(parcial)Mendoza, 14 de diciembre de 2023.
En cumplimiento de lo dispuesto por los arts. 160 de la Constitución Provincial y 141 del C.P.C.C.T., se plantean las siguientes cuestiones a resolver.
1ª ¿Es justa la sentencia apelada? En su caso, ¿qué solución corresponde?
2ª Costas.
1ª cuestión. — La Sra. Jueza de Cámara Silvina Miquel dijo:
II.- El abogado …., en representación de la demandada, funda agravios …….
El quejoso sostiene que en la sentencia de grado se fundó genéricamente la solución en diversas normas del CCCN, tales como las disposiciones del art. 1749 sobre responsabilidad directa por incumplimiento de una obligación previa, las contenidas en los arts. 1757 y 1758 de responsabilidad del dueño o guardián por el hecho de las cosas y actividades riesgosas, y en el art. 1753, que consagra la responsabilidad del principal por el hecho del dependiente. Aduce que ninguna de estas normas resulta aplicable en el caso, que debe ser resuelto a la luz de otras disposiciones legales, cuyo análisis ha sido totalmente pasado por alto.
Afirma que el daño no ha sido provocado por la acción de cosas o actividades viciosas o riesgosas, sino por la conducta dolosa de otro consorcista, lo que descarta la aplicación de los arts. 1757 y 1758 del CCCN.
Por otra parte, aduce que la responsabilidad por el hecho de los dependientes también debe ser descartada, porque no medió incumplimiento de las obligaciones a su cargo. Argumenta que el convenio colectivo de los trabajadores de edificios de renta y horizontal (n° 589/10) no establece en ningún momento que aquellos deban desempeñar funciones de guardias de seguridad. Destaca que ni el consorcio ni el administrador tienen la obligación de ejercer una supervisión o control que implique una responsabilidad objetiva y garantice la seguridad del edificio o de los bienes de los residentes.
Se sorprende de que en el fallo no se hayan analizado los hechos bajo el marco de las disposiciones de los arts. 2044, 2064, 2065 y concordantes del CCCN, que regulan la figura del consorcio de propietarios y del administrador dentro del ámbito de la propiedad horizontal. Agrega que, de esas disposiciones se desprende que en modo alguno pesa sobre el consorcio de propietarios, o el administrador, un deber de vigilancia o control por el que asuman una obligación objetiva y de resultado, garantizando la seguridad del edificio o los bienes introducidos dentro del mismo por sus habitantes. También menciona que el consorcio , a través del administrador, debe proveer a mantener la seguridad de la estructura del edificio y es guardián de los bienes comunes, como los ascensores, tal como lo determinan los arts. 2067 inc. c) y concordantes del CCCN, pero dicha obligación no se extiende a garantizar que, dentro del edificio, terceros y mucho menos, ocupantes de unidades individuales, no comentan actos ilícitos.
Continúa objetando que el sentenciador tampoco se ha detenido a analizar el reglamento de copropiedad incorporado en autos, en el cual en ningún momento se establece en cabeza del consorcio un deber de garantía y seguridad por la integridad de los ocupantes del edificio o sus bienes.
Manifiesta que tampoco se aplican las normas de la ley 24.240 de protección al consumidor, porque no existe relación de consumo entre los ocupantes de los departamentos y el consorcio , siendo que éste carece de ánimo de lucro.
Entiende que la sentencia confunde precio con expensas y que estas se limitan a la contribución proporcional en los gastos de mantenimiento (art. 2048 CCCN).
…………Insiste en que no basta simplemente con aducir que el Consorcio es guardián de los espacios comunes del edificio para de ello derivar que pesa sobre el mismo un deber objetivo u obligación de resultado de garantizar que los bienes de los consorcistas no sean víctimas de ataques de terceros o de otros consorcistas. Precisa que la responsabilidad del Consorcio como guardián se limita al daño provocado por el riesgo o vicio de las cosas comunes, extremos éstos que no se configuran en autos.
