(parcial)En la ciudad de Corrientes a los veintidos días del mes de diciembre del año dos mil veintidós, encontrándose reunidos en el Salón de Acuerdos de la Excma. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Sala N° 1, las señoras Juezas Titulares Dras. Analía I. Durand De Cassis y Claudia Kirchhof (subrogante), con la Presidencia de la Dra. María Eugenia Sierra de Desimoni, asistidas de la Secretaria autorizante, tomaron en consideración el Expte. N° 123.767 “FUTAOKA KO C/ CASTILLO NIEVES ELIZABETH S/ DESALOJO” (J.C.C.N°6), venido a este Tribunal por el recurso de apelación interpuesto a fs. 202/205vta., por la parte demandada contra la Sentencia N° 156 de fecha 21 de Septiembre de 2021, obrante a fs. 194/198.- Que, conforme a las constancias de autos, corresponde que emitan voto en primero y segundo término, las Dras. Analía I. Durand De Cassis y Claudia Kirchhof, respectivamente (auto Nº 1176).- A continuación la Sra. Vocal Dra. Analía I. Durand De Cassis formula la siguiente: RELACION DE LA CAUSA La señora Jueza de grado ha relacionado detenidamente en su Fallo los antecedentes obrantes en autos. A ellos me remito a los fines de la brevedad. En su pronunciamiento rechazó la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la demandada e hizo lugar a la demanda de desalojo deducida por el Sr. Ko Futaoka el 21/10/2015. Condenó así a que la Sra. Nieves Elizabeth Castillo y/o cualquier otro ocupante desaloje en el término de diez (10) días el inmueble ubicado en ………… ………. A continuación la Excma. Cámara plantea las siguientes: CUESTIONES Es nula la sentencia recurrida? SEGUNDA: En caso negativo, la sentencia apelada debe ser confirmada, modificada o revocada? ….No observándose vicios que justifiquen una declaración en tal sentido, no cabe considerarlo. Así voto. A la misma cuestión la Sra. Vocal Dra. Claudia Kirchhof dijo: Que adhiere. A la segunda cuestión la Sra. Vocal Dra. Analía I. Durand De Cassís dijo: I.- ANTECEDENTES. 1.- En fecha 21/10/2015 el Sr. Ko Futaoka promovió acción de desalojo por la causal de vencimiento de contrato de locación, contra la Sra. Nieves Elizabeth Castillo, y/o cualquier otra persona, respecto del inmueble ubicado sobre Ruta Nacional Nº 12, km. 1028, de esta Ciudad de Corrientes. Relató que el 20/04/2011 celebró con la demandada un contrato en virtud del cual le entregó en locación la quinta con casa habitación de su propiedad, pactándose que el mismo tendría una duración de dos años, con vencimiento el 01/05/2013. Adjuntó un contrato de locación de fecha 20/04/2011 con firmas certificadas. Expresó que al finalizar el plazo contractual la demandada no restituyó el inmueble, por tal razón y al no tener ánimo de renovar la locación, le requirió su desocupación e incluso accedió a otorgarle una prórroga, pero luego de transcurrido ese plazo, la Sra. Castillo continuó habitando la vivienda, negándose a restituirla y sin abonar canon alguno desde la fecha de vencimiento del contrato. Alegó que por tal razón, en febrero de 2014 remitió carta documento intimandola a la desocupación y entrega de llaves, concediéndole un mes a tales fines, con resultados negativos. Adjuntó como documental y ofreció pruebas de declaración de partes y pericial caligráfica. Corrido traslado de la demanda se presentó, la Sra. Nieves Elizabeth Castillo, con patrocinio letrado, y planteó caducidad de instancia; asimismo, contestó la Expte N°123.767 demandada y opuso excepciones de defecto legal y falta de legitimación activa; además, reconvino por prescripción adquisitiva. ……Aduce en cuanto a la legitimación activa del Sr. Ko Futaoka, que él no es el dueño del inmueble, sino su ex esposa. …. Como fundamento, de su defensa de posesión con animo de dueña, sostuvo que ingresó al inmueble como cuidadora, mediante un “contrato laboral verbal” por el cual la Sra. Elisa Irie de Futaoka, -a quien considera su verdadera dueña-, le encomendó el cuidado del lugar pues se encontraba abandonado, hace más de 12 años (en febrero de 2005); pero que después de largo tiempo en