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El Inquilino que Paga Expensas

 
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Todos sabemos que en la Rep煤blica Argentina de hoy, a un alto porcentaje de compatriotas le es casi imposible acceder a vivienda propia. Entonces se impone alquilar.

Aqu铆 comienzan los problemas. El contrato de locaci贸n de inmueble es la ley que rige el alquiler entre inquilino (locatario) y propietario (locador). All铆 se establecen las obligaciones del inquilino, adem谩s del pago del canon locativo.

Respecto a los pagos que deber谩 efectuar - en general 鈥 se exige el pago de impuestos, servicios y expensas, esto 煤ltimo si es que se alquila una unidad funcional en edificio sometido al r茅gimen de propiedad horizontal.
En los contratos se suele establecer la obligaci贸n de pago de expensas con distintas especificaciones. Se consigna que deber谩 pagar 鈥渆xpensas comunes鈥 o bien 鈥渆xpensas ordinarias鈥.

Si se indica expensas comunes paga TODAS.
Si se indica expensas ordinarias quiere decir que no paga las extraordinarias.

Y es aqu铆 donde aparecen problemas, originados en la redacci贸n del art铆culo 2048 del C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n, que establece lo siguiente:聽聽 鈥Art. 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservaci贸n y reparaci贸n de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administraci贸n y reparaci贸n o sustituci贸n de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulaci贸n de personas con discapacidad, fijas o m贸viles, y para las v铆as de evacuaci贸n alternativas para casos de siniestros.
Debe tambi茅n pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resoluci贸n de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si 茅ste existe, es t铆tulo ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y dem谩s contribuciones.

Este art铆culo redefine lo que desde anta帽o se consider贸 ordinario y extraordinario. El gasto ordinario ha sido siempre el gasto habitual y reiterado en el tiempo, el extraordinario hubo sido el no habitual, el eventual. Estas consideraciones fueron las que sostuvieron en forma conteste la doctrina y la jurisprudencia.
Hoy asistimos a otra conceptualizaci贸n.

El problema para los inquilinos es que se consignan en las liquidaciones de expensas gastos extraordinarios como si fueran ordinarios, con el silencio de los propietarios.

Las asambleas aprueban presupuestos y disponen gastos que son extraordinarios pero se consignan como ordinarios en las liquidaciones. Ello as铆 porque la asamblea soberana lo pide en forma expresa o lo avala en forma t谩cita.

Eso ocurre en edificios con muchos inquilinos. Es lamentable y se act煤a maliciosamente.
Los propietarios que alquilan no quieren pagar expensas y se liberan al liquidar la administraci贸n del consorcio gastos extraordinarios como ordinarios. Al propietario que no alquila le da lo mismo porque paga todas las expensas.

Qu茅 debe hacer el inquilino, dado que el consorcio no lo escucha?

Deliberar con el propietario para que 茅ste entienda y descuente de los valores que el inquilino debe pagar las sumas que conceptualmente responden a gastos extraordinarios. No aceptar esto implica que el propietario act煤a de total mala fe.

® Liga del Consorcista

Tags: inquilinos, expensas, Locaci贸n, contrato,

Comentarios

publicado el 14-3-2020

Quer铆a sugerir que los administradores no son juez para determinar que son gastos ordinarios ni extraordinarios. Para ello el c贸digo y el reglamento los definen de forma expl铆cita. Sugiero leerlos bien para no dejar que nadie tome decisiones que no le compensen. Hay Administradores que lo hacen de forma correcta. Por ello debemos elegir a profesionales del tema. Gxs

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