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Sobre los GASTOS PARTICULARES en las Liquidaciones de Expensas

 
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El C贸digo Civil y Comercial regula la propiedad horizontal desde el 1-8-2015.

Determina un derecho real de propiedad horizontal y un derecho real de propiedad horizontal especial que son los conjuntos inmobiliarios ( clubes de campo, barrios cerrados, tiempo compartido, cementerios privados).

Veamos el primero.

El derecho real de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional cuya propiedad 鈥渃omprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso com煤n del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o m谩s unidades complementarias destinadas a servirla鈥.

Ser propietario de una unidad funcional obliga a 鈥減agar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporci贸n de su parte indivisa鈥.

Explica el citado c贸digo con claridad que 鈥渄ebe pagar las expensas comunes ordinarias de administraci贸n y reparaci贸n o sustituci贸n de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulaci贸n de personas con discapacidad, fijas o m贸viles, y para las v铆as de evacuaci贸n alternativas para casos de siniestros. Debe tambi茅n pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resoluci贸n de la asamblea."

TODAS LAS EXPENSAS SON COMUNES. NO HAY EXPENSAS PARTICULARES.

Si bien en parte de su articulado el c贸digo habla de 鈥渆xpensas o contribuciones鈥 quedan como conceptos sin贸nimos, dado que seguidamente se帽ala 鈥渃ontribuciones por expensas".

驴Entonces, qu茅 son los gastos particulares en el derecho real de propiedad horizontal?

Nuestro fundador, el Dr. Osvaldo Loisi, en el libro TODO SOBRE CONSORCIOS ha especificado lo que reproducimos a continuaci贸n:

Existen numerosos casos en que un propietario produce -voluntariamente o no- alg煤n da帽o en cosas comunes y el Administrador carga luego, el costo de su reparaci贸n a las expensas debidas por aqu茅l propietario a t铆tulo de "gasto particular". Aunque tal vez el sentido com煤n indique lo contrario, el procedimiento no es correcto.

En primer lugar, a煤n cuando el propietario que caus贸 el da帽o estuviere de acuerdo, la proporcionalidad de la obligaci贸n por expensas no puede alterarse nunca. Deben ser liquidadas de acuerdo al porcentual de cada unidad.

En segundo lugar, cuando el propietario imputado no est谩 de acuerdo en hacerse cargo de ese gasto, la conducta del Administrador es doblemente reprochable, porque 茅l no es juez para discernir culpas, atribuir penalidades ni ordenar reembolsos a cargo de ning煤n propietario. Los gastos de reparaci贸n correspondientes deben ser cargados al Consorcio y luego 茅ste deber谩 accionar contra el propietario que los haya causado, para obtener su reintegro. Igual criterio debe seguirse para el costo de cartas-documentos, actas notariales, etc. Muchas veces, por motivos pr谩cticos, el administrador incluye en la liquidaci贸n de expensas, como correspondiente a una unidad, el valor de alguna reparaci贸n a la que el consorcio estaba obligado, pero que fuera incrementado para satisfacer una mejor calidad, o un determinado producto, a pedido del propietario. Lo que conviene en esos casos es no mezclar el concepto de expensa, que por definici贸n es un gasto com煤n a todos los consortes, con la cuenta particular que un propietario pueda tener con la administraci贸n por motivos inherentes a su propia incumbencia.鈥

CONCLUSI脫N

El administrador lo es del consorcio y no de un propietario en particular.

El gasto mayor pedido por un propietario para satisfacer una mejor calidad de determinada reparaci贸n en cosas comunes, debi贸 ser establecido documentadamente para ser leg铆timo, consensuado y sometido a ulterior aprobaci贸n consorcial. S贸lo entonces integrar谩 la expensa a pagar por dicho propietario.

Otra consideraci贸n convierte en ilegal la liquidaci贸n que haga 鈥渕anu militari鈥 la administraci贸n del consorcio, poniendo a su s贸lo arbitrio una suma determinada para que sea pagada por un propietario .

Dejo aclarado que las multas previstas estatutariamente son sanciones y no gastos, e integran la expensa del sancionado.

En atenci贸n a lo antedicho considero que los llamados 鈥済astos particulares鈥 pueden ser expuestos en una liquidaci贸n de expensas pero no deben ser liquidados al consignar el total a pagar por el propietario.

Aclarando:

El modelo de liquidaci贸n de expensas de CABA (Disposici贸n 1494/2014) que es utilizado en muchas jurisdicciones del pa铆s, tiene un punto final como anexo o continuaci贸n nominado 鈥淓stado de Cuentas y Prorrateo鈥, donde est谩 la n贸mina de los propietarios y el detalle de gastos, y es donde aparecen los gastos particulares.