que la Sra. Irie no concurrió mas al sitio, consideró que la misma abandonó su predio. Relató que en principio que fue a vivir allí con sus dos hijos mayores, y en el año 2007 nació su hija Evangelina Elizabeth Chavez, y en el 2010 contrajo matrimonio con Emiliano Luis Chavez. Relató que realizó el desmalezamiento del lugar, y otras mejoras como reconstruir la vivienda y amurallar algunos sectores. Expresó que luego de la firma del contrato en 2008, el actor intentó desalojarla por la fuerza hasta que su esposo no le permitió mas la entrada. A los fines de iniciar una prescripción adquisitiva, presentó una mensura para realizada en el año 2017 y comprobantes de pago de impuesto inmobiliario. ………….. 2.- La sentencia. El 21/09/21 la Jueza dictó la Sentencia Nº 156, rechazando la excepción de falta de legitimación activa opuesta por la demandada, haciendo lugar a la acción y condenando a la Sra. Nieves Elizabeth Castillo y/o cualquier otro ocupante a desalojar el inmueble ubicado en ………………
Agravios de la apelación. Disconforme, la parte demandada apeló la Sentencia, pudiendo sintetizarse sus agravios de la siguiente manera: a) En primer lugar, alega que el inmueble a desalojar no es el que ella habita, ya que el contrato de locación refiere al inmueble ubicado de Ruta Nº 12 km. 1029, mientras que ella ocupa el que corresponde al km. 1028 de dicha vía; b) se agravia además, porque considera que no es el señor Ko Futaoka quien puede demandarla, por no ser el propietario del inmueble, sostienen que el mismo nunca estuvo en posesión del inmueble, sino su ex esposa, Erie de Futaoka, decidiéndose la división de la sociedad conyugal de ambos, recien en 2019; c) finalmente reitera su versión de los hechos referidos a su defensa de posesion con animo de dueña: sobre la fecha en que ingresó al inmueble (febrero de 2005), como cuidadora del mismo por pedido de la Sra. Elisa Irie de Futaoka, que allí nace su hija en julio de 2007 y que en el año 2010 contrajo nupcias, poniendo de resalto que nunca pudo haber suscrito un contrato de locación en el año 2008. …………………. II.- SOLUCIÓN DEL CASO. 1.- A lo fines del estudio de las cuestiones debatidas, se debe señalar que el marco procesal en que se desenvuelve esta causa, es un juicio de desalojo, una acción personal en la cual se trata -como tema central- el recupero del uso y goce de un inmueble, no sus títulos. Esta acción personal, está encaminada a obtener la restitución de un inmueble por quien tiene derecho a su libre uso y disponibilidad, frente a quien o quienes no se encuentren habilitados para continuar en la ocupación. Es decir que el actor debe tener un derecho personal a exigir al demandado la restitución y el demandado debe estar obligado a hacerlo. ………………….. Desde un punto de vista del derecho de fondo, artículos 1187 al 1192, establecen los elementos que caracterizan al Contrato de Locación, entre ellos, y en especial al hablar de la cosa alquilada, su carácter de determinada o determinable. Se puede considerar que la cosa objeto del contrato traído, se encuentra determinada. Es la cuestión de la ubicación del inmueble la que ha sido materia de discusión. Ello es así pues, de las constancias de la demanda la parte actora dijo que venia a promover demandada de desalojo contra la demandada y/o cualquier ocupante, respecto al inmueble situado en Ruta Nacional N°12 Km 1028. La diligencia de traslado de la demanda se efectuó en éste domicilio y fue recibida por la demandada (fs. 48/49), quien se presentó a contestar demanda y, sin perjuicio de desconocer el contrato traído por el actor de fecha 20/04/2011, trajo como prueba documental, un contrato de locación de similar tenor, también con firmas certificadas, que difería en su fecha de rubrica (04/03/2008), pero que identifica y ubica el inmueble de la misma forma que lo hace el contrato del año 2011. Este dato resulta relevante, pues, de alguna manera coloca a la demandada en una relación contractual (aunque anterior a la causa del presente juicio), que refiere al inmueble que el