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La Cámara Civil confirma cautelar que ordenó la reestructuración de un contrato de locación en dólares en razón de la excesiva onerosidad sobreviniente

 
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Fecha del Fallo: 8-9-2020
Partes: Hospital Británico de Buenos Aires c/ Zicarelli Group S.A. s/ medidas precautorias
Tribunal: CNac Ap.Civil-sala J


Fallo de sala 8-9-2020 (parcial)

Apelan ambas partes, contra la resolución dictada el 21 de agosto próximo pasado y la aclaratoria del 24 de agosto de 2020….

 El Tribunal RESUELVE: 1) Confirmar la resolución apelada, dictada el 21 de agosto de 2020, en todo cuanto decide y fuera materia de agravios.

Fallo de primera instancia 21-8- 2020 (parcial)

El Hospital Británico denuncia haber celebrado un contrato de locación respecto del inmueble sito en Suipacha 732 de esta ciudad, con fecha 4 de enero de 2018, por el término de 122 meses. Señala que, a los efectos de permitir la realización de las mejoras necesarias e instalaciones en el inmueble - inherentes a su actividad como centro de salud para la atención de pacientes - se le otorgó un plazo de gracia de dos meses. Recibió la tenencia del bien y simultáneamente efectivizó el pago de un depósito de u$s 100.000, el alquiler adelantado del mes de marzo de 2.018 por u$s 39.900, y además constituyó un seguro de caución.- Refiere que el precio del alquiler se fijó en dólares por ser ésta una moneda supuestamente estable y que al principio todo corrió por carriles normales hasta que, según sus dichos, se espiralizó el valor de la divisa y el monto del contrato se disparó.- Destaca un desequilibrio motivado por esta causal, agravado por la pandemia provocada por el coronavirus, señalando estos extremos como circunstancias sobrevinientes, extraordinarias, imprevisibles que tornan excesivamente onerosa la contraprestación a su cargo.- Expresa también la fuerza mayor, la onerosidad sobreviniente, la imprevisión y el impacto que el aislamiento preventivo y social produjo con la consiguiente disminución notoria del flujo de pacientes y de sus ingresos, explicando asimismo la progresión de la facturación de los cánones locativos………….

En principio es del caso señalar que en estos autos las partes se encuentran vinculadas por un contrato de locación en el que se estipuló que, frente al alquiler del bien de propiedad de Zicarelli Group S.A, el Hospital Británico debería abonar una suma de dinero. Se fijó además, que la moneda de pago era el dólar y que en caso que esta no pudiera abonarse las partes resolverían de común acuerdo la forma o modalidad de realizar los pagos previstos……….Ocurre que ha acaecido una situación extraordinaria que gravita sobre el orden económico social que perturba la vida diaria y que origina una situación que amerita su tratamiento en estos autos luego de haber sustanciado la cuestión introducida por la actora y haber ejercitado el derecho de defensa en juicio la demandada.-

A fin de analizar la viabilidad de lo pedido, en primer término, debe analizarse el reajuste del contrato de locación celebrado con la demandada y la facultad de su adecuación por excesiva onerosidad sobreviniente causada por una circunstancia extraordinaria, sobreviniente y ajena a las partes, prevista en el actual art. 1091 Cód. Civ. y Com.- Dichas circunstancias, según el Hospital Británico de Buenos Aires, en el caso de autos son dos: a) la notable devaluación del signo monetario nacional ocurrida a partir del año 2019; y b) la declaración de la pandemia del coronavirus y sus consecuencias económicas, derivadas especialmente del aislamiento social, preventivo y obligatorio dispuesto mediante el Decreto de Necesidad y Urgencia 297/20 y sus sucesivas ampliaciones…..Luego de haber dado intervención a la contraria y celebrado dos audiencias a fin de lograr un avenimiento sin éxito, me abocaré a analizar los diversos elementos que fueron arrimados a la causa a fin de verificar si se encuentran acreditados los presupuestos de la medida cautelar pretendida……

