El Código Civil y Comercial regula la propiedad horizontal desde el 1-8-2015.
Determina un derecho real de propiedad horizontal y un derecho real de propiedad horizontal especial que son los conjuntos inmobiliarios ( clubes de campo, barrios cerrados, tiempo compartido, cementerios privados).
Veamos el primero.
El derecho real de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional cuya propiedad “comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla”.
Ser propietario de una unidad funcional obliga a “pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa”.
Explica el citado código con claridad que “debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea."
TODAS LAS EXPENSAS SON COMUNES. NO HAY EXPENSAS PARTICULARES.
Si bien en parte de su articulado el código habla de “expensas o contribuciones” quedan como conceptos sinónimos, dado que seguidamente señala “contribuciones por expensas".
¿Entonces, qué son los gastos particulares en el derecho real de propiedad horizontal?
Nuestro fundador, el Dr. Osvaldo Loisi, en el libro TODO SOBRE CONSORCIOS ha especificado lo que reproducimos a continuación:
“Existen numerosos casos en que un propietario produce -voluntariamente o no- algún daño en cosas comunes y el Administrador carga luego, el costo de su reparación a las expensas debidas por aquél propietario a título de "gasto particular". Aunque tal vez el sentido común indique lo contrario, el procedimiento no es correcto.
En primer lugar, aún cuando el propietario que causó el daño estuviere de acuerdo, la proporcionalidad de la obligación por expensas no puede alterarse nunca. Deben ser liquidadas de acuerdo al porcentual de cada unidad.
En segundo lugar, cuando el propietario imputado no está de acuerdo en hacerse cargo de ese gasto, la conducta del Administrador es doblemente reprochable, porque él no es juez para discernir culpas, atribuir penalidades ni ordenar reembolsos a cargo de ningún propietario. Los gastos de reparación correspondientes deben ser cargados al Consorcio y luego éste deberá accionar contra el propietario que los haya causado, para obtener su reintegro. Igual criterio debe seguirse para el costo de cartas-documentos, actas notariales, etc. Muchas veces, por motivos prácticos, el administrador incluye en la liquidación de expensas, como correspondiente a una unidad, el valor de alguna reparación a la que el consorcio estaba obligado, pero que fuera incrementado para satisfacer una mejor calidad, o un determinado producto, a pedido del propietario. Lo que conviene en esos casos es no mezclar el concepto de expensa, que por definición es un gasto común a todos los consortes, con la cuenta particular que un propietario pueda tener con la administración por motivos inherentes a su propia incumbencia.“
CONCLUSIÓN
El administrador lo es del consorcio y no de un propietario en particular.
El gasto mayor pedido por un propietario para satisfacer una mejor calidad de determinada reparación en cosas comunes, debió ser establecido documentadamente para ser legítimo, consensuado y sometido a ulterior aprobación consorcial. Sólo entonces integrará la expensa a pagar por dicho propietario.
Otra consideración convierte en ilegal la liquidación que haga “manu militari” la administración del consorcio, poniendo a su sólo arbitrio una suma determinada para que sea pagada por un propietario .
Dejo aclarado que las multas previstas estatutariamente son sanciones y no gastos, e integran la expensa del sancionado.
En atención a lo antedicho considero que los llamados “gastos particulares” pueden ser expuestos en una liquidación de expensas pero no deben ser liquidados al consignar el total a pagar por el propietario.
Aclarando:
El modelo de liquidación de expensas de CABA (Disposición 1494/2014) que es utilizado en muchas jurisdicciones del país, tiene un punto final como anexo o continuación nominado “Estado de Cuentas y Prorrateo”, donde está la nómina de los propietarios y el detalle de gastos, y es donde aparecen los gastos particulares.
Entiendo que allí deben exponerse, pero no liquidarse al propietario particular.
Ejemplo:
|
uf |
dpto |
propietario |
Saldo anterior |
pagos |
deuda |
intereses |
Gastos A + % |
Gastos B +% |
Gastos C +% |
Cuota extra |
Gastos particulares |
redondeo |
total |
|
1 |
1ºA |
Sr/a .... |
1000 |
1000 |
---- |
---- |
$500 |
$200 |
$300 |
$400 |
$200 |
-- |
1400 |
Esos $ 200 deben consignarse como gasto de todos los propietarios, conforme porcentual de cada uno. Para ello deben incorporarse al rubro “Egresos por gastos particulares” existente en el último punto del ESTADO FINANCIERO del cuerpo principal de la liquidación, según el modelo referenciado antes.
Solamente cuando sea validado por el consorcio el gasto, será incluido dentro de la expensa correspondiente al propietario.
Cuando dicho propietario pague, deberá reintegrarse el monto al patrimonio consorcial, incluyéndose como fondo de reserva o para su reintegro a los propietarios.
Eso impedirá que cartas documento, consultas con abogados y hasta mediaciones iniciadas por el consorcio sin éxito, se carguen a la cuenta exclusiva del propietario que motivó dichas erogaciones, como equivocadamente hacen muchas administraciones.