actor reclama y que ella alega ocupar desde 2005. Ese instrumento no solo fue presentado por su parte como prueba, sino que fue reconocido por la actora a fs. 177, previo traslado a fs. 165. Otro factor a tener el cuenta resulta que en la certificación notarial del citado contrato, la notaria deja constancia de que una de las firmantes, la señora Chavez, se domicilio en Ruta N°12 Km. 1028 de ésta Ciudad. En su fallo, la sentenciante dispuso el desalojo del inmueble cuya localización e identificación coincide con la descripción del bien objeto del contrato locación con firmas certificadas traído por el actor, (que refiere a la altura del km 1029). Es decir, no falló según la descripción del objeto realizada en el escrito de demanda (Km 1028), sino en virtud del texto del contrato. Tanto el contrato como la demanda son coincidentes en cuanto a la determinación de los lotes, la manzana y la salida por calle Américo Vespusio, y difieren unicamente en cuanto a la altura de la ruta en que se encuentra emplazado (en el objeto de la demanda dice Km 1028 y en el contrato dice KM 1029). ……………………..Así, por un lado, tenemos la acción ejercida, en donde el actor, invocando su carácter de locador, sin explicar la causa o título que le permitió adquirir esa calidad, como debiera hacerlo al interponer la demanda. Este requisito hace a la proponibilidad de la misma, pues refiere a la capacidad de hecho (puede ser un menor emancipado, un administrador de bienes ajenos, un tutor o curador etc.) o de derecho, que refiere a la regla general por la cual una persona puede ser titular de derechos y obligaciones (por ejemplo no pueden dar o tomar en locación, los padres respecto de los bienes de los hijos que están bajo su patria potestad; los mandatarios respecto de los bienes confiados a su administración, etc.)…………………………………………….., esta Sala viene sosteniendo (como la doctrina y jurisprudencia mayoritarias) que el “locador” no necesita ser propietario, sino que se pueden presentar diversos supuestos de legitimación para celebrar el contrato, que en caso de inmuebles debe ser por escrito. Por tal razón, no resulta afectada la legitimación del accionante, la titularidad dominial del bien; ello sin perjuicio de que del informe de R.P.I. triado por la misma parte apelante surge que en el año 2017 el bien figuraba inscripto a nombre de la Sra. Irene Irie, como “casada en primeras nupcias” con el actor, Sr. ko Futaoka, inscripción que se indica como definitiva desde el año 1986. (Sent. N°111/19, Expte. N°3988, entre otros). En igual sentido prestigiosa doctrina considera que en virtud de lo dispuesto por el por el art. 1008 del CCCN “Los bienes ajenos pueden ser objeto de los contratos”, es posible alquilar válidamente incluso, una cosa ajena si se tiene un derecho al uso y goce sobre la misma ………………….la certificación de firmas no torna al instrumento en público. Son instrumentos privados protocolizados, que adquieren fecha cierta ………. Este ha sido un criterio sostenido en la Sala en su anterior integración, y que lo mantengo pues es relevante la distinción, por los efectos que produce, y por como puede ser desvirtuado. Uno requiere redargución de falsedad, el otro simple prueba en contrario. ………………….Según el código de fondo, hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero, aplicándose en subsidio en lo respecta al consentimiento, precio y objeto, las disposiciones sobre el contrato de compraventa. Como consecuencia de ello, la legitimación del accionante surge configurada. ……………… A tales fines y apoyados en las pruebas arrimadas a la causa, debemos emplazarnos en los hechos relatados por las partes. En ese contexto debemos tener en cuenta que la defensa de la demandada se basa en los actos posesorios ejercidos durante un periodo de tiempo que se inició en 2005. Sin embargo, la propia parte alegó su ingreso como cuidadora, en el año 2005, insistiendo en la relación laboral que la unió con la esposa del actor, Sra. Irene Irie. La posesión que pretende invocar para neutralizar la acción intentada