De la documentación anejada en la demanda, de su cláusula tercera, se lee que se pactó el precio total de la locación en la suma de U$S 5.718.000.- más IVA, pagaderos en la forma allí establecida. Para el presente período, que transcurre entre el mes de marzo de 2018 hasta el de marzo de 2021, se fijó un canon de U$S39.900.- más IVA…

De las facturas acompañadas por el accionante se lee que por lo menos, hasta el mes de agosto de 2019, el canon locativo fue pagado en dólares. A partir de allí, luego del dictado de las diversas medidas restrictivas de la adquisición de divisas por parte de la autoridad monetaria, se vieron obligados a recurrir a una operación a través del Banco Galicia de Buenos Aires  y a partir del mes de octubre de ese año, mediante el pago de la cantidad de pesos argentinos necesarios para adquirir los dólares estadounidenses debidos en el MEP (medio electrónico de pagos)…..

A partir del mes de mayo de este año, comenzó un intercambio epistolar entre las partes cuya lectura denota el conflicto que desemboca en el presente pedido de medida cautelar. Allí, ya la peticionante propone el reajuste del precio en las condiciones aquí pretendidas….

En ese sentido, debe recordarse que el reajuste pretendido con sustento en el art. 1091 Cód. Civ. y Com., tiene como requisitos a) la alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración; b) carácter sobrevenido de dicha alteración; c) la alteración extraordinaria debe ser ajena a la parte afectada; d) el hecho debe ser ajeno al riesgo asumido por la afectada; e) excesiva onerosidad sobreviniente.

En primer lugar, cabe decir que no existe controversia respecto de la notable devaluación sufrida por el peso argentino desde la fecha de suscripción del contrato –4 de enero de 2018-, cuando cotizaba, según la página oficial del Banco de la Nación Argentina, a un valor de $18,90.- por dólar para la venta, hasta el día de la fecha, cuando lo hace a $77,50.-, a lo que debe sumarse que por diversas medidas de la autoridad monetaria su adquisición a ese precio se encuentra sumamente restringida, lo cual impone, a fin de adquirir los dólares necesarios para pagar las obligaciones pactadas en esa moneda, el recurrir a medios alternativos, que aunque legítimos y perfectamente válidos, como el llamado dólar MEP, tienen una cotización bastante superior.-

Realizadas las referencias del caso, luego del análisis de las posturas de las partes que fueron ventiladas no solamente en los escritos presentados sino también en las dos audiencias virtuales que fueron llevadas adelante, ponderando asimismo el actual contexto de emergencia económica y sanitaria, y el principio de conservación del contrato previsto por el art. 1066 Cód. Civ. y Com., es que acogeré la medida cautelar innovativa pretendida mas no en idénticos términos a los requeridos……debe sumarse, la existencia del peligro en la demora, acreditado con la planilla suscripta por el Director de Administración y Finanzas del Hospital (agregada con la demanda) que compara los resultados de los meses de marzo, abril y mayo de este año con el anterior, arrojando que mientras los ingresos habrían bajado en un 38%, los egresos habrían subido a un 46%, generando una situación financiera calificada por la actora como “asfixiantes”.- Ello necesariamente nos exige recurrir sin dudas a una decisión que importe compartir el esfuerzo patrimonial derivado de la variación cambiaria, doctrina que en el pasado tuvo la aceptación mayoritaria de los tribunales nacionales y la Corte Suprema de Justicia de la Nación (CSJN, 15/3/2007, Fallos 330:855)………… a fin de buscar un equilibrio entre las prestaciones de las partes, la fórmula a utilizar no podrá ser la pretendida por el Hospital accionante.- La parte actora propone la fijación de los cánones locativos a pesos, a un precio que surja del promedio entre el tipo de cambio existente al momento en que se celebró el contrato y el que publique el Banco Central de la República Argentina por cada dólar estadounidense, conforme el tipo de Cambio de Referencia – Comunicación “A “ 3500, al día de pago de cada mensualidad.- En las decisiones como la adoptada en el fallo aludido en la cita de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, se estimó que el “esfuerzo que se compartía” se correspondía con la diferencia entre la paridad que en ese entonces había sido fijada por el art. 11 de la ley 25.561 y la cotización libre del dólar a la fecha en la que se practicase la correspondiente liquidación.- Aplicando el mismo principio al caso de autos, el valor que como límite superior propone el Hospital no se corresponde a un precio por el cual se podrían obtener los dólares debidos, pues su compra al precio oficial se encuentra restringida por la autoridad monetaria (mediante la comunicación “A” 6815, entre otras).-