Entiendo que all铆 deben exponerse, pero no liquidarse al propietario particular.

Ejemplo:

uf

dpto

propietario

Saldo

anterior

pagos

deuda

intereses

Gastos A + %

Gastos B +%

Gastos

C +%

Cuota extra

Gastos particulares

redondeo

total

1

1潞A

Sr/a ....

1000

1000

----

----

$500

$200

$300

$400

$200

--

1400

Esos $ 200 deben consignarse como gasto de todos los propietarios, conforme porcentual de cada uno. Para ello deben incorporarse al rubro 鈥淓gresos por gastos particulares鈥 existente en el 煤ltimo punto del ESTADO FINANCIERO del cuerpo principal de la liquidaci贸n, seg煤n el modelo referenciado antes.

Solamente cuando sea validado por el consorcio el gasto, ser谩 incluido dentro de la expensa correspondiente al propietario.

Cuando dicho propietario pague, deber谩 reintegrarse el monto al patrimonio consorcial, incluy茅ndose como fondo de reserva o para su reintegro a los propietarios.

Eso impedir谩 que cartas documento, consultas con abogados y hasta mediaciones iniciadas por el consorcio sin 茅xito, se carguen a la cuenta exclusiva del propietario que motiv贸 dichas erogaciones, como equivocadamente hacen muchas administraciones.

® Liga del Consorcista

Tags: gasto, abuso, administrador, administradores, expensas,

Comentarios

publicado el 26-9-2021

Muchas gracias por la explicaci贸n, nos permite conocer mas en detalle aspectos que hacen a la administraci贸n de consorcios, aclara aspectos conflictivos que afectan la buena vecindad

publicado el 20-9-2021

Buenas Tardes! Nuestro administrador nos cobra los siguientes items: Estacionamiento, Movilidad, fotoc, otros. (todos estos gastos de SU vehiculo) Es legal?

publicado el 18-9-2021

Estoy sin gas desde julio del 2015 por refacciones del consorcio, fugas de gas, y sin calef贸n pues el consorcio me provey贸 un termotanque el茅ctrico de 60 lts en el 2016, hace 1 mes se descompuso el termotanque el茅ctrico y como ya est谩n colocando las ca帽er铆as nuevas de gas debo volver a instalar un calef贸n pero no cuento con fondos, la administradora me quiso cobrar como gasto particular el calef贸n, y un abogado me dijo que no puede hacer esto, el asunto es que no tengo ni agua caliente hace 1 me

publicado el 1-9-2021

Nuestro edificio esta en San Martin PBA, la administracion incorporo en la liquidacion mensual el siguiente cargo: PROCESO DE DIGITALIZACION DE EXPENSAS segun ley 3254/09 y lo cobra mensualmente. Es correcto ese costo.....? si no me equivoco es para CABA su aplicacion......!

publicado el 1-9-2021

Buen d铆a! Gracias por excelente at铆culo. En mi caso yo alquilo, en el resumen de expensas aparecen las A, las B y otros cargos, como ser contribuci贸n vecinal , ARBA, Municipal. Entiendo que ARBA lo paga el propietario. Pero qui茅n debe abonar esos cargos por fuera de las A y B? Las extraordinarias, quien debe pagarlas? Saludos

publicado el 31-8-2021

Si es que interpret茅 lo que dice la nota....No me parece justo que el consorcio deba pagar un da帽o causado por una persona, de alguna cosa com煤n. Lo mismo los gastos ocasionados por falta de pago de expensas, ya que si no hubiera incurrido en alguno de esos hechos, el consorcio no tendr铆a que realizar ninguna gesti贸n.

publicado el 31-8-2021

Excelente informaci贸n. He visto casos de mala praxis como los que dan origen a esta nota. Muchas gracias.

publicado el 31-8-2021

Dra Rita, muy claro su art铆culo. gracias. quiero preguntarle otro tema: las palomas han invadido el aire y luz del edificio. ciertas salientes de la pared est谩n muy sucias con excremento. me causan una alergia terrible, vivo con todo cerrado y aun as铆 siento el olor. puedo pedir que pongan los pinches para que no se apoyen las palomas? 驴no deber铆a el administrador cuidar la limpieza del edificio y la salud de sus habitantes? gracias.

publicado el 31-8-2021

Buenas Tares!!! consulto,la pintura de la puerta de ingreso del propietarios ,la parte de afuera que da al pasillo a quien le corresponde los gastos al propietarios o al consorcio. gracias

publicado el 31-8-2021

Obligaci贸n de Administradores a no encasillarse a la Asamblea Anual Ordinaria. Menos ocultismo con los Propietarios.

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