(parcial) Y VISTOS: estos autos caratulados “GAMA S.A. C/ FERNANDEZ, MARIA MACARENA – ORDINARIO – CUMPLIMIENTO/RESOLUCIÓN DE CONTRATO” (Expte. N° 9860786) de los que resulta que: 1.- Con fecha 03/03/2021 comparecen los Dres. …., en el carácter de apoderados de GAMA S.A. e interponen formal demanda ordinaria en contra de María Macarena Fernández (DNI 25.965.934) persiguiendo el cobro de la suma de Dólares estadounidenses billetes doscientos setenta y siete mil trescientos veinticuatro con cuarenta y cuatro centavos (US$ 277.324,44) con más los intereses compensatorios contractuales acordados y los moratorios que se impongan en concepto de cuotas adeudadas, teniendo en cuenta que los compensatorios se deben imponer desde la fecha de suscripción del boleto hasta el efectivo pago y los moratorios desde que cada período es adeudado y hasta su efectivo pago, con más gastos, costas y los honorarios previstos …. Relata que con fecha 03/09/2010 se celebró contrato de compraventa entre su mandante en calidad de Vendedor y la Sra. Maria Macarena Fernández en calidad de compradora, que tuvo por objeto la unidad inmueble individualizada como lote 17 manzana N° 8 de la urbanización denominada “LA ARBOLADA – BARRIO PRIVADO” ubicado en la ciudad de Malagueño. Que, tal como surge del pliego general de especificaciones técnicas, el objeto del instrumento comprende también la construcción de una vivienda de 367,52 M2 (la que finalmente fue construida por su mandante y entregada a la compradora). Que las partes pactaron el precio y financiación de la siguiente manera: CLAUSULA- QUINTA PRECIO “Como contraprestación por la presente operación y como precio de la misma (excluido mpuestos y otros conceptos que se expresan en el presente), se pacta un PRECIO A VALOR CONTADO POR LA UNIDAD DE DOLARES ESTADOUNIDENSES BILLETES CUATROCIENTOS SESENTA MIL (U$s 460.000). En razón de que la compradora ofrece abonar el importe a plazo, lo que es aceptado por LA VENDEDORA, se acuerda libre y voluntariamente entre partes (Art. 1197 del C. Civil) que el precio de contado citado anteriormente sufrirá el incremento mensual que se fija mas abajo, sobre cada cuota, en forma acumulativa mensual… de la siguiente forma: a) UNA (01) cuota originaria, extraordinaria de dólares estadounidenses billetes CIEN MIL (u$s 100.000,00) con vencimiento el día 16/09/2010, b) UNA (01) cuota originaria, extraordinaria de dólares estadounidenses billetes VEINTE MIL (u$s 20.000,00) con vencimiento el día 30/09/2010, c) UNA (01) cuota originaria, extraordinaria de dólares estadounidenses billetes TREITA Y UN MIL OCHOCIENTOS (U$s 31.800) con vencimiento el día 30/08/2011, d) CIENTO SETENTA (170) cuotas originarias, ordinarias, mensuales y consecutivas de dólares estadounidenses billetes UN MIL OCHOCIENTOS DOCE CON 94/100 (u$s 1.812,94) cada una, con vencimiento la primera de ellas el día 15/09/2011, la segunda y restantes vencerán igual día de los meses siguientes y hasta terminar. En todos los casos las cuotas vencen el primer día hábil de cada mes, concediendo la Vendedora a la Compradora un plazo de hasta el día 14 (o hábil inmediato anterior), La mora se pacta automática y por el mero transcurso del tiempo. CLAUSULA SEXTA- INTERESES: El precio de la operación de conformidad lo autoriza el art. 9 de la ley 23928 devengará a favor d ela vendedora a partir del momento de la firma del presente, un interés del uno por ciento (1%) mensual acumulativo, en la misma calidad de moneda convenida como precio y pagadero sobre la última cuota ordinaria o extraordinaria devengada y en la oportunidad de pago de cada una de ellas. Es decir cada cuota- tanto ordinaria como extraordinaria será de un valor resultante igual al del valor originario citado en la cláusula anterior con mas un 1,00% mensual acumulativo… Valor de Transformación En el supuesto real y concreto de imposibilidad por parte de La Compradora de cumplir su contraprestación en el tipo y cantidad de moneda extranjera convenida, por carencia de esta en el mercado, se tomara como valor de transformación el valor que la misma tenga al día de su efectivo pago en el Mercado libre de cambios, plaza Córdoba y subsidiariamente en caso de no existir dicho mercado, el valor que para esa moneda Billete tenga fijado Aerolíneas Argentinas para pasajes al exterior, incrementado en un 25% o subsidiariamente el valor de dicha moneda extranjera respecto de la moneda de curso legal al día de pago en plaza Montevideo (República Oriental del Uruguay) mas un 25% en concepto de transferencia y comisión de intermediación. Toda entrega en moneda de curso legal en el país, se considerará a cuenta de la deuda en moneda extranjera, ya que constituye condición de venta el pago de ese tipo de moneda...”