(parcial) San Justo, septiembre 14 de 2023.
1ª Cuestión: ¿Corresponde declarar la deserción del recurso de apelación de la parte actora? 2ª Cuestión: ¿Es justa la resolución apelada? 3ª Cuestión: ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
1ª cuestión. — El doctor Taraborrelli dijo: el sentenciante de grado resolvió: “1. Hacer lugar parcialmente a la demanda por cobro de sumas de dinero interpuesta por Palumbo Administraciones SA contra Consorcio de Propietarios Vicente López 39. En su mérito condeno a esté último a pagar al primero, dentro del décimo día de quedar firme la presente, la suma de $23.123,57 (veintitrés mil ciento veintitrés pesos con cincuenta y siete), sin actualización monetaria, con más los intereses establecidos ….Contra dicha forma de resolver, apela la parte actora y apeló la demandada, recursos que fueran concedidos ….
II. Fundamentación de la parte demandada
..se presentó Claudia María Tanzola, en carácter de administradora del Consorcio de Propietarios Edificio Vicente López 39, a los fines de expresar agravios…..
III. Fundamentación de los agravios de la parte actora
La Dra. Jesica Betsabe Andreatta en su carácter de apoderada de “Palumbo Administraciones SA”, …..Que habiendo sido removido su mandante sin causa justificada, considera que procede el pago de los salarios requeridos por el accionante.
La solución
IV. El pedido de deserción del recurso de apelación interpuesto por la parte actora
……. surge a todas luces y prima facie, desde la óptica puramente formal que dicho escrito que impugna el pronunciamiento de Primera Instancia, constituye una crítica concreta y razonada de las partes del fallo que la apelante —desde su ángulo de visión subjetivo— considera equivocado. Por lo tanto, corresponde decretar el rechazo del pedido de deserción del recurso, …. Voto por la negativa.
Por análogos fundamentos, el doctor Posca y el doctor Pérez Catella también Votan por la negativa.
2ª cuestión. — El doctor Taraborrelli dijo:
………
V. Propiedad Horizontal. El administrador del consorcio . El mandato. El deber de rendir cuentas
…………………… Corresponde recordar que la doctrina no sólo es profusa sino también concordante, en caracterizar al administrador del consorcio como un mandatario legal, a quien —en consecuencia— se le aplican las disposiciones del Cód. Civil sobre al mandato (conf. Gabás, Alberto Aníbal, “Derecho Práctico de Propiedad Horizontal”, Buenos Aires, Hammurabi, 1992, T. I, p. 129 y ss.) Es que siendo el administrador el mandatario legal y exclusivo de los propietarios conforme lo denomina la ley 13.512 —art. 11 (ADLA, VIII-254)— se halla vinculado al consorcio por una relación de mandato, siendo aplicables en su caso las reglas que rigen este contrato ……..Bajo este concepto, toda persona que haya administrado bienes, y/o gestionado negocios ajenos; y/o ejecutado un hecho que suponga el manejo de fondos o bienes que no le pertenecen, se encuentra en la obligación de presentar las cuentas de su administración o gestión. …Finalmente, la rendición de cuentas, en general, se denomina a la obligación que contrae quien ha realizado actos de administración o de gestión por cuenta o interés de un tercero, y en cuya virtud debe suministrar a este un detalle circunstanciado y documentado acerca de las operaciones realizadas, estableciendo, eventualmente, el saldo deudor o acreedor resultante en contra o a favor del administrador o gestor. En rigor debe rendir cuentas cualquier persona que haya administrado bienes o gestionados intereses ajenos. …
VI. De las constancias de autos
….. se presentó la Dra. ….., en carácter de letrada apoderada de “Palumbo Administraciones SA”, a los fines de iniciar demanda de cobro ordinario contra el Consorcio de Propietarios Vicente López 39 Ramos Mejía del partido de La Matanza……
algunos de los gastos producidos por el consorcio de propietarios, fueron saldados por mi mandante, según las liquidaciones de ingresos y egresos que emitía “Palumbo Administraciones”, conforme surge del acta de nombramiento que en original se acompaña, el administrador podría efectuar adelantos al consorcio para cubrir saldos deudores, por lo que mi mandante se encontraba en pleno ejercicio de sus funciones al momento de realizar los egresos que se especifica en la mencionada liquidación. ……además mi mandante había sido designado en el acta de nombramiento a realizar tareas como administrador por el lapso de 5 años, es decir, que el plazo de vencimiento de su mandato finalizaba en agosto de 2017, viéndose privado de percibir la totalidad de 52 honorarios mensuales, habiéndose pactado los mismos sobre los honorarios sugeridos por la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal que al momento de remoción ascendían a la suma de pesos un mil ciento sesenta”.
Finalmente, efectúa una liquidación por los conceptos reclamados, los cuales ascienden a $83.963,57.
