(parcial) AUTOS Y VISTOS: Los presentes autos caratulados: JARA, ROBERTO MARCELO Y OTROS C/ BARZAN, SANDRA LILIANA Y OTROS S/ MENOR CUANTÍA puestos a despacho para dictar sentencia.
RESULTA: Se inician las actuaciones como consecuencia de la demanda promovida por ….con el patrocinio letrado de la Dra. …a efectos de iniciar reclamo por menor cuantía contra ….. Reclaman un monto total de pesos TREINTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS VEINTE ($34.220), por lo que en consecuencia se da a la pretensión el procedimiento de menor cuantía que regula el art 802 y sgtes. del CPCyC. Relatan que en fecha 28/09/2016 y en fecha 01/10/2018 los actores Roberto Marcelo JARA y Osvaldo Omar MEZA suscribieron contratos de locación con Néstor Edgar EBERHARDT por un inmueble sito en calle 9 de julio 1180. Detallan que en una primera oportunidad, se estableció como mes de depósito la suma de PESOS NUEVE MIL ($9000) y en la segunda se agregó la suma de PESOS QUINCE MIL ($15000) quedando depositado a tal fin la suma de PESOS VEINTICUATRO MIL ($24000).
Relatan los actores que en fecha 30/09/2020 (fecha de finalización del contrato), se restituyó en debida forma la propiedad en cuestión. No siendo notificada de deudas y/o problemas con la entrega del inmueble. Explican que en fecha 11/12/2020 se intimó a Sandra Liliana BARZAN (administradora del inmueble) a la restitución del dinero que se había abonado en concepto de "mes de depósito", con más la suma de PESOS NUEVE MIL QUINIENTOS OCHENTA ($9580) en concepto de "diferencias por el pago de impuestos y servicios de la propiedad".
Manifiestan que Sandra Liliana BARZAN respondió rechazando el reclamo y solicitando el mismo se hiciera al propietario del inmueble, sin brindar dato alguno para que pudiera dar con el paradero del mismo, el cual alega que desconoce.
En lo que respecta a las sumas reclamadas en concepto de impuestos y servicios, relatan que en la propiedad existen dos unidades funcionales que compartían medidores, por lo que los pagos se dividían entre ambos locatarios, pero muchas veces asumía el costo de la totalidad de la boleta con el compromiso que luego se descontaba del canon locativo.
Por otro lado, manifiestan que en los últimos meses del contrato de locación el pago de dichos servicios, se afrontó bajo el compromiso de que luego serían debitados del mes de alquiler y/o devolverse de manera directa, cosa que finalmente no se concretó. En su escrito de inicio adjuntan como prueba copia digitalizada del contrato de locación suscrito en 01/09/2018;
…. la codemandada Sandra Liliana BARZAN contesta la demanda, rechazando la pretensión de la actora e interpone excepción de falta de legitimación pasiva. En este orden de ideas, plantea que ha intervenido en el contrato en su carácter de martillera y corredora inmobiliaria y que en esa condición es que extendió los recibos de pago de alquiler. Niega que a la fecha de finalización del contrato de locación el inmueble se haya restituido en debida forma, …. Explica que tanto la entrega de llaves como la revisión del inmueble a la finalización del contrato fueron realizadas por el locador.
Expresa que las llaves no fueron devueltas en su inmobiliaria, por lo tanto, no fue quien dio el visto bueno en cuanto al estado del inmueble al momento de su devolución, ni quien revisó si los impuestos se encontraban al día... …
El codemandado Néstor Edgar EBERHARDT no contestó demandada ni se ha presentado a estar a derecho en las actuaciones. ….. el día 23/06/2023 pasan los autos a resolver.
CONSIDERANDO:
1- CUESTIÓN PREVIA EXCEPCIÓN DE FALTA DE LEGITIMACIÓN: …. Para el caso, consideraré lo dispuesto en el CCyCN en sus arts. 957 y ss que regulan los contratos en general, los arts. 1187 y ss que regulan el contrato de alquiler en particular, la Ley N° 23.091 -que rigió la relación contractual- y el contrato de locación que acompañó la actora que no fue desconocido por ninguna de las partes. ….en el caso que nos ocupa la codemandada Sandra Liliana BARZAN no es parte de la contratación, es más en todo el contrato no figura su nombre. …. si bien la codemandada ha mencionado y reconocido haber intervenido como martillera y corredora inmobiliaria, lo cual sería coincidente con lo detallado anteriormente, ello no es mérito suficiente para considerarla parte contratante y por ende le asiste razón en la defensa interpuesta la cual debe prosperar.
Por lo tanto, se hace lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por la codemandada Sandra Liliana BARZAN por no resultar titular de la relación jurídica sustancial en que se funda la pretensión (art. 347 inc 3 CPCyC). Las costas por tal asunto se impondrán a la actora en su carácter de perdidosa. (art. 68 CPCyC).
2- ANÁLISIS DEL FONDO DEL CASO: ……….. En cuanto a Roberto Marcelo JARA no tengo dudas que sea parte en el contrato pues ostenta el carácter de locatario en todas la cláusulas del mismo. Por su parte, Osvaldo Omar MEZA, ha firmado el contrato en el carácter de Secretario General del Sindicato de Trabajadores Municipales de Cipolletti (SI.TRA.MU.CI) asumiendo, según la cláusula DUODÉCIMA, la obligación de fiador principal pagador con solidaridad para responder por las obligaciones accesorias por las obligaciones contractuales y extracontractuales que pudieran surgir de la relación entre locatario y locador. No surge de ninguna constancia o recibo que haya contribuido al pago del depósito de la suma depositada en garantía conforme la cláusula DÉCIMO TERCERA y tampoco del contrato en general.
