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El Inquilino que Paga Expensas

 
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Todos sabemos que en la República Argentina de hoy, a un alto porcentaje de compatriotas le es casi imposible acceder a vivienda propia. Entonces se impone alquilar.

Aquí comienzan los problemas. El contrato de locación de inmueble es la ley que rige el alquiler entre inquilino (locatario) y propietario (locador). Allí se establecen las obligaciones del inquilino, además del pago del canon locativo.

Respecto a los pagos que deberá efectuar - en general – se exige el pago de impuestos, servicios y expensas, esto último si es que se alquila una unidad funcional en edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.
En los contratos se suele establecer la obligación de pago de expensas con distintas especificaciones. Se consigna que deberá pagar “expensas comunes” o bien “expensas ordinarias”.

Si se indica expensas comunes paga TODAS.
Si se indica expensas ordinarias quiere decir que no paga las extraordinarias.

Y es aquí donde aparecen problemas, originados en la redacción del artículo 2048 del Código Civil y Comercial de la Nación, que establece lo siguiente:   “Art. 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

Este artículo redefine lo que desde antaño se consideró ordinario y extraordinario. El gasto ordinario ha sido siempre el gasto habitual y reiterado en el tiempo, el extraordinario hubo sido el no habitual, el eventual. Estas consideraciones fueron las que sostuvieron en forma conteste la doctrina y la jurisprudencia.
Hoy asistimos a otra conceptualización.

El problema para los inquilinos es que se consignan en las liquidaciones de expensas gastos extraordinarios como si fueran ordinarios, con el silencio de los propietarios.

Las asambleas aprueban presupuestos y disponen gastos que son extraordinarios pero se consignan como ordinarios en las liquidaciones. Ello así porque la asamblea soberana lo pide en forma expresa o lo avala en forma tácita.

Eso ocurre en edificios con muchos inquilinos. Es lamentable y se actúa maliciosamente.
Los propietarios que alquilan no quieren pagar expensas y se liberan al liquidar la administración del consorcio gastos extraordinarios como ordinarios. Al propietario que no alquila le da lo mismo porque paga todas las expensas.

Qué debe hacer el inquilino, dado que el consorcio no lo escucha?

Deliberar con el propietario para que éste entienda y descuente de los valores que el inquilino debe pagar las sumas que conceptualmente responden a gastos extraordinarios. No aceptar esto implica que el propietario actúa de total mala fe.

® Liga del Consorcista

Tags: inquilinos, expensas, Locación, contrato,

Comentarios

publicado el 14-3-2020

Quería sugerir que los administradores no son juez para determinar que son gastos ordinarios ni extraordinarios. Para ello el código y el reglamento los definen de forma explícita. Sugiero leerlos bien para no dejar que nadie tome decisiones que no le compensen. Hay Administradores que lo hacen de forma correcta. Por ello debemos elegir a profesionales del tema. Gxs

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