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INQUILINOS EN EL CONSORCIO: LO QUE HAY QUE SABER

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Una proporción importante de habitantes de los edificios de Propiedad Horizontal suelen ser inquilinos, por lo cual, es conveniente puntualizar varias cosas que debieran saber, tanto ellos, como los propietarios que alquilan sus unidades funcionales, y son las siguientes:

I

Por el hecho de hacer uso de las instalaciones comunes del edificio, el inquilino debe adaptar su conducta y la de su familia a las limitaciones establecidas en el Reglamento de Copropiedad y Administración y el Reglamento Interno del edificio, si lo hubiere.

Por eso, es necesario que al celebrar el contrato de alquiler, se hagan constar en forma expresa las normas de convivencia que surgen de esos instrumentos y que el inquilino deberá acatar.
En especial, se debe dejar constancia del destino a que está afectada la unidad alquilada, así como las prohibiciones, modalidades de uso de las instalaciones comunes, etc.

II

Obviamente, al inquilino le está prohibido transgredir aquellas normas, pero todo incumplimiento en que incurra se considerará de responsabilidad directa del propietario de la unidad locada.
Esto quiere decir que el propietario locador de aquella unidad deberá responder patrimonialmente por todos los posibles daños que la inconducta de su inquilino pueda ocasionar al Consorcio.

No existe, pues, una vinculación legal directa entre inquilino y Consorcio.
Todos los derechos y obligaciones de aquél surgen únicamente del contrato de locación firmado con el locador.

Por supuesto que el inquilino no puede eximirse de responsabilidad por los hechos u omisiones ilícitas que se le atribuyan, a él o a miembros de su familia, pero ante el Consorcio, responderá siempre el locador propietario, quien deberá hacerse cargo del pago de los daños y perjuicios correspondientes.

Es elemental que el inquilino no forma parte del Consorcio de Propietarios y, a no ser que se presente con una autorización por escrito del titular de la unidad alquilada, no puede concurrir a las asambleas ordinarias ni extraordinarias, ni mucho menos deliberar ni votar.

III

Respecto de las expensas y los impuestos que gravan la unidad funcional objeto de la locación, existe la mala práctica de cargar esos montos al precio del alquiler, cuando se trata, en verdad, de obligaciones inherentes al propietario.
Recordemos que el Código Civil, en su artículo 1493, establece que el precio de la locación deberá ser “determinado en dinero”.
Esto significa que quien toma un inmueble en locación -por lo general, asalariado- debe conocer a ciencia cierta el monto mensual que está obligado a pagar.
Esa es, al menos, la interpretación que el buen sentido impone.

Por consiguiente, del mismo criterio de justicia se desprende que si el locador quiere cargar aquellas erogaciones extras al precio del alquiler, debiera calcularlas de antemano y expresarlas dentro del precio mensual, para hacer la prestación “determinada”.
Porque la persona que vive de un sueldo necesita saber de antemano si podrá o no hacerse cargo del precio del contrato.

Cabe recordar que la mala práctica referida, se arrastra desde situaciones pasadas, cuando existían leyes que congelaban los alquileres y hacían de la locación un negocio prácticamente ruinoso, contingencias históricas que hace tiempo han desaparecido, desde que las locaciones se liberaron de toda regulación estatal.

IV

Además y en honor a la justicia y equidad, sería conveniente que los contratos que establecen para el inquilino cargas inherentes al propietario, incluyeran una autorización expresa que lo faculten para asistir a las asambleas de propietarios.
Al menos, a aquellas en que se discuten los balances de la administración.
De lo contrario, se coloca al inquilino en una verdadera situación de indefensión.
Resulta penoso comprobar a diario la desidia de muchos propietarios, que se desinteresan totalmente de la suerte de su consorcio y no concurren a las asambleas en razón de que trasladan al inquilino sus obligaciones, impidiendo asimismo reunir los votos necesarios para el buen gobierno de la comunidad.

V

Finalmente, es oportuno señalar el error en que suelen caer muchos locatarios cuando en el contrato de alquiler se establece que estarán obligados a abonar las expensas “comunes” del edificio.
Él pensará, probablemente, que se trata de las expensas ordinarias y no de las extraordinarias, pero no es así.
TODAS LAS EXPENSAS DEL EDIFICIO SON LLAMADAS COMUNES porque son una carga común a todos los propietarios.
Lo que debiera haber dicho el contrato es: “expensas ordinarias”.
Si dice simplemente “comunes”, el incauto inquilino deberá pagarlas todas, ordinarias y extraordinarias.

En cuanto a qué son expensas ordinarias y qué son expensas extraordinarias, puede definirse a las primeras como “las que corresponden a gastos previstos en el tiempo”.
Por ejemplo: sueldo del Encargado, impuestos, limpieza de tanques, primas de seguros, honorarios del administrador; abonos por distintos servicios que se pagan mensualmente, etc., etc.
Son, en cambio, expensas extraordinarias las destinadas a sufragar gastos imprevistos o eventuales, como, por ejemplo, la integración de fondos de reserva, gastos de reparaciones, remodelaciones, pago de algún juicio perdido por el Consorcio, y cualquier otra eventualidad.

® Liga del Consorcista

Tags: propiedad horizontal, derecho de propiedad, alquileres / inquilinos / locaciones,

Comentarios

publicado el 8-12-2023

Buenos dias, me alquilaron un departamento , y a los dos meses empezo una gotera, claramente intentaron ocultar el problema con pintura o sea que ya estaba. Hace mas de 9 meses que sigue la gotera y se cayo parte del techo. Soy asmatica y la dueña lo sabe, convivo con moho todos los dias. Nadie me da respuesta acerca del problema . Enviaron a un plomero q no encontro la perdida en el depto de arriba y se fue, dejando aun mas agravada la perdida. Que debo hacer? por favor, no se a quien recurrir

publicado el 18-11-2023

Buenas tardes, Sobre este párrafo: *Son, en cambio, expensas extraordinarias las destinadas a sufragar gastos imprevistos o eventuales, como, por ejemplo, la integración de fondos de reserva, gastos de reparaciones, remodelaciones, pago de algún juicio perdido por el Consorcio, y cualquier otra eventualidad* En el edificio donde vivo acaban de decir que este fondo estará como columna de fondo de reserva. Que ley puedo citar para exigir que diga extraordinaria. Gracias

publicado el 9-11-2023

Buenas tardes. Mi cláusula de alquiler dice que debo hacerme cargo de gastos ordinarios. Pero todo lo que uds dicen que están excluidos ko los liquidan aparte. Que puedo hacer ? Gracias

publicado el 12-10-2023

Buen día No puedo hacer un cambio de servicio de internet porque nueva empresa tiene q sacar el camble q sñesta y poner el suyo y la cañeria esta obstruida. La inmobiliaria me dice q me quede con el setvicio q tengo y no quieren mandar electric8stas a desttñrabar la cañeria.

publicado el 13-3-2023

Tengo una consulta si un inquilo acusa a un encargado de cosas que son verdades.....y otra consulta los inquilo pueden hacer una denuncia a los encargado

publicado el 31-10-2020

Para SAMUEL eres lo que se llama agresor acustico tu mismo estas reconociendo como jodes con la musica hasta las 2 de la mañana, la musica escuchala vos, no obligues a tus vecinos a sufrirla, no se si tienes autoestima chica que debes mostrar que tienes un buen amplificador o tu alegria con la musica, los vecinos descansan, se relajan en su propiedad y tu no puedes ni debes invadirla con perturbaciones de ningun tipo, el derecho a la tranquilidad esta por arriba de tu pelot****,cabe demanda civ

publicado el 2-8-2020

buenos dias, una inquilina denuncio fuga de gas en su uf y cortaron en todo el edificio. El consorccio ya estaba al tanto del inconveniente y estaban trabajando en su depto un gasista matriculado.De quien es la responsabilidad ante semejante injusticia la inquilina o el propietario?

publicado el 2-8-2020

buenos dias, una inquilina denuncio fuga de gas en su uf y cortaron en todo el edificio. El consorccio ya estaba al tanto del inconveniente y estaban trabajando en su depto un gasista matriculado.De quien es la responsabilidad ante semejante injusticia la inquilina o el propietario?

publicado el 25-5-2020

Buenas noches , quisiera saber por favor con que antelación el administrador debe informar a los propietarios las expensas , ocurre que en el edificio las informan y al otro día vencen , eso esta bien ? Gracias Juan .

publicado el 9-1-2018

Consulta: Ea posible cobrar un canon diferencial por el alquiler del SUM a los inquilinos si así se dispone en Asamblea ?. Gracias

publicado el 22-11-2017

Dr buenas tardes mi consulta es la siguiente puede un i ex nquilino iniciar aciones legales contra el consorcio por daños y perjuicios . En que parrafo o articulo de l nuevo CCYC LO INDICA desde ya muchas gracias

publicado el 31-10-2017

En el caso de un local a la calle en un edificio, que expensas corresponde que pague ? Pues no utiliza el ascensor ni la luz del palier ni entra al edificio ni sube a la terraza, Espero su comentario Atte LA

publicado el 21-6-2017

Hola Doctor, tengo un contrato firmado donde no habla de expensas comunes o no, sino que dice que el locatario deberá abonar las expensas "ordinarias" y "extraordinarias". Entiendo que ante esto firmado, por más que no correspondería que el inquilino abone lo extra, se debe cumplir. Es así efectivamente? Gracias

publicado el 9-6-2017

Necesito saber si el administrador.como empleado del consorcio puede dar la orden de sacar mis plantas del pasillo del edificio, No obstaculizan el paso de los consorcistas La decision se debe a que una consorcista inquilina del segundo piso planteo la queja. Ella no necesita pasar por el pasillo de planta baja, Hace 12 años que vivo en este edificio y nunca un vecino de la planta baja me ha hecho ningun tipo de queja. Hay quienes tambien tienen .Tampoco otros administ. Obviamente es un problema personal. No son yuyos son plantas de exposicion., Yo hago la limpieza del pasillo porque no existe ese servicio ni desinfeccion Gracias . . .