………………..Hace notar que el daño fue provocado por otro consorcista, no por un tercero que violó los ingresos del edificio, por lo cual no se podría sostener que el servicio de portería fue prestado en forma deficiente. o, ni el Consorcio , ni los porteros contratados por éste, tenía el deber de vigilar el comportamiento de los residentes del edificio, y evitar que entre ellos se plantearan conflictos, por razones que en nada atañen al consorcio .
Finalmente, se agravia en forma subsidiaria de la alícuota de honorarios regulados ….………
III.- El actor contesta el traslado de la expresión de agravios …..
IV.- En fecha 25/10/2023 la Fiscalía de Cámaras dictamina que en el caso no se advierte la presencia de una relación de consumo.
V.- La solución
a. Considero que la queja traída a examen se autoabastece y, por ello, no corresponde el rechazo formal que solicita la apelada………………..
b. Anticipo mi opinión en el sentido que es injusta la decisión que estableció que el Consorcio de Propietarios del Edificio DAVINCI debe responder civilmente frente al actor, como: a) “guardián” de la seguridad del automotor y del edificio donde se produjo el daño; b) responsable “reflejo” por el hecho de sus dependientes o c) responsable “directo”, por haber incumplido una obligación objetiva, de naturaleza contractual (deber de seguridad y protección del bien introducido en el edificio por el inquilino de un departamento, que resultó dañado por la acción de un consorcista).
……………..
-El actor es titular registral del vehículo Audi, modelo A4, dominio IFU-632 (ver informe de la DNRPA, fs. 408/411).
-El día 23 de agosto de 2018 dicho rodado fue dañado, mientras estaba estacionado en la cochera identificada con el N° 44, situada en el Edificio Da Vinci, tomando conocimiento del hecho el propietario recién el día posterior.
- El daño que sufrió el accionante fue causado por uno de los consorcistas (Sr. José Ramón Mini), contra quien el primero dedujo demanda, que luego desistió.
- El dañador había realizado una queja verbal al personal de guardia y también había hecho lo propio en el Libro de Novedades del edificio, debido a la presencia del rodado del actor en una cochera distinta de la que tenía asignada.
- La condición de inquilino del pretensor, que le permitía el uso de una cochera situada en el referido edificio, surge del contrato de locación que el primero celebró con Alejandro Daniel Pi, el 24 de mayo de 2018, y que tuvo por objeto el departamento N° 3 y cochera 40 (ubicada en el segundo subsuelo del edificio)……….
b.2.1. El Reglamento Interno del Consorcio de Propietarios del Edificio DAVINCI reza, en lo pertinente, que sus disposiciones tienden a “reglar las situaciones comunes, contemplando que la convivencia sea armónica y respetando la tranquilidad, privacidad y seguridad de todos los consorcistas”. …………………….
b.2.2. Del “ESTADO DE CUENTAS” del edificio, correspondiente al mes de setiembre de 2020 (p.44 PDF), surge un ítem “Servicio de Vigilancia”, con la mención del personal afectado y los montos que respectivamente los nominados cobran.
b.2.3. Se rindieron en autos tres declaraciones testimoniales. ……………. juzgo que todas las declaraciones testimoniales rendidas son confiables, por su contenido interno y también por su compatibilidad entre sí, más allá de detalles que resultan irrelevantes en orden a provocar convicción en sentido contrario.
Los testigos fueron contestes en que: a) El personal contratado cumple funciones de portería, conserjería o recepción, además de otras propias de los encargados de edificios; todo ello, según el reglamento. b) Los empleados del consorcio no realizan rondines ni tareas de vigilancia, porque tienen otras específicamente a su cargo y no pueden dejar el acceso al edificio sin personal. c) Normalmente, hay un encargado por turno y entre todos van rotando, según organigrama. d) En el edificio existen cámaras en los ingresos, en la terraza, hall de ascensores y piscina; no se han colocado ese tipo de elementos en la zona de cocheras. e) Los encargados o porteros no llevan “Libro de Novedades”, solo registran ingresos y toman nota de algunas eventualidades. f) El edificio no tiene contratado servicio de seguridad prestado por terceros. g) En el estado de cuentas se consigna bajo el ítem “Servicio de Vigilancia” la nómina de encargados- 5 personas-, dependientes a quienes se el consorcio paga un sueldo, conforme disposiciones del Sindicato de Porteros. h) El ítem “seguridad” o “vigilancia”, como tal, no se cobra a los consorcistas.