…se presenta la parte demandada Claudia María Tanzola, administradora del consorcio con la representación del Dr. … .
“Resulta ser que al conformarse el consorcio y al elaborarse el reglamento de copropiedad del Consorcio de Propietarios Vicente López 39, la constructora “Ambiente Construcciones SRL” designa la administración del consorcio a Palumbo Administraciones SA. Sin perjuicio de lo manifestado, cabe resaltar que el desempeño de sus funciones fue muy negativo, jamás convocó las asambleas solicitadas por los propietarios a los fines de resolver los problemas comunes y a lo largo de sus funciones ni siquiera presentaban los comprobantes de los gastos efectuados mes a mes, se desentendían hasta los más mínimos asuntos que hacían a la vida de un consorcio que por ese entonces estaba comenzando. Fue así entonces que, existiendo un gran malestar con la administración mencionada y ante la indiferencia de la misma frente a numerosos reclamos de los consorcistas, los copropietarios decidieron convocar a una asamblea a los fines de resolver sobre la continuidad de la gestión de Palumbo Administraciones SA. Dicha convocatoria fue realizada para el día 15 de marzo de 2013, el consorcio de propietarios convocó una asamblea notificada a Palumbo Administraciones SA, en debida forma y tiempo mediante cartas documento (...) la aquí actora no se presentó a la asamblea convocada, pese a estar debidamente notificada. Como resultado de dicha asamblea, por mayoría de los copropietarios, resolvieron el cese de Palumbo Administraciones SA, como administrador del consorcio dejándose plasmado en el acta el “mal desempeño” de dicha empresa en la gestión encomendada. El acta de la asamblea ha sido labrada con intervención del Notario, el Dr. ….. …… Del acta de asamblea que en copia certificada se acompaña surge claramente que se ha reunido en exceso la mayoría establecida en el reglamento de copropiedad para la remoción del administrador, alcanzando el número de diez unidades que votaron por dicha remoción de un total de trece unidades de las que se compone el consorcio ”.
…………….En suma, solicita se rechace la demanda.
En consecuencia, se considera prudente que el reglamento establezca el tiempo que el administrador permanezca en sus funciones, salvo que sea removido con anterioridad por la asamblea lo que podrá hacer con o sin expresión de causa, no generando en ese caso derecho alguno a indemnización por el cese anticipado.
Al respecto, cierta corriente jurisprudencial ha resuelto “La fijación de un lapso para la gestión del administrador no le asegura un plazo de inamovilidad, motivo por el cual la remoción fundada en la falta de confianza no puede dar lugar a resarcimiento alguno. -Las reglas de mandato se rigen exclusivamente por la confianza y en la cual, la falta de esta última, no da lugar a resarcimiento alguno. Atar la revocabilidad a la indemnización daría lugar a una relativa irrevocabilidad, pues el consorcio que tuviera intención de despachar a su administrador tendría que pensarlo varias veces pese al estado de tirantez y recelo, según el tiempo faltante y el monto que estuviera dispuesto o en condiciones de pagar. Es que, la fijación de un plazo para la gestión de un administrador no le garantiza el término. ……………..
Así las cosas, compulsando nuevamente la documental, en primer término, observo el Reglamento de Copropiedad a fs. 61/76 (escritura 190), el cual regula en su parte pertinente que: “El administrador es el representante legal del consorcio y la asamblea procederá a designarlo y removerlo, y la que dará las instrucciones generales para su desempeño... El administrador podrá ser removido sin expresión de causa...” (art. décimo noveno).
Del mismo modo, regula que “Los copropietarios para sus deliberaciones y decisiones celebrarán asambleas ordinarias y extraordinarias que tendrán lugar bajo los mismos principios en orden a la convocatoria, constitución y decisión” (art. vigésimo cuarto).
En cuanto a las asambleas extraordinarias “Se celebrarán (...) con el objeto de deliberar y resolver cuestiones o hechos extraordinarios que no sean competencia de la asamblea ordinaria, en cada oportunidad que el administrador lo considere o cuando un grupo de consorcistas que represente por lo menos el treinta por ciento de los votos de sus integrantes, lo soliciten por escrito con sus firmas certificadas, con expresa indicación de los asuntos a tratar...” (v fs. 72).
Respecto a las mayorías necesarias, el Reglamento en lo pertinente, dispone: “Requieren la mayoría de los dos tercios de votos (...) a) para el nombramiento y remoción del administrador
Continuando con el análisis de los elementos probatorios, vislumbro la copia certificada de la escritura N° 102, la cual da cuenta del Acta de Asamblea del Consorcio de Copropietarios calle Vicente López 39 de Ramos Mejía, realizada el 15 de marzo de 2013, en la cual, conforme también destacara el sentenciante de grado participaron los propietarios de 10 (diez) unidades funcionales.
