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SOBRE LA REFORMA A LA LEY DE REGISTRO DE ADMINISTRADORES DE PROPIEDAD HORIZONTAL

 
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Finalmente, el 20 de julio de 2010, apareció la esperada Reglamentación de la ley 3254 de la CABA, que introduce varias reformas importantes al régimen de contralor de la gestión administrativa en la Propiedad Horizontal, al menos, en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.
Entrará a regir a partir de los 45 días de la publicación efectuada en la fecha indicada, en el Boletín Oficial de la Ciudad.


Para los consorcistas, la reforma implica tres beneficios básicos: El primero y más importante, es la posibilidad de desplazar a un mal administrador por asamblea sin necesidad de reunir las voluntades de los dos tercios de todos los integrantes del consorcio, requisito imposible de cumplir en la práctica.


En adelante, la gente podrá desprenderse de administraciones entronizadas durante años y años en edificios integrados por gran cantidad de unidades, donde no se podía reunir el 66,66% de los votos totales del consorcio exigido en los Reglamentos de Copropiedad y Administración de cada edificio.
Con el nuevo régimen, el plazo para administrar será de un año, a menos que los propietarios decidan otra cosa.
Transcurridos 12 meses de desempeño, el administrador deberá convocar a asamblea a fin de poner a disposición de sus administrados el cargo que ocupa, y éstos podrán reemplazarlo con el voto de los dos tercios “de los presentes en la asamblea”, si ésta estuviere legalmente constituida, es decir, integrada con un número mínimo de propietarios (número llamado “quorum”, que surge del Reglamento de Copropiedad y Administración de cada Consorcio).


Pero la reglamentación va más lejos aún: en el supuesto de que el administrador, transcurrido un año de actuación, no convoque a asamblea con aquél propósito, los consorcistas podrán “autoconvocarse” y designar a otro, pues el mandato de aquél, se considera caduco.


El segundo beneficio, consiste en que se obliga al administrador a abrir una cuenta bancaria a nombre del Consorcio, con lo cual se evita el abuso de ciertos administradores que depositan en su cuenta personal, el dinero de las expensas de todos los consorcios que administran, con los riesgos del caso.
La Reglamentación también exige que la cuenta tenga como autorizados para actuar en forma conjunta, al administrador y a un miembro del Consejo de Administración designado por Asamblea, estableciéndose también que si el Consorcio no cuenta con Consejo de Administración, la Asamblea debe designar a un consorcista como autorizado.


Y el tercer punto, también de suma importancia para quienes habitan en Propiedad Horizontal, es que las convocatorias a las asambleas deberán señalar, no sólo la hora del comienzo, sino también de su terminación.
Es sabido que muchos propietarios no concurren a esas reuniones por no saber con seguridad a qué hora quedarán libres del compromiso, como también es conocido el recurso adoptado por ciertos malos administradores que colocan al final de la lista del orden del día, ciertos temas que al final no pueden resolverse por falta de número a la hora de la votación.


Existen, claro está, otros detalles de importancia en el nuevo régimen, que exceden la medida de estas líneas.
Respecto del administrador, a nuestro juicio, se le imponen demasiadas cargas administrativas y de control burocrático que, en el fondo, encarecerán su gestión y lamentablemente, en forma indirecta, se trasladarán a las expensas.
No se advierte la razón de haber impuesto tanto papeleo en la era de la información, donde la mayoría de los trámites, hoy en día, tienden a ser instrumentados por Internet.


Es también de destacar, finalmente, que la difusión que se ha hecho de esta reforma, suele despertar falsas expectativas que conviene evitar.
La más común es que el consorcista tiende a creer que la nueva ley le permitirá destituir a un mal administrador, denunciando ante el Registro Público de Administradores las irregularidades que presenta su gestión.
Esto es falso.
El Registro sólo actuará multando, suspendiendo o excluyendo de la matrícula a aquel administrador que no cumpla con los requisitos que la ley establece, que no se refieren al modo cómo debe administrar sus consorcios, sino sólo a la violación, o incumplimiento de obligaciones de carácter burocrático.
El control de la gestión de los administradores siempre estará a cargo de las respectivas asambleas.
El Registro no puede inmiscuirse en el modo o el sistema adoptado en cada edificio para administrarlo, ni prevenir irregularidades en el manejo del dinero de las expensas, u otras anomalías de gestión.