publicado el 8-6-2017

Buenos dias pregunta vivo en un edificio de dos pisos donde no hay asensores ni portero no se saca la basura va una chica dos veces por semana a limpiar que le dan 5000 pesos por mes y en comun tenemos solo la luz que se paga $500 por mes al igual que un seguro de $380 esta inquilina a la cual se inscribio como administracio esta cobrando de expensas 1400 a 1500 por mes a lo cual hay $ 340 que pone como fondo de reserva y no firma la planilla que te da quisiera saber si eso esta bien o si me podrian mandar por mail una respuesta hay 12 departamentos y el mio tiene 36 mtos cuadrados a y alquila uno que seria del portero

publicado el 6-6-2017

Alquilo en un depto hace 3 años y una habitación es humedad pura y filtración de agua jamas un arreglo nadie me dio bolilla ni consorcio ni dueño ni inmobiliaria por ende no pague mas expensas porq no tuve durante 3 años ningún respuesta a nada que debo hacer

publicado el 6-6-2017

Alquilo en un depto hace 3 años y una habitación es humedad pura y filtración de agua jamas un arreglo nadie me dio bolilla ni consorcio ni dueño ni inmobiliaria por ende no pague mas expensas porq no tuve durante 3 años ningún respuesta a nada que debo hacer

publicado el 8-5-2017

Estimado Dr. Lo molesto porque tengo dudas importantes con la liquidación de expensas de un departamento del cual soy inquilino. Según el contrato de locación yo me hago cargo de las Expensas comunes, las expensas extraordinarias quedan exclusivamente a cargo de la parte locadora. El tema es que en las liquidaciones de expensas esto no se aclara y aparecen: Gastos comunes A, B, y C, Fondo Operativo, y Aprovisionamiento. De esos gastos yo considero que solo debo pagar los A,B y C solamente. Por favor necesito su asesoramiento. Por otro lado estan pagando deudas anteriores a mi estadía. Eso me corresponde? Muchas gracias.

publicado el 8-12-2016

Buenas tardes: me informan que por reunión de consorcio han determinado modificar los ascensores con un costo de casi 200.000 pesos, y que lo van a pagar en 8 o 10 cuotas, esto debería tomarse como expensas extraordinarias no? Y la constitución de un plazo fijo para tener caja, por parte del consorcio de propietarios no debería tomarse también como extraordinario? Muchas gracias

publicado el 16-11-2016

Consulta: tengo cochera propia en el edificio de al lado, mi duda es ¿Puedo tener llaves del edificio (acceso principal)? en mi edificio los que no tienen departamento y compraron cochera solamente entran por la puerta de enfrente. Es correcto? o solo debo tener la llave del porton de las cocheras? Gracias!

publicado el 9-11-2016

buenas tardes, soy inquilina y en el edificio instalaron dos cerraduras eléctricas con llaves magnéticas. Las llaves las cobraron como ordinarias, corresponde eso? no queda en mi propiedad eso si me voy. Gracias

publicado el 14-9-2016

Lucila, a nosotros nos pasó lo mismo. Pero a pesar de ser extraordinario todo depende del contrato que hayas firmado. En nuestro caso el contrato dice que "el inquilino se hará cargo de gastos comunes" lo cual desliga al propietario de pagar cualquier tipo de expensas sean o no sean extraordinarias. Es un garrón! Nosotros pasamos de pagar 1200 a 2900 en tres meses! Se lo reclamamos al propietario y nos dijo que él no puede hacer nada al respecto! Patético, mucho dueños se abusan de la ignorancia del inquilino!!!!

publicado el 14-9-2016

Según lo que entiendo entonces si nuestro contrato dice “el inquilino se hará cargo de expensas comunes” no podemos exigirle al propietario que pague los gastos de arreglo de varias partes del edificio?

publicado el 13-9-2016

Hola buen dìa, soy inquilino y en el edificio instalaron la cámaras de seguridad y es un gasto extraordinario. Lo debe abonar el propietario NO el inquilino, ya que es un bien que suma al edificio del consorcio. Habla con el dueño del depto. y coordina con él para el pago de las expensas. Saludos.-

publicado el 13-6-2016

Hola! En mis expensas se genero un fondo de deuda para responder a los gastos del mes porque hay dptos que no pagan las expensas. Este tipo de gasto corresponde a un gasto extraordinario no? Le corresponderia pagar al propietario? El consorcio deberia devolver estos fondos una vez saldada la deuda? Gracias por su ayuda!

publicado el 7-6-2016

Tendria este mismo problems..ruidos permanentes de otro inquilino. El sdministrador empleado siempre me a tratado bien en cuanto a mis reclamos no logrando el objetivo. ..pero mi ultimo reclamo fue atendido por el dueño de la administracion.tratandome de una maneta autoritaria.q el no tiene nada que ver que valla a la policia no dandome respuesta .cual es la obligacion de esta persona que representa a los dueños.y cuales son mis derechos para demandar a esta administracion ..

publicado el 26-5-2016

Disculpen la molestia,sé que aclaran que por aquí no realizan consultas,pero estoy realmente desesperada,siento que no tengo ningún tipo de defensa y no sé por dónde empezar. Vivo en un edificio del Gran Buenos aires,soy inquilina,tenemos agua caliente centralizada,que se rompió y hace 20 días que en pleno frío no tenemos agua caliente,la administración decidió de forma unilateral porque no convocó a una reunión de consorcio que cada depto debe colocarse su propio termo eléctrico,haciéndose responsable cada dueño, y al que lo coloque le descontarán expensas,esa decisión fue,repito,absolutamente unilateral.¿Dónde puedo denunciar esto?

publicado el 11-5-2016

LOS GASTOS OCACIONADOS POR UN JUICIO LABORAL ( Demanda + Honorarios + Costas)... ¿SON ORDINARIOS O EXTRAORDINARIOS? La demanda fue presentada por SUTHER, OPRESID Y FATERY y obtuvo sentencia favorable. La Administradora no comunico la demanda en la lix.exp. La demanda obtuvo sentencia favorable. No creó fondo especial. Y liquida la "demanda, honorarios y costas" con activos recaudados en expensas ordinarias. Acuerda con los demandantes 2 cuotas con 30 días de diferencia entre los pagos. Ahora, los inquilinos reclaman reintegro de cobro encubierto de un juicio. ¿Tienen derecho? Muchas Gracias por su consideración y respuesta.

publicado el 9-5-2016

Es correcto que la asamblea de proprietarios cobre un monto mayor para el uso de quincho a los inquilinos? Desde ya muchas gracias. Saludo!

publicado el 25-4-2016

Simple, pueden autoconcarse los propietarios. Firman un acta, donde deciden remover al adminustrador por todis los motivos. Luego la llevan a una escribania para Protocolizarla. Finalmente notifican al admin removido. Listo el pollo!

publicado el 7-4-2016

Tengo una consulta, yo alquilo un dpto en el cual no me dan boleta de luz y me estan cobrando una barbaridad, solo hay 3 medidores para 7 dptos. Eso es legal?

publicado el 11-3-2016

Hola! quisiera saber si se despide al encargado del edificio, los gastos corresponden pagarlo al propietario o al inquilino? en las expensas deberia venir como extraordinarias o no? Muchas Gracias

publicado el 8-3-2016

HOLA DR LE HAGO UNA PREGUNTA YO PAGO UNA X CANTIDAD DE EXPENSAS Y SE ROMPIO UNOS CAÑOS QUE ARREGLO EL CONSORCIO ENTONCES ME SUMARON UN PORCENTAJE DE LO PAGADO POR ESE ARREGLO A MIS EXPENSAS. YO TENGO QUE PAGAR X ELLO?? A CASO LO QUE ME COBRAN X LAS EXPENSAS TODOS LOS MESES NO DEBERIA HABER UN FONDO PARA CUALQUIER IMPREVISTO? MI PREGUNTA ES : DEBO PAGAR ESE DINERO ADEMAS DE LAS EXPENSAS DE TODOS LOS MESES??

publicado el 20-2-2016

Buenas tardes, vivo en un barrio cerrado y tenemos un inquilino (supuesto) ya que nunca vimos la copia del contrato de locación, que no pagas las expensas, mientras se acciona judicialmente es posible suspenderle el servicio de portería?. Gracias

publicado el 14-2-2016

Hola.. tengo un problema. Me compré un bicicleta y en el eficio donde vivo no hay rampas ni ascensores sólo escaleras y vivo en el 2° piso. Y no dejan que deje la bici en la entrada (palier) ¿Donde me debería quejar o que puedo hacer para q me dejen dejar la bici en el palier?

publicado el 14-2-2016

Hola.. tengo un problema. Me compré un bicicleta y en el eficio donde vivo no hay rampas ni ascensores sólo escaleras y vivo en el 2° piso. Y no dejan que deje la bici en la entrada (palier) ¿Donde me debería quejar o que puedo hacer para q me dejen dejar la bici en el palier?

publicado el 20-1-2016

Hola. Necesito saber si esta reglado que el consorcio cobre las expensas ordinarias y extraordinarias juntas. Porque mi consorcio lo hace, si queres pagar expensas tenes que pagar las dos y ahi surge el problema. Existe una norma??? Le aghradeceria mucho su respuesta. Saludos

publicado el 26-12-2015

Hola dr. Quisiera saber que puedo reclamarle al dueño del departamento que alquilo. Llevo un año de alquiler en el cual firme un contrato directo sin intermediarios y en el cual me pedian entre 300 y 400 pesos por mes de expensas. Hace 3 meses sin ningun motivo, me está queriendo cobrar 1200 pesos. Que puedo hacer ? Desde ya muchas gracias

publicado el 23-11-2015

hola queria saber si un jubilado alquila y necesita un inodoro mas alto, los costo de este a quien le corresponde_, al jubilado q alquila o al due;o_

publicado el 17-11-2015

Hola , mi consulta es : en mi edificio no hay gas ya que lo han clausurado ,para hacer los arreglos los gasistas deben pasar todo x mi patio , pero resulta que el señor me dijo que no tiene contratado mi departamento para arreglar,resumo , quieren que permita pasar a trabajar pero el consorcio no me incluye en los arreglos x un retraso en las expensas , no sólo eso sino que me amenazó con una carta de pasarme el gasto de cada día cesante que los señores no puedan trabajar ? Es eso legal? Aclaro también que mi deuda devino porque no tenían cta para abonar las expensas ..y ahora estoy abonando mensualmente hasta liquidar deuda en el bco asignad

publicado el 10-11-2015

si el co.sorcio ase una asamble de copropietarios para.acusarme y debatir.sobre.mi tengo derecho a.concurrir y defenderme. O solamente debo acatar.sus ordenes ?

publicado el 10-11-2015

Hola doctor buenas noches mi pregunta puede el consorcio deliverar mi permanencia en el edificio decir si me tengo q ir ???? 2 puede el consorcio elegir y decidir quien me puede visitar y quien no ? puede el consorcio solicitar mi expulcion del eedificio por q mi mascota.es un conejo ? Puede el consorcio deliverar sobre mi persona y decirdir con quien tengo q estar denovio o no ? Puede el consorcio del edificio exiliarme por q soy gay y.le vicitan amigos ? Puede.el consorcio decidir si puedo discutir con mi esposa o no ? Y los motivos por los cuales discuto ?