c. En el marco de los referidos hechos y pruebas analizaré el pronunciamiento del juzgador de grado. …………
El magistrado de grado comenzó su razonamiento haciendo referencia a las normas que citó la actora en su demanda (arts. 1722, 1724, 1749, 1753, 1757 y 1758 del CCCN). Luego, consideró otras alegaciones de la accionante, consistentes en que no median en el caso eximentes (art. 1722 del CCCN) y en que su parte pagaba las expensas correspondientes en tiempo y forma, en las que luce comprendido el servicio de vigilancia. También se hizo eco de las manifestaciones del pretensor en el sentido que la demandada debió brindar un servicio adecuado, eficiente y seguro, generándose la obligación de resultado de custodia de los bienes introducidos por los copropietarios, que no se cumplió en el caso de autos.
El sentenciador apoyó dicha tesitura valorando que: “el hecho de que el edificio tenga un servicio de vigilancia, seguridad, portería o conserjería etc. (más allá de la denominación o denotación que quiera imprimirle el consorcio demandado)”, así como que “hay personal de guardia contratado en el Edificio Da Vinci con rotación y, vigilancia de personal y por cámaras de seguridad”, implica un “apariencia de seguridad” que brinda el edificio por medio de su consorcio de propietarios a los propietarios e inquilinos, por lo que se paga un precio por expensas.
Agregó que, en lo que constituye materia de debate, “el servicio falló, se prestó mal o en forma deficiente, con falta de diligencia para evitar el daño en estudio, frente a la situación generada el día de los hechos, dada entre el actor y uno de los propietarios... quién además había realizado una queja no solo verbal al personal de guardia (seguridad, portería o conserjería) sino también por escrito en el libro de novedades del edificio (ver testimonial de Ángel Guerrero, acta notarial e instrumental glosada a fs. 272/284)”.
Más adelante sentó que: “En esa situación de tensión entre un inquilino y un propietario debieron extremarse las medidas de precaución del conflicto suscitado por parte del servicio de guardia”. ……………………
d. Según anticipé, no comparto el encuadre jurídico ni la solución que dictó el juez que previno. Llegado este momento, daré las razones que conforman mi parecer.
……..Fundamentalmente, no está acreditado que, efectivamente, el suceso fue causado por la intervención de alguna “cosa” cuya titularidad o guarda detenta la accionada. Destaco, en contraposición, que el menoscabo que sufrió el accionante fue ocasionado por la conducta- reprochable, por cierto- que asumió otro consorcista, mientras el rodado del primero se encontraba estacionado en una cochera del edificio…………………..
La cuestión tiene importancia, dado que la unificación de la responsabilidad contractual y extracontractual, producida tras la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación, no consagra una homogeneidad absoluta. Por el contrario, el codificador ha seguido un criterio que, al decir de la doctrina, “plasma una unidad relativa y flexible del fenómeno resarcitorio”, que no borra la distinción entre “responsabilidad por incumplimiento obligacional (o contractual) y extracontractual o extraobligacional”, cuya importancia subsiste. ……………………….
El criterio que he plasmado me permite aseverar que, si los daños reclamados hubieran sido causados por la intervención de las “cosas” comunes, de las cuales el consorcio es guardián, la solución podría haber sido distinta de la que propongo. Sin embargo, dado que se trata de daños producidos en el espacio de una unidad destinada a cochera- de propiedad exclusiva de su o sus titulares-advierto que, por principio, no corresponde al consorcio la obligación de custodia, más allá del deber general de vigilancia que pudiera asignarse a los encargados del edificio.