Asimismo, en dicha acta se dejó como constancia por medio del escribano interviniente que: “Los copropietarios que requirieron mi presencia, inician la reunión que fuera autoconvocada, en virtud de haber solicitado la asamblea al administrador “Palumbo administraciones y/o Pedro A. Palumbo”. En varias oportunidades sin que este hubiera satisfecho las inquietudes del consorcio (...) además que fue citado el referido administrador a presenciar la presente asamblea por carta documento (...) sin que este se hubiese presentado hasta el momento. Se lee la orden del día para cuyo tratamiento fuera convocada la asamblea (...) 5 “Desempeño de Palumbo Administración. Revocación de mandato”, decidiéndose finalmente que “...por unanimidad que por mal desempeño de la función del administrador ‘Palumbo Administraciones SA y/o Pedro A. Palumbo’, se revoca el mandato que le había sido conferido con fecha 1° de agosto de 2012” (véase fs. 55 vta.).
Así las cosas, toda vez que el edificio consta de 13 (trece) unidades funcionales, tal como se constata del artículo primero del reglamento de copropiedad —véase fs. 62 vta.— y habiendo asistido a la Asamblea autoconvocada para la remoción del ex administrador los propietarios de 10 (diez) unidades funcionales —tal como se observa de la copia certificada de la escritura número 102—, advierto al igual que en la instancia de grado que se encontraba reunida la mayoría necesaria para dicha decisión, es decir los dos tercios necesaria para tratar la remoción de “Palumbo Administraciones SA”, surgiendo del propio Reglamento de Copropiedad……………………………………..
VIII. Las costas de Primera y Segunda instancia
La parte demandada Consorcio de Propietarios se ha quejado de la imposición de costas solicitando su distribución en función de lo obtenido por cada parte en la sentencia de grado.
El Cód. Proc. Civ. y Comercial de la Provincia de Buenos Aires al disponer en materia de costas que: “La parte vencida en el juicio deberá pagar todos los gastos de la contraria, aun cuando ésta no lo hubiese solicitado. Sin embargo, el juez podrá eximir total o parcialmente de esta responsabilidad al litigante vencido, siempre que encontrare mérito para ello, expresándolo en su pronunciamiento, bajo pena de nulidad” (art. 68).
El principio de que la condena es requisito esencial para el pago de las costas permite, no obstante, un apartamiento de aquella pauta cuando el juez encontrare mérito para ello, debiendo expresar las razones que lo han llevado a resolver el punto de tal modo. ……..
En este orden de ideas, toda vez que no obstante el resultado final del juicio, la parte actora se vio obligada a litigar para obtener, aunque sea parcialmente el reconocimiento de sus derechos, considero que las costas de primera instancia deben mantenerse impuestas a cargo de la accionada. (art. 68 del Cód. Proc. Civ. y Comercial).
No obstante, ello, atento a como han prosperado las cuestiones en esta instancia recursiva, las costas de segunda instancia deben ser impuestas en el orden causado (arg. art. 68 2 párrafo del Cód. Proc. Civ. y Comercial).
Por las consideraciones legales, doctrinarias y jurisprudenciales expuestas, Voto por la afirmativa.
Por análogos fundamentos el doctor Posca y el doctor Pérez Catella también Votan por la afirmativa.
3ª cuestión. — El doctor Taraborrelli dijo:
Visto el Acuerdo que antecede, propongo a mis distinguidos colegas que: 1°) Se rechace el pedido de deserción del recurso de apelación de la parte actora. 2°) Se confirme la sentencia apelada en cuanto ha sido materia de agravios, 3°) Se impongan las costas generadas en esta instancia en el orden causado (arg. art. 68 2 párrafo del Cód. Proc. Civ. y Comercial); 4°) Se difiera la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes para su oportunidad.
Así lo voto.
Por análogos fundamentos, el doctor Posca y el doctor Pérez Catella adhieren y Votan en igual sentido.
Conforme la votación que instruye el Acuerdo que antecede este Tribunal resuelve: 1°) Rechazar el pedido de deserción del recurso de apelación de la parte actora. 2°) Confirmar la sentencia apelada en cuanto ha sido materia de agravios. 3°) Imponer las costas generadas en esta instancia en el orden causado (arg. art. 68 2 párrafo del Cód. Proc. Civ. y Comercial). 4°) Diferir la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes para su oportunidad. Regístrese. Notifíquese la presente resolución por Secretaría, en los términos del artículo 10 del Reglamento para las presentaciones y las notificaciones por medios electrónicos, Anexo I, capítulo II del Acuerdo 4039 SCBA., a los domicilios electrónicos respectivos, los que se consignan seguidamente. Oportunamente, devuélvase. — Ramón D. Posca. — José N. Taraborrelli. — Héctor R. Pérez Catella.///