. Añade que la mora se pactó en forma automática conforme lo acordado en la cláusula quinta. Es decir que las partes acordaron el procedimiento para establecer el precio no incluyendo en la financiación ningún otro componente fuera del interés acordado, teniendo aplicación el art. 1133 CCCN. …………………………………………………………………………………………………………. comparece a estar a derecho la Sra. María Macarena Fernández, con el patrocinio letrado de los ……. Corrido traslado de la demanda (11/04/2022), con fecha 05/05/2022 la demandada lo evacúa solicitando su rechazo, con costas, deduciendo excepción de incumplimiento. Subsidiariamente, para el caso de entender que existe deuda, solicita que se la cuantifique en base a criterios legales y razonables, debiendo rechazarse los modelos ilegales de actualización impuestos por la actora en razón del anatocismo que se denuncia y por la pluspetición que representa. Finalmente, y para el caso de determinarse la deuda, solicita que sea pagada en pesos al valor de mercado del dólar y no al valor del dólar ilegal como pretende GAMA SA. ………….. En definitiva, aquello que comenzó como un gran proyecto familiar, con ilusiones y expectativas, considerando también su significativa inversión en el mercado inmobiliario, derivó en una grave afectación al ánimo de la compareciente, en particular, porque el accionar deliberado y planificado por la actora terminó con su propósito. Aduce que por diversas vías intentó que GAMA suministrara la información precisa de la composición de las cuotas, el cálculo de intereses y las razones de los incumplimientos en el desarrollo del barrio. Adviértase que, en caso de proceder la demanda tal y como lo plantea la actora, su parte deberá pagar la suma de US$ 277.324,44, además de lo ya pagado, las que se irán incrementando también ilegalmente por aplicación del anatocismo. …. Expresa que, al momento de la venta GAMA le explicó a la compareciente que este interés representaba un 12% anual, pero no es cierto. Conceptualmente resulta inaceptable el interés acumulativo ya que implica la aplicación de intereses sobre intereses. Pero, además, el interés resultante es verdaderamente usurario para una tasa en dólares. …………., ante la ilusión de adquirir un inmueble bajo supuestas condiciones razonables, su parte suscribió el contrato, desconociendo realmente el contenido sustancial de las cláusulas, asumiendo obligaciones y responsabilidades desproporcionadas. En ese sentido, considera que las cláusulas deberían ser redactadas de forma tal, que su lectura y comprensión no le requiera al comprador la necesidad de recurrir a un profesional para, recién en dicho momento, advertir la abusividad de las mismas, tal como ocurrió en este caso. Advierte que el principio de buena fe debe primar en toda relación contractual (art. 961 CCCN), y que GAMA ha explotado la necesidad de la Sra. Fernández, obteniendo, a la larga, una ventaja patrimonial evidentemente desproporcionada y sin justificación. Invoca la aplicación de la ley de Defensa del Consumidor, esgrimiendo que la demandada ha incumplido el deber de información, de trato digno y prohibición de prácticas abusivas. En tercer lugar, solicita la declaración de nulidad de las cláusulas quinta, sexta, décima y décimo sexta, en cuanto resulta violatorias de lo dispuesto por el art. 36 LDC, arts. 386, 988, 1096 y 1119 ss. y cc. CCCN. ……………. En el caso particular, GAMA S.A. se ha negado a cobrar la cuota en pesos, a la cotización que el dólar tiene en el mercado de cambios. GAMA pretende la cotización del dólar ilegal, comúnmente llamado “blue” y ha intentado que su parte acepte que la mención del contrato que se refiere a “mercado libre” se refiere justamente a la cotización ilegal. Por ello, resulta inaceptable que GAMA S.A. se niegue a percibir el pago en pesos a la cotización del dólar oficial y a reimputar los pagos efectuados de acuerdo a la necesaria eliminación del criterio de actualización abusivo planteado. ……………… Es decir, el valor de las cuotas se va redefiniendo mensualmente, a través de la actualización del dólar, más el interés aplicable, más la acumulación. Bajo este sistema, un consumidor que adquiere un inmueble a través del plan de 180 cuotas, termina abonando, en algunos casos, más del triple del valor inicial de la propiedad. Este tipo de financiamiento abusivo e ilegal, ocasiona que las cuotas devengan altamente costosas para el comprador, generando así incumplimientos a la hora de los pagos, los cuales llevan, en muchos casos, a la resolución del contrato con pérdidas de lo ya abonado por los clientes. …………………………………………………………….