® Liga del Consorcista

Tags: Para Propiedad Horizontal, derecho de propiedad, Registro Público de Administradores, reglamentación,

Comentarios

publicado el 6-10-2019

Es obligatorio presentar copia de escritura al administrador ? Porque? No quisiera brindar esa información

publicado el 6-11-2017

Hola Emma ? Me podes decir si te respondieron tu pregunta ya q la administradora del consorcio me está pidiendo título DNI. Y no quiero darle esa i formación! Gracias Un saludo

publicado el 13-1-2016

Cont. (firmada por el Director Gral de Defensa y Protección al Consumidor- DGDyPC), no dan por válida la descarga que hace el administrador expresando que el consorcio estaba en conocimiento de su falta de inscripción en el Registro respectivo, por lo que “la infracción fue cometida” a pesar de tal confesión. No es que le RPA “dejó pasar” la decisión de la asamblea de renovarle el mandato a pesar de la infracción, actuó de acuerdo al Art 15- inc-a) de la Ley 941, Ley que ahora (dic. 2015) se pretende derogar para dar paso al “Consejo de la Propiedad Horizontal de la CABA, en manos del gremio SUTERH. – Alicia Gimenez- UCRA

publicado el 13-1-2016

En realidad la nueva ley SI puede destituir a un mal administrador, porque su art 2º dice textualmente: “Obligación de Inscripción: la administración de consorcios no puede ejercerse a titulo oneroso ni gratuito sin la previa inscripción en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal” Al hacerse la denuncia pertinente, por incumplimiento del Art 2º de a Le 941, los administradores han sido sancionados con multas de $ 58.260.- (el monto máximo) y al no estar registrados, el consorcio puede decidir NO renovarle el mandato, pero además, en la Disposición que le aplica la sanción (sigue)

publicado el 28-7-2013

Para ejercer Administración de consorcios onerosamente en PROVINCIA DE BUENOS AIRES (PILAR) se debe estar inscripto en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal o esta obligación rige únicamente en La Ciudad de Buenos Aires (Capital Federal) y en Vicente Lopez??

publicado el 22-5-2013

es obligatorio presentar fotocopia escritura y dni para poder concurrir a una asamblea?

publicado el 14-1-2013

Mi pregunta es sobre las propiedades del Instituto de la Vivienda perteneciente al gobierno de la ciudad donde los copropietarios deben expensas del valor de la mitad de un departanento,las cuotas de la vivienda,los administradores no son administradores y los que pagamos somos perjudicados en los servicios y el deterioro del edificio. Como puede esta ley que se reformo ayudar o colaborar para que el señor MACRI ACTUE SOBRE ALGO QUE ES DE SU COMPETENCIA. GRACIAS NOEMI

publicado el 29-10-2012

Buenos los comentarios,tenemos que felicitar por la obligaciòn de la cuenta bancaria a nombre del consorcio,se depositaba en una cuenta que no se conocìa a los titulares de la misma,rendir los trabajos actualizados al mes y saber los motivos de los mismos.Importante poner un control de los edificios por zona tener una evaluaciòn una vez al año,asensor,tanques de agua,electricidad,mantenimiento del edificio controlar los registros del administrador no colocan nada debajo de la firma de las expensas.

publicado el 22-7-2011

Continuando con el tema, de no cumplir con ese requisito(entrega de copia) puede el administrador impedirme participar en asambleas ? gracias nuevamente, M.Pennella

publicado el 22-7-2011

Agradeceré me informen sobre la obligatoriedad de entregar fotocopia del título de propiedad al administrador. Puedo exhibirlo y no entregar copia ? caso contrario sirve entregar una constacia de escribano con los datos o constancia del registro de la propiedad ? Por favor, pueden informarme? No deseo entregar al administrador ese documento. Gracias por contestar, martina

publicado el 6-7-2011

quien puede anular una autoconvocatoria???porque la vamos a realizar ,pero ,es verdad que la pueden aNULAR?'PORQUE? SI ESTA BIEN REALIZADA,NO DEBERIA SER ASI?? GRACIAS

publicado el 2-12-2010

Daniel; tiene razón, las reglas las establece Energas. Pero alguna vez trató de hacer un trámite en Metrogas ? Es totalmente imposible, abusivo, generador de dispendio de tiempo y dinero. Es verdad lo que dice el otro comentario, buscan dádivas para solucionar la engorrosisima burocracia. Y eso no es generado por Energas sino por Metrogas para justamente complicar la gestión. En un mundo tecnificado hay trámites que deberían poder realizarse por internet. Nosotros que administramos un fideicomiso hemos debido presentar copia del contrato cada vez que hemos realizado un trámite. Para que lo piden ?? si ya lo tienen registrado, junto con el CUIT y otra cantidad de documentos. Esa es la REALIDAD !!

