(parcial) En la Ciudad de Buenos Aires, capital de la República Argentina, a los 4 días del mes de Septiembre del año dos mil veintitrés, reunidas en acuerdo las señoras juezas de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, para conocer en los recursos de apelación interpuestos en los autos “S, H Oc/ R, S I s/FIJACION DE RENTA COMPENSACION POR USO DE VIVIENDA” respecto de la sentencia de fecha 24 de Febrero de 2023. El tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿ES JUSTA LA SENTENCIA APELADA? Practicado el sorteo, arrojó como resultado que la votación debía realizarse en el siguiente orden: la Sra. Jueza de Cámara Dra. GABRIELA MARIEL SCOLARICI - y la Sra. Jueza de Cámara Dra. BEATRIZ A. VERON. A la cuestión propuesta, la Dra. Gabriela Mariel Scolarici, dijo : I. La sentencia de grado de fecha 24 de Febrero del corriente hizo lugar a la demanda interpuesta por el Sr. H O S condenando a la demandada Sra. S I R a pagarle el equivalente al 50 % del valor locativo del inmueble sito en Av. Eva Perón 5... piso 7 Depto B de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires que establece en la suma de $ 39.000, por el período comprendido entre el 17/12/2020, y hasta su efectiva desocupación y/o venta, lo que ocurra primero. Dicho monto deberá ser actualizado conforme a las pautas sugeridas por el experto, esto es un 5% mensual fijando asimismo el plazo de treinta días para los pagos, contados desde la aprobación de las respectivas liquidaciones y de cinco días al vencimiento de los períodos sucesivos hasta la efectiva desocupación y/o venta, lo que ocurra primero.
Rechazó la reconvención interpuesta por la parte demandada e impuso las costas a la demandada vencida (art. 68 del Cód. Procesal), difiriendo la regulación de honorarios de …
II. Contra el decisorio apela y expresa agravios la parte actora …..
III. Hechos Motiva el inicio de las presentes actuaciones la demanda incoada por. H O S contra la Sra. S I R, en relación al inmueble ganancial sito en Av. Eva Perón 5..., piso 7° Depto B, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con domicilio real en el inmueble citado, a fin que se determine la renta compensatoria y/o valor locativo, condenando a la demandada su pago retroactivo y en la proporción que corresponde a la cotitularidad de dominio 50% indiviso. Manifiesta que la accionada ocupa dicho bien en forma ininterrumpida desde noviembre de 2015, solicitando que además, se la condene a abonar el 50 % de las expensas, Aysa y ABL de dicho bien que han sido sostenidas por el accionante. Requiere que la retroactividad se establezca desde la fecha indicada y en cuanto al quantum del valor locativo lo estima cercano a los $ 30.000 mensuales.
IV. Agravios Los agravios de la parte actora giran sustancialmente en torno a que la sentencia en crisis determina la fecha a partir de la cual prospera el reclamo del canon; esto es desde el 17-2-2020 esto es a partir del momento que se llevó a cabo la mediación judicial. Sostiene el recurrente que del libelo de inicio surge que el reclamo es desde el mes de Noviembre de 2015 y que desde entonces la demandada continúa usufructuando en forma exclusiva y excluyente el inmueble ganancial. Señala que tampoco puede soslayarse la fehaciente exteriorización de su voluntad, con el envío de la carta documento interpelando legalmente a la demandada, de fecha 13 de Febrero de 2017 …..Cuestiona que se haya entendido que su reclamo era por el 50% de los servicios de ABL Agua y Expensas siendo que su reclamo es por la totalidad de los mismos, atento que la demandada es quien utiliza en manera total exclusiva y excluyente la vivienda común, como también los servicios referidos al funcionamiento del edificio. Manifiesta que yerra el sentenciante al disponer el monto del canon locativo en $ 39.000 mensuales el cual que no se ajusta a la realidad económica del país, pese al criterio de actualización que determinó el experto, frente a la contundencia de la realidad económica y la suba de más del 100% de los alquileres. ………………….. V. Marco Jurídico En tal sentido, adelanto que seguiré a la parte recurrente en las alegaciones que sean conducentes para decidir este conflicto …………………... Conforme surge de los autos conexos seguidos entre las partes sobre “Divorcio” (expte. 