publicado el 25-10-2015

Buenas noches. Vivo en un edificio donde tengo aue soportar ruidos molestos, musica, gritos, etc de un depto de alguien que es propietario. Cada vez que hablo con la gente de la administracion me dicen que a ellos no les corresponde hacer nada y que si me molesta haga la denuncia. Les pedi que al menos coloquen un aviso de los horarios permitidos para"hacer ruido" y la rta fue que no hay horario y me repitieron lo mismo: si le molesta haga la denuncia. Ya llame varias veces a la policia pero todo sigue igual. Mi consulta es: la administracion puede "lavarse las manos" con esto? Como deberian responder? Gracias

publicado el 20-10-2015

Ordinarias o extraordinarias? Hola! Quisiera saber su opinión acerca de si los siguientes gastos corresponden a expensas ordinarias o extraordinarias. Vivo en un edificio de 7 pisos con 4 departamentos por piso. Los gastos corresponden a un período de 18 meses: - Pintura general del edificio ($48.000). - Reparación de caldera y termotanque ($24.000). - Reemplazo de termotanque ($70.000). - Reparación motor de ascensor ($24.800). - Reparaciones en diversas unidades ($16.800). Muchas gracias. Saludos.

publicado el 5-10-2015

De uno de los balcones del edificio se desprendió un vidrio que sirve como baranda, este mes nos ha venido 1200 más de expensas por ese item. Mi pregunta es ¿Quién abona eso, el propietario o el inquilino? Gracias.

publicado el 21-9-2015

Muy buenos dias, mi consulta se debe pues el LOCATARIO (un matrimonio con una niña 8 años) permite el ingreso al Departamento de un hijo extramatrimonial de 18 años con problemas aparentemente de conducta. Ha roto vidrios por peleas con otros adolescentes, ensucia paredes que son de uso comun y le tira comida y otras cosas a vecinos del 1° piso. Mi consulta es puedo pedirles no entre al edificio el adolescente o rencindir el contrato?

publicado el 11-9-2015

HOLA DOCTOR QUERIA CONSULTARLE, SOY PROPIETARIA DE UN DEPARTAMENTO QUE TIENE DOS TORRES LA TORRE DE ADELANTE NOS RECLAMA LA REPARACION DE LA BAÑADERA DADO QUE SE LE DESPRENDIO UN PEDAZO DE VIGA ...CORRESPONDE AL CONSORCIO?

publicado el 8-9-2015

hola vivoen cordoba captal me llego un multa por ruidos molestos los cuales no niego pero tenia entendido por lo que me ddecian los seguridad del lugar que los sabados se puede escuchar musica hasta las 2 am. a la 1:30 sube el guardia y me solicita q le baje que el vecino de al lado se quejo. yo apago la musica . el lunes me llego la multa igual . le pedi el reglamento al dueño de midepto y dice que no lo tiene ,fui a la administracion y dicen que la musica es todos los dias hasta las 00 hs.sin embargo no me mostraron ningun rglamento.no me reconocen el reclamo. a quien debo acudir parahacerlo? gracias

publicado el 6-8-2015

quisiera saber si hace interpretaciones sobre reglamentos de propiedad? Le comento mi caso. en le Art Segundo: Bienes de propiedad común: son partes del edificio de propiedad común: a) b) c)hasta el punto h) las instalaciones de electricidad, agua corriente, gas, cloacales, de desagüe, incinerador de residuos hasta su conexión con las respectivas instalaciones particulares de cada unidad; i) y siguen los puntos. La pregunta es la siguiente. ¿desde donde le corresponde pagar un arreglo al dueño del departamento? hasta donde según este párrafo se interpreta que es propiedad común? Muchas gracias!!

publicado el 16-7-2015

Hola Dr; Vivo en un piso de alqueler y la luz y el agua sigue al nombre del dueño y cada mes me traer las facturas; yo las pago en el banco; la pregunta es hay algun problema si no estan a mi nombre Gracias

publicado el 12-7-2015

Buenas, en nuestro consorcio entraron a robar, y el propietario no quiere colocar rejas en las ventanas, Vamos a proponer que el gasto sea 50% para ambas partes, El propietario se puede negar a colocarlas poniendo en juego nuestra integridad física? y decir que las rejas afectan la estética de los departamentos? Qué amparo tenemos como inquilinos? Desde ya muchas gracias!

publicado el 26-6-2015

Buenas tardes quisiera asesorarme por un tema de expensas! En mi edificio se rompió un caño(que no afecta a mi departamento directamente) y se están haciendo los cambios correspondientes,a demás de arreglos de otros departamentos por humedad ect eso lo suman a las expensas ordinarias y me dicen que yo como inquilina debo abonarlas no el dueño lo que me implico sorpresivamente y sin previo aviso una suba del 100% en el monto de expensas. Es totalmente una responsabilidad mía pagar esos arreglos?

publicado el 5-6-2015

Hola mi pregunta es la siguiente: este mes en el edificio unificaron las expensas en una sola, y yo que soy inquilino y pagaba solo ordinarias ahora me subieron (antes las extraordinarias las pagaba el dueño), es legal esto?? se puede hacer? vivo en capital federal barrio almagro. gracias por la ayuda

publicado el 28-5-2015

puede suceder que la multa por ruidos molestos llegue sin previo aviso?

publicado el 26-5-2015

BUENAS YO QUISIERA SABER CUANDO EL PORTERO NO CUMPLE SUS FUNCIONES Y NO PONE REEMPLAZO PARA SUSTITUIRLO AUN ASI HAY QUE PAGAR MI CASO EL PORTERO HACE TRES MESES (2 TUVO DESCANZO MEDICO POR PROBLEMAS CON SU RODILLA SIM EMBARGO YO LO VEIA TODOS LOS DIAS CAMINANDO MUY BIEN EL TERCERO SEGUN LA CANILLA DE EDIFICIO NO FUNCIONA , ENTONCES LE PAGO POR BARRER UN CUADRADO DE 2 X 2 ALQUILE UN LOCAL PUERTA CALLE COMO ES EN ESTE CASO GRACIS

publicado el 15-5-2015

Buenas tardes. Queria saber si como inquilino de un departamento me corresponde que yo pague, prorrateado entre todos los departamentos, el importe correspondiente a “Trabajos de Reparación en Unidades”, como por ejemplo, “se localizó bomba de agua en baño principal, se retiró bidet,se descubrió pileta de patio, colocación de cerámicas”. De este tipo, hay 10 reparaciones en total, que suman aproximadamente 15.000 $!! Muchas gracias, espero su respuesta, atte.

publicado el 12-5-2015

quisiera saber vivo en un edificio prop.horizontal , yo propietaria tengo los mismos derechos que el inquilino (que alquila) que tengo al lado.soy de Neuquen donde puedo asesorarme. gracias.

publicado el 9-5-2015

Hola, consulta? Yo alquilo un departamento hace 3 años, en el edificio tienen que hacer una obra en el ascensor y es muy costosa, cambiar los rieles del ascensor, mi pregunta es, me corresponde pagar a mi o al dueño del departamento? Los del consorcio me dijeron que tengo que pagar yo porque yo lo uso, es asi? Gracias.

publicado el 25-4-2015

Hola, soy inquilina, mi marido se quedo sin trabajo y nos atrasamos 4 meses em las expensas; pueden embargar a mis garantes por esta razon? Por 4 meses de atraso?

publicado el 13-4-2015

Dr. Osvaldo Loisi mi pregunta es, como se puede verificar si es cierto que una administracion de consorcio en el termino de 4 meses cambio 2 veces las bombas, existe algun sistema de control, numeros de inventario, porque yo como inquilino no estoy para nada de acuerdo con la postura amedrentadora de esta gente, realmente me siento un rehen al no ser escuchado, por los propietarios o la inmobiliaria, se necesita control de estas acciones para evitar abusos de administradores y propietarios, Muchas gracias

publicado el 22-3-2015

Si las expensas se pagan un año adelantadas se congela el precio gracias espero su respuesta

publicado el 25-2-2015

yo alquilo una propiedad donde hay tres duplex el patio delantero es compartido solo para uso familiar cada uno posee una cochera el problema es que una de las inquilinas formo pareja con un señor que se dedica a la mecanica en un principio comenzo a ocupar el espacio verde en el cual colocamos los autos cuando hay sol o cae granizo para protejerlos con los arboles dicha persona trae autos para reparar y los guarda el fin de semana entero sin darnos la posivilidad de utilizar el patio compartido fue advertido por la inmoviliaria y sigue haciendolo uno de sus clientes arrollo mi perro frente mio el esta bienno por suerte pero no se q hacer.

publicado el 22-1-2015

BuenAS Tardes mi pregunta es estoy alquilando un departamento desde que me mude tengo problemas con el calefon el propietario mando a comprar uno y el gacista lo coloco mal se apaga todo los dias vino el service oficial y me cancelo la garantia realize un arreglo y no me reconocieron se puedo hacer algo al propietario no lo conosco y la imobiliaria es ENRICCI y la secretaria llamda Norma tiene un caracter malo REPITO QUE PUEDO HACER Gracias

publicado el 22-12-2014

Buenos días. Me encuent2ro investigando en internet para socavar mi ignorancia respecto a una "multa" que nos están efectuando en el condominio donde vivo. La misma se basa en un cobro parcial y estimado de lo que el consorcio cree que nuestro depto. está consumiendo de luz, siendo que aún el locador no ha instalado un medidor de luz. Esta "multa" es correcta?

publicado el 18-12-2014

Hola Dr. Tengo dos consultas: hay un inquilino que sospechado de robo. ¿Hay alguna forma legal de ejercer presión sobre el propietario para que no le renueve el contrato? La segunda consulta es:por temas inseguridad y otros problemas propios de mi edificio: ¿se pueden establecer reglas propias para este edificio? (ejemplo: punitorios por mudanzas fueras del horario permitido, o destrozos durante las mismas, derecho de admisión, etc? Muchas gracias.