publicado el 4-10-2010

QUIERO SABER SI TENGO QUE ENTREGAR COPIA DE MI TITULO DE PROPIEDAD A LA ADMINISTRADORA DE MI EDIFICIO PORQUE, NOS MANDO UNA NOTA CON LA LIQUIDACION DE EXPENSAS Y DICE QUE SI NO LE DOY COPIA DE MI ESCITURA, NO TENGO NI VOZ NI VOTO EN LAS ASAMBLEAS DE CONSORCIO. ¿ES CIERTO ESTO?

publicado el 21-8-2010

Te entiendo perfectamente, en nuestro edificio la administradora es abogada y nos decía que tal o cual cosa era así y uno la creía sin pensarlo. Por algo era abogada. Yo por eso comencé a poner en duda lo que me dicen en general, y siempre me informo, por internet o por libros, o directamente leyendo las leyes. Al final, te terminan respetando más, aunque sea pensando que sos una hincha que todo lo verifica, pero se cuidan más. Saludos! Mónica

publicado el 20-8-2010

Gracias Mónica. sucede que incluso habiendo releído el contenido de dichas leyes, cuando me dijo que no estaban vigente, -en ese momento me hizo agarrar una laguna, con respecto al ultimo decreto, no me acordaba que empezaba el dia 3 septiembre. Igual estoy indignada porque es más que obvio que me estaba tomando el pelo, lo que no comprendo es qué ventaja puede generar esta situación, o sea, el porqué. Siempre he sido una persona que guarda las formas y el respeto, y por lo visto esto no está siendo recíproco como debiera ser. Además claro que están también de por medio mis derechos como propietaria a estar informada de los asuntos del consorcio.

publicado el 20-8-2010

No es por nada pero... me parece que tu administradora te dijo cualquier cosa! La ley 941 fue modificada a fines del 2009. Esa ley rige y está perfectamente vigente. Además se ha reglamentado y esta nueva reglamentación va a regir desde el primer viernes de septiembre. (Decile que las leyes no necesariamente necesitan de la reglamentación para entrar en vigencia!). Aparte, el decreto reglamentario de la ley 13512 ... no fue tocado! Ese está vigente desde el año 49... y sigue vigente... Espero haberte aclarado un poco las cosas. Mónica

publicado el 19-8-2010

A ver, día 19 de agosto de 2010- Yo tengo una duda: ¿Cuál ley es la vigente ahora? Yo entiendo que rige la 941 como estaba hasta el dia 3 de septiembre- Pero, la administradora nueva de mi consorcio, me dice que la ley 941 no rige más. Y que no está más vigente como era, sino que rige la "nueva".¿no es a partir del 3 de septiembre? Y me dice que la nueva ley todavía no está reglamentada. que va a regir cuando esté reglamentada. Yo quisiera saber:¿ahora cual rige? -¿hasta que no esté reglamentada, no rige? ¿rigen solo los puntos reglamentados? También me dice que el decreto reglamentario -18734/49- de la 13512 no rige más. Y que no es obligación enviar la carta certificada que se indica en el decreto reglamentario 18734/49 (art 5 y 28), o sea que me dice que no es obligatorio informar por carta certificada - (el art 28 dice: "Las desiciones que tome válidamente la mayoría de propietarios serán comunicadas a los interesados ausentes por carta certificada"). y con respecto a la 941, me dice que el libro de firmas “no es obligatorio” (yo tengo entendido que si). Disculpen, pero estoy confundida...

publicado el 19-8-2010

Sin perjuicio de las disposiciones estatutarias de cada Consorcio y de posibles colisiones jurisdiccionales entre la normativa nacional y la de la CABA, el artículo ha pretendido dar a conocer lo que dice la ley 3254 y el decreto reglamentario 551/2010 sin hacer mérito tampoco de eventuales excesos reglamentarios. En otras palabras, la ley y su decreto reglamentario (debe conjugar la ley 3254 juntamente con el art.13 de la Reglamentación) se encuentran publicados en el Boletín Oficial de la Ciudad y por tratarse de normativa vigente (el decreto 551/2010 entrará en vigencia el 3/09/2010) deben ser cumplidos hasta tanto no sean derogados por leyes posteriores o declarados inconstitucionales en cada caso concreto, por un Tribunal. Le sugiero lea también el artículo "Todo lo que hay que saber sobre la reciente reforma a la ley de Registro de Administradores" y el artículo "LOS DIEZ PUNTOS PRINCIPALES DE LA REGLAMENTACIÓN DE LA LEY DE REGISTRO PÚBLICO DE ADMINISTRADORES". Cordialmente, Liga del Consorcista On Line