56.677/2015), aquellas contrajeron matrimonio con fecha 12/04/1988 y con fecha 21/09/2015 se dictó sentencia decretando el divorcio de las partes en los términos establecidos por el art. 437, 438, 439 del CCCN y declarando extinguida la comunidad ganancial (art.480 CC), la que se encuentra firme e inscripta. A su vez en autos conexos sobre “liquidación de sociedad conyugal” se declaró el carácter ganancial del bien inmueble objeto de autos …. De allí que, encontrándose la demandada en la ocupación del inmueble de la calle Av. Eva Perón 5…/10/16 piso .. Depto .., de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el derecho del actor a percibir una renta por esa ocupación no admite discusión. Sobre la materia en examen reiteradamente la jurisprudencia se ha pronunciado en el sentido de que "si el inmueble es ganancial y está probado que uno de los cónyuges lo ocupa exclusivamente desde la separación de hecho de las partes es derecho del otro copartícipe en la indivisión postcomunitaria -como el condominio o el coheredero indiviso- el obtener una renta o canon que corresponda a su porción en la cotitularidad y que constituya una retribución por igual uso del que se ve privado. El ejercicio de esta facultad no es concesión graciosa del órgano jurisdiccional; el único requisito es el requerimiento al otro copartícipe ya que mientras no se exteriorice de ese modo, se considera que la tolerancia en la ocupación exclusiva comporta una tácita admisión del carácter gratuito" ……….. ….. El art. 471 in fine del Código Civil y Comercial remite expresamente a las normas del condominio. ………… La doctrina es unánime en el sentido de que desde el momento que un condómino excluido hace saber su oposición al uso y goce del bien por otro condómino y requiere una contraprestación cierta y concreta, el ocupante debe pagar el alquiler o desocupar la vivienda común …..Cuando la disconformidad referida se manifiesta, surge el deber de pagar el equivalente al canon locativo, de ello se desprende que para determinar desde cuándo se debe pagar esa suma por el uso exclusivo del bien inmueble, se deba precisar en qué momento se realizó la oposición al uso gratuito del bien ….Durante la vigencia del Código Civil derogado era doctrina y jurisprudencia imperante que la obligación de abonar un canon locativo por el uso exclusivo de los bienes debe considerarse desde el momento de la intimación a su pago …………A tal punto ello es así que el artículo 484 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación dispone, en su último párrafo, que el uso y goce excluyente sobre toda la cosa en medida mayor o calidad distinta a la convenida, solo da derecho a indemnizar al copartícipe a partir de la oposición fehaciente, y en beneficio del oponente, cerrando actualmente cualquier debate que pudiera existir sobre la cuestión. A su turno, el art 485 del CCCN prevé que el ex cónyuge (copropietario) que tiene el uso y goce exclusivo de alguno de los bienes indivisos debe una compensación a la masa desde que el otro la solicita. Es así que de la interpretación armónica de los arts. 484 y 485 del citado cuerpo legal, se ha llegado a la conclusión de que "cuando uno de los esposos usa exclusivamente un bien durante la indivisión, en detrimento del otro, éste tiene el derecho de reclamar el pago de un canon locativo, debiéndolo a partir del referido reclamo, ya que el uso anterior se presume consentido hasta la fecha del mismo" ……………………. Por otro lado, en relación específica con la vivienda que representó el hogar conyugal, el art 444 del CCCN dispone que a petición de parte, el juez puede establecer una renta compensatoria por el uso del inmueble en favor del ex cónyuge a quien no se atribuyó la misma. A su vez el art 2328 del CCCN en el marco de la indivisión hereditaria, en relación con el uso exclusivo de la cosa indivisa establece que el heredero puede usar y disfrutar de la cosa indivisa conforme a su destino, en la medida compatible con el derecho de los otros copartícipes. Si no hay acuerdo entre los interesados, el ejercicio de este derecho debe ser regulado, de manera provisional, por el juez. El copartícipe que usa privativamente de la cosa indivisa está obligado, excepto pacto en contrario, a satisfacer una indemnización, desde que le es requerido. ……………. …………………. La exigencia debe ser precisa e interpelativa. Si bien no se requiere de formalidades especiales, es importante, para atribuirle efectos, contar con la seguridad de que su contenido fue conocido por el interesado, pues en caso de duda debe ser desechado al efecto de la interpelación constitutiva de la mora. Tal requerimiento exige una voluntad recepticia, de manera que debe llegar a conocimiento del deudor interpelado ………………………………. para determinar desde cuándo se debe pagar dicho canon por el uso exclusivo del bien inmueble, se deba precisar en qué momento se realizó la oposición a que el condómino usara del bien gratuitamente.