II. Excepción de prescripción. Adelanto que la excepción de prescripción opuesta por la empresa actora no merece recibo. Damos razones. a. En el caso, no se encuentra controvertido el contrato base de la acción, consistente en el boleto de compraventa de fecha 03/09/2010 anudado entre las partes y que tuvo por objeto la compra del inmueble individualizado como lote 17 Manzana 8, ubicado en la urbanización denominada “La Arbolada”, de la ciudad de Malagueño, y la construcción de una vivienda de 370 m2 en dicho lote. Tampoco se encuentra contradicho el acta de entrega de tenencia de la unidad objeto del boleto celebrada con fecha 21/12/2011. A partir de ello se sigue que se trata de una relación de consumo (arts. 1°, 2° y 3°, Ley 24.240, y arts. 1092 y 2093, CCyC). Esto último en tanto que, por un lado, la actora es una persona jurídica que de manera profesional y onerosa realiza actividad de venta de inmuebles y, por otro lado, la adquisición del inmueble fue realizado por la parte demandada para su uso privado y familiar (aspecto, insisto, no controvertido). Elementos que determinan el encuadramiento del caso dentro del estatuto protectorio del consumidor (art. 42, Const. Nac., Ley 24.240 y CCyC). Lo expuesto tiene decidida importancia para resolver el caso, ya que el estatuto del consumidor establece un régimen especial de prescripción cuando, a su amparo, se atacan cláusulas contractuales por resultar abusivas.
b. Adviértase –como tiene dicho nuestro tribunal cimero- que la norma contenida en el art. 42 de la Constitución Nacional revela la especial protección que el constituyente decidió otorgar a los usuarios y consumidores en razón de ser sujetos particularmente vulnerables y este principio protectorio juega un rol fundamental en el marco de los contratos de consumo donde el consumidor se encuentra en una posición de subordinación estructural (Fallos 340:172). Precisamente por ello, con el fin de preservar la equidad y el equilibrio en estos contratos, el estatuto del consumidor establece distintos mecanismos para proteger a la parte débil de la relación que, en lo que aquí interesa, importa asignarle el carácter de inexistente a las cláusulas abusivas En efecto, nótese que la Ley 24.240 no sólo impone, en general, el deber de “información” (art. 4, ib.) y de evitar “prácticas abusivas”, debiendo garantizar el “trato digno” del consumidor, (art. 8 bis, ib.), sino que establece como prohibición específica que: “Sin perjuicio de la validez del contrato, se tendrán por no convenidas: a) Las cláusulas que desnaturalicen las obligaciones o limiten la responsabilidad por daños; b) Las cláusulas que importen renuncia o restricción de los derechos del consumidor o amplíen los derechos de la otra parte; c) Las cláusulas que contengan cualquier precepto que imponga la inversión de la carga de la prueba en perjuicio del consumidor” (art. 37, ib., énfasis añadido). En la misma línea tuitiva, el nuevo ordenamiento fondal –reforzando la protección- no sólo asegura el deber de “información” (art. 1100 CCyC), las “condiciones de atención y trato digno” (art. 1097, ib.), así como también “un trato equitativo y no discriminatorio” (art. 1098, ib.), sino también conmina que: “sin