publicado el 11-12-2014

Por favor necesito que me asesore ya que en el contrato de alquiler no figura que deba pagar expensas y todos los meses nos cobran los arreglos de todos los departamentos a todos y no solo eso sino que nos inflan los arreglos con boletas truchas de arreglos de instalaciones techo y cañerias, nos obligan a pagar estos montos que fluctuan segun lo que se gaste entre 400 y 600 x mes...que puedo hacer con respecto a esto ya que no podemos dejar de pagar porque nos dice que si no pagamos no nos recibe el dinero del alquiler...desde muchisimas gracias(ya hace un año que vivo aqui y me queda un año mas y esto empeora mes a mes)

publicado el 10-12-2014

Buen día, tengo una duda por el tema de expensas. Estos dos últimos meses estuvieron haciendo reparaciones en diferentes unidades, un mes de $14520 y ahora de $10000, eso hace que mis expensas estos dos últimos meses aumentaran 600 pesos más de lo que venia pagando. Estas expensas aparecen como ordinarias (A) y quería sacarme la duda si efectivamente tenia que pagarlas yo como inquilina, porque en mi depto hay varios trabajos que hacer como los que se detallan en el informe pero las dos veces que pedí para que lo solucionen tanto el dueño como el consorcio se lavan las manos. Gracias

publicado el 4-12-2014

INQUILINOS-EXPENSAS 1-AL ALQUILAR UNA UF. EL INQUILINO DEBERÍA SOLICITAR LOS CERTIFICADOS QUE ACREDITEN QUE QUIEN/ES LE ALQUILAREN SON LOS VERDADEDOS PROPIETARIOS 2- SOLICITARLE EL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION JUNTO AL REGLAMENTO INTERNO PARA ANALIZAR SI EN ALGUN PUNTO MENCIONA SOBRE OBLIGACIONES PARA QUIENES ALQUILEN 3- DIFERENCIAR ENTRE IMPORTE DE ALQUILER PACTADO Y LAS EXPENSAS ORDINARIAS 4- DEJAR ACLARADO EN EL CONTRATO DE LOCACION QUE LAS EXPENSAS EXTRAORDINARIAS LAS PAGARA EL PROPIETARIO DEL BIEN 5-TAL VEZ SERÍA UNA SOLUCION PARA EVITAR CONFLICTOS FUTUROS ENTRE LAS PARTES

publicado el 3-12-2014

mi pregunta es, si el Propietario, no repara los dptos, no se compromete con la limpieza de pasillos, no declara los departamentos, a la hora de pagarle no emite facturas ni recibos y despues de 4 años de que el inquilino se encuentra viviendo en ese domicilio lo quiere echar sin motivos, bajo que ley puede aferrarse el inquilino?

publicado el 1-12-2014

Hola, en realidad necesitaria que me aclaren si un inquilino tiene derecho a voto en una asamblea con solo una autorizacion del dueño por escrito? o realmente no tiene derecho a voto y si a estar presente en la asamblea. Gracias

publicado el 26-11-2014

Doctor, en el contrato de alquiler que firme me incluyeron expensas "totales" sin discriminar ordinarias de las que no. Estoy obligado a pagar todo? Puedo recusar el contrato o no tengo opciones? Quedo atento a sus sugerencias.

publicado el 17-11-2014

Estimado, En mi edificio poseemos en la planta baja un parque con parrilla. Se pacto que para el uso de la parrilla paguemos $ 50.- por su uso y nos anotemos en un cuaderno para tal fin. El tema es que el nuevo Consejo nos saco a todos las llaves y no hay cuaderno, por lo que siempre son ellos los que usan ese espacio, tanto para tomar sol , como para el uso de la parrilla. Se puede hacer algo contra eso? Puedo pedir las llaves para uso diario sin pagar porque no utilizo la parrilla? Gracias!

publicado el 30-10-2014

Litoral Gas nos obliga a cambiar el regulador de gas que alimenta a 12 deptos , gasto que dice nos tenemos que hacer cargo de material, regulador y mano de obra?, es asi, ? el actual medidor funciona correctamente, pero si no fuera asi , corresponde que nos hagamos cargo los consorcistas?Gracias, veria con agrado todas las preguntas tuvieran respuestas porque hay casos que coinciden con el de cualquier usuario y ahorraria tiempo para responder.

publicado el 28-10-2014

Estimado: alquilo desde hace 6 años un departamento de una ambiento, hace unos meses mi vecina que es la hija del propietario trajo un perro "Pitbull", no se poque motivo el animal ladra todo el tiempo, ensucia y genera un olor espantoso que pasa a mi departamento, me queje con la administración y los dueños de mi departamente, y lo único que hiceron fué hablar con la vecina y enviar el reglamento del edificio donde refiere al mal olor y ruidos molestos, el perro duplico su tamaño en dos meses y la ultima vez salio corriendo poe le pallier se me tiro encima y todo sigue igual. Quisiera saber que acciones legales puedo hacer. Gracias.

publicado el 28-8-2014

Hola, quisiera saber si los propietarios de otros departamentos en el edificio, tienen preferencia sobre el uso de áreas comunes, como ascensor, vestíbulos, etc y si, por dicho motivo, tienen derecho a conductas inapropiadas. Algunos propietarios creen que por serlo, tienen prioridad sobre el uso de las áreas comunes; y que los inquilinos no tenemos derecho a quejarnos por el ruido y escándalos que el mal comportamiento de los propietarios ocasiona a otros. Tenía entendido que el contrato otorga los mismos derechos, en este sentido, a inquilinos y propietarios de otros departamentos, pero deseo tener certeza. Muchas gracias.

publicado el 27-8-2014

Hola. Qusiera consultarle lo siguiente: Voy a ser quién adminisrtre el edificio donde voy a vivir. El edificio está terminandose de construir, y necesitaría saber si para poder administrarlo tengo que crear un consorcio o como funciona. Muchas gracias

publicado el 26-8-2014

hace 1 mes que estoy sin servicio de Gas por corte total en el edificio por una supuesta fuga, yo alquila la porteria del edificio y el locador es el administrador del mismo, hasta ahora no me ha dado una solución ya que no puedo bañarme ni cocinar, ni calefaccionar el dpto. este mes tuve que pagar el total del alquiler y el administrador no hace nada para solucionar mi tema. que es lo que tengo que hacer para que me den una respuesta...

publicado el 21-8-2014

HOLA MI CONSULTA ES QU TENGO QUE RENOVAR MI CONTRATO Y DURANTE ESTOS AÑOS ME HICIERON ARREGLAR TODO LO QUE OCURRIO EN EL DEPARTAMENTO (HASTA REPARACION DE UN SENSOR EN LA CALDERA INDIVIDUAL DEL EDIFICIO POR QUE EN EL CONTRATO DECIA QUE ME ENTREGABAN UN DEPTO A ESTRENAR Y QUE TENIA 30 DIAS SOLO PARA RECLAMAR. QUISIERA SABER SI PUEDO SOLICITAR QUE SE CAMBIE EN EL NUEVO CONTRATO DE RENOVACION ESA CLAUSULA

publicado el 29-7-2014

Buenas noches Doctor mi inquietud es esta: Por medio de inmobiliaria se arrendo mi apartamento iniciando contrato el 15 de Septiembre, ahora la inmobiliaria me dice que el medio mes de Septiembre en que los inquilinos ya estaban viviendo, NO les corresponde a ellos (inquilinos e inmobiliaria) pagar esos 15 días de la administración del edificio. Es esto cierto? Y como el contrato termina el 15 de Septiembre supongo que tampoco pagarán esos 15 días, es decir que van a pagar sólo 11 meses de administración? Muchas gracias.

publicado el 8-7-2014

buen dia.. llevamos 6 meses que no se realiza una reparacion de mamposteria por fintracion de humedad el el techo y paredes del departamento, suceso que avise en tiempo y forma al locatario y administracion aun no dieron una respuesta favorable,.... eso por un lado, por el otro la administracion lleva dos trabajos en el edificio que no se han terminado, se suspendieron las obras y siguen cobrando el incremento de las expensas.... que debo hacer como inquilino ya que los dueños del departamento donde vivo no atienden mi reclamo, puedo rescindir del contrato????.. muchas grs

publicado el 6-7-2014

¿Puede un administrador usar poderes en su nombre de propietarios no presentes para reunir mayoría de votos y sostener su mandato durante una votación en asamblea para su destitucion? ¿Un documento impreso con firma y dni tiene validez suficiente como poder o requiere la intervención de un escribano? Muchas Gracias!

publicado el 31-5-2014

Buenas tardes, mi consulta es sobre la no inclusión de los inquilinos en asambleas o consejos de administracion. Que ocurre si es un único dueño del edificio?. Por caso, le comento vivo en un edificio en el prado donde es un unico dueño, hay un adminstrador y cobrado de alquiler, somos 21 unidades y todas tienen humedad, la puerta principal no anda la cerradura siempre esta abierta, falta pintura en los palieres. Cansados estamos de reclamarle al administrador y no hace nada, que podemos hacer nosotros?. Muchas gracias Sr. Loisi.

publicado el 17-5-2014

Dr. Loisi: muy bueno su artículo, comparto la idea de que las expensas las debería pagar el dueño, porque los gastos del edificio existen aunque el dpto no está alquilado. Además, al pagar las expensas el inquilino, los dueños no se preocupan de lo que pasa en el edificio, y tampoco concurren a las asambleas. En el edificio donde vivo, el último aumento de expensas se hizo a través de "expensas extraordinarias" y luego de eso algunos locadores comenzaron a preguntar por ese aumento. Fue la manera que encontramos de hacerlos reaccionar. Pero los problemas siguen.

publicado el 15-5-2014

Hola, queria hacer una consulta, soy propietario de un dpto y al inquilino se le revento un flexible del agua caliente de la bacha a raiz de eso quiso cortar el agua y me rompio la canilla y tambien empezo a perder agua por ahy, mi consulta es si me corresponde ami abonar los gastos o a el inquilinno, desde ya muchas gracias.

publicado el 15-5-2014

Hola,soy una jubilada que cobro la mínima y me ayudo a sobrevivir con el alquiler de dos propiedades ,depto chicos,uno de ellos hace cuatro meses,se inundó por completo(la inquilina no estaba presente)porque se había tapado la columna,se levantó el parquet que estaba impecable y se marcaron todas las paredes con una raya por la altura del agua.Además se hincharon tres puertas que ya no cierran.Necesito por favor un modelo de carta docto para intimarlos a que hagan las reparaciones a la brevedad ya que la inquilina se fue de inmediato y encima de que ya no tengo la entrade del alquiler se me están acumulando las expensas e impuestos.Gracias!

publicado el 13-5-2014

Buenas noches Dr. mi consulta es esta; En noviembre del año pasado, 2013, tomo el edificio una nueva administración, la cual decidió cobrar a todo el edificio las expensas que antes no se cobraron por no tener administración, es eso legal? Tener que pagarles cuando ellos no estuvieron?

publicado el 9-5-2014

Tenemos en el consorcio una unidad que arrastra un saldo deudor. Es decir abona las expensas pero el saldo deudor sigue sin pagarlo, a pesar de los punitorios que el administrador le aplica. Al no reunir dicho saldo deudor la cantidad de meses para iniciar ejecución como se le puede reclamar judicialmente dicho saldo. Gracias

publicado el 21-4-2014

Quisiera consultarlo si corresponde pagar al inquilino las expensas extraordinarias por indemnización por despido del encargado?

