El Código Civil y Comercial de la Nación regula el derecho real de propiedad horizontal desde el 1-8-2015.
Nos enseña que “el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador”.
Encabeza la asamblea, órgano deliberativo y resolutivo.
Sigue un órgano opcional de control, el Consejo de Propietarios.
Aparece en tercer término el órgano ejecutivo: el administrador.
Nos damos cuenta así de la importancia de la asamblea, órgano fundamental del consorcio.
Hay dos libros obligatorios atinentes a las asambleas: un LIBRO DE ACTAS y un LIBRO REGISTRO DE FIRMAS DE PROPIETARIOS, y ambos deben estar en el acto asambleario. El primero para escribir las actas y el segundo para cotejar las firmas.
La asamblea tiene un convocante –generalmente el administrador– con un ORDEN DEL DIA preciso y completo que deberá seguirse en el desarrollo del acto asambleario, el cual debe comenzar con las formalidades asamblearias, a saber:
1. Declaración de legalidad
2. Indicación de propietarios presentes y representados, detallando su número y el porcentual que tienen, indicando el total. Firman los presentes al margen del acta.
3. Luego los propietarios reunidos eligen las autoridades asamblearias:
a-Presidente de la asamblea, si es que el Reglamento no indica quién debe serlo. Es quien dirige el debate, para que se desarrolle en paz y armonía, donde todos puedan expresarse con un mínimo de tiempo para que exponga cada uno.
b-Secretario de Actas, que es quien redacta el acta con inmediatez y claridad.
4. Finalmente se eligen dos propietarios para la firma final o de cierre del acta.
5. Luego de esto se tratan cada uno de los siguientes puntos del Orden del Día manteniendo este esquema: deliberación- votación-resolución.
Cumplir con el Reglamento de Propiedad Horizontal (ex de Copropiedad y Administración) es fundamental, por ser un contrato de adhesión y ley del consorcio, “el cual se integra al título suficiente sobre la unidad funcional”.
También deben seguirse las normas del Código Civil y Comercial (arts. 2058/2062), dado que los derechos reales son de orden público.
Respecto de las asambleas hemos observado los siguientes problemas recurrentes y que siempre son reveladores de dos situaciones: mala fe o ignorancia, ambas de difícil - aunque no imposible - corrección.
1º Confundir sesionar con resolver.
Sesionar es tener quorum para iniciar el acto asambleario. Generalmente los reglamentos hablan de una mayoría absoluta (más del 50% del total del consorcio) y como es dificilísimo de lograr, pautan una segunda convocatoria, con los que vayan. Esos pocos concurrentes alcanzarán para sesionar, pero no para resolver un punto del orden del día que requiera –estatutaria o legalmente– mayorías específicas.
2º Confundir mayorías de propietarios presentes con mayorías de propietarios totales.
La primera es una mayoría simple, la segunda es mayoría absoluta. Como suelen ser muy pocos los que se presentan al acto asambleario, es necesario conocer la opinión de TODOS los propietarios y para ello se debe arbitrar el procedimiento previsto en el art. 2060 del CCC, notificando fehacientemente a los que estuvieron ausentes al acto asambleario, quienes tendrán 15 días corridos para expresarse (el que calla otorga, es el silencio con sentido positivo, silencio que acepta la decisión tomada por quienes estuvieron y resolvieron en la asamblea).
3º Confundir unanimidad de los presentes con unanimidad del total de propietarios.
Ciertas decisiones, que implican tocar bolsillo ajeno modificando de manera permanente los coeficientes de pago de los propietarios –un ejemplo sería si el consorcio en cuestión quisiera vender la portería– necesita la unanimidad del total del consorcio (basta que un solo propietario se niegue para que no se pueda hacer).
Por otra parte, las decisiones en las que los propietarios presentes en asamblea están todos de acuerdo es unanimidad, pero solamente de los presentes.
4º Confundir renovar el mandato de la administración con revocar su mandato.
Los reglamentos establecen –en general– que para revocar mandato hay que contar con mayorías de dos tercios del total de propietarios (66,66%). No hablan de renovar.
La renovación está prevista en las legislaciones locales (ejemplo: art. 13 ley CABA 941 y art. 14 ley de la Provincia de Buenos Aires 14701) que suelen establecer que el mandato dura un año y es renovable.
Si un punto del Orden del Día es renovación (o no) del mandato, se deberá cumplir con la normativa local, notificando fehacientemente a los ausentes y luego de 15 días corridos, reabrir el acta para hacer el recuento definitivo de votos (art. 2060 CCC).
Finalmente, como corolario o conclusión de lo aquí expuesto, queremos remarcar que en los consorcios de propiedad horizontal el verdadero poder lo tienen los propietarios, que deberán ejercerlo siempre dentro de los límites que marcan las leyes y el Reglamento de Propiedad Horizontal del consorcio.