perjuicio de lo dispuesto en las leyes especiales, es abusiva la cláusula que, habiendo sido o no negociada individualmente, tiene por objeto o por efecto provocar un desequilibrio significativo entre los derechos y las obligaciones de las partes, en perjuicio del consumidor” …….. En otros términos, sin perjuicio de la validez del contrato, en materia de defensa del consumidor las cláusulas abusivas no deben reputarse “anulables” sino directamente “inexistentes” de pleno derecho (ex lege), lo cual no sólo se deriva del texto de la ley (que como vimos, aclara que deben tenerse por “no convenidas”) sino también de su espíritu (principio protectorio). De allí que, como el acto carece de un elemento esencial a fin de que llegue a constituirse como “acto jurídico”, esto trae como consecuencia –como es sabido- que pueden ser declaradas de oficio, no son confirmables y la acción es imprescriptible. Recuérdese que mientras que la “nulidad” es una sanción de la ley que recae sobre un acto jurídico real o existente -es decir, que reúne los elementos esenciales de tal- al cual el derecho declara inválido y priva de sus efectos propios, la “inexistencia” es una noción conceptual -no legal- que se aplica a ciertos hechos que, no obstante tener la apariencia de actos jurídicos, no son tales por carecer de algún elemento esencial de ellos, sea el sujeto, sea el objeto, sea la forma específica. A este no ser acto jurídico se lo designa adecuadamente con la denominación de “acto jurídico inexistente” ……………….. En este sentido, el Código Civil y Comercial de la Nación señala que ´Las cláusulas incorporadas a un contrato de consumo pueden ser declaradas abusivas aun cuando sean negociadas individualmente o aprobadas expresamente por el consumidor´ (art. 1118). Es decir, que frente a una cláusula abusiva, la mayor o mejor información que se le brinde a la víctima acerca del aprovechamiento del que será objeto, no puede de ningún modo validar el acto” ………………….
III. Excepción de incumplimiento contractual. Adelanto que la misma no merece recibo. Damos razones. Recuérdese que, tratándose de contratos bilaterales, esta defensa o excepción en sentido sustancial, consiste en aquélla facultad que tiene un contratante de abstenerse legítimamente de cumplir o diferir válidamente el cumplimiento de su propia obligación, hasta tanto la otra cumpla u ofrezca cumplir simultáneamente con la suya, o que esta sea a plazo. Se encuentra reglada en el art. 1201 del Cód. Civil, actual art. 1031 CCyC., y en términos simples se resume en la fórmula: “no cumplo porque tú incumpliste antes”. En dicho marco, si bien la demanda le imputa diversos incumplimientos a la empresa actora (v.gr. humedades, aberturas de inferior calidad a la prometida, sin aislación térmica, etc.), lo cierto es que únicamente ha rendido prueba en relación a las humedades que presenta el inmueble. En efecto, la perito tasadora oficial concluyó que “el estado de conservación de la unidad es muy buena, necesita algunas reparaciones” y determinó que el valor de la propiedad asciende a USD 329.896, aclarando que “...Sin embargo, se observa la presencia notable de humedad en techos, ventanas y en la altura de los sócalos” …………………………………………………………..