publicado el 19-8-2010

Quiero destacar mi opinion con respecto a los comentarios del Dr Loisi, me parece, y solo asi, que se confunde a la gente diciendo que se puede echar a un administrador con los dos tercios de los presentes en una asamblea cuando la ley en si, no lo dice, en el art 13 de dicha ley cuando habla de tiempo y remocion del administrador, dice que se actuara segun reglamento o EN SU DEFECTO..... que significa??? me parece a veces que los comentarios, ahun bine intencionados no corresponde a la exactitud de lo que dicen las leyes. Atentamente

publicado el 18-8-2010

si bien la norma tiene como mayor ventaja la finalizacion del mandato del Adminsitrador, la misma no garantiza la buena admnistración, hay muchos adminsitradores malos, tambien los hay buenos, el gran error esta en No controlarlos. Hace mas de 25 años que hago auditoria de consorcios, hay que controlar, la honestidad no se da por normas, insisito hay que controlarlos, hay muchas normas vigentes que un consjeo de adminsitración puede desconocer, y el gran error es que tanto papeleo va a encarecer las expensas.

publicado el 17-8-2010

Gracias Juan. pero tampoco puedo conseguir que me den una copia del acta de asamblea.

publicado el 13-8-2010

El reglamento de Copropiedad y Administración del consorcio no puede ir en contra de la ley de propiedad horizonal 13512 diciendo que hay quórum suficiente cuando la cantidad de propietarios presentes es inferior a la mitad mas uno de los propietarios del edificio. Para que la asamblea sea válida se necesita un mínimo de propietarios presentes cuya cantidad no debe ser menor a la mitad más uno de los propietarios del edificio (Art.10 de la ley 13512)Si no es posible reunir dicha cantidad debe hacerse a través de una asamblea judicial.

publicado el 11-8-2010

Estimado Dr. Loisi: cúales son los datos de un administrador que debemos tener los propietarios? por ejemplo, el cuit es obligatorio si es externo y percibe honorarios? (o sea, por ejemplo si es un contador). Y si se designa un admistrador nuevo, que es un contador , los ausentes a quien le pedimos el acta de designacion, al contador? ¿este acta queda en el libro interno o se debe registrar en otro lado? De los 34 propietarios solo habia 8 en la reunion y con los poderes sumaron 11, y solo un candidato, que fue elegido. Desde ya muchas gracias. Patricia.

publicado el 11-8-2010

cuáles son los pasos a seguir ya que un propietario ha techado un patio interno de una propidad horizontal sin autorización de los consorcistas. Desde ya quedo muy agradecida por vuestra respuesta e indicación.Graciela

publicado el 11-8-2010

Jorge: tu comentario "goza" de cierto grado de ignorancia sobre el tema. Las normas no las pone Metrogas, sino el Enargas, ente de regulacion que se encuentra intervenido por el Estado Nacional. Es verdad que el tamaño de las rejillas cambio el año pasado, pero sospecho que las razones estan atadas a que en los departamentos hay cada vez mas artefactos y de mas calorias, que generan mucho monoxido. Por lo demas, todo lo que piden es altamente util y necesario para la seguridad de los habitantes. Te recomiendo darte una vuelta por el sitio www.vivisinmonoxido.com.ar

publicado el 11-8-2010

Nuestro administrador no cumple con las más mínimas normas, por ejemplo: los matafuegos vencieron su carga el 07/10 a pesar de múltiples reclamos no los han renovado. Se han realizado modificaciones en departamentos y apoyaron techos en medianera lindera, a pesar de dar orden en una asamblea de hacer una inspección, no lo hizo. Hay que practicamente obligarlo a hacer las reuniones y no entrega las actas, nunca están en fecha y forma tomándose dos o tres meses para incluirlas en el libro. Por otro lado la adminstración figura con un nombre, y en el registro se administradores no está, teoricamente él está registrado como administrador pero no en la calle que figura en el padón del gobierno de la Ciudad. Qué risgos estamos corriendo en cuanto a responsabilidad ante terceros por sus incuplimientos?