En consecuencia, en virtud del principio del esfuerzo compartido, fíjase para la conversión a pesos de los cánones pactados, el promedio que surja entre la cotización del dólar oficial según el Banco Nación al momento de la suscripción del contrato -$18,90.-, precio para la venta según la página web oficial del Banco- y el valor del dólar en el Mercado Electrónico de Pagos (MEP) al momento del pago del correspondiente canon.-. Por último, corresponde determinar la extensión de la presente medida. Para ello, debe tomarse en cuenta que estamos ante un contrato de 122 meses de duración. Ante ello resulta íntegramente aplicable el art. 1011 Cód. Civ. y Com., que dispone que “… en los contratos de larga duración el tiempo es esencial para el cumplimiento del objeto, de modo que se produzcan los efectos queridos por las partes o se satisfaga la necesidad que las indujo a contratar. Las partes deben ejercitar sus derechos conforme con un deber de colaboración, respetando la reciprocidad de las obligaciones del contrato, considerada en relación a la duración total. La parte que decide la rescisión debe dar a la otra la oportunidad razonable de renegociar de buena fe, sin incurrir en ejercicio abusivo de los derechos…”.- Este artículo no hace sino receptar el deber de colaboración, que si bien presente en todo vínculo contractual, resulta de suma importancia en esta clase de contratos. Así, se ha dicho que en vez del contrato irrevocable, fijo, estático, y cristalizado de ayer, conocemos un contrato dinámico, flexible, que las partes deben adaptar para que pueda sobrevivir, aun sacrificando alguno de sus intereses Debe leerse lo dicho, en consonancia con la cláusula contractual que dispone que “… para el supuesto de cambio en la legislación vigente respecto del modo de realizar pagos en moneda extranjera; modalidad para la realización de transferencias o cualquier otro suceso, caso fortuito o fuerza mayor, resolverán de mutuo acuerdo la forma o modalidad de realizar los pagos previstos en el presente..”.- De allí que, se ordena una medida excepcional, extraordinaria y por ello acotada en el tiempo que sólo podrá tener incidencia en los cánones locativos desde el mes de julio del corriente año hasta el mes de febrero de 2021 inclusive.- Máxime teniendo en cuenta que la propia actora ha manifestado su intención de iniciar acciones y que, de pretenderse una modificación de los términos contractuales que perdure en el tiempo sólo ese podrá ser el camino por resultar necesario un marco amplio de debate y prueba.- Por último, no quiero dejar de señalar que luego de un minucioso análisis jurídico y económico se ha arribado a la presente decisión dentro del marco de la equidad y razonabilidad, pese a que ninguna de las partes en este acotadísimo marco aportó pruebas relativas al valor del arriendo.- En consecuencia, ponderando el ya mencionado principio de conservación del contrato (art. 1066), sumado a la idea de provisionalidad que justificó la inclusión normativa de la institución  de la imposibilidad temporaria de cumplimiento (art. 956), traída a colación por el propio accionante en el pto. V de su demanda, exhortando nuevamente a las partes a llevar adelante las negociaciones del caso a fin de poner finiquito a este conflicto en miras del cumplimiento efectivo y armónico de las obligaciones pactadas por todo el tiempo que dure el contrato, el reajuste que aquí se determina cautelarmente, comprenderá una medida excepcional y extraordinaria y por ello limitada a los cánones correspondientes desde julio del corriente año hasta el mes de febrero de 2021 inclusive, calculándolos con el sistema del esfuerzo compartido conforme se describiera en los parágrafos precedentes. Lo que así resuelvo.- Regístrese.- Notifíquese.///--

® Liga del Consorcista

Tags: alquileres, onerosidad, cautelares, ,

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