publicado el 26-3-2014

Hola! Yo nunca tuve un problema con el encargado, por el contario. Aunque sé de gente de otros departamentos que sí. Hoy me reparó un tema de gas y me lo cobró. Corresponde que lo cobre aparte si no usó repuestos? Lo tengo que pagar yo o el dueño? Gracias!

publicado el 29-1-2014

Soy inquilina, y quisiera saber si debo pagar las expensas extraordinarias aún que luego me las reintegren. Por más de que luego me las integren , para mi es un garrón tener que pagar algo que no me corresponde, y luego ir a pasar a buscar la plata por la inmobiliaria. No tengo tiempo de pasar todos lo meses, hay meses que se me juntan tres o cuatro pagos que deben integrarme y cuando paso a buscar mi plata recibo un reto por parte de la mujer que trabaja en la inmobiliaria. Dice que - si paso a buscar el reintegro de cuatro meses, al propietario se le descuenta mucha plata de golpe (mientras que los meses anteriores no se le descontó nada)

publicado el 29-1-2014

BUEN DIA. PRIMERO UNA OPINION, ALQUILO HACE YA 7 AÑOS PARA 8. LAMENTABLEMENTE EL INQUILINO SIEMPRE TERMINA ACEPTANDO CADA UNA D LAS CLAUSULAS DEL CONTRATO, YA Q SE TRATA DE UN TECHO PARA VIVIR Y ES UNA NEC BASICA, LOS PROPIETARIOS EXPRESAN Q NO SE HACEN CARGO DE NADA!!!! TENDRIA Q HABER UNA LEY EN DEFENSA NUESTRA (INQUILINOS). BUENO MI CONSULTA ES: REUNION DE CONSORCIO, TEMA AGUA. ALG. DPTOS TIENEN PROBLEMAS CON EL SERVICIO. YO ASISTI A LA REUNION , LA DUEÑA DE MI DPTO NO. RESUMEN: HAY Q PONER $2000 PARA CAMBIAR LOS CAÑOS DE UNA TIRA DE DICHO EDIFICIO, QUIERO SABER SI ESTOY EQUIV O NO, PERO NO ME CORRESPONDE ABONAR SUMA ALGUNA, NO?

publicado el 25-1-2014

Buenas tardes Dr: Soy inquilina de una casa al frente y en la parte superior se alquila otra casa,el problema es que la gente de arriba tiene un auto y nunca lo deja en la calle(no tenemos cocheras)siempre sobre mi frente y bien cerca de la puerta no solo eso sino que 2 o 3 veces por semana lo lavan ARRIBA de la vereda y hasta bajan un cable que enganchan en Mi ventana,en pleno verano me veo obligada a cerrar las ventanas por estar estas personas frente a ellas!Tengo algún tipo de ley que me ampare?desde la inmobiliaria me dijeron que no lo pueden hacer pero continúan como si nada.Que puedo hacer?

publicado el 19-12-2013

Mi pregunta es: Cuando un inquilino arriba de mi departamento; muebles sillas, arratra mesas , camina por su depto se sientetodo, hablan fuerte ets.No tenemos reglamento todavía interno, El administrado no sabe nada. Los propietarios no escuchan nada, el propietario dice que no lo conoce. A quien hay que decirle que a los muebles hay que ponerle protectores de felpa para no molestar con los ruidos. Hay madres que dejan a sus niños jugar a la pelota a+ contra la puerta de su dendcto del lado de adentro. Todos responden que como ellos trabajan no saben lo que hacen sus mucamas.. Cómo se trata el tema. Me podría enviar información, Gracias

publicado el 29-11-2013

Soy inquilino de un monoambiente, no tengo contrato y el edificio decidió conformar un consorcio, la cuestión es que ahora me intiman a dejar el monoambiente en plazo no mayor a 10 dias aludiendo que pasaran los contratos a inmobiliaria, he pagado las expensas los primeros meses, después empezaron algunas irregularidades que no supieron contestarme, nunca me dieron un recibo por el pago de las expensas y tengo algunos del pago del alquiler, con la nota de "desalojo" también viene un resumen de las expensas que debo pagar antes de retirarme, la pregunta es Debo pagar esas expensas?

publicado el 19-10-2013

estimado, la consulta es la siguiente: luego de fallidas experiencias con administradores, el consorcio decidió echar al último pero sucede que ya nadie quiere hacerse cargo del mantenimiento de los espacios comunes. Resulta que hay problemas màs o menos graves y quien se ve afectado debe sì o sì conseguir la plata para pagarlo puesto que nadie contribuye por más de que sean espacios comunes-. Sin ir más lejos, en un acta de asamblea del año pasado figura aprobado que nosotros nos comprometíamos a hacer un gasto de reparación de una terraza dado que teníamos filtraciones, pero ahora nadie se hace cargo de eso ni de otras cosas...Acaso puede

publicado el 6-9-2013

Por favor, quisiera una orientación por cuanto vengo alquilando un departamento, últimamente METROGAS vino y clausuró el servic de gas por deficiencias en la instalación. la inmobiliaria y la dueña dela propiedad no hacen nada por solucionar el tema y asi ya nos vamos para tres meses; sin embargo vienen a cobrar sus alquileres y hasta se valen de terceros para hacerse pasar como "gasistas" bajo pretexto que ellos estan preocupados por solucionar el tema. Dígame Ud. A que instancia recurro y donde me puedo quejar?? . Porque este tema persiste y nadie quiere hacerse responsable. Agradezco de antemano su respuesta!!

publicado el 25-7-2013

Depende con que se haya tapado y de donde provenga lo que haya tapado el inodoro. Si es naturalmente excremento del inquilino, el inquilino. Si Usted sabe que el excremento no es suyo, deberá reclamarle al dueño que destape el copropietario de arriba, salvo que a él lo hayan tapado a su vez el de encima y así hasta comprender que alguien está defecando posiblemente desde la terraza. Si la terraza no tiene baño, deberán organizarse para apretar el botón de la mochila todos a la vez para que el agua baje con mas presión, pero tengan cuidado porque capaz revientan los caños e inundan de mierda todos los pasillos.

publicado el 21-6-2013

tengo una vecina que produce ruidos molestos a cualquier hora,sobre todo las normalmente destinadas al descanso y anoticiado de esto El Administrador del Consorcio la situaciòn no ha mejorado.Cual es su responsabilidad?

publicado el 9-6-2013

Dr. quiero hacerle una consulta.Soy inquilina y estoy al día con las expensas,celebré una fiesta en el SUM del edificio(con gente adulta y responsable) pero hay vecinos molestos por la música(la cual no fue excesiva).Me llegó una nota firmada por "los vecinos" expresando su disconformidad,alegando que la música sólo puede estar alta hasta las 2 am(según dicen el "horario permitido en todo reglamento de convivencia" SIC),que entró gente desconocida,etc,y afirmando que se solicitará a la administración la retención del depósito.Tendiendo en cuenta que deseo celebrar otra fiesta,qué debo hacer?Las quejas pertenecen a unos pocos

publicado el 5-6-2013

Dr Hace dos meses estoy alquilando y en los dos detalles, hay dos items por alleglso de vereda y el arreglo de un caño que afecto al edificio. Eso hizo variar casi un 50% lo que pago de expensas. Para mi esos items son extraordinarios, ya que no son previsibles en el tiempo. La administrcion del edificio dice que es un gasto ordinario ... no se que hacer ... digo, no se si podra consultar alguna ley porque en realidad no la encuentro, o si hay algún ente que regule, porque eso deja la puerta abierta a que las expensas sean culquier monto Por las dudas, vivo en Córdoba capital. Desde ya, muchas gracias por su tiempo

publicado el 15-5-2013

Alquilo en un edificio de 40 años, en un 4to. Piso, por la inundación del 2-4-13 Metrogas detecto mal las instalaciones y corto el gas, ahora están modificando el ingreso del gas al edificio y luego cada dpto. Debe acondicionar sus instalaciones para su habilitación (en mi caso faltan valv. Seguridad en calefón y cocina) ¿me corresponde pagar las modificaciones y gastos ocasionados por la inundación? (desagote cámaras, electricistas, reparación y compra de bbas, etc.? ¿el dueño debería cobrarme un % menor por falta de 6 días de luz, los 45 días que llevo sin gas; le agradecería si puede asesórame, muchas gracias

publicado el 5-4-2013

mi pregunta es : se tapa la cañeria del inodoro , se estuvo destapando y no se puede quien se hace cargo de plomeria , el dueño o inquilino?

publicado el 24-3-2013

Hola Dr. Quisiera consultarle sobre dos temas: Uno es con respecto al uso de la cochera, al alquilar el departamento en el contrato figura que es con cochera incluida (no especifica si es móvil o fija, sólo dice "con cochera") al acceder al edificio me informan que no tengo cochera fija sino que tengo que dejar el auto en los espacios libres con la llave puesta y el encargado se ocupa de ubicarlo cuando hay un lugar disponible. Mi problema es que ya van dos oportunidades en tres meses que encuentro mi auto rayado con las columnas de la cochera y nadie se responsabiliza. Cómo puedo solucionar esto? Puedo pedir que me dejen una cochera fija para no tener que dejarle la llave al encargado? Y mi otra consulta es con respecto a solicitar un arreglo a la Administración, las roscas empotradas en la pared de la cañería de agua están gastadas no puedo cerrar la llave general de agua ni hacer arreglos en canillas porque es probable que no las pueda volver a poner en su lugar por estar obsoletas. Estoy sin agua fría en el baño y la administración me toma el reclamo telefónicamente pero no me da respuestas. Hay alguna forma de reclamarlo por escrito para que lo tomen con más seriedad? Qué debería tener en cuenta para hacer esto? Desde ya, muchas gracias

publicado el 9-3-2013

Hola queria que me informaran con respecto a las expensas que es lo que me corresponde pagar y que no ya que cdo yo recien me mude al edificio en el mismo no se pagaba mantenimiento de bomba y hace como 4 meses que todos los meses nos cobran un excedente por mantenimiento de bomba, en 1er lugar no creo que el mantenimiento de la bomba de un mes para el otro sea necesario realizarlo todos los meses y en 2do lugar nose si me corresponde alguien me puede informar al respecto. Gracias

publicado el 26-2-2013

HOla mi consulta es sobre la reparacion de un calefon del depto que alquilo, vino el tecnico opficial y me paso un monto, al comunicarle al propietario del depto de este costo, me dice que no se va a hacer cargo del arreglo. Yo quisiera saber legalmente a quien le corresponde pagar ese arreglo siendo un bine que es del depto y es algo que queda en el mismo y que no se daño por un mal uso sino del uso cotidiano o de una falla del propia del mismo Gracias

publicado el 16-1-2013

hola quisiera que alguien me aclare 2 dudas 1ro:,vivo en un complejo de 10 dptos, de los cuales somos 5 dueños y 5 inquilinos, pero hay un problema ya que hay inquilinos que estacionan 2 autos,y los que somos dueños terminamos yendo a pagar una cochera, ya que el lugar es escaso,yo como dueño no tengo prioridad en los estacionamientos?o bien la priodidad es del inquilino por que alquila y el dueño les dice que tiene cochera?, aclaro el estacionamiento no esta numerado, es espacio en comun gracias 2do:los horarios a respetar siempre son de 8am a 22hrs?o se puede molestar con reuniones hasta altas horas de la madrugada?.