IV. Nulidad de cláusulas abusivas e integración contractual. Como vimos, en el caso la actora reclama el cobro de las cuotas debidas por la adquisición de un inmueble. Sin embargo, la demandada impugna las cláusulas predispuestas por el proveedor, fundamentalmente en lo que hace a la fijación de la tasa de interés respecto de las cuotas ordinarias pactadas, solicitando se declare la nulidad por resultar abusiva (art. 37, Ley 24.240). Adelanto que en este punto le asiste la razón a la demandada/consumidora, de modo que la acción debe ser acogida sólo parcialmente. …………………………………………………………………..el deber de información constituye uno de los pilares sobre los que se asienta el régimen protectorio de la LDC, de raigambre constitucional, ya que el art. 42 de la Constitución Nacional el derecho de los consumidores a una información adecuada y veraz ……………………. Ocurre que “la venta de bienes en cuotas puede colocar con facilidad al adquirente en situaciones comprometidas, tentándolo a la adquisición mediante planes que en apariencia son de reducido monto pero que a la postre encarecen de forma desmedida el producto” …………………………………………………………………..Como derivación razonada de lo hasta aquí expuesto se sigue que corresponde tener por nulas o “no convenidas” las cláusulas impugnadas por la demandada (quinta y sexta) en cuanto establecen una tasa de interés del 1% mensual acumulativa. En el caso, la labor de integración del contrato se encuentra simplificada, desde que en este supuesto el estatuto del consumidor impone que los intereses sean ajustados “a la tasa pasiva anual promedio del mercado difundida por el Banco Central de la República Argentina vigente a la fecha de celebración del contrato” (art. 36, tercer párr., Ley 24.240). Tratándose de una deuda fijada en dólares, corresponde fijar la tasa de interés pasiva publicada por el BCRA bajo el nombre “tasa de interés por depósito en Caja de ahorro Común y a plazo fijo, serie mensual en % nominal anual en dólares” (conf. C5a CC Cba., “Badra Emanuel Daniel c/ Gama S.A.- Abreviado”, Sent. N° 9, 08/02/2024). 8. Respecto al capital adeudado, se verifica la mora de la demandada sobre las cuotas vencidas que aquí se reclaman, por lo que corresponde hacer lugar parcialmente a la acción intentada, calculando las sumas adeudadas según la nueva tasa fijada supra (integración del contrato). Por todo lo expuesto, teniendo en cuenta que el perito oficial ha determinado que la demandada se encuentra en mora a partir del saldo de la cuota N° 57 (op. 31/07/2023 y ampliación del informe pericial 13/12/2023), corresponde hacer lugar parcialmente a la demanda, condenando a la demandada a abonar a la actora el capital puro de las cuotas que se reclaman (saldo de la cuota N° 57 a la cuota N° 153 inclusive) que asciende a la suma de US$ 174.674,35, con más los intereses que deberán calcularse conforme a lo dispuesto precedentemente. …………………………………………Por todo ello, normas legales citadas, RESUELVO: I) Rechazar la excepción de incumplimiento opuesta por la demandada, y la defensa de prescripción opuesta por la actora; II) Declarar la inexistencia o nulidad de las cláusulas quinta, sexta, décima y décimo sexta del contrato de compraventa celebrado entre las partes, en cuanto establece una tasa de interés del 1% mensual acumulativa (art. 36 LDC), e integrar el contrato celebrado con los intereses fijados por el estatuto del consumidor, esto es: “a la tasa pasiva anual promedio del mercado difundida por el Banco Central de la República Argentina vigente a la fecha de celebración del contrato” (art. 36, tercer párr., Ley 24.240); III) Hacer lugar parcialmente a la demanda interpuesta por GAMA SA en contra de María Macarena Fernández, y, en consecuencia, condenar a esta última a abonar a la primera la suma dólares estadounidenses ciento setenta y cuatro mil seiscientos setenta y cuatro con treinta y cinco centavos (US$ 174.674,35), en concepto de capital correspondiente a las cuotas adeudadas reclamadas (saldo de cuota N° 57 a cuota N° a 153, inclusive), con más los intereses y valor de transformación dispuestos en el considerando respectivo. IV) Imponer las costas en un 60% a la parte actora y en un 40% a la demandada (art. 132 CPCC), a esta última en los términos del art 53 LDC. V) Regular, en conjunto y proporción de ley los honorarios profesionales provisorios de los Dres. ………….. VI) Regular los honorarios profesionales provisorios del Dr…………. VII) Regular los honorarios profesionales provisorios de la Dra. ……VIII) Regular los honorarios profesionales definitivos del Cdr. …………. IX) Regular los honorarios profesionales definitivos de …………. X) Regular los honorarios profesionales definitivos del Cr. ………… XI) Establecer que todos los honorarios aquí regulados, -y para el caso de no ser abonados-, devengarán el interés dispuesto en el considerando pertinente, desde la fecha de la presente resolución y hasta su efectivo pago, debiendo adicionarse el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), según la condición que revista cada profesional, a la fecha del efectivo pago. Protocolícese y hágase saber. Texto Firmado digitalmente por: DIAZ VILLASUSO Mariano Andres JUEZ DE 1RA. INSTANCIA Fecha: 2025.05.08 Expediente SAC 9860786 - ///