publicado el 11-8-2010

Me parece un avance la nueva legislacion, pero no puedo entender como no sea posible aun, y a traves de la misma poder revocarle a un administrador su licencia para ejercer ante un desastroso desempeño. Como se establece en el articulo, el Registro sólo actuará multando, suspendiendo o excluyendo de la matrícula a aquel administrador que no cumpla con los requisitos que la ley establece, pero que hay acerca de un mal desempeño? De la lentitud a la hora de solucionar un inconveniente? Como una vez me dijeron cuando acudi a la Liga por un reclamo, ellos son los que administran nuestros bienes los cuales representan hoy por hoy el fruto de nuestro trabajo. Se deberia, a traves de una encuesta a los propietarios determinar un mecanismo para revocarles la licencia y que no vuelvan estos a perjudicar a mas propietarios. SALUDOS CORDIALES

publicado el 10-8-2010

Soy propietaria de una unidad en la ciudad de Mar del Plata (vivienda única,tengo 78 años,soy jubilada,con la minima),por serios motivos de índole socio-económico-familiar,mantengo una deuda con el consorcio.Firme un convenio de pago,con el Sr Abogado actuante del consorcio,Dr Plevani,de pagos mensuales,lo estoy cumpliendo,pero no se me otorgo absolutamente ningún beneficio de quita de intereses,y parecería que cada ves debo mas.No debería congelarse los intereses????.Realmente,pongo toda mi voluntad,y tengo ayuda de mis hijas (dentro de sus posibilidad-es)..y tengo mis lógicos temores en caso de continuar esta situación...Desde ya muchas gracias

publicado el 10-8-2010

Es necesario comenzar a poner atención en las maniobras de Metrogas respecto a problemas existentes en la instalación en conjunto con los administradores, el gasista de turno y el empleado de metrogas, se logran habilitaciones mediante dadivas. Y extrema severidad ante detalles menores con el objeto de generar gastos al copropietario que siempre no son menores. El reglamento cambia año a año, la medida de las rejillas de ventilación etc. y esto no tiene otro destino que hacer ganar dinero a los anteriormente enunciados en trabajos a veces antojadizos y no vitales.

publicado el 10-8-2010

Gracias y muy bueno

publicado el 10-8-2010

Muy bueno su comentario Gracias

publicado el 9-8-2010

Dr. Osvaldo Loisi. Quiero comentar los artículos del Diario Clarín y los comentarios suyos en este sitio. me parece barbaro que se reglamente una Ley para controlar a los malos administradores; esta ley no controla a ningún malo administrador por lo que solo es una melliza de la AFIP y solo confunde a los copropietarios que se enteran por los diarios de que tienen poder de saacar a su administrador y logran armar un revuelo tremendo. Los malos administradores tienen artimañas y malos hábitos los que hacewn que un buen adimistrador caiga también en esos conceptos ( caer todos en la misma bolsa, como se dice habitualmente). Lo que yo creo es que se debe aclarar bien el contenido de la ley porque he visto en aldunos consorcios que salen los porpietarios a atacar a algunos admoinistradores sin fundamentos y por el solo hecho de que se anuncian en los periodicos desvirtuando lo que realmente quiere el Registro Público de Administradores. Le cuento que yo soy administradora desde hace muchos años en Barrios Privados y en consorcios de Capital, es mi manera de trabajar convocando a Asamblea General Ordinaria todos los años y en el oreden del día siempre está contemplado la ratficación O DEIGNACIÓN DE UN NUEVO ADMINISTRADOR; adempas de presentación de balance etc. Soy la creadora del proyecto del curso de administrador de consorcio para un Centro de formación profesional en provincia y lo he puesto en ejecución en el año 2008 donde mi sistema de enseñanza es EXACTAMENTE PRIORITARIOS LA IMPORTANCIA DE LA HONORABILADAD Y HONRADEZ DEL AMINISTRADOR HACIENDO HINCAPIE EN LA IMPORTANCIA DE LOS PROPIETARIOS EN SUS DECISIONES Y CONTROL DE LA GENSIÓN DEL ADNIMISTRADOR. POR SUPIUESTO QUE EL PROPIETARIO SIEMPRE ES EL QUE DECIDE, PERO A VACES LOS PORPIETARIOS TOMAN DECISIONES QUE PWEJUDICAN AL ACONSORCIO Y ES AHI DONDE EL ADMINISTRADOR "BUEN ADMINSITRADOR QUE TENGA CINICIMIENTOS DE ADMINISTRACIPÓN ADEMÁS CONOCIMIENTOS SOCIOLOGICOS Y PSICOLOGICOS PARA PODER ENTENDER A CADA UNO DE LOS PROPIETARIOS EN SITUACIONE PERSONALES" porque solo se pelean por el poder de estar en el consejo y no les importa nada el consorcio. Eso tambien es importante que se tenga en cuenta para el bien del consorcio. Siempre compro sus libros para prepararme, Lo felicito por todos sus conocimientos y el interes que pone el los temas de consorcios. cordialmente Cecilioa Cosentino Administradora Profesora de Marketing yAdminstración de Consorcios

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