publicado el 8-1-2013

Hola, soy inquilino y en el contrato de alquiler se establecio que me haria cargo de las expensas ordinarias y asi lo he hecho. Hace un par de semanas la encargada de mi edificio fallecio y el consorcio debe abonar la indemnizacion por fallecimiento que son alrededor de $90.000, este es un gasto a ser tomado como expensa ordinaria o extraordinaria? en la liquidacion de expensas vino como ordinaria, por lo cual tendria que abonar durante los proximos meses el doble de las expensas que venia pagando debido a esta eventualidad, es asi realmente? Gracias

publicado el 23-11-2012

en el edificio en que alquilo esta incluida una cochera movible ( osea a medida que se llega se estaciona en la que esta libre) Me han dicho que como soy inquilina no tengo derecho a poner mi auto de esa manera sino en los lugares que los duenos no usan quisiera saber que derechos tengo al respecto ya que tambien pago las expensas como cualquier propietario

publicado el 6-11-2012

Soy inquilina desde hace 5 años pago rigurosamente las expensas las que se ven incrementadas basicamente por el incumplimiento del pago de casi el 45 % de las unidades , mi pregunta es :::como inquilina y ante tal morosidad descripta ( muchas de ellas mas de un año ) como debo reclamar tamaña injusticia , ya que tanto yo como otros propietarios y/o inquilinos pagamos las expesas y amortiguamos con el pago desfazado de la misma el incumplimientos de otros

publicado el 7-10-2012

Buenos días, pregunto. SOY INQUILINO Y EN EL EDIFICIO QUIEREN INSTALAR CAMARAS DE SEGURIDAD Y PRETENDEN QUE LOS INQUILINOS LAS PAGUEMOS DENTRO DE LAS EXPENSAS. QUIEN SE TIENE QUE HACER CARGO DEL PAGO ? EL DUEÑO DEL INMUEBLE O EL INQUILINO?,. GRACIAS.--

publicado el 15-9-2012

Sí el contrato de locacion dice abonar expensas comunes, no necesariamente hay que pagar los montos extraordinarios, porque el contrato está escrito en términos legales es decir no hay obligación de saber lo que abarcan las expensas comunes, sí fuera obligación saberlo, entonces sería obligación ser abogado para firmar un contrato.

publicado el 27-8-2012

Buenas noches, necesito saber a quien le corresponde abonar la colocación del medidor en una propiedad que es a estrenar por lo que nunca tuvo medidor, le corresponde pagarlo al inquilino osea a mi o la propietaria? Muchísimas gracias. Saludos cordiales. Muriel.

publicado el 11-7-2012

Este caso especial, el de las expensas, constituye un grave perjuicio patrimonial para el locatario, en la medida, que no solo el costo del alquiler se torna variable, sino que al no tener derecho de expresarse y votar en las asambleas termina contribuyendo al pago de gastos no consentidos y que contribuyen muchas veces en un provecho del inmueble que no le pertenece.

publicado el 11-7-2012

En la practica diaria el inquilino no es más que un adherente a contratos preestablecidos por las inmobiliarias cuyas disposiciones siempre terminan siendo desfavorables para la parte más débil - que obviamente es el inquilino-. Entre estas disposiciones encontramos la renuncia a muchos de sus derechos y la imposición de obligaciones que por naturaleza no le corresponden; entre ellas la expresa imposición de las expensas, cuyo monto, naturalmente es indeterminado. Las mismas son impuestas como un gasto "extra" que se suma mensualmente al alquiler como se suma el gas, la luz, etc.

publicado el 24-3-2012

Soy inquilino y tengo que soportar fiestas, reuniones, risas y musica fuerte en distintos horarios y dias. Que puedo hacer para que el otro vecino que tambien es inquilino deje de hacer tanto ruido? Gracias.

publicado el 24-3-2012

En el edificio, el presidente del consorcio dice que los inquilinos "no existen" Entiendo que poseyendo la autorización escrita del propietario podemos participar y votar en las asambleas autoconvocadas, extraordinarias y ordinarias. También podemos participar en el procentual de votos necesarios para una convocatoria a asamblea autoconvocada o extraordinaria. Podrían confirmarme cual es la legislación que lo permite. Y pregunto: Un inquilino puede postularse y ser electo Presidente del consejo de administración, o secretario. Cada vez somos mas los inquilinos que estamos forzados a alquilar a perpetuidad, pagamos expensas y alquileres.

publicado el 2-1-2012

Dr Mi consorcio tiene expensas atrazadas por el 40% de total, con un ano antiguedad, la admistracion no hace nada,deterioro avanzado de edificio, aluden no hay dinero,(expensas superiores a normales en relacion categoria del edificio) nos inventan gastos y poder pagar a encargado.no hay cta banco del edificio.solo cta administrador, 85% son inquilinos, se puede reclamar a la administracion el cobro judicial del monto tan elevado??? como tambien copias adjuntas de gastos mensuales y cta banco?lo puede hacer un propietario? enviar carta documento? solo dos propietarios mas apoyan.

publicado el 7-12-2011

Buenas tardes, quería consultarles lo siguiente: soy inquilino y paga solo las expensas ordinarias. Ahora, desde hace 2 meses hay un fondo de reserva por saldo deudor que no viene discriminado como extraordinaria y la propietaria dice que me corresponde a mí. Yo tengo entendido que en este caso es una expensa extraordinaria. ¿Es así?

publicado el 20-10-2011

dR. SI SE REPARAN LOS TANQUES HIDRONEUMATICOS, SE CONSIDERAN ORDINARIAS O EXTRAORDINARIAS. ESPERO SU RESPUESTA Y DEDE YA MUCHAS GRACIAS. NELIDA SPINETTA

publicado el 2-10-2011

Estimado Dr. Loisi: Me interesó mucho su artículo. A la luz de lo expresado podría inferirse que los trabajos en el frente, contrafrente y balcones de un edificio, para cumplir con la Ley 257, encuadrarían en las expensas extraordinarias. Sin embargo, el administrador del consorcio donde habito no opina así y los considera gastos de mantenimiento (aunque suponen el aumento significativo de las expensas por un lapso de 14 meses). Me gustaría conocer su opinión al respecto. Saludos cordiales

publicado el 2-10-2011

Estimado Dr. Loisi: Me interesó mucho su artículo. A la luz de lo expresado podría inferirse que los trabajos en el frente, contrafrente y balcones de un edificio, para cumplir con la Ley 257, encuadrarían en las expensas extraordinarias. Sin embargo, el administrador del consorcio donde habito no opina así y los considera gastos de mantenimiento (aunque suponen el aumento significativo de las expensas por un lapso de 14 meses). Me gustaría conocer su opinión al respecto. Saludos cordiales

publicado el 27-9-2011

como son los pasos a seguir para despedir a un encargado, de hace mas de 4 años, y como es el tema cuando esta en blanco como a nombre de la constructora y luego pasa a estar a nombre del consorcio, si se lo despide y este tramite se iso despues de 2 años de estar a nombre de la constructora trabajando para el consorcio, afecta en lo legal en algo? En 4/2011 el encargado se ha tomado los días de vacaciones correspondientes al año 2010 siendo suplantado por un nuevo suplente. como se Realizar el Alta temprana (AFIP).

publicado el 22-9-2011

Eduardo X Ascensor Chocador: Deben solucionarlo inmediatamente juntando el dinero para su reparación. Usted debe seguir durmiendo donde corresponde. Si el Administrador niega la reparación por falta de fondos, busque un Abogado y preparese para demandar al Consorcio, aparte de repararlo Usted ganará los premios. No espere luego que lo saluden afectuosamente claro..La mediación previa no surtirá efectos porque no es algo que se cure con evitar o dejar de hacer algo, todo lo contrario, los ruidos y molestias ocasionadas son por la falta de mantenimiento siendo responsable el Consorcio, la Empresa que los verifica y el Administrador de turno en no verlo o dejarlo pasar. Sara X Patio Basurero: Continuando la respuesta les informo a todos aquellos que tengan patios internos y sean utilizados como inodoro por el Consorcio, que la Justicia ha ordenado indemnizar en $21.000 a la propietaria de uno que demandó al consorcio x la caída de ORINA. Como nadie del Edificio se hizo cargo, pidió disculpas etc..la Justicia hizo Justicia. Dr. Charly

publicado el 20-9-2011

Peper X misma opinión: que bueno entonces!! Saludos! Sergio X Administrador Abogado: Votar por escrito no va, se levanta la mano o en casos extremos el quórum lo dicta el propio Juez si llegan a una Asamblea Judicial. Si ya probaron que hay deudas impagas, obligaciones incumplidas y encima la auditoria mostró que les debe desde hace 2 años, tendrían todos los condimentos jurídicos para demandarlo por administración fraudulenta y demás salsas judiciales. El ya lo sabe porque es Abogado, pero si Ustedes no mueven el árbol las ramas continuarán creciendo. La falta de quórum significa que la mitad mas uno del Edificio piensa diferente a Ustedes o les da lo mismo si cae un meteorito mañana sobre el Edificio, mientras le abonen el alquiler sus inquilinos está todo bien "que el problema se lo coman quienes viven ahí". Por otro lado tampoco deberían quedarse de brazos cruzados y comerse los problemas solos. Por ende, únanse como decía el General, y traten de armar el quórum puerta por puerta, cara a cara, molestando entre las 20:30 y 21hs, explicando a los demás lo que está sucediendo. Los pasos siguientes te los explico cuando tengas el quórum listo sino buscá en la página que alguna ya lo hice. Leonardo X Inquilino Consejero: Generalmente para ser parte del Consejo hay que ser propietario. Como nadie quiere asumir esa responsabilidad porque no le gusta que le toquen el timbre cada rato, la función enseguida es delegada al que tenga ganas aunque no deba legalmente. He visto consorcios que ante la falta de participación crónica, decidieron que era más práctico apoderar a un 3° que habita el predio pero no es propietario, sino familiar del mismo, y de esa manera solucionaron la ganas de ocuparse de los problemas propios. O sea que si ese inquilino tiene ganas porque nadie mueve un dedo, para mí es válido aunque el reglamento diga lo contrario, y bueno si lo autorizan deberían tener unanimidad de criterios los titulares para no traicionarlo pidiendo la nulidad de su mandato al otro día o cuando tome una decisión. Con respecto a las expensas extraordinarias, aunque el inquilino deba por contrato abonarlas y éste diga que no le corresponden porque alquila, es indistinto. Ustedes deben accionar directamente al propietario de la Unidad y éste último se encargará de hacer lo mismo contra el inquilino. Saludos! Dr. Charly

publicado el 20-9-2011

Estimado Dr., vivo en el último piso del edificio y hace tiempo que el motor necesita a opinión de varios técnicos que lo revisaron que se debia reemplazar diferentes piezas (rulemanes, bujes, rectificación, etc.). El ruído se me hace cada vez más insoportable, a tal punto que el parar el coche en los diferentes pisos pega un golpe tremendo por el juego que tiene el motor. Reclamo la urgencia de su reparación ya que se me hace imposible dormir y la contestación es que el consorcio no tiene plata para afrontar semejante arreglo lo que expuse mi queja al respecto y me dicen que tengo que esperar. Que me aconseja, ya estoy pensando irme a dormir a otro lado por el ruído insoportable del mismo.Saludo Atte.