Definida la naturaleza contractual del vínculo entre los comuneros y el ente consorcial, me detendré para explicar por qué considero que, en el caso, el mismo no se encuentra inserto en el ámbito de la relación de consumo (art. 42, CN).
………………. La idea se completa con la mención relativa a que no es óbice para que sea aplicable el régimen de defensa del consumidor “a las operaciones y negocios jurídicos que se celebren sobre las unidades funcionales por parte de sus titulares (v. gr., compraventa, locación) o en los estadios previos al nacimiento de la propiedad horizontal (v. gr., compraventa de cosa futura, prehorizontalidad), … “Si bien el consorcio tiene la guarda de las partes comunes, no existe obligación de garantía a favor de los copropietarios ni de terceros por hechos atribuibles a personas ajenas ocurridos dentro del edificio. Aunque esta consideración es general, es especialmente común que se pretenda imputar al consorcio en materia de sustracción de vehículos del sector destinado a cocheras, tema que no se rige por el contrato de garaje. No habiendo depósito ni específica obligación de custodia, salvo que por asamblea lo determinen los copropietarios. Es decir que no se puede exigir perfecto control de ingresos y salidas por parte de un encargado que debe cumplir innúmeras tareas. La situación puede diferir si el consorcio contrata personal específico de vigilancia cuya presencia tiene como principal o único objetivo la seguridad”.
…………….
En este punto, me veo obligada a reconocer que la situación puede variar en caso que el consorcio asuma funciones de garajista (es decir, que explote económicamente el espacio de estacionamiento). No es esa, claramente, la realidad que se da en el caso, lo que aleja, una vez más, la posibilidad de hacer regir, en beneficio del actor, la ya mentada obligación de seguridad.
…………………… el hecho lesivo fue cometido por un consorcista, que vivía en el lugar, y al que, por ende, no mediaban razones para impedirle el ingreso a esa zona ni, mucho menos, para someterlo a custodia.
La jurisprudencia se ha pronunciado de manera acorde con la tesitura que sostengo. …………………….En definitiva, juzgo que las pruebas producidas en autos no autorizan a hacer responsable al consorcio en los términos que pretende la actora. La queja debe, por ende, ser admitida, con la consecuencia que, si mi opinión es compartida, procederá revocar la sentencia de grado…………………………
Las Juezas de Cámara Alejandra Orbelli y Marina Isuani adhieren, por sus fundamentos, al voto que antecede.
2ª cuestión. — La Sra. Jueza de Cámara Silvina Miquel dijo:
Las costas de ambas instancias deben imponerse al actor vencido (Art. 36, CPCCT). …….Así voto.
Las Juezas de Cámara Alejandra Orbelli y Marina Isuani adhieren, por sus fundamentos, al voto que antecede.
Con lo que se dio por concluido el presente acuerdo dictándose sentencia, la que en su parte resolutiva dice así la sentencia:
Lo que resulta del acuerdo precedente, el Tribunal
Resuelve:
1. Hacer lugar al recurso de apelación interpuesto por la demandada (cargo n° 7301656, de fecha 8/5/2023), contra la sentencia de fecha 28/4/2023 que, por ende, se revoca y queda redactada en los siguientes términos: “I.- Rechazar la demanda de daños y perjuicios incoada por PAULO CRUZAT, contra el CONSORCIO DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DA VINCI.II.- Imponer las costas al actor (arts. 35 y 36 del CPCCyT).
III.- Regular los honorarios profesionales de ………….
IV.- Regular los honorarios del perito ingeniero mecánico en ………….
2. Declarar desierto el recurso de apelación interpuesto por la demandada, por honorarios ….
3. Imponer las costas de segunda instancia al actor vencido. No imponer costas en relación a la deserción del recurso de honorarios.
4. Regular los honorarios de segunda instancia, ……Notifíquese. Silvina Miquel- Alejandra Orbelli -Marina Isuani-Juezas de Cámara///