se ve seriamente limitada por la conducta de la propia demandada, quien se mantuvo en el proceso en su expresión de agravios, en alegar su carácter de cuidadora del bien; no logrando luego demostrar la modificación de ese carácter, para convertirse en un poseedora, es decir realizando actos materiales y comportándose como dueña, corpus y animus. ………………………..Tanto los comprobantes de pagos de impuestos como el plano de mensura confeccionado a su pedido con fines de prescribir (aunque sea una superficie mayor a la reclamada en autos), datan de fechas muy cercanas a la interposición de la demanda. Respecto a la fecha de ingreso al lugar, en realidad, sólo probó su ingreso en el año 2008, en virtud del contrato traído por su misma parte, pues no trajo otras probanzas a la causa, que corroboren la versión de su ingreso al inmueble en el año 2005. Además al haber alegado que ingresó como cuidadora del bien, tampoco pudo demostrar en qué momento cambió su carácter de tenedora (servidora de la posesión) a poseedora con animo de dueña. En ese sentido esta Sala tiene criterio reiterado, pues nadie puede cambiar por sí mismo ni por el transcurso del tiempo la causa de su posesión, por lo que se hace necesario, para el demandado, la prueba de la interversión del título. ……………………. Por lo tanto no cabe sino tener por probada la relación locativa y ello trae consecuencias relevantes, pues de las constancias de la causa, al tener por auténticas las firmas en el contrato locativo, nos lleva a tener por reconocido su contenido y con ello, por acreditada la relación jurídica que refleja. En conclusión, conforme las probanzas rendidas en autos, el actor ha demostrado su carácter de locador del inmueble objeto de autos, y por tanto tiene un derecho pleno a su uso y goce; frente a la accionada que no ha podido demostrar la existencia de visos suficientes en la posesión alegada. III) LA DECISIÓN. Por ello, se propicia rechazar el recurso de apelación y en su mérito confirmar la sentencia recurrida en cuanto hace lugar a la acción de desalojo del inmueble identificado como una quinta situado en la manzana (1469), compuesta por los Lotes Nº 4, y 6, 7, 8 , 10 ubicados sobre calle Américo Vespucio, y comprendiendo una superficie total de 6.000 m², según duplicado de mensura Nº 9399 “U”, ubicado sobre Ruta Nacional Nº12; a la altura aproximada del km 1028 (conforme el escrito de demanda), debiendo corregirse la sentencia en ese aspecto especifico. Costas. Las costas deben ser impuestas por su orden en ambas instancias, ……………Así voto.- - A la misma cuestión la Sra. Vocal Dra. Claudia Kirchhof dijo: Que adhiere Con lo que se dio por finalizado el presente Acuerdo pasado y firmado, todo por ante mí Secretaría autorizante que doy fe.-
S E N T E N C I A Nº71 Corrientes, 22 de diciembre de 2022.- Por los fundamentos de que instruye el Acuerdo precedente; SE RESUELVE 1°) Conceder el recurso de apelación interpuesto el 19/10/2021 (fs. 202/205vta.) libremente y con efecto suspensivo. 2°) No hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la demandada en fecha 19/10/2021 (fs. 202/205vta.) en consecuencia, confirmar la Sentencia Nº156 del 21/09/2021 (fs. 194/198) en cuanto hace lugar al desalojo del inmueble identificado como una quinta situado en la manzana (1469), compuesta por los Lotes Nº 4, y 6, 7, 8 , 10 ubicados sobre calle Américo Vespucio, y comprendiendo una superficie total de 6.000 m², según duplicado de mensura Nº 9399 “U”, ubicado sobre Ruta Nacional Nº12, 3°) Hacer saber a las partes lo dispuesto para la etapa de ejecución de sentencia punto III) … 4°) Costas del recurso por su orden. 5°) Regístrese y notifíquese. CONCUERDA FIELMENTE CON SU ORIGINAL QUE OBRA AGREGADO AL PROTOCOLO DE SENTENCIAS DE ESTA SALA I. CONSTE. Dra. CLAUDIA KIRCHHOF Juez de Cámara Dra. ANALIA I. DURAND DE CASSIS Juez de Cámara ANTE MI. Dra. MARIA SILVINA CARDOSO Secretaria – SALA 1 Expte N°123.767 INCLUIDO EN EL LIBRO DE NOTIFICACIONES EL DIA 02 DE FEBRERO DE 2023.- Se deja constancia que se notifica electrónicame///