publicado el 20-9-2011

Buen día Dr. primero tengo una duda respecto si un inquilino del edificio puede ser elegido como Administrador del Consorcio. Ocurre que se aprobó en Asamblea una expensa extraordinaria y en una comunicación el Administrador estableció que la debían pagar los propietarios, haciendo valer su condición de inquilino, lo que derivó una morosidad grande debido a que la mayoría en el edificio son inquilinos. Además cobra por separado la expensa común de la extraordinaria correspondiente al mismo mes, entonces siguen pagando las expensas comunes y la extraordinaria no la paga nadie.Que deberíamos hacer en este caso?

publicado el 19-9-2011

Se les recuerda a los lectores que este espacio es para opiniones. Los autores no responderán las consultas particulares por este medio. Para ello pueden llamar al 4811-9836 o 4816-5111 de 8 a 11 hs. de lunes a viernes.

publicado el 19-9-2011

Buenas Tardes Dr. En mi consorcio hemos realizado una Auditoría de Cuentas ya que el administrador nos reclamaba una suma de 30000 pesos a su favor. El resultado dió que no le debemos nada sino que incluso hay $4000 a nuestro favor. Más allá de esto es evidente la dejadéz del Consocio, se han detectado deudas de aportes jubilatorios del encargado, y pagos duplicados según liquidación. A todas luces el Administrador es un desastre. El tema es cómo despedirlo ya que a duras penas juntamos un 25% de presentes en Asamblea ya que son casi todos inquilinos. La idea nuestra es dar lectura a la Auditoría el día que convoque a Asamble y acto seguido votar su remoción. Hace más de 2 años que estamos tras este suceso sin éxito, pero tememos que este Sr. que es abogado y que nos ningunea permanentemente encuentre una treta para seguir en el cargo. Qué se puede hacer, se puede invocar la nueva ley y retenerle los libros o enviarle una carta pidiendo su renuncia, o sea un método que permita que votemos por escrito? Qué nos recomienda?

publicado el 18-9-2011

Estimado Dr Charly. Si lee nuevamente mi comentario, notara que mi punto es exactamente lo que usted dice....

publicado el 18-9-2011

Queridos opinólogos, les envío la mía. Aclaro que no soy de la liga ni trabajo para la página web. Blanca X Límites del voto Inquilino: Si el propietario lo autorizó de puño y letra, el inquilino puede votar cada uno de los puntos del orden del día establecido en el llamado a Asamblea sea Ordinaria o Extraordinaria. Inclusive aquellos puntos que exiga unanimidad de propietarios, (ej: demolición del edificio). Hay que analizar luego cada caso particular dado que existen propietarios que solo les interesa que le paguen el alquiler despreocupándose si el Edificio se cae a pedazos o no, y otros que controlan lo que es suyo participando en las Asambleas como debe ser. El único supuesto que el inquilino no puede representar al propietario es en una Asamblea Judicial, dado que ahi interviene el propietario directamente o su Abogado apoderado. Roberto X responsabilidades: En principio el propietario, que es en difinitiva el titular del dominio y el responsable solidario de determinados actos que lleven a cabo quienes habitan su unidad funcional. Solidario no significa que sea generoso, sino que responde junto al inquilino si éste último comete algún hecho o acto ílicito dentro del Edificio que afecte los intereses materiales, económicos y de los establecidos en el reglamento de copropiedad de la vida y paz consorcial, sea dentro del departamento (ruidos molestos caso típico), en los sectores comunes (pasillos, hall, cabinas, terraza, etc) o comunes de uso exclusivo (balcón, pallier, patios internos, cocheras, etc). Igualmente cada caso es un mundo diferente y merece ser analizado siempre específicamente. Esther X dudas varias: Puede. Está representando dos titulares de dominio diferentes que es distinto a que 1 propietario que tenga varios departamentos pretenda tener 1 voto x cada uno, en ese caso se unifica el voto. Volviendo al tema ese inquilino tiene 2 votos, y si es nombrado presidente de la Asamblea por los presentes en ese mismo momento (aunque el reglamento diga que tiene que ser la persona mas viejita del Edificio) la decisión es soberana y ese inquilino pasa a tener un 3° voto en caso de empate. El hecho que deba expensas es una circunstancia y no un impedimento legal para concurrir y votar. Inclusive ese inquilino debidamente autorizado puede votar para iniciarle un juicio de cobro de expensas a otro propietario. Beatriz X Encargado enfermo, dejado y borracho: 3 años es mucho tiempo. Por supuesto que se lo puede suspender y hasta despedir por incumplimiento de sus labores. El Edificio no es una clínica ni un centro de rehabilitación de alcohólicos. Además Ustedes no tienen 1 problema, tienen 2. Porque la respuesta del Administrador significa que no quiere inconvenientes con el Suterh y/o porque tampoco desea o sabe como solucionarlos. Por ende deben asesorarse 1° con un Abogado para analizar la sitaución real friamente con Ustedes. Mientras no asuman el control el Edificio empeorará todo, porque justamente la respuesta sindical del Encargado es "despedime y verás.." como que ellos interpretan que sus derechos laborales están por encima de aquellos que pagan su salario. El libro de ordenes debe estar desactualizado y debe notificarle recordándole al día de la fecha cuales son sus obligaciones. Si el Encargado se niega a firmar mejor aún para Ustedes. Si el Administrador se niega a notificarlo despidan al Administrador. El predio no es del Administrador ni del Portero, es de sus CO-PRO-PIE-TA-RIOS. Salvador X Expensas: La ley de propiedad horizontal 13.512 tal cual explicó el Dr. Loisi. Igualmente hay cierta jurisprudencia minoritaria que interpreta que un inquilino que hace años vive en el Edificio, al usar o servirse de los elementos del consorcio (ascensor x ej) debería hasta pagar los gastos extraordinarios que demande su reparación o mantenimiento, porque aunque no sea naturalmente el titular y responsable de la unidad, goza directamente de sus beneficios asumiendo el deber de cuidarla. Ducler X Límites: Exáctamente lo que dijo el Dr. Loisi. Lo que debería hacer el Administrador en aquellos Edificios muy numerosos, es verificar mediante el registro de firmas que coincidan con la de su titular. Aunque los Administradores no son Escribanos para dar fé ni peritos calígrafos. Es discutible. Silvia X Show telefónico: Si el Administrador está pasando esa cifra, deberían primero averiguar si el Encargado no tiene un locutorio dentro de la vivienda. Mas allá del chiste, como la cuenta la paga el Consorcio la titularidad de la línea no debe ser de él espero. Por eso deben ordenarle al Administrador que solicite a la empresa de telefonia un informe detallado de las llamadas. Una cosa es un derecho y otra un abuso de derecho. El Consorcio debe administrar los medio idóneos para que el Encargado se comunique inmediatamente con el Administrador en los casos de urgencia o cuando un propietario se lo exiga. Yo les recomiendo cambiarla por abono mensual limitado o cortarla y darle un celular prepago. Debe estar llamando a sus parientes matándose de risa total la cuenta la pagan Ustedes. Florencia X Canchita en Jardín: Tiene que pedirle al Consejo de propietarios que redacten una nota notificando a todo el mundo que el jardín es para las plantas, no se puede pisar ni jugar encima. Luego que todos la reciban las cosas no cambiarán. Por ende pongáse Usted a jugar al futbol con alguien mas en el pasillo del presidente del Consejo y de ser necesario luego haga un cabeza a cabeza dentro de la oficina del Administrador. Verá como lo solucionan rápido. Peper X Opinión diferente: Estoy de acuerdo con su razonamiento. Aunque si lo analizamos al revés, cual sería la gentileza del propietario eentonces, de alquilarme un departamento a un precio accesible de acuerdo a lo que yo gano y no a lo que el mercado o él solicita para "hacer negocio"; y sin 4 o 5 meses depósito previo entre comisiones inmobiliarias y garantías, para que yo pueda acceder y vivir dignamente? Si todo es un negocio que las partes pacten libremente si pagan o no cual expensa y/o si colocamos o no clásulas de reajuste semestrales. Son épocas, como lo fueron aquellas en donde alquilar no era un negocio y un inquilino se daba el lujo de arrendar con mayores facilidades. Sara X patio basurero: Es uno de los tantos casos típicos del Consorcio. Tenés varias opciones para solucionarlo. La criolla, la consensuada y la legal. La 1° es mas trabajosa pero a veces da mas resultado: junta todo lo que te tiran, agregale tu basura también, tirá 2 bombitas de olor y esparcilo en el hall, colocá un cartel hecho en la compu y que diga "mi patio no es su basurero", atte tu nombre y sin firma. La 2°: mandá una nota a todos los propietarios para hacer una reunión informal explicando lo que sucede, y solicitando a quienes tengan hijos que los controlen un poquito mas..caso contrario te verás obligada a la 3°: que es la legal. Buscá un Abogado (mediación + daños). Alejandro Evaristo X Pintura: Idem respuesta Salvador X Expensas. El razonamiento o analísis inverso sería, alquilaríamos un departamento cuyo Edificio no tiene mantenimiento? o poco nos importa porque como no es nuestro ni averiguo? debe el inquilino pagar expensas extraordinarias para que se pinte el Edificio donde él reside y usa sus servicios?; es importante para el inquilino disfrutar de un Edificio correctamente pintado o es lo mismo para él si está pintado o no? O debe ser interpretado como una obligación de su dueño previa y posterior al contrato? Si es una obligación del propietario, porqué el inquilino firmó el contrato conociendo el estado del Edificio? Como verás hay múltiples perspectivas de acuerdo al tiempo que reside ese inquilino y al tipo de contrato y Edificio. María X Ascensor Extraordinario: Hay que ver que tipo de reparación es. Si rutinaria o fuera de lo normal. Si es rutinaria es ordinaria y si hay que cambiar el motor o un problema mas grave fuera de lo normal, extraordinaria. El ascensor es otro caso típico, y a quién le corresponde depende también de muchos factores y del contrato que se firmó. El inquilino que habita los últimos pisos reclamará inmediatamente al propietario que solucione el problema y éste intimará al Consorcio a tales efectos, dado que peligra su negocio. En cambio si el inquilino vive entre el 1° y 3° piso, reclamará al propietario pero será mas paciente, mientras negociará con el dueño a quién le corresponde pagarlo. Saludos Dr. Charly

