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Sobre los GASTOS PARTICULARES en las Liquidaciones de Expensas

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El Código Civil y Comercial regula la propiedad horizontal desde el 1-8-2015.

Determina un derecho real de propiedad horizontal y un derecho real de propiedad horizontal especial que son los conjuntos inmobiliarios ( clubes de campo, barrios cerrados, tiempo compartido, cementerios privados).

Veamos el primero.

El derecho real de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional cuya propiedad “comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla”.

Ser propietario de una unidad funcional obliga a “pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa”.

Explica el citado código con claridad que “debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea."

TODAS LAS EXPENSAS SON COMUNES. NO HAY EXPENSAS PARTICULARES.

Si bien en parte de su articulado el código habla de “expensas o contribuciones” quedan como conceptos sinónimos, dado que seguidamente señala “contribuciones por expensas".

¿Entonces, qué son los gastos particulares en el derecho real de propiedad horizontal?

Nuestro fundador, el Dr. Osvaldo Loisi, en el libro TODO SOBRE CONSORCIOS ha especificado lo que reproducimos a continuación:

Existen numerosos casos en que un propietario produce -voluntariamente o no- algún daño en cosas comunes y el Administrador carga luego, el costo de su reparación a las expensas debidas por aquél propietario a título de "gasto particular". Aunque tal vez el sentido común indique lo contrario, el procedimiento no es correcto.

En primer lugar, aún cuando el propietario que causó el daño estuviere de acuerdo, la proporcionalidad de la obligación por expensas no puede alterarse nunca. Deben ser liquidadas de acuerdo al porcentual de cada unidad.

En segundo lugar, cuando el propietario imputado no está de acuerdo en hacerse cargo de ese gasto, la conducta del Administrador es doblemente reprochable, porque él no es juez para discernir culpas, atribuir penalidades ni ordenar reembolsos a cargo de ningún propietario. Los gastos de reparación correspondientes deben ser cargados al Consorcio y luego éste deberá accionar contra el propietario que los haya causado, para obtener su reintegro. Igual criterio debe seguirse para el costo de cartas-documentos, actas notariales, etc. Muchas veces, por motivos prácticos, el administrador incluye en la liquidación de expensas, como correspondiente a una unidad, el valor de alguna reparación a la que el consorcio estaba obligado, pero que fuera incrementado para satisfacer una mejor calidad, o un determinado producto, a pedido del propietario. Lo que conviene en esos casos es no mezclar el concepto de expensa, que por definición es un gasto común a todos los consortes, con la cuenta particular que un propietario pueda tener con la administración por motivos inherentes a su propia incumbencia.“

CONCLUSIÓN

El administrador lo es del consorcio y no de un propietario en particular.

El gasto mayor pedido por un propietario para satisfacer una mejor calidad de determinada reparación en cosas comunes, debió ser establecido documentadamente para ser legítimo, consensuado y sometido a ulterior aprobación consorcial. Sólo entonces integrará la expensa a pagar por dicho propietario.

Otra consideración convierte en ilegal la liquidación que haga “manu militari” la administración del consorcio, poniendo a su sólo arbitrio una suma determinada para que sea pagada por un propietario .

Dejo aclarado que las multas previstas estatutariamente son sanciones y no gastos, e integran la expensa del sancionado.

En atención a lo antedicho considero que los llamados “gastos particulares” pueden ser expuestos en una liquidación de expensas pero no deben ser liquidados al consignar el total a pagar por el propietario.

Aclarando:

El modelo de liquidación de expensas de CABA (Disposición 1494/2014) que es utilizado en muchas jurisdicciones del país, tiene un punto final como anexo o continuación nominado “Estado de Cuentas y Prorrateo”, donde está la nómina de los propietarios y el detalle de gastos, y es donde aparecen los gastos particulares.

Entiendo que allí deben exponerse, pero no liquidarse al propietario particular.

Ejemplo:

uf

dpto

propietario

Saldo

anterior

pagos

deuda

intereses

Gastos A + %

Gastos B +%

Gastos

C +%

Cuota extra

Gastos particulares

redondeo

total

1

1ºA

Sr/a ....

