan una solución factible. Por lo general, hay que reunir requisitos de solvencia que están fuera de su alcance, o hay que esperar a que la suerte lo favorezca con el sorteo de determinados créditos, que en gran medida son pura publicidad preelectoral.

A él le gustaría que los candidatos a ejercer los cargos públicos discutieran, por ejemplo, si es cierto lo que se dice de la Provincia de San Luis. Que allí no hay problema de vivienda porque existen planes oficiales que la hacen accesible a todos los bolsillos. ¿Será verdad, o un simple rumor? Y en caso de verificarse que sea cierto, ¿cómo lo hacen? Ese tipo de temas es lo que a la población le importa, más allá de los coyunturales de la política menor.

El problema de carecer de un techo propio marca a fuego a las personas, imprimiéndoles ideas, temores y resentimientos. Los niños criados en hogares que mudan de domicilio constantemente por causa del vencimiento de los contratos de locación crecen acuciados por una sensación de inseguridad que afecta negativamente su personalidad para toda la vida.

Por otra parte, según el régimen legal de propiedad horizontal, el inquilino es un "don nadie" dentro del Consorcio. Todo lo que hace o deja de hacer, es considerado como hecho u omisión del propietario. No existe una vinculación legal directa entre él y el Consorcio donde vive.

Desde la Liga del Consorcista queremos señalar seguidamente algunos conceptos básicos que los inquilinos debieran saber, y aplicar en resguardo de sus intereses:


  • Desde un punto de vista estrictamente legal, la obligación de pagar expensas recae exclusivamente sobre el propietario del inmueble, al igual que los impuestos, y no sobre el inquilino.

  • Es precisamente por la existencia de esta disposición legal, que los propietarios se cubren poniendo en los contratos una cláusula por la cual, no obstante lo que manda la ley, el inquilino acepta hacerse cargo de esos pagos. Y para reforzar la obligación, otra cláusula dice que la falta de pago de las expensas se considerará mora en el pago del alquiler, pudiendo, por esa vía, ser desalojado.

  • Demás está decir que, si por cualquier circunstancia, el contrato nada dice al respecto, el inquilino no tendrá obligación de pagar ninguna suma correspondiente a expensas o impuestos.

  • Sobre las expensas, debemos saber que todas ellas son llamadas "comunes", en el sentido de que deben ser prorrateadas entre todas las unidades del edificios, pero pueden ser: "Ordinarias" si corresponden a gastos "Habituales"-que son los que se repiten necesariamente en el tiempo de un modo regular- y "Extraordinarias", que reflejan los gastos "Eventuales", "Imprevistos", u "ocasionales" que deba afrontar el Consorcio.

  • También debe saberse que el Administrador puede calcular por sí mismo las expensas Ordinarias, pero para las "Extraordinarias" deberá requerir el consentimiento previo de la Asamblea de Propietarios. La única excepción la constituyen gastos de extrema urgencia, que podrá hacerlos sin este requisito, pero igualmente deberá convocar a Asamblea luego de realizado el gasto, a fin de lograr su aprobación, o no por los propietarios.

  • Todo esto es sumamente importante saberlo al momento de la firma del contrato de locación. El futuro inquilino deberá leer detenidamente, antes de firmar, verificando si dice que las expensas que se compromete a pagar son las "Ordinarias", o las "Comunes" -todas, es decir: Ordinarias y Extraordinarias".

  • Es bueno que el inquilino asuma su poder de negociación y discuta los términos del contrato antes de comprometerse. Y sobre todo, es bueno que los propietarios sepan que, en general, el mal inquilino se caracteriza por firmar el contrato a ciegas, mientras que el buen inquilino se revela cuando discute lo que se compromete a pagar.

  • Además, también es importante saber que así como escasean las viviendas, también escasean los buenos inquilinos que cumplen puntualmente con las obligaciones asumidas.

  • Respecto de las liquidaciones de expensas, normalmente el buen administrador discrimina en ellas en columnas separadas los gastos Ordinarios de los Extraordinarios, pero no es su obligación. Además, tampoco es conveniente que el inquilino se guíe ciegamente por el criterio reflejado en la liquidación.

  • Cuando el inquilino se ha comprometido a pagar las expensas Ordinarias, debe hacer lo siguiente: Debe tomar, cada mes, la liquidación de expensas y frente a cada rubro, preguntarse: ¿es un gasto Ordinario? Entonces lo pago. ¿Es un gasto extraordinario? Entonces, lo tacho. No lo pago. Y en caso de discordancias o dudas sobre si se trata de un gasto Habitual o Eventual, discutir el asunto directamente con el locador, o su apoderado en su caso.


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