publicado el 16-9-2011

Hola, Dr. En su articulo sobre expensas ordinarias y extraordinarias, indica que las reparaciones en el edificio se incluirian en estas últimas, esto incluye las reparaciones en el ascensor???? Desde ya muchas gracias por su atención. María

publicado el 15-9-2011

La distinción entre expensas ordinarias y extraordinarias es importante para los inquilinos, pero también lo es para los propietarios, porque marca la línea divisoria entre aquellos gastos que el administrador está facultado para disponer por sí mismo, y aquellos otros para los cuales debe ser autorizado por la asamblea. En ambos casos considero que es justa la distinción hecha en mi artículo por razones obvias. Obligar al inquilino a pagar la pintura del edificio, según su ejemplo, sería sumamente injusto, por un lado, así como también lo es facultar al administrador a contratarla sin consultar a la asamblea. Pero, en fin, respeto todas las opiniones. En cuanto a las consultas ajenas al tema efectuadas por otros lectores, les recuerdo que de lunes a viernes, en el horario de 8 a 11, pueden hacerlas a nuestros teléfonos: 4816-5111 y 4811-9836. Un abrazo a todos

publicado el 15-9-2011

Perdón, en mi opinión anterior cunado digo "muerte del empleador" es "muerte del trabajador".

publicado el 15-9-2011

En mi opinión se confunde el concepto de ordinario y extraordinario con la frecuencia del gasto, y creo que eso es incorrecto. Expensa extraordinaria sería aquella cuya erogación no necesariamente debe ocurrir durante la vida del Consorcio. Por ejemplo, una indemnización de la Ley de Contrato de Trabajo por muerte del empleador, y cuyo seguro, por ese concepto, no es obligatorio tener contratado, es algo que puede o no pasar. El Consorcio durante siglos podría tener encargados que no se mueren trabajando, por lo cual esa indemnización no necesariamente se pagaría. Pero la pintura e impermeabilización del edificio es algo que normalmente se toma como "expensa extraordinaria", ya que se razona que es un gasto que se realiza esporádicamente. Sin embargo, y siguiendo mi criterio, durante la vida del Consorcio pintar e impermeabilizar es algo que sí o sí va a tener que hacerse, no importa la frecuencia. Ese gasto, aunque no sea de "frecuencia mensual", también es ordinario.

publicado el 15-9-2011

Dr.Loisi lei su art.con respecto a las expensas me quedo claro ahora necesito su consejo como proceder con respecto al arrojo de objetos a mi patio.Muchisimas gracias y saludoa Ud.muy atte. Sara.

publicado el 15-9-2011

Estimado Dr.Loisi vivo en un 1º piso con patio me podria aconsejar como tengo que proceder para que los habitantes del edificio dejen de tirar envases de "vidrio" y plastico llenos de liquido, bolsas con papas y todo tipo de elementos dado el peligro que corren mis tres pequeñas hijas que juegan en dicho patio ya le presente una nota al administrador y él a su vez les envio otra a los consorcistas pero esta actitud continua.Dr. podria aclararme detalladamente cuales son las "Expensas Ordinarias".Le agradezco muchisimo su aclaracion a mi falta de conocimiento con respecto a estos dos temas.Esperando una pronta respuesta le agradezco muchisimo y saludo a Ud.muy atte. Sara Pourtale

publicado el 15-9-2011

No estoy de acuerdo con su punto de vista que las expensas deben ser calculadas de forma cierta en los contratos de alquiler. Dada la gran inestabilidad y creciente inflacion, es imposible predecir con 24 meses de anticipacion el comportamiento de los gastos de un edificio. Por otro lado, esto provocaria un comportamiento no deseado ya que el inquilino de una unidad no tendria ningun incentivo para realizar ahorros de los gastos comunes ya que no se veria directamente afectado por subas relacionadas a uso excesivo de las partes y o servicios comunes. Por el resto del articulo, muy informativo y claro Saludos

publicado el 15-9-2011

resultó muy clara su explicación. Le agradezco su dedicación

publicado el 15-9-2011

hola Doctor, en nuestro edificio tenemos un grave problema: los jardines son de uso común, pero son usados como cancha de futbol, es decir, no se cumple el destino de los mismo, asimismo ello genera ruidos molestos, golpes al edificio, mas las detrucción del parque, el administrador lo sabe y no hace nada, que herraminetas tenemos para defendernos de la falta de convivencia? GRacias

publicado el 14-9-2011

Estimados amigos: Paso a despejar algunas dudas sobre el tema de mi artículo sobre los Inquilinos: * El que otorga un poder, puede limitarlo a voluntad. Es decir, puede hacerlo para una o varias asambleas, en forma general o para votar determinados temas del orden del día. * Que todas las expensas son comunes se desprende del texto de los artículos 2 y 8 de la ley 13512. * Las expensas comunes (tanto las ordinarias como las extraordinarias)deben ser pagadas por todos los propietarios, porque corresponde a gastos efectuados en partes del edificio de propiedad común, es decir, de propiedad de todos ellos. Los gastos que correspondan a partes del edificio de propiedad privativa de cada uno, es decir, de cada unidad funcional,deben ser solventados -obviamente- por el propietario de cada unidad. * Todo locador, a su vez, puede establecer en el contrato de alquiler, que el inquilino se hará cargo del pago de tales o cuales expensas, según lo he dicho en el artículo, al margen de que esto sea considerado justo o injusto. * Cada Reglamento de Copropiedad y Administración debe establecer claramente qué partes del edificio son de propiedad común y qué partes son de propiedad exclusiva de cada condómino. * El poder puede ser otorgado a cualquier persona, con la única condición de que ésta no sea demente declarada tal en juicio. Saludos.

publicado el 14-9-2011

Mas que interesante la "sutileza" de la terminología; expensas comunes y/o, expensas ordinarias-extraordinarias.

publicado el 14-9-2011

Altamente didactica su explicación sobre "expensas comunes"; unas son las ordinarias y otras las extraordinarias, tal como las ejemplifica.

publicado el 14-9-2011

Buenos dias, nosotros tenemos un problema similar al de Santos, sólo que el Encargado está jubilado y se le extendio en 2 años los beneficios para que encuentre su vivienda, en este tiempo, solo hace tareas minimas, y los gastos de su dpto son altisimos, como por ejemplo + de $ 400 de telefono hasta $ 700. Se puede hacer algo frente a esta situacion. La administradora no responde los llamados de nadie, y solo se dedica a realizar 1 reunion de consorcio que aun no ha realizado en año y medio. Podemos exigir el desplazamiento de esta persona, incluyendo el administrador? Gracias!!

publicado el 14-9-2011

Hola Dr. Desearía saber si en la autorización se debe consignar sobre que puntos de la Asamblea puede votar el inquilino. Muy claro lo referente a la espensas. Gracias Saludos

publicado el 14-9-2011

Muy bueno y muy ilustrativo su trabajo. También muy didactico. Si estas cosas se divulgaran se evitarían diferencias entre inquilinos y propietarios. Aparentemente el mayor vínculo entre ambas partes es el Reglamento de Copropiedad y Administración y el Reglamento Interno del edificio. Lo único que deseraría que me aclarara con respecto al pago de las expensas comunes, si existe alguna norma legal que apoye esa interpretación de que todas las "expensas son comunes". Desde ya muchas gracias Salvador Multare

publicado el 14-9-2011

Muy buenos su articulo sobre el tema. En el ultimo parrafo al referirse a las expensas extraordinarias menciona en los gastos imprevistos o eventuales a las reparaciones. Se debe incluir en este concepto las reparaciones q deben hacerse en las unidades individuales en concepto de arreglos, como perdidas en cañerias u otro concepto, q le corresponde reparar al consorcio. Muchas Gracias

publicado el 13-9-2011

Tenemos un serio problema sin resolver en el edificio con el encargado que desde hace 22 años está empleado. El Señor desde hace 5 años a la fecha a frofundizado su estado de ebriedad y dejó de realizar casi todas las tareas. Por ese motivo el edificio se a deteriorado por la mugre, el mal olor y la dejadez permanente de esta persona que por su enfermedad nada le importa. Hemos reclamado al Administrador y nos responde que nada puede hacer y que debemos esperar los 3 años que le faltan para jubilarse o el despido que es lo que el espera. Podemos encontrar alguna solución a este problema? Que pasa con el libro de ordenes. Se puede exigir un tratamiento, se lo puede suspender por falta de cumplimiento al trabajo.

publicado el 13-9-2011

Me parece de suma importancia todo lo comentado, aunque tengo una duda, puede un inquilino tener dos o mas autorizaciones de propietarios ajenos a su unidad funcional, y encima deber expensas vs. y concurrir a las asambleas y tener voz y voto????? gracias.

publicado el 13-9-2011

Muy claro y didactico el artículo sobre expensas. Cabe ahondar más sobre a quién le recae la responsabilidad de afrontar las expensas extraordinarias en el caso de locación, aún en el caso de que el contrato libere al inquilino. Gracias

publicado el 13-9-2011

MUCHAS GRACIAS POR SU COLABORACIÓN DR.MUY AMABLE, NOS PONE EN CONOCIMIENTO DE MUCHAS COSAS GRACIAS UN SALUDO BLANCA

publicado el 13-9-2011

Hola Dr. Quisiera saber que puede votar el inquilino en una Asamblea, si el Propietario le otorga el poder para asistir. Gracias Un saludo Blanca

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