1000

1000

----

----

$500

$200

$300

$400

$200

--

1400

 

Esos $ 200 deben consignarse como gasto de todos los propietarios, conforme porcentual de cada uno. Para ello deben incorporarse al rubro “Egresos por gastos particulares” existente en el último punto del ESTADO FINANCIERO del cuerpo principal de la liquidación, según el modelo referenciado antes.

Solamente cuando sea validado por el consorcio el gasto, será incluido dentro de la expensa correspondiente al propietario.

Cuando dicho propietario pague, deberá reintegrarse el monto al patrimonio consorcial, incluyéndose como fondo de reserva o para su reintegro a los propietarios.

Eso impedirá que cartas documento, consultas con abogados y hasta mediaciones iniciadas por el consorcio sin éxito, se carguen a la cuenta exclusiva del propietario que motivó dichas erogaciones, como equivocadamente hacen muchas administraciones.

 

® Liga del Consorcista

Tags: De Interés General para la Familia Urbana, abuso, administrador, administrador, expensas,

Comentarios

publicado el 26-9-2021

Muchas gracias por la explicación, nos permite conocer mas en detalle aspectos que hacen a la administración de consorcios, aclara aspectos conflictivos que afectan la buena vecindad

publicado el 20-9-2021

Buenas Tardes! Nuestro administrador nos cobra los siguientes items: Estacionamiento, Movilidad, fotoc, otros. (todos estos gastos de SU vehiculo) Es legal?

publicado el 18-9-2021

Estoy sin gas desde julio del 2015 por refacciones del consorcio, fugas de gas, y sin calefón pues el consorcio me proveyó un termotanque eléctrico de 60 lts en el 2016, hace 1 mes se descompuso el termotanque eléctrico y como ya están colocando las cañerías nuevas de gas debo volver a instalar un calefón pero no cuento con fondos, la administradora me quiso cobrar como gasto particular el calefón, y un abogado me dijo que no puede hacer esto, el asunto es que no tengo ni agua caliente hace 1 me

publicado el 1-9-2021

Nuestro edificio esta en San Martin PBA, la administracion incorporo en la liquidacion mensual el siguiente cargo: PROCESO DE DIGITALIZACION DE EXPENSAS segun ley 3254/09 y lo cobra mensualmente. Es correcto ese costo.....? si no me equivoco es para CABA su aplicacion......!

publicado el 1-9-2021

Buen día! Gracias por excelente atículo. En mi caso yo alquilo, en el resumen de expensas aparecen las A, las B y otros cargos, como ser contribución vecinal , ARBA, Municipal. Entiendo que ARBA lo paga el propietario. Pero quién debe abonar esos cargos por fuera de las A y B? Las extraordinarias, quien debe pagarlas? Saludos

publicado el 31-8-2021

Si es que interpreté lo que dice la nota....No me parece justo que el consorcio deba pagar un daño causado por una persona, de alguna cosa común. Lo mismo los gastos ocasionados por falta de pago de expensas, ya que si no hubiera incurrido en alguno de esos hechos, el consorcio no tendría que realizar ninguna gestión.

publicado el 31-8-2021

Excelente información. He visto casos de mala praxis como los que dan origen a esta nota. Muchas gracias.

publicado el 31-8-2021

Dra Rita, muy claro su artículo. gracias. quiero preguntarle otro tema: las palomas han invadido el aire y luz del edificio. ciertas salientes de la pared están muy sucias con excremento. me causan una alergia terrible, vivo con todo cerrado y aun así siento el olor. puedo pedir que pongan los pinches para que no se apoyen las palomas? ¿no debería el administrador cuidar la limpieza del edificio y la salud de sus habitantes? gracias.

publicado el 31-8-2021

Buenas Tares!!! consulto,la pintura de la puerta de ingreso del propietarios ,la parte de afuera que da al pasillo a quien le corresponde los gastos al propietarios o al consorcio. gracias

publicado el 31-8-2021

Obligación de Administradores a no encasillarse a la Asamblea Anual Ordinaria. Menos ocultismo con los Propietarios.

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