- De conformidad a las consideraciones vertidas y en atención a las constancias de la causa, habré de coincidir con el criterio del anterior juzgador y señalar que la oportunidad inicial en que pudo tomar conocimiento la emplazada de la pretensión de la contraria, fue en la mediación referida por el distinguido colega de grado es decir desde el 17/12/2020 ………………. la interpelación indubitada, precisa, certera y fehaciente ha quedado plasmada en el marco de este proceso, con la mediación previa obligatoria, momento a partir del cual la demandada pudo tomar conocimiento de la pretensión motivo de los presentes obrados. Cabe recordar que una obligación sin plazo requiere la previa constitución en mora del deudor, sea mediante la notificación del traslado de la demanda, o bien, con un requerimiento extrajudicial apto … En virtud de ello, cabe desestimar la queja deducida y confirmar lo resuelto en el fallo en crisis. En lo relativo al quantum justipreciado en el decisorio, …………………..de lograr el alquiler del bien luego se deberá regir por el aumento que establece la Ley de Alquileres vigente 27.551 (1 año, luego el BCRA establece con el índice RIPTE el nuevo valor para el segundo año) luego actualización cada año hasta completar los tres años (3) de contrato. El magistrado de grado fundó su decisión con las apreciaciones de la experticia, la que no mereció objeciones de las partes. Sin perjuicio de ello sabido es que el juez tiene amplia libertad para ponderar el dictamen elaborado los peritos sobre el valor locativo del inmueble, ya que no tiene fuerza vinculante, teniendo en cuenta asimismo, las vicisitudes del mercado y el tiempo transcurrido, entre otras circunstancias ….. ………………A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). …. Por ello habrá de modificarse la suma reconocida a partir de esa fecha en los términos del citado artículo. Finalmente el quejoso cuestiona que el juez de la anterior instancia interpretara que su reclamo era por el 50% de los servicios de ABL Agua y Expensas, cuando en realidad es de la totalidad de los mismos, pues la demandada es quien utiliza en manera total exclusiva y excluyente la vivienda común, entiendo que no cabe admitir la queja esgrimida en este aspecto. En el caso se condenó a la demandada a pagar al actor el equivalente al 50 % del valor locativo, incluidos los servicios y expensas. …………. El principio general dimana de los antes vigentes arts.2685 y 2686 del Código Civil que claramente imponían a todos los condóminos la obligación de contribuir a los gastos de conservación y reparación de la cosa común, ya que se trata de gastos que han beneficiado a todos, asegurando la existencia e integridad del objeto …. Todo condómino tiene a su cargo la obligación de contribuir a los gastos de conservación y reparación de la cosa en comunidad, ya que dichos gastos aprovechan a todos en su calidad de cotitulares del derecho de propiedad de la cosa-. Cualquier propietario que realizara gastos de conservación y reparación de la cosa afrontándolos con su propio peculio tiene derecho a reclamar a los demás para que participen en ellos, ello conforme a sus respectivas partes. El art. 1991 del Cód. Civil y Comercial reitera el texto aunque con una notable variante -suprime la facultad de liberación por el abandono-, al disponer que cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. Por ello, considero que en el caso no existen argumentos suficientes que impidan determinar que los gastos de conservación del inmueble, lo sea en una proporción distinta a su parte ganancial, por lo que cabe confirmar el decisorio al respecto en lo que fue materia de agravio.
VI. Conclusión En virtud de las consideraciones expuestas propongo al Acuerdo: ….La Dra. Beatriz A. Verón adhiere al voto precedente. El Dr. Maximiliano L. Caía no interviene en la presente por hallarse en uso de licencia ….. Buenos Aires, 4 de Septiembre de 2023 Y VISTOS: Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal RESUELVE: I. Confirmar en lo sustancial la sentencia apelada, modificándola en cuanto al valor y extensión de la suma compensatoria reconocida de conformidad a lo dispuesto en el considerando V del presente pronunciamiento, con costas de Alzada por su orden por no haber existido contradicción (art. 68 del CPCC). II. Diferir la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes hasta tanto sean fijados los correspondientes a la instancia de grado. III. Regístrese, notifíquese a las partes por Secretaría, comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada Nº 15/13 art. 4º) y, oportunamente, devuélvase. Se deja constancia que el Dr. Maximiliano L. Caía no suscribe la presente por hallarse en uso de licencia (art. 109 RJN). GABRIELA MARIEL SCOLARICI, JUEZ DE CAMARA - BEATRIZ ALICIA VERON, JUEZ DE CAMARA///