Por lo tanto entiendo que carece de sustento legal para reclamar las sumas en los términos detallados en el escrito de demanda. …. Ahora bien, determinado el vínculo entre las partes Roberto Marcelo JARA y Néstor Edgar EBERHARDT conforme lo anteriormente expuesto y principalmente de lo que surge del contrato de locación acompañado y los cuatro (4) recibos de pago del canon locativo percibidos por la administradora inmobiliaria por cuenta y orden de terceros, corresponde analizar la procedencia del reclamo de la suma total de pesos TREINTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS VEINTE ($34.220), según el siguiente detalle: pesos PESOS VEINTICUATRO MIL ($24.000.-) en concepto de mes de depósito, pesos NUEVE MIL QUINIENTOS OCHENTA ($9.580.-) en concepto de pago de impuestos y servicios y la de pesos SEISCIENTOS CUARENTA ($640.-) en concepto de gastos de intimación.
Es relevante tener en consideración que el demandado Néstor Edgar EBERHARDT -estando debidamente notificado- no se ha presentado a la audiencia fijada ni contestó la demanda. …..
Rige en este asunto lo dispuesto por la Ley N° 23.091, Art. 4° -vigente durante el contrato- en la cual se disponía que: "Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de curso legal.
Dichas cantidades serán devueltas reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación" La actora reclama por este rubro la suma de pesos PESOS VEINTICUATRO MIL ($24.000.-), monto que no es coincidente con el último recibo de pago del canon locativo (recibo N° 1375 de fecha 10/09/20) el cual fue extendido por la suma de pesos VEINTIÚN MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CUATRO ($21.644.-), conforme la constancia acompañada por la reclamante. ….
Si la suma era superior debió acompañar un comprobante de pago que lo acredite. De las misivas acompañadas surge que el inmueble fue devuelto en fecha 30/09/2020, por lo que a la suma que prospera en concepto de "depósito en garantía", deberán adicionarse los intereses correspondientes desde la fecha de restitución indicada hasta la fecha del efectivo pago.
Por otra parte la actora reclamó la suma de pesos SEISCIENTOS CUARENTA ($640.-) en concepto de gastos de intimación. Si bien no se acompañó el recibo de pago, sí se adjuntó el comprobante de envío de la misiva de fecha 11/12/2020. En consecuencia, se hace lugar al reclamo por la suma mencionada, desde la fecha de la erogación hasta la fecha de la devolución de la suma.
Distinta suerte tiene el reclamo de pesos NUEVE MIL QUINIENTOS OCHENTA ($9.580.-) en concepto de pago de impuestos. La suma reclamada no se ha probado con recibos ni comprobante alguno, siendo insuficientes los dichos para acreditar una deuda, en consecuencia no resulta procedente a mi criterio. En consecuencia de lo resuelto, las costas serán impuestas a cargo del demandado Néstor Edgar EBERHARDT por resultar perdidoso. (Art. 68 CPCyC). Por todo lo expuesto,
RESUELVO:
1º) Hacer lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva interpuesta por Sandra Liliana BARZAN por no resultar titular de la relación jurídica sustancial en que se funda la pretensión (art. 347 inc 3 CPCyC) y en consecuencia rechazar la demanda interpuesta contra ella. Regular los honorarios profesionales de la Dra. … y los del Dr. …. ….. NOTIFIQUESE A LA CAJA FORENSE Y CUMPLASE CON LA LEY 869. Las costas por tal asunto se impondrán a la actora en su carácter de perdidosa. (art. 68 CPCyC).
2°) Hacer lugar a la demanda por menor cuantía interpuesta por Roberto Marcelo JARA contra el demandado Néstor Edgar EBERHARDT condenando a este último a abonar en autos la suma total de pesos VEINTIDÓS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CUATRO ($22.284.-) por daños y perjuicios (arts. 1737 y ss CCyCN) según el siguiente detalle: pesos VEINTIÚN MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CUATRO ($21.644.-) en concepto de restitución de depósito en garantía y la suma de pesos SEISCIENTOS CUARENTA ($640.-) en concepto de gastos de intimación. Todo ello con más los intereses indicados en los considerandos. Los montos deberán ser cancelados dentro de los diez (10) días de notificado de la presente resolución, a cuyos efectos deberá efectuar el pago de la suma referida mediante la modalidad de depósito judicial ante el Banco Patagonia SA de esta ciudad, a nombre de los presentes autos, de trámite por ante este Juzgado de Paz.
3º) Regular los honorarios profesionales …. NOTIFIQUESE A LA CAJA FORENSE Y CUMPLASE CON LA LEY 869. COSTAS a cargo de la demandada perdidosa (art. 68 y concs. del CPCyC). 4º) Regístrese y notifíquese. Se hace saber que de conformidad a lo dispuesto en la Acordada 36/2022 STJ - ANEXO I. Punto 9. "(...) todas las providencias y decisiones judiciales, incluyendo la sentencia definitiva, quedan notificadas el martes o viernes posterior al día que se publican en el sistema PUMA, o el siguiente día de nota si alguno de aquellos resulta feriado o inhábil. DRA. GABRIELA S. MONTORFANO. -JUEZA DE PAZ